EXPEDIENTES DE DOMINIO
Expedientes de dominio
El expediente de dominio es un procedimiento que se instruye con la finalidad de acreditar la propiedad o titularidad de la finca no inscrita en el Registro de la propiedad para su acceso al mismo o bien para obtener la debida concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad jurídica.
¿Para que sirve el expediente de dominio?
Además de la señalada anteriormente, para las siguientes:
Pero este procedimiento, con ciertas especialidades, sirve también para:
Rectificar la descripción, superficie o linderos de cualquier finca registral; viene regulado en el art. 201 de la LH.
Para reanudar el tracto sucesivo interrumpido; se regula en el art. 208 de la LH.
Documentación a aportar para el expediente de dominio
El solicitante debe describir la finca, en los términos prevenidos reglamentariamente y aportar:
a).- Título de propiedad de la finca que se pretende inmatricular, que atribuya el dominio sobre la misma al promotor del expediente, junto con certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela o parcelas catastrales, que se correspondan con la descripción literaria y la delimitación gráfica de la finca cuya inmatriculación se solicita, con expresión de los titulares catastrales de dichas parcelas y sus colindantes, así como sus respectivos domicilios.
1) Exigencia de título:
La nueva regulación impone la necesaria aportación al Notario, como elemento probatorio, del documento que pueda justificar un título material de propiedad a juicio del mismo.
2) La necesaria coincidencia
b).- Relación de los datos registrales, catastrales o de cualquier otro origen de los que disponga el promotor y sirvan para localizar las fincas registrales y parcelas catastrales colindantes.
c).- Identificación de los derechos constituidos sobre la finca, expresando las cargas a que pueda hallarse afecta o las acciones con transcendencia real ejercitadas en relación con la misma, indicando los nombres de los titulares o actores, sus domicilios y cualesquiera otras circunstancias que ayuden a su correcta identificación.
d).- Deberá identificarse también a los poseedores de la finca que se pretende inmatricular y al arrendatario de ella, si se trata de vivienda.
La oposición a terceros del título inscrito en el Registro
Los derechos inscribibles que no hayan tenido acceso a este registro no serán oponibles freten a terceros (art.13 LH)
Cada finca tiene asignado un número diferente y correlativo en el Registro de la Propiedad, debiendo describirse lo mejor posible en el folio correspondiente:
– su naturaleza, situación y linderos, medida superficial y el nombre y número que constaren el título que se inscribe.
La referencia catastral también deberá ser aportada en el momento de la inmatriculación, así como cuando se solicite la práctica de cualquier asiento.
Fincas registrales especiales
En la realidad física la finca es una superficie de terreno, edificada o no, que se encuentra delimitada por otras colindantes por medio de una línea poligonal, no necesariamente visible a través de signos externos.
El concepto de finca según el Registro
A efectos registrales, sin embargo, el concepto de finca es mucho más amplio, pues engloba también otros inmuebles que, aunque pueden abrir folio registral, no se adaptan a aquella definición.
Se trata de las llamadas finas especiales, entre las que se encuentran
- las fincas discontínuas que formen una misma explotación agrícola o industrial;
- las fincas colindantes,
- los edificios en régimen de propiedad horizontal cuya construcción esté concluida o, al menos, comenzada,
- las concesiones administrativas o las aguas vivas o estancadas de una finca privada, cuya aplicación ha quedado muy reducida tras la publicación de aquéllas en el Texto Refundido de la Ley de Aguas de 2001.
Inmatriculación de fincas y expediente de dominio
La inmatriculación de fincas es el acceso o ingreso de una finca al Registro de la Propiedad.
La primera inscripción que se practica dentro del folio correspondiente a una finca es siempre la de dominio, aunque esto no significa que el ingreso del inmueble al Registro pueda obtenerse a través de la presentación por el interesado de cualquier título (acto, contrato o resolución judicial) por el que haya adquirido esta propiedad.
La legislación hipotecaria regula unos procedimientos específicos de inmatriculación de las fincas, que rodea de una serie de garantías destinadas a verificar que la persona que solicita la inscripción es la verdadera propietaria del inmueble.
Los títulos de inmatriculación, enumerados en el artículo 199 LH, son:
- el auto recaído en un procedimiento judicial denominado expediente de dominio,
- el título público de adquisición acompañado en ciertos casos de una acta de notoriedad
- el certificado de dominio.
Inicio del Expediente de dominio
Los expedientes de dominio se inician siempre a instancia de parte.
En este procedimiento de expedientes de dominio, en el que el actos habrá de acreditar la adquisición de su propiedad, deberán ser citadas judicialmente las personas que pudieran contradecirlo (p.ej. los titulares de derechos reales, los propietarios de los predios colindantes, o quien tuviera catastrada la finca a su favor) o convocas, en general, mediante edictos todas aquellas a las que pudiera perjudicar dicha inmatriculación.
Finalización del expediente de dominio
Los expedientes de dominio finalizan con un auto judicial que es susceptible de inscripción en el Registro de la Propiedad.
El título público de adquisición permite la inmatriculación de la finca a nombre de quien lo presente, siempre y cuando acredite que su transmitente había adquirido a su vez el derecho mediante un título anterior, que habrá de ser aportado también al Registro.
Si este último documento no fuera fehaciente, deberá ser completado con un acta de notoriedad tramitado ante el Notario y dirigida a constatar que el transmitente o causante era tenido como dueño.
La doble inmatriculación de fincas
Existe doble inmatriculación cuando una misma finca se encuentra inscrita dos o más veces en el Registro, en folios diferentes.
Esta situación se produce con relativa frecuencia en la práctica, la mayoría de las veces por una descripción errónea de los linderos o cabida de las fincas, por una falta de diligencia del Registrador en su labor inmatriculadora, por una falsificación de los títulos o por una incorrecta descripción catastral.
Si la personas que figura como titular registral de las fincas fuera la misma, la contradicción resultará muy fácil de resolver, siempre a instancia del interesado, que podrá solicitar al Registrador el traslado de las inscripciones o asientos al folio más antiguo.
Cuando se trate de personas distintas que hubieran llegado a un acuerdo acerca del folio que habría de cancelarse, también será sencilla la solución, pues el Registrador se limitará a trasladas toda la información registral al folio subsistente.
La titularidad registral de la finca inscrita
La titularidad registral es la persona natural o jurídica, privada o pública, a nombre de la cual figuran la propiedad o los derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad.
Cuando la titularidad registral no coincide con la titularidad real, por las distintas transmisiones o compraventas sin registrar, la única forma de llegar a la inscripción de la titularidad en el Registro de la propiedad es a través de los expedientes de dominio.
Expediente de reanudación del tracto sucesivo
No se entenderá producida la interrupción del tracto sucesivo cuando la persona a cuyo favor hubiera de practicarse la inscripción haya adquirido su derecho directamente del titular registral o sus herederos.
En tal caso, la inscripción únicamente podrá practicarse mediante la presentación del documento en que se hubiera formalizado la adquisición, declaración o constitución del derecho, objeto de la inscripción solicitada.
Tramitación del expediente de reanudación de tracto sucesivo
1.ª Se iniciará el expediente de dominio mediante escrito en el cual, junto a la descripción de la finca, se expresará la última inscripción de dominio y todas las demás que estuvieren vigentes, cualquiera que sea su clase, y al que deberán acompañarse los documentos prevenidos en la letra a) de la regla segunda del apartado 1 del referido artículo.
2.ª Deberán aportarse por el interesado, junto con los documentos que acrediten su adquisición, aquellos otros de los que disponga que justifiquen la adquisición de los titulares intermedios de los que traiga causa y cualesquiera otros que considere oportuno para justificar su petición.
3.ª Junto a los interesados referidos en la regla quinta del apartado 1 del artículo 203, deberá ser citado en todo caso quien aparezca, según la última inscripción vigente, como titular del dominio o derecho real cuyo tracto interrumpido se pretende reanudar o, si consta fallecimiento de este, sus herederos, debiendo acreditar el promotor tal extremo y la condición e identidad de éstos.
4.ª Cuando la última inscripción de dominio o del derecho real cuyo tracto se pretenda reanudar tenga menos de treinta años de antigüedad, la citación al titular registral o sus herederos deberá realizarse de modo personal.
5º Si los citados comparecieran y así lo convinieran unánimemente en virtud de acta firmada por el Notario junto con todos los interesados, se extenderá la inscripción del título del solicitante, si fuera procedente.
En el caso de no comparecencia ante Notario de los citados en el expediente
Si alguno de los citados no compareciese o, compareciendo, formulase oposición, el Notario dará por conclusas las actuaciones, dejando constancia de dicho extremo en el acta que ponga fin al expediente con expresión de la causa en que se funde.
En ese caso, el promotor podrá entablar demanda en juicio declarativo contra todos los que no hubieran comparecido o se hubieran opuesto, ante el Juez de primera instancia correspondiente al lugar en que radique la finca.
La inscripción en el Registro de la Propiedad
El Catastro Inmobiliario es un registro administrativo dependiente del Ministerio de Hacienda en el que se describen los bienes inmuebles, rústicos o urbanos (así como otros de características especiales enumerados en el art.8 TRLCI), adjudicándoseles un valor a efectos tributarios.
Su regulación se encuentra contenida en el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (TRLCI), aprobado por RDLeg. de 5 de marzo de 2004, del que se desprende la naturaleza hacendística de esta institución, indispensable para la gestión de algunos de los tributos estatales más relevantes (p.ej. el Impuesto de Bienes Inmuebles).
Registro de Propiedad y Catastro
Tanto el Registro de la Propiedad como el Catastro Inmobiliario poseen un carácter público y centran el objeto de su publicidad en los bienes inmuebles.
En ambos la organización de la información registrada se lleva por fincas, a las que se asigna un número que, en el caso del Catastro recibe la denominación de Referencia Catastral.
Ese carácter público permite la consulta de los libros por los particulares, que podrán solicitar también a los funcionarios competentes una certificación (registral o catastral) en la que conste la información publicada sobre el inmueble (la catastral incluye además el plano gráfico de la finca).
Diferencia entre Registro Propiedad y Catastro
La mayor diferencia entre ambos radica en la finalidad que persiguen.
El Registro de la Propiedad publica las titularidades reales sobre las fincas para garantizar la seguridad del tráfico jurídico. Solamente él despliega efectos de fe pública respecto de los terceros.
El Catastro centra, en cambio, su función publicitaria en la descripción física del inmueble – que se acompaña de una representación gráfica – de su extensión, naturaleza urbana o rústica, edificios o construcciones en él realizadas, etc., con el fin de atribuir a las fincas un valor patrimonial concreto a efectos tributarios.
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Fuente de información principal: Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria (entrada en vigor el 1 de noviembre de 2015)