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LA PROPIEDAD
INMOBILIARIA
¿Qué
hay que tener en cuenta a la hora de firmar el contrato de compraventa
de una vivienda?
El comprador tiene derecho a recibir a costa del
vendedor copia de todos los documentos detallados en los apartados
anteriores.
El contrato de compraventa de vivienda debe estar redactado con
claridad y sencillez, sin referencia documentos que no se faciliten
antes o durante la celebración del contrato.
Se han de respetar los principios de buena fe y justo equilibrio de
las contraprestaciones.
No se pueden incluir en el contrato de compraventa cláusulas:
-
a) Que, en los casos de pago diferido, no reflejen con claridad la
cantidad aplazada, el tipo de interés anual sobre los saldos
pendientes de amortización y las condiciones de amortización de
los créditos concedidos y las cláusulas que de cualquier forma
posibiliten al vendedor aumentar el precio aplazado durante la
vigencia del contrato.
-
b) Que impongan un incremento del precio por servicios,
accesorios, financiación, aplazamientos, recargos, indemnizaciones
o penalizaciones que no correspondan a prestaciones adicionales
efectivas que puedan ser libremente aceptadas o rechazadas por el
comprador o arrendatario con independencia del contrato principal.
- A tales efectos:
-
-
-Las reformas de obra no previsibles en el momento de la
aprobación de los proyectos de urbanización o construcción y
que modifiquen el precio estipulado, serán previamente
comunicadas a los compradores, quienes deben estar conformes con
la cuantía exacta que la reforma produzca.
- -Las reformas que propongan los compradores deben también
ponerse por escrito, donde se describirá su contenido y los
datos que produzcan una modificación del precio y plazo de
entrega pactados.
-
- c) Responsabilicen al comprador de fallos, defectos o errores
administrativos o bancarios que no le sean directamente imputables.
- d) Que impongan al comprador, en la primera venta de viviendas, la
obligación de abonar los gastos derivados de la preparación de la
titulación que por ley o por naturaleza corresponden al vendedor
(obra nueva propiedad horizontal, hipotecas para financiar su
construcción o su división o cancelación).
El pago del IVA, o en su caso del Impuesto de
Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados ha de pagarse por el
comprador.
Siempre que se adquiere una vivienda, hay que modificar el
titular catastral de la misma.
Debe realizar la declaración el comprador, aunque también puede presentarla
el vendedor.
Esta debe presentarse en el plazo de dos meses a partir del día siguiente a
la fecha de la escritura pública, rellenado el modelo de declaración
correspondiente en la Gerencia Territorial del Catastro, Ayuntamiento o Delegación
de Economía y Hacienda.
GUÍA
SOBRE LOS DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS EN LA NUEVA LEY DE
PROPIEDAD HORIZONTAL
(PROPIEDAD
POR PISOS)
El
Ministerio de Justicia, una vez aprobada por las Cortes la reforma de la
Ley de Propiedad Horizontal, para facilitar el conocimiento de los
derechos que la nueva Ley reconoce y de las obligaciones que impone a los
propietarios de pisos, locales, almacenes o garajes en régimen de división
horizontal (lo que comúnmente se conoce como propiedad por pisos), hace pública
esta guía en la que se trata de recoger en un lenguaje sencillo las
respuestas que la Ley da a las cuestiones que más frecuentemente surgen
entre los ciudadanos.
Cuando
compro un piso, ¿tengo obligación de pagar los gastos de comunidad
pendientes que haya dejado de pagar el que me lo vende?
En el
momento de otorgar la escritura, el que vende el piso tiene obligación de
aportar una certificación del Secretario y del Presidente de la Junta de
propietarios en la que conste si el piso está al día en el pago de las
cuotas o cuál es la cantidad que se adeuda. Sin esta certificación, el
Notario no autorizará la escritura, salvo que el comprador libere al
vendedor de esta obligación. Ni que decir tiene que esta liberación sólo
es aconsejable en los casos en que se confíe en la palabra del vendedor.
¿Qué
ocurre si, a pesar de no estar el piso al corriente del pago de las
cuotas, lo compro?
Del pago de
las cuotas que se deben es responsable no sólo el que era propietario
cuando las cuotas vencieron, sino también el comprador de un piso que no
está al corriente de su pago, pero, en este caso, la responsabilidad sólo
alcanza a la anualidad corriente en el momento de la compra y a la
anterior. Más allá, el comprador no es responsable. Naturalmente la Ley
no impide que, en el momento de otorgar la escritura, vendedor y comprador
pacten descontar del precio de compra las cantidades que se deban a la
Comunidad de Propietarios por cuotas atrasadas y no pagadas.
¿Qué
puede hacer la Junta de Propietarios cuando alguno de los comuneros no
paga sus cuotas?
La nueva
Ley establece algunas medidas para facilitar el cobro de los morosos:
establece la aplicación de un procedimiento judicial extraordinariamente
breve, la sentencia condenatoria que en el mismo recaiga sólo puede
recurrirse si previamente se ha pagado o depositado lo que, según la
sentencia, se debe, el crédito respecto de la anualidad corriente en el
momento de la reclamación y la anterior está especialmente privilegiado,
de forma que la Comunidad tiene derecho a cobrar con anterioridad a otros
acreedores no privilegiados, el piso o local en cuestión está
expresamente afecto al pago de esas anualidades, etc. Además, el que no
está al corriente en el pago de las cuotas no tiene derecho a votar en
las Juntas de propietarios.
Si soy
elegido Presidente de la Comunidad, ¿puedo negarme a desempeñar el
cargo?
Los que son
elegidos para ser Presidentes de su Comunidad tienen la obligación de
desempeñar el cargo. Pueden evitar serlo si hay una causa justa para
ello, pero tienen que acudir al Juez y alegar tal causa, que sólo será
estimada si es efectivamente justa. En términos prácticos, ello
significa que sólo en casos muy excepcionales podrá el propietario
evitar desempeñar el cargo para el que ha sido elegido.
¿Qué
puede hacer la Junta de Propietarios si alguno de los vecinos emplea su
vivienda para desempeñar en ella alguna actividad prohibida?
En tales
casos (por ej., cuando una vivienda es destinada a local de negocio o a
oficina estando prohibido este destino en los estatutos de la Comunidad),
el Presidente de la Comunidad deberá requerir el cese de la actividad al
propietario o inquilino y, si no cesa, podrá acudir al Juez quien, en el
caso de estimar la demanda, puede llegar a acordar la privación del uso
de la vivienda al que está realizando la actividad prohibida, aunque sea
el propietario, en cuyo caso sólo podrá serlo por un máximo de tres años.
La sanción, como se ve, es extraordinariamente grave y es de esperar que
el cese de la actividad prohibida se produzca antes de dar lugar a una
condena tan seria.
¿Sigue
siendo necesaria la unanimidad para adoptar los acuerdos más importantes
en Junta de Propietarios?
La
unanimidad sigue siendo necesaria para modificar las cuestiones más
importantes de la Comunidad (las cuotas de los pisos o locales o los
estatutos de la comunidad), pero la nueva Ley flexibiliza las mayorías
necesarias para la adopción de acuerdos referentes los servicios de
ascensor, portería, vigilancia y otros servicios de interés general,
para los que basta el voto favorable de las tres quintas partes de
propietarios que representen las tres quintas partes de las cuotas, aunque
ello implique la modificación de los estatutos de la Comunidad.
¿Cómo
pueden conseguirse las mayorías necesarias cuando a la Junta asisten muy
pocos propietarios?
La nueva
Ley establece la obligación que tiene todo propietario de
notificar a la Comunidad un domicilio de notificaciones y, de no hacerlo,
serán válidas las que se hagan al piso o local en cuestión. Los votos
de los propietarios no asistentes se considerarán como favorables si, una
vez notificados de la adopción del acuerdo, no manifiestan su
discrepancia en el plazo de treinta días naturales. Es, por tanto, muy
importante para los propietarios de segundas viviendas, en la playa o en
la sierra, comunicar este domicilio para notificaciones, que será
normalmente el de su lugar de residencia, para evitar que sean válidas
las que se le hagan a la segunda vivienda, normalmente desocupada.
¿Pueden
los minusválidos imponer que, con cargo a la Comunidad
se
hagan desaparecer las barreras arquitectónicas en las zonas comunes del
edificio?
Los minusválidos
no pueden imponer por sí solos esta clase de medidas, pero los acuerdos
que tiendan a la supresión de estas barreras serán válidos con el solo
voto favorable de la mayoría de los propietarios que representen, a su
vez, la mayoría de las cuotas, aunque sean contrarios a los estatutos de
la Comunidad.
¿Es
necesario el voto favorable de la mayoría para instalar una antena parabólica
en la Comunidad?
Para este
tipo de acuerdos, basta el voto favorable de un tercio de los propietarios
que representen un tercio de las cuotas. Pero, entonces, no se podrá
repercutir la cuota parte del gasto en aquellos propietarios que hubiesen
votado en contra. Aún así, si los que votaron en contra solicitan tener
acceso al servicio, deberán pagar la parte de gasto que les hubiera
correspondido actualizada con el interés legal.
La nueva
Ley ¿implicará un incremento de las cuotas?
Las cuotas
no tienen por qué aumentar con la nueva Ley, aunque en ella se establece
al obligación que tiene toda Comunidad de constituir un fondo de reserva
para poder hacer frente a los gastos de conservación y reparación del
edificio. Este fondo deberá alcanzar una cifra no inferior al cinco por
ciento del presupuesto ordinario, lo que significa que cada propietario
deberá aportar al fondo un cinco por ciento de la cuota anual que
satisface a la Comunidad. Esta carga tiene, como contrapartida, la ventaja
de que la Comunidad pueda disponer de fondos con los que acometer las
obras de reparación necesarias conforme vaya surgiendo su necesidad, sin
tener que esperar a que se acuerden las correspondientes derramas.
Naturalmente, de tal fondo sólo puede disponerse para esta clase de
gastos o para el pago de una prima de seguro que cubra los daños causados
en la finca por riesgos extraordinarios o para pagar un contrato de
mantenimiento del inmueble y de sus instalaciones generales.
PROPIEDAD INTELECTUAL
Son
los derechos que corresponden por ley al autor de una creación desde el
momento en que toma una forma en cualquier tipo de soporte tangible (papel,
en el caso de una obra literaria o de una partitura; soporte magnético, en
el caso de una grabación informática y similares) o intangible (por
ejemplo, ondas hercianas, para las obras de televisión). La idea para un
cuento, la receta culinaria que una familia se transmite de generación en
generación, una canción que se silba por la calle, por ejemplo, no son
obras protegidas por la ley. Pero una vez son escritas, grabadas o
representadas en público, las leyes reguladoras del copyright, los diseños
o las patentes reclaman la protección de los derechos de sus
autores, como titulares de la propiedad intelectual.
JURISPRUDENCIA
AP Madrid , S 23-10-2000
( 2000/76895 )
Confirma
la AP la sentencia de primera instancia que estimó la demanda de reclamación
de cantidad derivada de impago de cuotas comunitarias. Indica la Sala que la
venta en pública subasta se perfecciona con la aprobación del remate,
marcando el momento a partir del cual la venta es irrevocable, y se consuma
cuando se expide el testimonio en el que se documenta la venta judicial, y, no
acreditándose en modo alguno que, tras la subasta judicial, se entregara el
local cuyas cuotas son el objeto del litigio al rematante, o se estableciera
convenio de cualquier clase sobre la transmisión del local distinto a lo que
resulta del procedimiento judicial sumario, los demandados venían obligados a
satisfacer las cuotas comunitarias reclamadas, pues durante todo el tiempo en
que dichas cuotas se devengaron, ellos eran propietarios del local.
LA MULTIPROPIEDAD
Aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico
(multipropiedad)
Ley 42/1998, de 15 de
diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de
uso turístico y normas tributarias
Con el término impropio de «multipropiedad» se
vienen denominando todas aquellas fórmulas por las que se transmite el
derecho a disfrutar de un alojamiento durante un período determinado cada año.
El interés en realizar una adquisición de esta naturaleza suele estar
justificado en la utilización vacacional del inmueble: por un lado, el
adquirente dispone de un lugar estable y seguro para sus vacaciones anuales;
por otro, lo hace sin tener que adquirir, y pagar, la entera propiedad del
inmueble, con lo que reduce considerablemente la inversión, ajustándola a
sus posibilidades reales de disfrute
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ABOGADO DEFENSOR: BUFETE
ABOGADOS VAZQUEZ&VÁZQUEZ
-- At. Cliente: 902.99.58.51
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VIVIENDA
