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Concepto de servidumbre
El
Código Civil español afirma que la servidumbre es un gravamen
impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a
distinto dueño. La jurisprudencia manifiesta que el título de
servidumbre es cualquier acto jurídico oneroso o gratuito, inter
vivos o mortis causa en virtud del cual se establece esta limitación
al derecho de propiedad realizado por el titular del predio
sirviente.
Respecto a sus caracteres, podemos señalar:
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- Es un derecho que limita el dominio
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Está siempre encadenado a la propiedad.
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Exige la concurrencia de dos predios, dominante y sirviente.
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Es un derecho sobre un bien ajeno
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- Puede consistir en permitir que se haga algo o en exigir que
no se haga.
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- Es necesario que exista una utilidad.
Servidumbre de Aguas
El artículo.552 del
Código Civil señala que los predios inferiores están sujetos a
recibir las aguas que naturalmente, y sin obra del hombre,
descienden de los predios superiores, así como la piedra o tierra
que arrastran en su curso. No pudiendo el dueño del predio inferior
realizar obras que impidan esta servidumbre, ni el del superior
realizar obras que la agraven.
Señala el artículo.586 del CC que el propietario de un edificio está
obligado a construir sus tejados o cubierta de manera que las aguas
pluviales caigan sobre su propio suelo o sobre la calle o sitio
público, y no sobre el suelo del vecino. Aun cayendo sobre el propio
suelo, el propietario está obligado a recoger las aguas de modo que
no causen perjuicio al predio contiguo.
a) Servidumbre de acueducto
La servidumbre de
acueducto, se regula en el Código civil en los artículos 557 a 561
en relación con las disposiciones del Real Decreto Legislativo
1/2001, de 20 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de
la Ley de Aguas y Real Decreto 849/1986, de 11 de abril, por el que
se aprueba el Reglamento del Dominio Público Hidráulico, que
desarrolla los Títulos Preliminar, I, IV, V, VI y VII de la Ley
29/1985, de 2 de agosto, de Aguas, pero mientras el artículo.563 CC
remite a la ley especial de la materia para el establecimiento,
extensión, forma y condiciones "en cuanto no se halle previsto en
este Código”, el artículo.46.1 del Real Decreto Legislativo 1/2001,
de 20 de julio, atribuye a los organismos de cuenca la facultad de
imponer la servidumbre forzosa de acueducto "con arreglo a lo
dispuesto en el Código civil y en el Reglamento de esta Ley”, y el
artículo.18.2 del Real Decreto 849/1986, de 11 de abril, por el que
se aprueba el Reglamento del Dominio Público Hidráulico, determina
que se "regirá por lo dispuesto para la servidumbre de acueducto en
la Ley de Aguas, en este Reglamento, y subsidiariamente en el Código
civil”.
b) Servidumbre de desagüe
 Establece el
art.588 del Código Civil, que cuando el corral o patio de una
casa se halle enclavado entre otras, y no sea posible dar salida por
la misma casa a las aguas pluviales que en él se recojan, podrá
exigirse el establecimiento de la servidumbre de desagüe, dando paso
a las aguas por el punto de los predios contiguos en que sea más
fácil la salida y estableciéndose el conducto de desagüe en la forma
que menos perjuicios ocasione al predio sirviente previa la
indemnización que corresponda.
Este caso está pensado para corrientes naturales y permanentes de
agua, a los fines de dar respuesta a los problemas que genera el
agua de lluvias en un terreno urbano y así, aplicando esta
Jurisprudencia, en conclusión, la cuestión del desagüe de aguas de
lluvia en terreno urbano no puede solventarse en general mediante el
establecimiento de servidumbres respecto de los predios lindantes a
nivel descendente, por el artículo.552 CC solo aplicable a fincas
rusticas.
Servidumbre de luces y
vistas
La servidumbre de
luces y vistas debe ser calificada como continua, pues su uso puede
ser incesante, y aparente, pues está continuamente a la vista por
signos exteriores que revelan su existencia, tal como las define el
artículo.532 CC. Ello implica que para adquirir dicha servidumbre es
preciso, como señala el artículo.537 CC, la existencia de título o
la prescripción de veinte años.
 La servidumbre de luces y vistas tiene la condición de continua y
aparente, al ser o poder ser su uso incesante sin la intervención de
ningún hecho del hombre y anunciarse y estar continuamente a la
vista por signos exteriores que revelan el uso y aprovechamiento de
la misma.
La única vía de
adquisición de dicha posesión sería la de la prescripción de 20
años. Ahora bien, para poder determinar si es posible la adquisición
por prescripción, habría que acudir a la consideración como negativa
o positiva de la citada servidumbre de luces y vistas que
representaría los huecos abiertos.
Ha de tenerse en
cuenta que la posibilidad de apertura de huecos en pared propia
constituye una mera tolerancia no susceptible de protección
posesoria y que, a tenor de lo dispuesto en el artículo.581 CC,
dicha situación puede cesar a voluntad del propietario de la finca
contigua que levante pared en suelo propio, aunque obstaculice la
ventana abierta por el vecino en su pared.
Servidumbre de Medianería
Aunque el Código Civil regule la medianería en
el artículo.571 CC dentro del Título dedicado a las servidumbres y así lo
denomine en la sección cuarta, la doctrina mayoritaria no está satisfecha
con la ubicación de esta materia dentro de las servidumbres legales y
considera que la naturaleza de la medianería se corresponde de manera más
adecuada con una comunidad de bienes.
 La Jurisprudencia más moderna ha venido a
configurar la medianería como una forma especial de comunidad de disfrute y
utilización de un muro o pared, rechazando su conceptuación como propiedad
privativa de los dueños de los predios colindantes sobre la mitad de
aquéllos, es decir, sobre una línea ideal constituida por el eje de su
grueso, siendo, pues, la titularidad jurídica sobre los elementos comunes de
separación de carácter pro indiviso en toda su extensión y espesor.
Servidumbre de paso
La servidumbre de paso es de naturaleza
discontinua y por ello, conforme al artículo.532 CC, sólo puede adquirirse
en virtud de título, cuya falta sólo puede suplirse por la escritura de
reconocimiento del dueño del predio sirviente o por una sentencia firme,
admitiéndose excepcionalmente la adquisición por prescripción inmemorial si
los hechos origen de la servidumbre discontinua ocurrieron antes de la
promulgación del Código Civil.
Preceptúa el artículo.564 CC que el
propietario de una finca o heredad, enclavada entre otras ajenas y sin
salida a camino público, tiene derecho a exigir paso por las heredades
vecinas, previa la correspondiente indemnización. Si esta servidumbre se
constituye de manera que pueda ser continuo su uso para todas las
necesidades del predio dominante estableciendo una vía permanente, la
indemnización consistirá en el valor del terreno que se ocupe y en el
importe de los perjuicios que se causen en el predio sirviente.
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