El administrador de
fincas, se ocupa fundamentalmente de la gestión de los asuntos de
la comunidad, aunque en determinadas ocasiones sus funciones se
superponen con las del secretario en lo referente a la custodia de
documentos, redacción de actas,
etc., y con las del presidente en materia de representación y de realización
de obras de conservación del
inmueble.
La duración del cargo
del Secretario-Administrador de Fincas es de un año, salvo disposición estatutaria en otro sentido o salvo
remoción del cargo por falta de la confianza depositada por la Junta
respecto a las personas que detentan tales cargos, siendo necesario en
este caso una Junta extraordinaria en la que se acuerde.
El Administrador de
Fincas es un profesional con la formación adecuada para el desempeño de
sus funciones. Para acceder al título, actualmente sólo hay dos
fórmulas: la posesión de determinados títulos universitarios superiores
(licenciados en derecho, económicas...), o aprobar el plan de estudios
de la Escuela Oficial de Administradores de Fincas, autorizado por el
Ministerio de Fomento, cuya docencia imparten once Universidades
españolas, mediante la creación de un título propio de cada una de ellas
, con un mínimo de 180 créditos, y que se desarrolla en tres años.
La regulación de
las comunidades de propietarios, y consecuentemente la figura del
Administrador de fincas, se encuentra en la
Ley 8/1999 de 6 de
abril, de Reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad
Horizontal.
Funciones del
Administrador de Fincas:
a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios,
y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a
los titulares.
b) Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de
gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente
a los mismos.
c) Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo
las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta
de ellas al Presidente o, en su caso, a los propietarios.
d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los
pagos y realizar los cobros que sean procedentes.
e) Actuar, en su caso, como Secretario de la Junta y custodiar a
disposición de los titulares la documentación de la comunidad.
f) Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta.
El ejercicio
profesional comprende todas las funciones conducentes al gobierno y
conservación de los bienes encomendados, la obtención del rendimiento
adecuado y al asesoramiento de las cuestiones relativas a los bienes
inmuebles. En el desarrollo de estas funciones, el Administrador está
facultado para realizar cuantos actos de administración y gestión sean
necesarios, con observancia de las normas legales aplicables, la
costumbre y la prudencia, sin otras limitaciones que las expresamente
recibidas del titular de los bienes y aquéllas otras atribuidas en
exclusiva a otras profesiones.
Así, en la administración de fincas arrendadas, se ocupa desde la
selección del arrendatario, redacción y firma del contrato, constitución
de la fianza, obtención de la cédula de habitabilidad, cobro de la
renta, actualización de la misma, repercusiones, pago de los gastos e
impuestos, incluido el IVA, aplicación de retenciones sobre el IRPF,
gestionar el traspaso de locales comerciales, atender las obras de
reparación y mejora, en su caso, y las obligaciones derivadas de las
relaci
ones laborales con empleados del inmueble; liquidación al
propietario, hasta la gestión sobre los morosos o asesoramiento sobre
cualquier cuestión o incidencia en el arrendamiento.
En la gestión de comunidades de propietarios, le corresponden las
obligaciones fijadas en el art. 20 de la LPH (velar por el buen régimen
de la casa, sus instalaciones y servicios; preparar el plan de gastos e
ingresos; atender a la conservación y entretenimiento de la casa;
ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos
y realizar los cobros; actuar, en su caso, como Secretario de la Junta,
custodiando la documentación; y todas las demás atribuciones que le
confiera la Junta) pero, al margen de las mismas, debe asesorar a la
comunidad, controlar los proveedores, dar cuenta de siniestros a las
compañías de seguros; ocuparse de las relaciones laborales con los
empleados de la finca, aplicando las normas de convenio y las
modalidades contractuales más favorables, practicando las liquidaciones
de la Seguridad Social y las que fiscalmente procedan; llevar una
adecuada contabilidad; advertir sobre la morosidad; y una función, quizá
de las más importantes, que es el mantenimiento de la convivencia entre
los componentes de la comunidad.
Cuando actúa como Secretario de la Comunidad, que es casi en todos los
casos, de acuerdo con el con Presidente debe convocar la Junta, asistir
a la reunión, que normalmente dirige, redactar el acta y practicar las
notificaciones que procedan.
En el asesoramiento global a la comunidad, debe cumplimentar todas las
obligaciones que incumben al inmueble, así como informar y cuando
proceda tramitar la solicitud de ayudas o subvenciones a las que pueda
tener derecho el edificio en los casos de rehabilitación o de obras de
reparación protegidas.
¿Podría impedirse al administrador de fincas al
que se pretende cesar en la junta la asistencia a la misma?
Es
la junta de propietarios la única que puede nombrar y remover al
administrador de fincas según dispone el art. 14 a) LPH, por lo que para
que pueda removerse a éste del cargo se puede convocar una junta
extraordinaria para tratar sobre el cese, junta que sería convocada por
el presidente de la comunidad de propietarios, que es, a tenor del art.
16.2 LPH, quien tiene la facultad para hacerlo.
Además, si se ha
llegado hasta la convocatoria anual de la junta ordinaria, no se
trataría de un cese, sino de una mera no renovación del cargo, ya que a
tenor del art. 13.7 LPH el nombramiento es por regla general por periodo
de un año, salvo que en los estatutos se disponga otra cosa. En
consecuencia, lo que se haría en esta junta ordinaria es no renovarle y
hacerlo con otro profesional.
Ahora bien, lo que
puede suceder en esta junta, tanto ordinaria, como extraordinaria, es
que se impidiera al administrador de fincas estar presente en la misma;
sin embargo, para ello, se debería poner un primer punto en el orden del
día por el que se sometiera a votación este extremo de impedir que el
administrador sobre el que se va a tratar su cese, o no renovación,
pudiera estar presente en la junta. Para ello haría falta acuerdo por
mayoría simple del art. 17.3 LPH, por lo que salvo que fuera propietario
y, por ello, tuviera derecho a quedarse por esta condición, la
aprobación de este acuerdo determinaría la exclusión de la celebración
de la junta del administrador de fincas.
¿Puede contratarse al administrador profesional
sin ser nombrado por la junta de propietarios?
Resulta imprescindible
el nombramiento por parte de la junta para que su actuación vincule a
los propietarios. Es lo que viene a establecer el art. 14 a) LPH al
establecer que:
«Corresponde a la Junta
de propietarios: a) Nombrar y remover a las personas que ejerzan los
cargos mencionados en el artículo anterior y resolver las reclamaciones
que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de
aquéllos...»
Ahora bien, aunque la
LPH establece esta exigencia de que sea la junta de propietarios, podría
ocurrir que el presidente de la comunidad redactara un contrato con el
administrador de fincas para que asumiera las funciones de administrador
de la comunidad, por lo que la pregunta que nos surge es
¿qué ocurriría con este contrato? ¿Tiene capacidad
el presidente de una comunidad para realizar este contrato o tiene que
someterse a la ratificación de la junta de propietarios?
La casuística de la LPH
es tan grande que la norma no resuelve –aunque bien podría hacerlo,
apuntamos nosotros– los problemas que surgen al suscitarse muchos
problemas. En este caso, entendemos que el art. 13.3 LPH le confiere al
presidente de una comunidad de propietarios la representación legal, no
solamente judicial, sino también la extrajudicial, pero –entendemos–
ello no le legitima para vincular con su firma y aceptación a la
comunidad en sus relaciones con el cargo de administrador de fincas. El
presidente puede firmar contratos con terceros, ya que es el
representante legal de la comunidad, ya que cuando el administrador de
fincas tiene que dar cumplimiento a lo previsto en el art. 20 LPH debe
ejecutar los acuerdos adoptados en la junta de propietarios y en muchos
de ellos se exige la firma del presidente para firmar contratos, hacer
pagos y cualesquiera otros acuerdos que hayan sido aprobados por la
junta de propietarios en las funciones previstas en el art. 14 LPH. Por
otro lado, en aquellas cuestiones que no exijan la adopción de un
acuerdo por la junta de propietarios, tales como los comprendidos en el
art. 20 c), relativos a las reparaciones urgentes, una vez que el
administrador de fincas le ha dado cuenta de la necesidad de la
reparación urgente afrontará su pago, al estar permitida esta función al
administrador de fincas y la mera dación de cuenta al presidente, por
ejemplo, para que verifique con su firma el pago del encargo realizado
por aquél.
La Comunidad de Propietarios-obligaciones de
cada propietario:
a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás
elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualesquiera de
los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un
uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen
daños o desperfectos.
b) Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e
instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad
o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su
descuido o el de las personas por quienes deba responder.
c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el
servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles
requeridas para la creación de servicios comunes de interés general
acordados conforme a lo establecido en el artículo 17, teniendo derecho
a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.
d) Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en
los tres apartados anteriores.
e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el
título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el
adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y
responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de
contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a
las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y al
año natural inmediatamente anterior tienen la condición de preferentes a
efectos del artículo 1.923 del Código Civil y preceden, para su
satisfacción, a los enumerados en los apartados 3. o , 4. o y 5. o de
dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de
los créditos salariales en el Estatuto de los Trabajadores.
El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad
horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad,
responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a
la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos
generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que
resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga
lugar la adquisición y al año natural inmediatamente anterior. El piso o
local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.
En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier
título, la vivienda o local el transmitente deberá declarar hallarse al
corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de
propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar
en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad
coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el
otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente
exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será
emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud
por quien ejerza las funciones de Secretario, con el visto bueno del
Presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la
exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios
causados por el retraso en su emisión.
f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la
dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de
propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la
finca.
El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a
la comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá
ser inferior al 5 por 100 de su último presupuesto ordinario.
Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato
de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un
contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones
generales.
g) Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus
relaciones con los demás titulares y responder ante éstos de las
infracciones cometidas y de los daños causados.
h) Comunicar a quien ejerza las funciones de Secretario de la comunidad,
por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el
domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda
índole relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicación se
tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local
perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las
entregadas al ocupante del mismo.
Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible
practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá
realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en
el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general
habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por
los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien
ejerza las funciones de Secretario de la comunidad, con el visto bueno
del Presidente. La notificación practicada de esta forma producirá
plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales.
i) Comunicar a quien ejerza las funciones de Secretario de la comunidad,
por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el
cambio de titularidad de la vivienda o local.
Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con
la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma
solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a
repetir sobre éste.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando
cualesquiera de los órganos de gobierno establecidos en el artículo 13
haya tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o
local por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo
propietario, o bien cuando dicha transmisión resulte notoria.
2. Para la aplicación de las reglas del apartado anterior se reputarán
generales los gastos que no sean imputables a uno o a varios pisos o
locales, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento
de las obligaciones correspondientes, sin perjuicio de lo establecido en
el artículo 11.2 de esta Ley.
ÓRGANOS DE GOBIERNO
DE LA
COMUNIDAD DE PROPIETARIOS:
a) La Junta de Propietarios.
b) El presidente y, en su caso, los vicepresidentes.
c) El secretario.
d) El administrador.
1. Los órganos de
gobierno de la comunidad son los siguientes:
a) La Junta de propietarios.
b) El Presidente y, en su caso, los Vicepresidentes.
c) El Secretario.
d) El Administrador.
En los estatutos, o por acuerdo mayoritario de la Junta de
propietarios, podrán establecerse otros órganos de gobierno de la
comunidad, sin que ello pueda suponer menoscabo alguno de las funciones
y responsabilidades frente a terceros que esta Ley atribuye a los
anteriores.
El Presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección
o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento
será obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su
relevo al Juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando
las razones que le asistan para ello. El Juez, a través del
procedimiento establecido en el artículo 17.3 resolverá de plano lo
procedente, designando en la misma resolución al propietario que hubiera
de sustituir, en su caso, al Presidente en el cargo hasta que se proceda
a una nueva designación en el plazo que se determine en la resolución
judicial.
Igualmente podrá acudirse al Juez cuando, por cualquier causa, fuese
imposible para la Junta designar Presidente de la comunidad.
El Presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en
juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten.
La existencia de Vicepresidentes será facultativa. Su nombramiento se
realizará por el mismo procedimiento que el establecido para la
designación del Presidente.
Corresponde al Vicepresidente, o a los Vicepresidentes por su orden,
sustituir al Presidente en los casos de ausencia, vacante o
imposibilidad de éste, así como asistirlo en el ejercicio de sus
funciones en los términos que establezca la Junta de propietarios.
Las funciones del Secretario y del Administrador serán ejercidas por el
Presidente de la comunidad, salvo que los estatutos, o la Junta de
propietarios por acuerdo mayoritario, dispongan la provisión de dichos
cargos separadamente de la presidencia.
Los cargos de Secretario y Administrador
podrán acumularse en una misma persona o bien nombrarse
independientemente.
El cargo de Administrador y, en su caso, el
de Secretario- Administrador podrá ser ejercido por cualquier
propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional
suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones.
También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los
términos establecidos en el ordenamiento jurídico.
Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el
nombramiento de los órganos de gobierno se hará por el plazo de un año.
Los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración
del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión
extraordinaria.
Cuando el número de propietarios de viviendas o locales en un edificio
no exceda de cuatro podrán acogerse al régimen de administración del
artículo 398 del Código Civil, si expresamente lo establecen los
estatutos.»
LA JUNTA DE
LA
COMUNIDAD DE PROPIETARIOS:
La Junta de Propietarios que, se compone por todos y cada uno de los
propietarios de los pisos y locales que conforman la finca dividida por
pisos con sus zonas comunes, se reunirá por lo menos una vez al año
para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo
considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los
propietarios, o un número de éstos que representen el 25 por 100 de
las cuotas de participación.
La asistencia a la Junta será personal o por representación legal o
voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el
propietario. Si algún piso o local perteneciese "pro
indiviso" a diferentes propietarios éstos nombrarán un
representantes para asistir y votar en las juntas.
Si la vivienda o local se hallare en USUFRUCTO, la asistencia y el
voto corresponderá al nudo propietario, quien, salvo manifestación en
contrario, se entenderá representado por el usufructuario, debiendo ser
expresa la delegación cuando se trate de los acuerdos a que se refiere
la regla primera del artículo 17 o de obras extraordinarias o de
mejora.
CONVOCATORIA
DE LA JUNTA COMUNIDAD PROPIETARIOS:
La convocatoria a la
junta de la comunidad de propietarios, la hará el presidente y, en su defecto,
los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar,
el lugar, día y hora en que se celebrará en primera convocatoria, o en
su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la
forma establecida en el artículo 9.
Si a la reunión de la Junta no concurriesen, en primera
convocatoria, la mayoría de los propietarios que representen, a su vez,
la mayoría de las cuotas de participación se procederá a una segunda
convocatoria de la misma, esta vez sin sujeción a "quorum"
La citación para la Junta ordinaria anual se hará, cuando menos,
con seis días de antelación, y para las extraordinarias, con la que
sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los
interesados. La Junta podrá reunirse válidamente aun sin la
convocatoria del presidente, siempre que concurran la totalidad de los
propietarios y así lo decidan.
Modelo
acta junta propietarios aprobando fondo de reserva
ADOPCIÓN DE
ACUERDOS DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS
Se entiende por voto favorable
el de aquel propietario ausente de la Junta y debidamente citado,
informado del acuerdo adoptado, que no manifieste su discrepancia por
comunicación a quien ejerza las funciones de secretario, en el plazo de
30 días naturales.
Unanimidad para la
validez de acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las
reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o
en los estatutos de la comunidad.
Tres quintas partes del total,
que representen las tres quintas partes de la participación para:
-
Establecimiento o supresión
de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u
otros servicios de interés general, incluso cuando supongan
modificación del título constitutivo o de los estatutos.
-
Arrendamiento de elementos
comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble
(además del consentimiento de propietario directamente autorizado,
si lo hubiere)
Mayoría de propietarios,
acompañada de la mayoría de la cuota de participación, para:
-
Realización de obras o
establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad
la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten acceso o
movilidad de personas con minusvalía, incluso cuando supongan
modificación del título constitutivo o de los estatutos.
-
Validez de cualquier acuerdo
adoptado.
Tercera parte que representen
un tercio de la participación, para:
-
Instalación de
infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de
telecomunicaciones, adaptación de las existentes, instalación de
sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de la energía
solar, o infraestructuras necesarias para acceder a nuevos
suministros energéticos colectivos.
Supuestos:
-
Contrarios a la Ley o
a los estatutos de la comunidad.
-
Lesivos para los
intereses de la propia comunidad de beneficio de uno o varios
propietarios.
-
Los que supongan un
grave perjuicio para algún propietario, que no tengan obligación
jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
Legitimación:
Propietarios, que hubiesen salvado su voto en Junta, ausentes y los que
indebidamente hubiesen sido privados de su voto. Con la salvedad de los
acuerdos relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de
participación.
Caducidad:
Tres
meses desde su adopción, salvo los contrarios a la Ley o estatutos que
es de 1 año.
Obras permitidas
Cada propietario sólo
puede hacer obras en su piso o local, modificando sus elementos
arquitectónicos, instalaciones o servicios a condición de que:
-
No reduzca
o altere la seguridad del edificio, su estructura general, ni su
configuración o estado exteriores.
-
No perjudique
los derechos de otro propietario.
-
Comunique
la realización de tales obras previamente a la Comunidad.
En el resto del edificio
no puede realizar alteración alguna y si advirtiese la necesidad de
reparaciones urgentes deberá comunicarlo al administrador.
El procedimiento para
reclamar a los propietarios morosos está establecido en el
artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Aunque la Ley permite que se pueda acudir al Juzgado sin abogado ni
procurador, no le aconsejo que lo hagan porque cualquier defecto de
forma, cualquier retraso en contestar o cualquier pequeño incidente
puede suponer que no se defiendan adecuadamente los intereses de la
Comunidad y pierda el pleito.
Además, todos los gastos y costas que se produzcan, aunque ha de
adelantarlos la Comunidad, puede recuperarlos cuando se ejecute la
sentencia.
Acta
junta propietarios reclamación vecino moroso
ADMINISTRACIÓN
DE FINCAS
Comunidad
de Propietarios