SERVIDUMBRES: SERVIDUMBRE DE AGUAS - SERVIDUMBRE DE PASO

SERVIDUMBRES LEGALES Y VOLUNTARIAS: Luces - Medianería

CONCEPTO DE SERVIDUMBRE: Servidumbre de paso - aguas - acueducto - luces y vistas

El Código Civil español afirma que la servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño. La jurisprudencia manifiesta que el título de servidumbre es cualquier acto jurídico oneroso o gratuito, inter vivos o mortis causa en virtud del cual se establece esta limitación al derecho de propiedad realizado por el titular del predio sirviente.

El espíritu de las servidumbres no es otro que el permitir una racional explotación y utilización de los predios. Nada ganaría un propietario con tener un predio si no tiene forma de llegar hasta él porque se le interponen otros predios. Por ello, la servidumbre de tránsito. Nada ganaría con tener un predio si el mismo carece de aguas y no hay forma de transportarlas porque se opone el dueño del otro predio. Por ello, la servidumbre de acueducto. En ambos casos esos predios no tendrían valor alguno, y si este fundamento era lógico en la época de los romanos y en la expedición del Código civil, con mayor razón lo es ahora que la propiedad inmueble presenta un interés para toda la comunidad. El principio de la función social vuelve a cobrar vigencia, pues el interés común exige que los predios sean explotados debidamente. Que a cada predio se le saque el mayor beneficio posible y para ello muchas veces son necesarias las servidumbres.

Caracteres de las servidumbres:

• - Es un derecho que limita el dominio

• - Está siempre encadenado a la propiedad.

• - Exige la concurrencia de dos predios, dominante y sirviente.

• - Es un derecho sobre un bien ajeno

• - Puede consistir en permitir que se haga algo o en exigir que no se haga.

• - Es necesario que exista una utilidad.

SERVIDUMBRE DE AGUAS

El artículo.552 del Código Civil señala que los predios inferiores están sujetos a recibir las aguas que naturalmente, y sin obra del hombre, descienden de los predios superiores, así como la piedra o tierra que arrastran en su curso. No pudiendo el dueño del predio inferior realizar obras que impidan esta servidumbre, ni el del superior realizar obras que la agraven.

Señala el artículo.586 del CC que el propietario de un edificio está obligado a construir sus tejados o cubierta de manera que las aguas pluviales caigan sobre su propio suelo o sobre la calle o sitio público, y no sobre el suelo del vecino. Aun cayendo sobre el propio suelo, el propietario está obligado a recoger las aguas de modo que no causen perjuicio al predio contiguo.

a) Servidumbre de acueducto - Servidumbre continua y aparente

Consiste en que cuando el que quiera servirse del agua de que pueda disponer para una finca suya tiene derecho a hacerla pasar por los predios intermedios con obligación de indemnizar a sus dueños y a los de los predios inferiores sobre los que se filtren o caigan las aguas.

Para poder establecer esta servidumbre se requieren tres requisitos:

1º Que el dueño del posible predio dominante demuestre que puede disponer del agua y que ésta es suficiente para el uso al que la destina.

2º Que el paso del acueducto sea el más conveniente y menos oneroso para tercero.

3º Que se indemnice con carácter previo a la construcción del acueducto a los dueños de los predios sirvientes (o al único) por el perjuicio sufrido. También habrán de abonarse las obras de construcción y conservación del acueducto en buenas condiciones higiénicas y de servicio.

La única limitación de esta servidumbre, es que no puede imponerse por objeto de interés privado sobre edificios, ni sus patios o dependencias, ni sobre jardines o huertas ya existentes, pues entiende el legislador que esto sería un sacrificio excesivo para el dueño del predio sirviente.

La servidumbre de acueducto, se regula en el Código civil en los artículos 557 a 561 en relación con las disposiciones del Real Decreto Legislativo 1/2001, de 20 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Aguas y Real Decreto 849/1986, de 11 de abril, por el que se aprueba el Reglamento del Dominio Público Hidráulico, que desarrolla los Títulos Preliminar, I, IV, V, VI y VII de la Ley 29/1985, de 2 de agosto, de Aguas, pero mientras el artículo.563 CC remite a la ley especial de la materia para el establecimiento, extensión, forma y condiciones "en cuanto no se halle previsto en este Código”, el artículo.46.1 del Real Decreto Legislativo 1/2001, de 20 de julio, atribuye a los organismos de cuenca la facultad de imponer la servidumbre forzosa de acueducto "con arreglo a lo dispuesto en el Código civil y en el Reglamento de esta Ley”, y el artículo.18.2 del Real Decreto 849/1986, de 11 de abril, por el que se aprueba el Reglamento del Dominio Público Hidráulico, determina que se "regirá por lo dispuesto para la servidumbre de acueducto en la Ley de Aguas, en este Reglamento, y subsidiariamente en el Código civil”.

b) Servidumbre de desagüe

En materia de desagüe señala el artículo 587 CC, respecto de la llamada servidumbre de tejados, que el dueño del predio que sufra dicha servidumbre podrá edificar recibiendo las aguas sobre su propio tejado o dándoles otra salida conforme a las ordenanzas o costumbres locales y de modo que no resulte gravamen ni perjuicio alguno para el predio dominante.

Establece el art.588 del Código Civil, que cuando el corral o patio de una casa se halle enclavado entre otras, y no sea posible dar salida por la misma casa a las aguas pluviales que en él se recojan, podrá exigirse el establecimiento de la servidumbre de desagüe, dando paso a las aguas por el punto de los predios contiguos en que sea más fácil la salida y estableciéndose el conducto de desagüe en la forma que menos perjuicios ocasione al predio sirviente previa la indemnización que corresponda.

Este caso está pensado para corrientes naturales y permanentes de agua, a los fines de dar respuesta a los problemas que genera el agua de lluvias en un terreno urbano y así, aplicando esta Jurisprudencia, en conclusión, la cuestión del desagüe de aguas de lluvia en terreno urbano no puede solventarse en general mediante el establecimiento de servidumbres respecto de los predios lindantes a nivel descendente, por el artículo.552 CC solo aplicable a fincas rusticas.

El art.589 a 592 CC, son en realidad limitaciones normales del dominio. Establecen distancias mínimas que hay que guardar en ciertas construcciones o plantaciones por motivos de vecindad o interés militar.

El art.589 impide edificar o plantar cerca de plaas fuertes y fortalezas (hoy habrá que entender cuarteles, aunque la norma ha de ser objeto de interpretación restrictiva) sin sujetarse a las leyes, ordenanzas y reglamentos especiales.

Se prohíbe que se construya cerca de pared ajena o medianera, pozos, cloacas, acueductos, hornos, fraguas, chimeneas, estables, depósitos de materias corrosivas, artefactos que se muevan por el vapor, o fábricas que por sí mismas o por sus productos sean peligrosas o nocivas, sin guardas las distancias prescritas por los reglamentos y usos del lugar, y sin ejecutar las obras de resguardo necesarias, con sujeción en el modo, a las condiciones que los mismos reglamentos prescribe.

SERVIDUMBRE DE LUCES Y VISTAS

La servidumbre de luces y vistas debe ser calificada como continua, pues su uso puede ser incesante, y aparente, pues está continuamente a la vista por signos exteriores que revelan su existencia, tal como las define el artículo.532 CC. Ello implica que para adquirir dicha servidumbre es preciso, como señala el artículo.537 CC, la existencia de título o la prescripción de veinte años.

La servidumbre de luces y vistas tiene la condición de continua y aparente, al ser o poder ser su uso incesante sin la intervención de ningún hecho del hombre y anunciarse y estar continuamente a la vista por signos exteriores que revelan el uso y aprovechamiento de la misma.

La única vía de adquisición de dicha posesión sería la de la prescripción de 20 años. Ahora bien, para poder determinar si es posible la adquisición por prescripción, habría que acudir a la consideración como negativa o positiva de la citada servidumbre de luces y vistas que representaría los huecos abiertos.

Ha de tenerse en cuenta que la posibilidad de apertura de huecos en pared propia constituye una mera tolerancia no susceptible de protección posesoria y que, a tenor de lo dispuesto en el artículo.581 CC, dicha situación puede cesar a voluntad del propietario de la finca contigua que levante pared en suelo propio, aunque obstaculice la ventana abierta por el vecino en su pared.

SERVIDUMBRE DE MEDIANERÍA

Aunque el Código Civil regule la medianería en el artículo.571 CC dentro del Título dedicado a las servidumbres y así lo denomine en la sección cuarta, la doctrina mayoritaria no está satisfecha con la ubicación de esta materia dentro de las servidumbres legales y considera que la naturaleza de la medianería se corresponde de manera más adecuada con una comunidad de bienes.

La Jurisprudencia más moderna ha venido a configurar la medianería como una forma especial de comunidad de disfrute y utilización de un muro o pared, rechazando su conceptuación como propiedad privativa de los dueños de los predios colindantes sobre la mitad de aquéllos, es decir, sobre una línea ideal constituida por el eje de su grueso, siendo, pues, la titularidad jurídica sobre los elementos comunes de separación de carácter pro indiviso en toda su extensión y espesor I (pared, seto, valla, zanja, muro) que pertenece a ambos propietarios.

En la práctica el problema se plantea frecuentemente porque haya duda acerca de si una pared o muro concreto es medianero o propiedad exclusiva de una sola de las fincas. Existe una presunción iuris tamtum que la medianería (es decir la propiedad compartida) existe en el caso de paredes divisorias de edificios contiguos (naturalmente solo hasta el punto de máxima elevación común), en las paredes o muros divisorios de jardines o corrales, o en los setos, cercas o vallas de las fincas rústicas; sistema que el artículo 574.I CC aplica también a las zanjas o acequias abiertas entre fincas contiguas. Dicha presunción de medianería puede ser destruida mediante la exhibición del título que acredite como propiedad de uno sólo el elemento o por la presencia de un signo exterior indicativo de propiedad privativa de uno.

Cuando hay medianería la propiedad compartida supone derechos y obligaciones para los medianeros.

Obligaciones:

Cada medianero está obligado a su mantenimiento y reparación, en proporción al derecho de cada uno. Según el art.576 CC, si un propietario de un edificio apoyado en pared medianera (que no puede renunciar al mantenimiento) quiere derribar el edificio, podrá hacerlo (renunciando entonces a la medianería), siempre que abono los daños que el derribo pueda ocasionar a la pared medianera (por aquella vez solamente).

Los medianeros no pueden abrir en la pared medianera venta ni hueco alguno si no hay consentimiento de los otros, aunque si lo hacen y no hay reacción al respecto se puede adquirir una auténtica servidumbre por usucapión, que por ser en pared medianera es positiva según la jurisprudencia.

Cada propietario puede alzar la pared medianera, siempre que corra con los gastos e indemnice los perjuicios que se causen con la obra incluso los temporales. También puede levantar más la pared, hacerla más gruesa o profundizar más en sus cimientos (o las tres cosas a la vez) siempre que lo haga a su costa, abone los gastos extras de conservación en lo alzado o profundizado, e indemnice a los demás por los mayores gastos que hayan de incurrir en la conservación general de toda la pared por su mayor altura o profundidad.

Derechos de los medianeros:

Cada propietario puede usar de él en proporción a la cuota que tenga en la comunidad, pudiendo, como comunero, edificar apoyando su obra en la pared medianera o introduciendo vigas hasta la mitad del espesor de la pared, sin estorbar o impedir el uso común a los demás.

En cuanto a los árboles o arbustos que forman un seto vivo medianero, dichos árboles se consideran por su situación medianeros, cualquiera de los medianeros tiene derecho a exigir su derribo cuando sus ramos o raíces invadan el propio terreno, salvo que los árboles sirvan también como mojones que delimitan la propiedad, en cuyo caso no podrán arrancarse individualmente sino de común acuerdo entre los colindantes.

SERVIDUMBRE DE PASO

La servidumbre de paso es de naturaleza discontinua y por ello, conforme al artículo.532 CC, sólo puede adquirirse en virtud de título, cuya falta sólo puede suplirse por la escritura de reconocimiento del dueño del predio sirviente o por una sentencia firme, admitiéndose excepcionalmente la adquisición por prescripción inmemorial si los hechos origen de la servidumbre discontinua ocurrieron antes de la promulgación del Código Civil.

Preceptúa el artículo.564 CC que el propietario de una finca o heredad, enclavada entre otras ajenas y sin salida a camino público, tiene derecho a exigir paso por las heredades vecinas, previa la correspondiente indemnización. Si esta servidumbre se constituye de manera que pueda ser continuo su uso para todas las necesidades del predio dominante estableciendo una vía permanente, la indemnización consistirá en el valor del terreno que se ocupe y en el importe de los perjuicios que se causen en el predio sirviente.

Es una servidumbre que se da también en edificios urbanos, por la falta absoluta y física de salida a camino público, pero ha de ser real, es decir, no inducida o provocada por el propietario de la finca enclavada, colocando un obstáculo o vendiendo a propósito una parte de la finca con salida al camino para lograr la servidumbre por otro lado.

La indemnización será la pactada por las partes, pero si estas no dicen nada y la servidumbre se constituye de manera que pueda ser continuo su uso para todas las necesidades del predio dominante, estableciendo una vía permanente, la indemnización consistirá en el valor del terreno que se ocupe y en el importe de los perjuicios que se causen en el predio sirviente. Sin embargo, cuando no hay vía permanente, limitándose el paso a lo necesario para el cultivo de la finca dominante y para la extracción de sus cosechas, o cualquier otro uso rústico o urbano, la indemnización consistirá en el abono del perjuicio que ocasiones este gravamen.

La servidumbre de paso ha de concederse por el punto que sea menos perjudicial para el predio sirviente, y, en cuando sea conciliable con el menor perjuicio, por donde haya menos distancia entre el predio dominante y el camino público. Además la anchura de la servidumbre será sólo la que baste a las necesidades del predio dominante, aunque por hipótesis puede absorber o invadir casi todo el predio sirviente.

Pese a que la regla general es la indemnización al dueño del predio sirviente, dicha indemnización no procede (salvo pacto en contrario) cuando tras adquirirse una finca por venta, permuta o partición, dicha finca queda enclavada entre otras del vendedor, permutante o copartícipe. La jurisprudencia ha asimilado a los supuestos contemplados en el artículo 567 CC los de transacción, donación y segregación de fincas.

La servidumbre de paso según la Jurisprudencia:

1) Que quien lo solicite sea propietario de una finca o inmueble. Por tanto, y sin mayores comentarios a este presupuesto, no limitado exclusivamente al propietario, sino también al titular de un derecho real, la actora, en este supuesto, estaría plenamente legitimada para el ejercicio de la acción. 2) Que se solicite de los propietarios de las heredades vecinas; es preciso la convocatoria al litigio de todos los propietarios de las fincas vecinas, que pudieran verse gravados por la servidumbre a establecer, como precisó abundante Jurisprudencia del Tribunal Supremo (Sentencias de 26 de febrero de 1.927, 17 de noviembre de 1.930, 5 de julio de 1.954, 26 de septiembre de 1.967, 3 de julio de 1.968 y 29 de marzo de 1.977, de 5 de julio 1954, 27 de febrero de 1.966, 5 de abril y 26 de septiembre de 1.967 y 26 de febrero de 1.993, entre otras muchas). 3) Que la finca o heredad se encuentre enclavada entre otras ajenas, sin salida a camino público como hecho presente, por los medios normales o habituales; aunque sí se haga respecto de la ruta idónea para el paso. 4) Necesidad de exigir el paso, que ha de ser verdadera, no fruto de la arbitrariedad, concurrencia o capricho, toda vez que la existencia de tal paso es necesaria para la finalidad rústica o agrícola a que viene siendo dedicado el fundo tanto a pie, anteriormente en la economía agraria gallega el carro de vacas, y hoy en día el más mecanizado tractor agrícola, en relación con el destino y características del predio, que evidentemente en el caso no tiene el carácter de una gran explotación agraria habida cuenta de su pequeña extensión. Finalmente, 5) Que medie la previa indemnización, que en defecto de acuerdo, ha de ser establecida en esta vía judicial.

ACCIÓN NEGATORIA DE SERVIDUMBRE

La acción negatoria de servidumbre puede ser definitiva como aquella mediante la cual el dueño de un predio (sirviente), niega el derecho a la servidumbre a aquél que en la litis se constituye en la calidad de demandado, que quiere atribuirse ese derecho, y está fundada en el principio de que la propiedad es libre mientras no se pruebe lo contrario, y su éxito exige que por parte del que acciona se justifique el dominio, y una vez acreditado éste será al demandado al que incumbe la demostración de que la servidumbre cuya negación se insta existe.

La servidumbre de paso, al ser discontinua, sólo puede adquirirse a virtud de título y, a falta del mismo, por escritura de reconocimiento del dueño del predio sirviente o por sentencia firme (artículos 539 y 540 del Código Civil art.539, art.540 ). En este caso no ofrecen los demandados título alguno que les faculte para tener por cierta la constitución del derecho de paso a través del predio de la demandante, sin que se haya acreditado de forma adecuada la existencia de ese paso de forma inmemorial, antes de la publicación del Código Civil, extremo que hoy en día resulta prácticamente inviable.

MODIFICACIÓN DE LAS SERVIDUMBRES

Las servidumbres tienen por su propia naturaleza (como derecho asociado a un predio) una tendencia a la estabilidad. Con todo, pueden ser modificadas en ciertas circunstancias, que el Código ha prevista expresamente.

En primer lugar, las servidumbre pueden ser objeto de modificación legal o negocial. Así, puede modificarse una servidumbre por la entrada en vigor de un plan urbanístico de carácter imperativo, por disposición expresa de la ley (por ejemplo, en el marco de reformas agrarias) o por la aplicación judicial o administrativa de normativas específicas (medioambientales, de salubridad, etc.)

Indirectamente, pero también por ministerio de la ley, puede modificarse el modus servitutis (la forma o el modo de usarla) por usucapión (art.574 CC), permaneciendo sin embargo en lo demás inalterado el derecho. Del mismo modo, puede que parte del contenido de la servidumbre se vea mermado por prescripción extintiva cuando no es ejercido.

Las partes que crearon una servidumbre también pueden modificarla de la manera que tengan por conveniente. También podrán modificar las servidumbre forzosas, siempre que respeten el contenido imperativo de la ley y no se perjudique a terceros (art.551.II CC).

Cuando la servidumbre produzca un sacrificio excesivo o innecesario al deueño del fundo sirviente, dentro de las condiciones del art.545 II CC, podrá variar el lugar o forma de su ejercicio (ius variandi)

Otro supuesto de modificación de las servidumbres deriva de una variación en el estado físico o económico (por cambio de actividad) de los predios, especialmente cuando los predios estén en tal estado que se imposibilite el ejercicio normal del contenido típico de la servidumbre (imposibilidad que, si llega a ser absoluta, es causa de extinción por falta de idoneidad objetiva).

EXTINCIÓN DE LAS SERVIDUMBRES

Según el art.546 CC, las servidumbres se extinguen:

1º Por consolidación de la propiedad en una misma persona del predio dominante y del sirviente.

2 Por la falta de uso persistente durante el plazo de 20 años, a contar desde el día que dejó de usarse la servidumbre discontinua o desde que tuvo lugar un acto contrario al uso cuando es continua (como construir tapando los huecos o la destrucción de la tubería de canalización o desagüe). El uso de uno sólo de los comuneros basta para evitar la prescripción. Igualmente extingue la servidumbre la usucapión como libre del fundo gravado con servidumbre.

3º Por cambio de estado de los predios, haciendo, absolutamente imposible el goce de la servidumbre por imposibilidad física (como pérdida de la cosa) o jurídica.

4º Por haberse cumplido el plazo o la condición resolutoria legal o negocialmente impuesta.

5º Por renuncia del dueño del predio dominante, expresa o por facta concludentia, siempre, que la renuncia no perjudique a terceros (especialmente a usufructuarios, arrendatarios y acreedores hipotecarios).

6º Por negocio jurídico extintivo (convenio de redención) concluido entre el dueño del predio dominante y el del sirviente.

7º La nulidad o anulación del negocio constitutivo, desaparición de la necesidad que motivó la creación de la servidumbre forzosa.