TODO SOBRE ALQUILER DE VIVIENDA

EL ALQUILER DE VIVIENDA

Mediante Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre se aprobó la antigua y aún persistente Ley de Arrendamientos Urbanos, persistente para los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, si bien tras la aprobación del Texto Refundido de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos aprobada por Ley 29/1994, de 24 de noviembre, deroga la anterior Ley, con las salvedades contenidas en las disposiciones transitorias 2ª, 3ª, 4ª y 6ª de la referida Ley de 1994.

El arrendamiento que regula la Ley, como es lógico, y así se indica y establece en su artículo 1, es el "arrendamiento de fincas urbanas, y comprende el de vivienda o inquilinato y el de locales de negocio, refiriéndose esta última denominación a los contratos de arriendo que recaigan sobre aquellas otras edificaciones habitables cuyo destino primordial no sea la vivienda, sino el de ejercerse en ellas, con establecimiento abierto, una actividad de industria, comercio o de enseñanza con fin lucrativo. 2.Regula, asimismo, los subarriendos y cesiones de viviendas y de locales de negocio, así como el arrendamiento de viviendas amuebladas."

Se considera arrendamiento de vivienda el que recae sobre una edificación habitable, cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de alojamiento del arrendatario. El arrendamiento de vivienda no perderá esta condición aunque el arrendatario no tenga en la finca arrendada su vivienda permanente, siempre que en ella habiten su cónyuge no separado legalmente o de hecho, o sus hijos dependientes. En los casos de nulidad de matrimonio, separación judicial o divorcio del arrendatario, el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida de acuerdo con lo dispuesto en las medidas aprobadas en el convenio regulador o en la decisión judicial subsidiaria que así lo establezcan. La voluntad del cónyuge de continuar en el uso de la vivienda deberá ser comunicada al arrendador en el plazo de dos meses desde que fue notificada la resolución judicial correspondiente, acompañando copia de dicha resolución judicial o de la parte de la misma que afecte al uso de la vivienda.

TIEMPO DE DURACIÓN DE LOS CONTRATOS ALQUILER:

Cualquiera que sea la fecha de la ocupación de viviendas, con o sin mobiliario, y locales de negocio, llegado el día del vencimiento del plazo pactado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el inquilino o arrendatario, aún cuando un tercero suceda al arrendador en sus derechos y obligaciones. (Art. 57)

Plazo mínimo duración contrato arrendamiento

1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo. 

El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición. 

2. Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior. 

3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se haga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí. 

Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato, no hubiera el arrendador procedido a ocupar la vivienda por sí, deberá reponer al arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación o indemnizarle, a elección del arrendatario, con una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaren hasta completar cinco. 

Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquél, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.

Comunicación por Arrendatario No prorroga al arrendador

Comunicación por Arrendador denegación prorroga a arrendatario

Notificación subrogación de cónyuge o pareja de hecho del arrendamiento de la vivienda por abandono de ésta por el arrendatario

La fianza en los contratos de alquiler

A la celebración del contrato será obligatorio prestar fianza en metálico de cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

El saldo de la fianza en metálico debe ser restituido al arrendatario al final del arriendo y devengará el interés legal a partir de un mes desde la entrega de las llaves.

La fianza no puede destinarse al pago de mensualidades de renta.

Si la fianza no se devuelve cuando finalice el contrato, el inquilino podrá reclamar no sólo la devolución de su importe sino también la de los intereses que haya generado.

Por último, la fianza podrá ser actualizada, una vez transcurridos los cinco primeros años de duración del contrato.

Las partes podrán compelerse recíprocamente a la formalización por escrito del contrato de arrendamiento, el cual se hará constar la identificación de los contratantes y de la finca arrendada, la duración pactada, la renta inicial del contrato y las demás cláusulas que las partes hubieren libremente acordado.

La realización por el arrendador de mejoras (transcurridos cinco años de duración del contrato para el de vivienda desde su comienzo para los locales) le dará derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del 20 por 100 de la renta vigente en aquel momento. La elevación surte efecto a partir del mes siguiente de su notificación y una vez se haya justificado el gasto.

En caso de venta de la vivienda o local arrendado, tendrá derecho de adquisición preferente el arrendatario. Podrá ejercitarse tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de 30 días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión. La notificación tiene una vigencia durante los 180 días naturales siguientes y es necesaria para inscribir una venta en el Registro de la Propiedad; así como, en su caso, la declaración de no estar arrendado el inmueble, bajo pena de falsedad en documento público. Si no existe comunicación o es incompleta o falsa en su contenido esencial, surge un derecho de retracto durante los 30 días naturales siguientes a la comunicación fehaciente por el adquirente de las condiciones de la transmisión. El retracto implica rembolsar al adquirente el precio más los gastos ocasionados con motivo de la venta, mejoras incluidas.

La vivienda arrendada sólo se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento escrito del arrendador.

Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario. El pacto deberá constar por escrito y determinará el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. Los gastos por servicios con que cuente la finca arrendada que se individualicen mediante aparatos contadores serán en todo caso de cuenta del arrendatario. El arrendatario, previa notificación escrita al arrendador, podrá realizar en la vivienda las obras que sean necesarias para adecuar ésta a su condición de minusválido o a la de su cónyuge o de la persona con quien conviva de forma permanente en análoga relación de afectividad, con independencia de su orientación sexual, o a la de los familiares que con él convivan, pero el arrendatario estará obligado, al término del contrato, a reponer la vivienda al estado anterior, si así lo exige el arrendador.

En caso de muerte del arrendatario, podrán subrogarse en el contrato (de lo contrario queda extinguida la relación) al menos durante los primeros 5 años de duración:

• El cónyuge del arrendatario que al tiempo del fallecimiento conviviera con él o la persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos los dos años anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.

• Los descendientes del arrendatario que en el momento de su fallecimiento estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela, o hubiesen convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes.

• Los ascendientes y hermanos del arrendatario que hubieran convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes a su fallecimiento.

• Otros parientes del arrendatario hasta el tercer grado colateral que sufran una minusvalía igual o superior al 65 por 100 y hayan convivido con éste durante los dos años anteriores al fallecimiento.

Para hacer efectiva la subrogación, debe notificarse al arrendador por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido, y un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse. Si la extinción se produce, todos los que pudieran suceder al arrendatario, salvo los que renuncien a su opción notificándolo por escrito al arrendador en el plazo del mes siguiente al fallecimiento, quedarán solidariamente obligados al pago de la renta de dichos tres meses. Si el arrendador recibiera en tiempo y forma varias notificaciones cuyos remitentes sostengan su condición de beneficiarios de la subrogación, podrá el arrendador considerarles deudores solidarios de las obligaciones propias del arrendatario, mientras mantengan su pretensión de subrogarse.

El desahucio es, un procedimiento judicial especial y abreviado que tiene por finalidad expulsar al arrendatario de una finca rústica o urbana por alguna de las causas que la ley establece, y reintegrar de nuevo su posesión al propietario de la misma.

Según su sentido etimológico significa pérdida de la confianza o de la esperanza de conseguir lo que uno se propone; en efecto, algo de eso ocurre cuando un arrendatario o un precarista es desahuciado y pierde toda esperanza de que continúe subsistente el contrato o vínculo que le unía con el dueño de la finca ocupada.

El desahucio ha de celebrarse por el procedimiento del juicio verbal cuando tenga lugar por falta de pago o por extinción del plazo de la relación arrendaticia.

Competencia: El procedimiento de desahucio es competencia del Juzgado de Primera Instancia del lugar en que se halle la finca, sin que sean aplicables los pactos de sumisión expresa o tácita.

Enervación del desahucio

Ha de realizarse con dos meses de antelación a la presentación de la demanda, mediante el abono o consignación de la deuda.

AP Madrid , S 23-10-2000  ( 2000/76895 ) 

Frente a la sentencia de instancia, la Audiencia estima el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante, revoca en parte la misma, en el sentido de declarar extinguido el derecho de habitación a favor de la codemandada, toda vez que el derecho de habitación se establece a favor de determinadas personas, pero no se extiende a favor de terceros, consta la oposición de la dueña del piso, y ello implica un abuso de derecho, por tanto conlleva a la extinción d dicho derecho como único camino para evitar la limitación y agravación del derecho de propiedad.  RESOLUCIÓN DEL ARRENDAMIENTO EN CASO DE CONVIVENCIA DE HECHO (JURISPRUDENCIA)

AP Barcelona , S 26-07-2000  ( 2000/57579 )  La Sala, no comparte el criterio establecido en la sentencia impugnada que declara resuelto el contrato arrendaticio por existencia de cesión o subarrendamiento, pues olvida un dato de tal trascendencia como es la existencia acreditada de una situación de convivencia more uxorio entre el arrendatario demandado y la codemandada con permanencia en el tiempo del orden de doce años, y superadas las diferencias entre la unión matrimonial y la convivencia "more uxorio" con la persona titular del arrendamiento, que ya ha encontrado adecuado reflejo en el art. 12 LAU 1994, vigente al tiempo de la interposición de la demanda origen de la litis, y que expresamente establece que si el inquilino abandona la vivienda sin manifestar su voluntad contraria a la continuación, el arrendamiento podrá continuar a favor del referido cónyuge, equiparándose a estos efectos al cónyuge a la persona conviviente con análoga relación de afectividad con independencia de su orientación sexual. Lo expuesto ha de llevar a concluir que la introducción de la pareja de hecho en la vivienda litigiosa no sólo no constituye cesión inconsentida, sino que además permite la subrogación por causa de muerte.