Una
vez que los propietarios de pisos o locales de negocio hayan tomado
posesión de los mismos, o de pleno dominio, deberán reunirse para
constituir la Comunidad de Propietarios correspondiente, de acuerdo con
lo establecido por la Ley de Propiedad Horizontal, Ley 8/1999, de 6 de
abril, de reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad
Horizontal.
La Junta de Propietarios la constituyen la totalidad de
los condueños y entre ellos en la reunión debe nombrarse un Presidente
por elección. A la vez debe nombrarse un Vicepresidente, quién
asumirá las funciones del Presidente en casos de ausencia, enfermedad,
etc. Igualmente y por elección ha de nombrarse un
Secretario-Administrador, que puede pertenecer a la Comunidad o nombrar
persona ajena a la misma.
ÓRGANOS DE GOBIERNO DE LA COMUNIDAD
DE PROPIETARIOS:
Según
lo dispuesto en el Ley de Propiedad Horizontal son:
a) La Junta de
propietarios.
b) El Presidente, y en su caso, los vicepresidentes.
c)
El secretario.
d) El administrador
NOMBRAMIENTO DEL PRESIDENTE DE LA
COMUNIDAD DE PROPIETARIOS: Será nombrado entre los propietarios, mediante
elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El
nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado podrá
solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al
cargo, invocando las razones que le asistan para ello.
CAPACIDAD
DEL PRESIDENTE DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS: Ostentará legalmente la representación de la
comunidad en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que le afecten.
La
existencia de vicepresidentes será facultativa. Su nombramiento se
realizará por el mismo procedimiento que el establecido para la
designación del presidente. Corresponde al vicepresidente, o a los
vicepresidentes por su orden, sustituir al presidente en los casos de
ausencia, vacante o imposibilidad de éste, así como asistirlo en el
ejercicio de sus funciones en los términos que establezca la Junta de
propietarios. LOS CARGOS DE SECRETARIO Y ADMINISTRADOR
DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS, pueden
acumularse en una misma persona o bien nombrarse independientemente. El
cargo de administrador y, en su caso, el de secretario-administrador
podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas
físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente
reconocida para ejercer dichas funciones. También podrá recaer en
corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos
en el ordenamiento jurídico.
PLAZO DE VALIDEZ DEL NOMBRAMIENTO DEL
ÓRGANO DE GOBIERNO, salvo que los estatutos de la comunidad dispongan
otra cosa, el nombramiento de los órganos de gobierno se hará por el
plazo de UN AÑO. Los designados podrán ser removidos de su cargo antes
de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios,
convocada en sesión extraordinaria.
¿Cómo se constituye la Comunidad de Propietarios?
Los requisitos fundamentales para constituir una comunidad
son los siguientes:
- Legalizar el libro de actas de
la Comunidad de Propietarios en el registro
de la propiedad donde está inscrita la finca
- Celebrar una junta de propietarios
de constitución de la comunidad que se debe ocupar de:
La aprobación
de los estatutos, si los hubiere
Los nombramientos
del presidente, secretario y administrador
La aprobación
del presupuesto y las cuotas, levantando la correspondiente
acta
¿Cómo se reclaman las cuotas impagadas?
Para la reclamación de cuotas impagadas inferiores
a 30.000 euros es adecuado el procedimiento monitorio,
para cuya petición no se precisa la intervención de abogado o de
procurador. Para proceder a la reclamación de las cuotas impagadas se ha
de acompañar la siguiente documentación:
- Certificación del acuerdo de la junta de
propietarios aprobando el importe de la deuda
- Documento acreditativo de la notificación del
importe de la deuda al deudor
- Documento que acredite la condición de presidente
o secretario de la comunidad con autorización para formular la
reclamación
- Justificantes de los gastos ocasionados por el
requerimiento de pago previo
Una vez presentada la solicitud de procedimiento
monitorio, se requerirá al deudor para que, en el plazo de 20 días
pague o manifieste por escrito las razones por las cuales no debe la
cantidad reclamada, una vez hecho el requerimiento. Pueden darse las
siguientes situaciones:
- Que el deudor abone la deuda, con lo que finaliza
el pleito
- Que no pague ni dé razones para no pagar.
En este caso el juez dictará auto de ejecución y le embargará bienes
por importe de la deuda Si esta es superior a 900 euros
se necesitará abogado y procurador para los trámites de ejecución
- Si el deudor se opone por escrito al pago y la
deuda no supera los 3.000 euros, el juzgado señalará día
y hora para el juicio verbal. Habrá que acudir al juicio con
abogado y procurador para los trámites de ejecución
- Si el deudor se opone por escrito al pago y la
deuda no supera los 3.000 euros, el juez le dará un plazo de 1 mes
al acreedor para presentar la correspondiente demanda de juicio ordinario,
para lo cual es imprescindible la intervención del abogado y el
procurador.
Constitución formal comunidad de propietarios por promotora
Siempre que en el
Registro conste ya la escritura de división horizontal, la comunidad
existe, aunque por el momento todos los pisos y locales estén todavía a
nombre del promotor.
Pero para hacer una
Junta constituyendo formalmente la comunidad, con adopción de acuerdos,
etc., entendemos que es necesario que haya más de un propietario, aunque
en este caso, tampoco vemos mayores dificultades administrativas si se
constituye con la única finalidad de obtener Libro de Actas y el NIF. No
tenemos noticias en sentido negativo por parte del Registrador o de la
Administración Fiscal.
Firma acta comunidad de propietarios
Aunque el acuerdo adoptado haya requerido la unanimidad de la junta de
propietarios, es suficiente para la ejecución de la obra requerida que
el Acta de la junta sea firmada por el Presidente y el Secretario, caso
de existir, sin necesidad de que lo hagan el resto de asistentes a la
misma.
La doctrina jurisprudencial es clara al respecto, sin
perjuicio de las responsabilidades civiles o penales que pudieran
derivarse en caso de falsedad, ya que la LPH no exige firma conjunta de
sociedades de todo tipo.
Constitución
formal de la comunidad de propietarios
La compraventa se perfecciona con la
entrega de la cosa o con la escritura pública, conforme el artículo 1462
del Código Civil. Cuando esto ocurre, como en el presente caso que ya se
habita en la vivienda, son partícipes de la comunidad y deben hacer
frente a los gastos, con independencia de que todavía tengan un contrato
privado.
Lógicamente la finca en conjunto tendrá ya escritura de división
horizontal y se podrá obtener copia en el Registro, pero aunque no
existiera eso no impediría que la comunidad se constituya, ya que la
misma existe legalmente desde que se dan los elementos típicos de los
artículos 392 y 396 del C. Civil, es decir, a partir de cuando hay
elementos y servicios comunes a los que hay que cuidar y mantener.
El hecho de que haya o pueda haber una
denuncia del colindante por exceso de altura, no tiene nada que ver con
la constitución de la comunidad, por el contrario, si se constituye y se
nombra Presidente, éste podrá ostentar la representación legal, a tenor
de lo dispuesto en el artículo 13 de la LPH.
Honorarios
administrador fincas y gestión fondos
El cobro de honorarios del administrador
está sujeto únicamente al acuerdo que a tal fin se llegue con la
comunidad de propietarios, aunque lógicamente a estos efectos se tiene
en cuenta los baremos orientativos del Colegio profesional, pero nada
impide si es admitido, que se pueda cobrar una cantidad superior a la
que establecen dichos baremos.
En cuanto a la gestión de fondos será
también la comunidad la que decida si tiene su propia cuenta, si el
dinero está depositado en el administrador, etc., se trata de decisiones
que corresponden a la Junta de propietarios.
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VIVIENDA
PROPIEDAD