En el régimen de propiedad, establecido en el Código Civil, corresponde al dueño de cada piso o local:
El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado.
¿Que se debe conocer
realmente cuando compra una vivienda?, es una pregunta que se realiza cualquier
consumidor normal, nosotros le ofrecemos una serie de pasos para que cuando
decida comprar un vivienda, obtenga la información precisa y sepa lo que
realmente necesita saber:
Derecho de Información del
consumidor, en la compra de vivienda:
1. El nombre o razón social, domicilio y, en su caso, los datos de la
inscripción en el Registro Mercantil, del vendedor.
2. Plano general del emplazamiento de la vivienda y plano de la vivienda
misma, así como descripción y trazado de las redes eléctrica, de agua, gas y
calefacción y garantías de las mismas, y de las medidas de seguridad contra
incendios con que cuente el inmueble.
3. Descripción completa de la vivienda con expresión de su superficie
útil, y descripción general del edificio en el que se encuentra, de las zonas
comunes y de los servicios accesorios. Materiales empleados en la construcción
de la vivienda, incluidos los aislamientos térmicos y acústicos, y del edificio
y zonas comunes y servicios accesorios.
4. Datos de inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad o expresión
de no hallarse inscrito en el mismo.
5. Precio total de la vivienda y servicios accesorios y forma de pago, con
expresión detallada de los siguientes datos:
a) Precio total de la venta, que se entenderá, que incluyen en su caso, los
honorarios de Agente mediador y el IVA, si la venta se halla sujeta a este
impuesto. En otro caso se indicará la cuota que corresponda por el Impuesto de
Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
b) Forma de pago. En el caso de preverse aplazamientos se indicará el
tipo de interés aplicable y las cantidades que corresponderá abonar por
principal e intereses y fecha de vencimiento de unos y otros.
c) Medios de pago admisibles para las cantidades aplazadas.
d) Garantías que deberá constituir el comprador por el precio o la
parte de él, aplazado.
6. Copia de la licencia de obras, de la cédula urbanística de la que resulte el
cumplimiento de las operaciones de parcelación, y de la licencia de primera
ocupación de la vivienda.
7. Estatutos y normas de funcionamiento de la Comunidad de Propietarios, en su
caso, así como información de los contratos de servicios y suministros de la
comunidad.
8. Información sobre el pago de los tributos de todas clases que graven la
propiedad o utilización de la vivienda.
9. Forma en que está previsto documentar el contrato con sus condiciones
generales y especiales.
10. En el caso de que la vivienda o las zonas comunes o elementos accesorios no
se encuentren totalmente edificados se hará constar con toda claridad la fecha
de entrega y la fase en que se encuentra la edificación.
11. Cuando se trate de primera transmisión se indicará el
nombre y domicilio del Arquitecto y el nombre o razón social y domicilio del constructor.
12. Escritura ante Notario y Registro de la
Propiedad:
Las dos garantías jurídicas
fundamentales que ofrece el sistema legal español al comprador de una
vivienda son la Escritura Pública y el Registro de la Propiedad.
La Escritura Pública ante Notario supone una garantía esencial para el
comprador porque:
a) Prueba en juicio y fuera de él la propia existencia del contrato de
compraventa y lo pactado por las partes contratantes en él.
b) En virtud de su otorgamiento se adquiere la propiedad sin ningún
requisito ulterior.
c) Implica necesariamente un control del Notario sobre todos los aspectos
jurídicos relacionados con la vivienda (titular de la misma, estado de
cargas, situación urbanística, aspecto fiscal, etc), que coloca al
comprador en una zona segura al margen de riesgos y posibles ilegalidades.
d) La escritura pública goza de la presunción de legalidad, que sólo puede
ser destruida por una sentencia judicial.
La inscripción en el Registro de la Propiedad representa una segunda
garantía ya que aporta un efecto jurídico de gran importancia práctica,
que es la eficacia de la adquisición frente a terceros. Dicha eficacia
frente a terceros implica que el comprador no se verá afectado por cargas
o problemas jurídicos que no estaban reflejados en el Registro de la
Propiedad en el momento de inscribir el comprador la vivienda comprada a
su nombre.
La vivienda, como
adquisición más importante que realizan los ciudadanos a lo largo de su
vida, viene siendo en los últimos tiempos un elemento de propiedad muy
significativo, por ello es conveniente conocer el régimen de adquisición,
que no es otra que la compra venta, no obstante en los últimos años ha
aparecido otra modalidad que se ha mal llamado, multipropiedad, su
legislación aplicable es:
Ley 42/1998, de 15
diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles
de uso turístico y normas tributarias (BOE núm. 300, de 16 de diciembre de
1998). [Modificada por la Ley 14/2000, de 29 de diciembre, de Medidas
fiscales, administrativas y del orden social (BOE núm. 313, de 30.12.2000,
p. 46631 ss.). La modificación afecta a los arts. 8.2.b), 8.2.e), 8.2.h),
9.3, 9.4, 10.3, 14 y 19, y a la Disposición Adicional 2ª.] [Modificada por
la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y
del Orden Social (BOE núm. 313, de 31-12-2001, p. 50597.). La modificación
introduce los arts. 8º.2. l) y 9º.1 13º.] [Modificada por la Ley 39/2002,
de 28 de octubre, de transposición al ordenamiento jurídico español de
diversas directivas comunitarias en materia de protección de los intereses
de los consumidores y usuarios (BOE núm. 259, de 29-10-2002, pp.
37922-37933). La modificación afecta a la rúbrica del capítulo III del
Título I e introduce un artículo 16 bis.].
LA MULTIPROPIEDAD O
RÉGIMEN DE PROPIEDAD DE VIVIENDA POR TURNOS
La ley regula el
fenómeno que se conoce como "multipropiedad" o "time-sharing". La ley
llama, a lo que los consumidores adquieren cuando compran uno de estos
productos, derechos de aprovechamiento por turno, y prohíbe la
utilización del término "multipropiedad" o cualquier otro que contenga la
palabra "propiedad" porque el consumidor no va a ser propietario del
inmueble sobre el que recae el derecho.
He aquí algunas preguntas que puede hacerse el consumidor que se propone
adquirir un derecho de esta naturaleza en España:
¿Qué es un derecho
de aprovechamiento por turno (multipropiedad)?
Es
el derecho por el que el consumidor puede utilizar un alojamiento
amueblado en un inmueble turístico durante un período determinado al año y
recibir, durante este tiempo, los servicios necesarios para su adecuado
disfrute. El empresario puede haberlo configurado como un arrendamiento de
temporada o como un derecho real de uso.
¿Han de estar el
apartamento y la semana previamente determinadas?
Sí.
Sólo si se ha configurado como un arrendamiento puede el empresario
venderlo como derecho "flotante", esto es, dejando para un posterior
momento la determinación del alojamiento que en el inmueble se va a ocupar
y la semana del año durante la cual se va disfrutar de él (temporada
determinada, alojamiento y período -semana- determinable por sus
condiciones objetivas).
¿Cómo puedo conocer
las reglas por las que se rige el complejo inmobiliario donde voy a
comprar mi derecho de aprovechamiento por turno?
El
empresario, antes de vender algún derecho de aprovechamiento por turno,
está obligado a editar un folleto que contenga la información esencial
para que el consumidor interesado pueda conocer las características
concretas del régimen al que pertenece el derecho que se le ofrece
(situación del inmueble, descripción del alojamiento, de su mobiliario, de
los servicios con que cuenta, etc.) Además, en el Registro de la
Propiedad correspondiente al lugar donde radique el inmueble, pues, la
escritura reguladora del régimen, necesaria para la válida constitución
del mismo, debe inscribirse obligatoriamente.
¿Puedo inscribir en
el Registro de la Propiedad mi derecho?
Sí, tanto si se configura como -arrendamiento- o como derecho real. La
inscripción del mismo evitará que se vea afectado por actos de disposición
o por las demandas que se interpongan contra el empresario (embargo,
suspensión de pagos...), pero no es obligatoria, y el adquirente es
titular del derecho desde la misma celebración del contrato.
¿Qué ocurre si, en
el complejo, no se prestan los servicios adecuadamente?
En
este caso, el consumidor puede dirigirse directamente contra el
propietario del inmueble que es, en todo caso, el responsable de una
adecuada prestación de los servicios.
¿Puedo recurrir a
los Tribunales españoles si el contrato se ha celebrado fuera de España o
se ha pactado el sometimiento a otras leyes o tribunales distintos de los
españoles?
Sí,
siempre que el derecho de aprovechamiento por turno se refiera a un
inmueble que se encuentre en España. En este caso, el consumidor tiene la
plena protección de los tribunales y leyes españolas, cualquiera que sea
el lugar donde se haya celebrado el contrato o cualesquiera sean las
cláusulas del mismo.
Gastos de compraventa de
una vivienda:
a) Pago de Impuestos: El Impuesto de Transmisiones
Patrimoniales o el I.V.A., según los casos, así como el Impuesto sobre el
Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plus Valía
Municipal).
b) Gastos de Notaría:
Son los honorarios del Notario por el otorgamiento de la escritura de
compraventa y se calculan con arreglo a un Arancel fijado por el Gobierno.
Tales honorarios varían según el precio de venta reflejado en la
escritura. Las escrituras de compraventa de vivienda gozan de una
bonificación del 25% respecto del Arancel ordinario.
c) Gastos de Registro:
Son los honorarios del Registrador por la inscripción de la compraventa en
el Registro de la Propiedad. Al igual que los gastos de Notaría, se
calculan con arreglo a un un Arancel fijado por el Gobierno y varían según
el precio de venta de la finca. Como en el caso de las escrituras
públicas, la inscripción de la compra de una vivienda en el Registro de
la Propiedad goza de una bonificación del 25% respecto del Arancel
ordinario.
d) Gastos de Gestión o
Tramitación: Son los honorarios por la realización de los trámites
posteriores a la firma de la escritura de compra (pago de impuestos,
presentación en el Registro para su inscripción, tramitación de plus
valías, alteración de la titularidad de la finca en el Catastro, etc). En
esta partida también pueden incluirse determinados gastos previos a la
firma de la escritura, como la verificación registral de la titularidad y
estado de cargas de la vivienda.
¿Quién debe pagar las
escrituras de compraventa de vivienda?
El artículo 1.455 del
Código Civil establece que los gastos de otorgamiento de la escritura de
compraventa son de cuenta del vendedor y los gastos de la primera copia de
la escritura son de cuenta del comprador. Ello quiere decir que si en la
escritura de compraventa (o en el contrato privado previo a la firma de la
escritura compraventa) se pacta que los gastos de escritura se satisfagan
"según Ley", o bien no se establece ningún pacto sobre este tema, los
honorarios del Notario deberá pagarlos el vendedor, salvo el importe de la
primera copia autorizada de la escritura de compraventa, que deberá
pagarla el comprador.
En cualquier caso, cabe
que el vendedor y el comprador establezcan cualquier tipo de pactos o
acuerdos acerca del pago de los honorarios del Notario. A falta de pacto
expreso, se aplicará en todo caso lo que dispone el citado artículo 1.455
del Código Civil.
¿Y los gastos de
inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad?
Los honorarios del
Registro de la Propiedad por la inscripción de la vivienda a nombre del
comprador deben ser pagados por éste, salvo que haya un acuerdo de las
partes contratantes en otro sentido.
LA COMPRAVENTA DE
VIVIENDAS EN ESPAÑA
Spain - Galicia - Monforte
de
Lemos
