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Se
exigen tres requisitos esenciales para la aplicación del régimen
jurídico especial de los Arrendamientos Urbanos:
- La existencia
de un contrato de arrendamiento.
- Que éste tenga
por objeto, una finca urbana.
- Que la finca
esté destinada a vivienda o a otro uso.
Se debe partir
de la expresión legal de "finca urbana", constitutiva del objeto del contrato y
considerada como elemento específico del mismo.
El término
"finca" se puede equiparar al de bien inmueble, considerando como tal, al objeto
que nos interesa, las porciones de superficie terrestre, identificables por su
naturaleza, situación, linderos, comprendiendo sus partes integrantes y
pertenencias, de forma particular los edificios y construcciones adheridos al
suelo o bajo el mismo. La Ley lo define como la porción de superficie terrestre
delimitada por una linea poligonal cerrada, que sea además identificable por su
naturaleza, situación y linderos, si constan, por su cabida, nombre y número.
CLASIFICACIÓN DE LA FINCA URBANA
Basándonos en la
jurisprudencia, la clasificación de una finca urbana frente a una
rústica radica en tres elementos:
- La situación en campo o en población.
- El aprovechamiento o destino a vivienda, industria o comercio, frente
a explotación agrícola, pecuario o forestal.
- Si concurren todos estos elementos en una misma finca, será
determinante la preponderancia de uno de ellos para poder calificarla
como rústica o como urbana.
Consideramos oportuno hacer una remisión a la Ley del Suelo, que nos
aporta, aunque no de forma definitiva, el criterio topográfico de la
situación o emplazamiento de la finca para que pueda estimarse como
fundamentalmente urbana.
De acuerdo con lo anteriormente expuesto, debe considerarse como finca
urbana la que está ubicada en núcleos urbanos de edificación consolidada
con mayor o menor densidad. Estaremos casi siempre, en presencia de
fincas localizadas en suelo clasificado como urbano, pero es también
posible el emplazamiento en el medio rural de instalaciones, de manera
que la naturaleza del arrendamiento se definirá en función al destino
principal.
A modo de conclusión, para que pueda hablarse de arrendamiento de finca
urbana es necesario que exista una edificación habitable y que se
utilice para alguno de los fines que contempla la legislación
arrendaticia urbana.
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VIVIENDA
