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DERECHO REAL DE SERVIDUMBRE


SERVIDUMBRES LEGALES Y VOLUNTARIAS

Servidumbre de aguas - acueducto -desagüe

Servidumbre de luces y vistas

Servidumbre de medianería

Servidumbre de paso

Concepto de servidumbre

El Código Civil español afirma que la servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño. La jurisprudencia manifiesta que el título de servidumbre es cualquier acto jurídico oneroso o gratuito, inter vivos o mortis causa en virtud del cual se establece esta limitación al derecho de propiedad realizado por el titular del predio sirviente.

Respecto a sus caracteres, podemos señalar:

  • - Es un derecho que limita el dominio

  • - Está siempre encadenado a la propiedad.

  • - Exige la concurrencia de dos predios, dominante y sirviente.

  • - Es un derecho sobre un bien ajeno

  • - Puede consistir en permitir que se haga algo o en exigir que no se haga.

  • - Es necesario que exista una utilidad.

Servidumbre de Aguas

El artículo.552 del Código Civil señala que los predios inferiores están sujetos a recibir las aguas que naturalmente, y sin obra del hombre, descienden de los predios superiores, así como la piedra o tierra que arrastran en su curso. No pudiendo el dueño del predio inferior realizar obras que impidan esta servidumbre, ni el del superior realizar obras que la agraven.

Señala el artículo.586 del CC que el propietario de un edificio está obligado a construir sus tejados o cubierta de manera que las aguas pluviales caigan sobre su propio suelo o sobre la calle o sitio público, y no sobre el suelo del vecino. Aun cayendo sobre el propio suelo, el propietario está obligado a recoger las aguas de modo que no causen perjuicio al predio contiguo.

a) Servidumbre de acueducto

La servidumbre de acueducto, se regula en el Código civil en los artículos 557 a 561 en relación con las disposiciones del Real Decreto Legislativo 1/2001, de 20 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Aguas y Real Decreto 849/1986, de 11 de abril, por el que se aprueba el Reglamento del Dominio Público Hidráulico, que desarrolla los Títulos Preliminar, I, IV, V, VI y VII de la Ley 29/1985, de 2 de agosto, de Aguas, pero mientras el artículo.563 CC remite a la ley especial de la materia para el establecimiento, extensión, forma y condiciones "en cuanto no se halle previsto en este Código”, el artículo.46.1 del Real Decreto Legislativo 1/2001, de 20 de julio, atribuye a los organismos de cuenca la facultad de imponer la servidumbre forzosa de acueducto "con arreglo a lo dispuesto en el Código civil y en el Reglamento de esta Ley”, y el artículo.18.2 del Real Decreto 849/1986, de 11 de abril, por el que se aprueba el Reglamento del Dominio Público Hidráulico, determina que se "regirá por lo dispuesto para la servidumbre de acueducto en la Ley de Aguas, en este Reglamento, y subsidiariamente en el Código civil”.

b) Servidumbre de desagüe

Establece el art.588 del Código Civil, que cuando el corral o patio de una casa se halle enclavado entre otras, y no sea posible dar salida por la misma casa a las aguas pluviales que en él se recojan, podrá exigirse el establecimiento de la servidumbre de desagüe, dando paso a las aguas por el punto de los predios contiguos en que sea más fácil la salida y estableciéndose el conducto de desagüe en la forma que menos perjuicios ocasione al predio sirviente previa la indemnización que corresponda.

Este caso está pensado para corrientes naturales y permanentes de agua, a los fines de dar respuesta a los problemas que genera el agua de lluvias en un terreno urbano y así, aplicando esta Jurisprudencia, en conclusión, la cuestión del desagüe de aguas de lluvia en terreno urbano no puede solventarse en general mediante el establecimiento de servidumbres respecto de los predios lindantes a nivel descendente, por el artículo.552 CC solo aplicable a fincas rusticas.

Servidumbre de luces y vistas

La servidumbre de luces y vistas debe ser calificada como continua, pues su uso puede ser incesante, y aparente, pues está continuamente a la vista por signos exteriores que revelan su existencia, tal como las define el artículo.532 CC. Ello implica que para adquirir dicha servidumbre es preciso, como señala el artículo.537 CC, la existencia de título o la prescripción de veinte años.

La servidumbre de luces y vistas tiene la condición de continua y aparente, al ser o poder ser su uso incesante sin la intervención de ningún hecho del hombre y anunciarse y estar continuamente a la vista por signos exteriores que revelan el uso y aprovechamiento de la misma.

La única vía de adquisición de dicha posesión sería la de la prescripción de 20 años. Ahora bien, para poder determinar si es posible la adquisición por prescripción, habría que acudir a la consideración como negativa o positiva de la citada servidumbre de luces y vistas que representaría los huecos abiertos.

Ha de tenerse en cuenta que la posibilidad de apertura de huecos en pared propia constituye una mera tolerancia no susceptible de protección posesoria y que, a tenor de lo dispuesto en el artículo.581 CC, dicha situación puede cesar a voluntad del propietario de la finca contigua que levante pared en suelo propio, aunque obstaculice la ventana abierta por el vecino en su pared.

Servidumbre de Medianería

Aunque el Código Civil regule la medianería en el artículo.571 CC dentro del Título dedicado a las servidumbres y así lo denomine en la sección cuarta, la doctrina mayoritaria no está satisfecha con la ubicación de esta materia dentro de las servidumbres legales y considera que la naturaleza de la medianería se corresponde de manera más adecuada con una comunidad de bienes.

La Jurisprudencia más moderna ha venido a configurar la medianería como una forma especial de comunidad de disfrute y utilización de un muro o pared, rechazando su conceptuación como propiedad privativa de los dueños de los predios colindantes sobre la mitad de aquéllos, es decir, sobre una línea ideal constituida por el eje de su grueso, siendo, pues, la titularidad jurídica sobre los elementos comunes de separación de carácter pro indiviso en toda su extensión y espesor.

Servidumbre de paso

La servidumbre de paso es de naturaleza discontinua y por ello, conforme al artículo.532 CC, sólo puede adquirirse en virtud de título, cuya falta sólo puede suplirse por la escritura de reconocimiento del dueño del predio sirviente o por una sentencia firme, admitiéndose excepcionalmente la adquisición por prescripción inmemorial si los hechos origen de la servidumbre discontinua ocurrieron antes de la promulgación del Código Civil.

Preceptúa el artículo.564 CC que el propietario de una finca o heredad, enclavada entre otras ajenas y sin salida a camino público, tiene derecho a exigir paso por las heredades vecinas, previa la correspondiente indemnización. Si esta servidumbre se constituye de manera que pueda ser continuo su uso para todas las necesidades del predio dominante estableciendo una vía permanente, la indemnización consistirá en el valor del terreno que se ocupe y en el importe de los perjuicios que se causen en el predio sirviente.

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Última modificación: 11/06/2010