El
régimen de las Urbanizaciones o Complejos Inmobiliarios
El régimen especial de
propiedad establecido en el artículo 396 del código civil será aplicable
a aquellos complejos inmobiliarios privados -urbanizaciones- que reúnan
los siguientes requisitos:
- Es
tar integrados
por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo
destino principal sea la vivienda o locales.
- Participar los
titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se
encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho
derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos
inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.
Los complejos
inmobiliarios o urbanizaciones podrán:
- Constituirse en una
sola comunidad de propietarios a través de cualquiera de los
p
rocedimientos establecidos en el párrafo 2º del art.5 LPH. En este caso
quedarán sometidos a las disposiciones de la LPH (Ley de Propiedad
Horizontal), que les resultarán de aplicación íntegramente.
- Constituirse en una
agrupación de comunidades de propietarios. A tal efecto, se requerirá
que el título constitutivo de la nueva comunidad agrupada sea otorgado
por el propietario único del complejo o por los presidentes de todas las
comunidades llamadas a integrar aquella, previamente autorizadas por
acuerdo mayoritario de sus respectivas Juntas de propietarios. El título
constitutivo contendrá la descripción del complejo inmobiliario en su
conjunto y los elementos, viales, instalaciones y servicios comunes.
Asimismo fijará la cuota de participación de cada una de las comunidades
integradas, las cuales responderán conjuntamente de su obligación de
contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la comunidad
agrupada. El título y los estatutos de la comunidad agrupada serán
inscribibles en el Registro de la Propiedad.
Diferencias o
especialidades con respecto a la Comunidad de Propietarios de fincas
urbanas:
La Junta de
Propietarios estará compuesta, salvo acuerdo en contrario, por los
presidentes de las comunidades integradas en la agrupación, los cuales
ostentarán la representación del conjunto de los propietarios de cada
comunidad.
La adopción de acuerdos
para los que la ley requiera mayorías cualificadas exigirá, en todo
caso, la previa obtención de la mayoría de que se trate en cada una de
las Juntas de Propietarios de las comunidades que integran la
agrupación.
Salvo acuerdo en
contrario de la Junta no será aplicable a la comunidad agrupada lo
dispuesto en el art. 9 de la LPH sobre el fondo de reserva.
La competencia de los
órganos de gobierno de la comunidad agrupada únicamente se extiende a
los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes.
Sus acuerdos no podrá menoscabar en ningún caso las facultades que
corresponden a los órganos de gobierno de las comunidades de
propietarios integradas en la agrupación de comunidades.
Funciones del
Administrador de Fincas:
a) Velar por el buen régimen y funcionamiento de la comunidad, sus instalaciones y servicios,
y hacer a los representantes de la urbanización, las oportunas advertencias y apercibimientos a
los titulares de cada una de las viviendas.
b) Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de
gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente
a los mismos.
c) Atender a la conservación y entretenimiento de la urbanización, disponiendo
las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta
de ellas al Presidente o, en su caso, a los propietarios.
d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los
pagos y realizar los cobros que sean procedentes.
e) Actuar, en su caso, como Secretario de la Junta y custodiar a
disposición de los titulares la documentación de la comunidad.
f) Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta.
El ejercicio
profesional comprende todas las funciones conducentes al gobierno y
conservación de los bienes encomendados, la obtención del rendimiento
adecuado y al asesoramiento de las cuestiones relativas a los bienes
inmuebles. En el desarrollo de estas funciones, el Administrador está
facultado para realizar cuantos actos de administración y gestión sean
necesarios, con observancia de las normas legales aplicables, la
costumbre y la prudencia, sin otras limitaciones que las expresamente
recibidas del titular de los bienes y aquéllas otras atribuidas en
exclusiva a otras profesiones.
Así, en la administración de fincas arrendadas, se ocupa desde la
selección del arrendatario, redacción y firma del contrato, constitución
de la fianza, obtención de la cédula de habitabilidad, cobro de la
renta, actualización de la misma, repercusiones, pago de los gastos e
impuestos, incluido el IVA, aplicación de retenciones sobre el IRPF,
gestionar el traspaso de locales comerciales, atender las obras de
reparación y mejora, en su caso, y las obligaciones derivadas de las
relaciones laborales con empleados del inmueble; liquidación al
propietario, hasta la gestión sobre los morosos o asesoramiento sobre
cualquier cuestión o incidencia en el arrendamiento.
En la gestión de comunidades de propietarios, le corresponden las
obligaciones fijadas en el art. 20 de la LPH (velar por el buen régimen
de la casa, sus instalaciones y servicios; preparar el plan de gastos e
ingresos; atender a la conservación y entretenimiento de la casa;
ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos
y realizar los cobros; actuar, en su caso, como Secretario de la Junta,
custodiando la documentación; y todas las demás atribuciones que le
confiera la Junta) pero, al margen de las mismas, debe asesorar a la
comunidad, controlar los proveedores, dar cuenta de siniestros a las
compañías de seguros; ocuparse de las relaciones laborales con los
empleados de la finca, aplicando las normas de convenio y las
modalidades contractuales más favorables, practicando las liquidaciones
de la Seguridad Social y las que fiscalmente procedan; llevar una
adecuada contabilidad; advertir sobre la morosidad; y una función, quizá
de las más importantes, que es el mantenimiento de la convivencia entre
los componentes de la comunidad.
Cuando actúa como Secretario de la Comunidad, que es casi en todos los
casos, de acuerdo con el con Presidente debe convocar la Junta, asistir
a la reunión, que normalmente dirige, redactar el acta y practicar las
notificaciones que procedan.
En el asesoramiento global a la comunidad, debe cumplimentar todas las
obligaciones que incumben al inmueble, así como informar y cuando
proceda tramitar la solicitud de ayudas o subvenciones a las que pueda
tener derecho el edificio en los casos de rehabilitación o de obras de
reparación protegidas.
¿Podría impedirse al administrador de fincas al
que se pretende cesar en la junta la asistencia a la misma?
Es
la junta de propietarios la única que puede nombrar y remover al
administrador de fincas según dispone el art. 14 a) LPH, por lo que para
que pueda removerse a éste del cargo se puede convocar una junta
extraordinaria para tratar sobre el cese, junta que sería convocada por
el presidente de la comunidad de propietarios, que es, a tenor del art.
16.2 LPH, quien tiene la facultad para hacerlo.
Además, si se ha
llegado hasta la convocatoria anual de la junta ordinaria, no se
trataría de un cese, sino de una mera no renovación del cargo, ya que a
tenor del art. 13.7 LPH el nombramiento es por regla general por periodo
de un año, salvo que en los estatutos se disponga otra cosa. En
consecuencia, lo que se haría en esta junta ordinaria es no renovarle y
hacerlo con otro profesional.
Ahora bien, lo que
puede suceder en esta junta, tanto ordinaria, como extraordinaria, es
que se impidiera al administrador de fincas estar presente en la misma;
sin embargo, para ello, se debería poner un primer punto en el orden del
día por el que se sometiera a votación este extremo de impedir que el
administrador sobre el que se va a tratar su cese, o no renovación,
pudiera estar presente en la junta. Para ello haría falta acuerdo por
mayoría simple del art. 17.3 LPH, por lo que salvo que fuera propietario
y, por ello, tuviera derecho a quedarse por esta condición, la
aprobación de este acuerdo determinaría la exclusión de la celebración
de la junta del administrador de fincas.
¿Puede contratarse al administrador profesional
sin ser nombrado por la junta de propietarios?
Resulta imprescindible
el nombramiento por parte de la junta para que su actuación vincule a
los propietarios. Es lo que viene a establecer el art. 14 a) LPH al
establecer que:
«Corresponde a la Junta
de propietarios: a) Nombrar y remover a las personas que ejerzan los
cargos mencionados en el artículo anterior y resolver las reclamaciones
que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de
aquéllos...»
Ahora bien, aunque la
LPH establece esta exigencia de que sea la junta de propietarios, podría
ocurrir que el presidente de la comunidad redactara un contrato con el
administrador de fincas para que asumiera las funciones de administrador
de la comunidad, por lo que la pregunta que nos surge es
¿qué ocurriría con este contrato? ¿Tiene capacidad
el presidente de una comunidad para realizar este contrato o tiene que
someterse a la ratificación de la junta de propietarios?
La casuística de la LPH
es tan grande que la norma no resuelve –aunque bien podría hacerlo,
apuntamos nosotros– los problemas que surgen al suscitarse muchos
problemas. En este caso, entendemos que el art. 13.3 LPH le confiere al
presidente de una comunidad de propietarios la representación legal, no
solamente judicial, sino también la extrajudicial, pero –entendemos–
ello no le legitima para vincular con su firma y aceptación a la
comunidad en sus relaciones con el cargo de administrador de fincas. El
presidente puede firmar contratos con terceros, ya que es el
representante legal de la comunidad, ya que cuando el administrador de
fincas tiene que dar cumplimiento a lo previsto en el art. 20 LPH debe
ejecutar los acuerdos adoptados en la junta de propietarios y en muchos
de ellos se exige la firma del presidente para firmar contratos, hacer
pagos y cualesquiera otros acuerdos que hayan sido aprobados por la
junta de propietarios en las funciones previstas en el art. 14 LPH. Por
otro lado, en aquellas cuestiones que no exijan la adopción de un
acuerdo por la junta de propietarios, tales como los comprendidos en el
art. 20 c), relativos a las reparaciones urgentes, una vez que el
administrador de fincas le ha dado cuenta de la necesidad de la
reparación urgente afrontará su pago, al estar permitida esta función al
administrador de fincas y la mera dación de cuenta al presidente, por
ejemplo, para que verifique con su firma el pago del encargo realizado
por aquél.
ÓRGANOS DE GOBIERNO
DE LA
COMUNIDAD DE PROPIETARIOS:
a) La Junta de Propietarios.
b) El presidente y, en su caso, los vicepresidentes.
c) El secretario.
d) El administrador.
En los estatutos, o por acuerdo mayoritario de la Junta de
propietarios, podrán establecerse otros órganos de gobierno de la
comunidad, sin que ello pueda suponer menoscabo alguno de las funciones
y responsabilidades frente a terceros que esta Ley atribuye a los
anteriores.
El Presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección
o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento
será obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su
relevo al Juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando
las razones que le asistan para ello. El Juez, a través del
procedimiento establecido en el artículo 17.3 resolverá de plano lo
procedente, designando en la misma resolución al propietario que hubiera
de sustituir, en su caso, al Presidente en el cargo hasta que se proceda
a una nueva designación en el plazo que se determine en la resolución
judicial.
Igualmente podrá acudirse al Juez cuando, por cualquier causa, fuese
imposible para la Junta designar Presidente de la comunidad.
El Presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en
juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten.
La existencia de Vicepresidentes será facultativa. Su nombramiento se
realizará por el mismo procedimiento que el establecido para la
designación del Presidente.
Corresponde al Vicepresidente, o a los Vicepresidentes por su orden,
sustituir al Presidente en los casos de ausencia, vacante o
imposibilidad de éste, así como asistirlo en el ejercicio de sus
funciones en los términos que establezca la Junta de propietarios.
Las funciones del Secretario y del Administrador serán ejercidas por el
Presidente de la comunidad, salvo que los estatutos, o la Junta de
propietarios por acuerdo mayoritario, dispongan la provisión de dichos
cargos separadamente de la presidencia.
Los cargos de Secretario y Administrador
podrán acumularse en una misma persona o bien nombrarse
independientemente.
El cargo de Administrador y, en su caso, el
de Secretario- Administrador podrá ser ejercido por cualquier
propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional
suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones.
También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los
términos establecidos en el ordenamiento jurídico.
Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el
nombramiento de los órganos de gobierno se hará por el plazo de un año.
Los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración
del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión
extraordinaria.
Cuando el número de propietarios de viviendas o locales en un edificio
no exceda de cuatro podrán acogerse al régimen de administración del
artículo 398 del Código Civil, si expresamente lo establecen los
estatutos.»
CONVOCATORIA
DE LA JUNTA COMUNIDAD PROPIETARIOS:
La convocatoria a la
junta de la comunidad de propietarios, la hará el presidente y, en su defecto,
los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar,
el lugar, día y hora en que se celebrará en primera convocatoria, o en
su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la
forma establecida en el artículo 9.
Si a la reunión de la Junta no concurriesen, en primera
convocatoria, la mayoría de los propietarios que representen, a su vez,
la mayoría de las cuotas de participación se procederá a una segunda
convocatoria de la misma, esta vez sin sujeción a "quorum"
La citación para la Junta ordinaria anual se hará, cuando menos,
con seis días de antelación, y para las extraordinarias, con la que
sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los
interesados. La Junta podrá reunirse válidamente aun sin la
convocatoria del presidente, siempre que concurran la totalidad de los
propietarios y así lo decidan.
Modelo
acta junta propietarios aprobando fondo de reserva
ADOPCIÓN DE
ACUERDOS DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS
Se entiende por voto favorable
el de aquel propietario ausente de la Junta y debidamente citado,
informado del acuerdo adoptado, que no manifieste su discrepancia por
comunicación a quien ejerza las funciones de secretario, en el plazo de
30 días naturales.
Unanimidad para la
validez de acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las
reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o
en los estatutos de la comunidad.
Tres quintas partes del total,
que representen las tres quintas partes de la participación para:
-
Establecimiento o supresión
de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u
otros servicios de interés general, incluso cuando supongan
modificación del título constitutivo o de los estatutos.
-
Arrendamiento de elementos
comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble
(además del consentimiento de propietario directamente autorizado,
si lo hubiere)
Mayoría de propietarios,
acompañada de la mayoría de la cuota de participación, para:
-
Realización de obras o
establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad
la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten acceso o
movilidad de personas con minusvalía, incluso cuando supongan
modificación del título constitutivo o de los estatutos.
-
Validez de cualquier acuerdo
adoptado.
Tercera parte que representen
un tercio de la participación, para:
-
Instalación de
infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de
telecomunicaciones, adaptación de las existentes, instalación de
sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de la energía
solar, o infraestructuras necesarias para acceder a nuevos
suministros energéticos colectivos.
Supuestos:
-
Contrarios a la Ley o
a los estatutos de la comunidad.
-
Lesivos para los
intereses de la propia comunidad de beneficio de uno o varios
propietarios.
-
Los que supongan un
grave perjuicio para algún propietario, que no tengan obligación
jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
Legitimación:
Propietarios, que hubiesen salvado su voto en Junta, ausentes y los que
indebidamente hubiesen sido privados de su voto. Con la salvedad de los
acuerdos relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de
participación.
Caducidad:
Tres
meses desde su adopción, salvo los contrarios a la Ley o estatutos que
es de 1 año.
Obras permitidas
Cada propietario sólo
puede hacer obras en su piso o local, modificando sus elementos
arquitectónicos, instalaciones o servicios a condición de que:
-
No reduzca
o altere la seguridad del edificio, su estructura general, ni su
configuración o estado exteriores.
-
No perjudique
los derechos de otro propietario.
-
Comunique
la realización de tales obras previamente a la Comunidad.
En el resto del edificio
no puede realizar alteración alguna y si advirtiese la necesidad de
reparaciones urgentes deberá comunicarlo al administrador.
Reunión de la Junta de
Propietarios
1. La Junta de
propietarios se reunirá, por lo menos, una vez al año para aprobar los
presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere
conveniente el Presidente o lo pidan la cuarta parte de los
propietarios, o un número de éstos que representen, al menos, el 25 por
100 de las cuotas de participación.
2. La convocatoria de
las juntas la hará el Presidente y, en su defecto, los promotores de la
reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en
que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria,
practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9.
La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén
al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y
advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos
previstos en el artículo 15.2
Cualquier propietario
podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre
cualquier tema de interés para la comunidad; a tal efecto dirigirá
escrito, en el que especifique claramente los asuntos que pi
de sean
tratados, al Presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la
siguiente Junta que se celebre.
Si a la reunión de la
Junta no concurriesen, en primera convocatoria, la mayoría de los
propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de
participación, se procederá a una segunda convocatoria de la misma, esta
vez sin sujeción a quórum.
La Junta se reunirá en
segunda convocatoria en el lugar, día y hora indicados en la primera
citación, pudiendo celebrarse el mismo día si hubiese transcurrido media
hora desde la anterior. En su defecto será nuevamente convocada,
conforme a los requisitos establecidos en este artículo, dentro de los
ocho días naturales siguientes a la Junta no celebrada, cursándose en
este caso las citaciones con una antelación mínima de tres días.
3. La citación para la
Junta ordinaria anual se hará, cuando menos, con seis días de
antelación, y para las extraordinarias, con la que sea posible para que
pueda llegar a conocimiento de todos los interesados. La Junta podrá
reunirse válidamente aun sin la convocatoria del Presidente, siempre que
concurran la totalidad de los propietarios y así lo decidan.
El procedimiento para
reclamar a los propietarios morosos está establecido en el
artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Aunque la Ley permite que se pueda acudir al Juzgado sin abogado ni
procurador, no le aconsejo que lo hagan porque cualquier defecto de
forma, cualquier retraso en contestar o cualquier pequeño incidente
puede suponer que no se defiendan adecuadamente los intereses de la
Comunidad y pierda el pleito.
Además, todos los gastos y costas que se produzcan, aunque ha de
adelantarlos la Comunidad, puede recuperarlos cuando se ejecute la
sentencia.
Acta
junta propietarios reclamación vecino moroso
Le
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