La Doble venta inmobiliaria

Declara el artículo.251.1 del Código Penal que será castigado con la pena de prisión de uno a cuatro años el que enajenare cosa mueble o inmueble, nuevamente, antes de la definitiva transmisión al adquirente, en perjuicio de éste, o de un tercero.

La doctrina jurisprudencial afirma que el delito de doble o múltiple venta de cosa inmueble, que prevé el artículo.251 del CP es una modalidad específica de la estafa, en la que el engaño consiste en la ficción de la propiedad sobre un inmueble, que ya no se tiene, por haberse transmitido el dominio del mismo con anterioridad, y en la que el enriquecimiento injusto estriba en el cobro por duplicado del precio del fundo, a costa del comprador segundo, perjudicado en el valor de la cosa comprada y no recibida.

la figura de la doble venta puede encajar en el núm. 1 del artículo.251 del CP: enajenación mediante atribución falsa de una facultad de disposición de la que se carece por haberla ya ejercitado en perjuicio del adquirente o de un tercero; y también el segundo inciso del núm. 2 del mismo artículo: nueva enajenación antes de la definitiva transmisión al primer adquirente en perjuicio de éste o de un tercero.

Y como no podía ser de otra manera, ya que se trata de negocios jurídicos criminalizados, el Código Civil prevé también esta situación, con lo que los problemas de distinción del dolo penal y dolo civil se mantienen, teniendo en cuenta el carácter subsidiario del derecho penal y en el principio de intervención mínima.

Así, según el artículo.1473 del Código Civil, si una misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores, la propiedad se transferirá a la persona que primero haya tomado posesión de ella con buena fe, si fuere mueble. Si fuere inmueble, como en temas inmobiliarios ocurre, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro, si bien, cuando no haya inscripción pertenecerá la propiedad a quien de buena fe sea primero en la posesión y faltando ésta, a quien presente título de fecha más antigua, siempre, se insiste, que haya buena fe.

La Venta de Cosa Ajena

Un supuesto parecido al de la doble venta es el de la venta de cosa ajena, la transmisión de bienes sin titularidad sobre los mismos.

Así, el artículo.251.1 del Código Penal castiga a quién atribuyéndose falsamente sobre una cosa mueble o inmueble, la facultad de disposición de la que carece, bien por no haberla tenido nunca, bien por haberla ya ejercitado, la enajenara, gravara o arrendara a otro, en perjuicio de éste o de tercero.

Se regula en este precepto, asignándole una penalidad diferenciada, una figura específica de estafa para sancionar una conducta que, en los casos en que el perjudicado es la misma persona que adquiere, arrienda o en favor de la cual se constituye el gravamen, encajaría en las previsiones de la estafa genérica de no existir este artículo, y que, en esos casos, se caracteriza por una modalidad concreta de engaño, consistente en aparentar frente al perjudicado una facultad de disposición de la que se carece sobre el bien mueble o inmueble que se enajena, grava o arrienda.
 

Ocultación de gravámenes

Una tercera modalidad de estafa impropia la integra la disposición ocultando gravámenes o constituyéndolos después.

El artículo.251.2 del Código Penal reprocha la conducta del que dispusiere de una cosa mueble o inmueble ocultando la existencia de cualquier carga sobre la misma y también del que venda una cosa como libre y la gravare, en perjuicio del adquirente o de un tercero.

Es decir, del que vende bienes inmuebles, ocultando los gravámenes que sobre ellos existan, con conocimiento de su existencia y ánimo de obtener un beneficio, que produce un perjuicio económico a los compradores.

Requiere, como reiteradamente se dice por la doctrina:

a) Que exista un negocio jurídico de disposición de un bien o de una cosa cualquiera, entendida ésta en su más amplio significado.

b) Que a través del mismo haya sido transferido dicho objeto como libre de cargas cuando sobre el mismo pesaba un determinado gravamen.

c) Que con conocimiento de tal gravamen se lleve a cabo la transferencia dicha silenciando esa existencia con la intención de que la transmisión tenga lugar, esto es con la intención de obtener un lucro.

d) Que como consecuencia de todo ello se produzca un perjuicio o daño patrimonial al adquirente o a un tercero.

Simulación de contrato

Por último, el artículo.251.3 del CP castiga al que otorgare en perjuicio de otro un contrato simulado, entendido como aquel en el que hay una divergencia consciente entre la voluntad expresada y la interna del vendedor y que perjudica al comprador, al que evidentemente se le engaña, siendo por tanto el contrato que se formaliza plenamente una pura ficción al servicio del fraude, un negocio vacío que encierra una acechanza al patrimonio ajeno.

Pena de estos delitos

En cuanto a la punición de estas conductas, los reos de estafa serán castigados con la pena de prisión de seis meses a cuatro años, si la cuantía de lo defraudado excediere de 400 €. Para la fijación de la pena se tendrá en cuenta el importe de lo defraudado, el quebranto económico causado al perjudicado, las relaciones entre éste y el defraudador, los medios empleados por éste y cuantas otras circunstancias sirvan para valorar la gravedad de la infracción.

Delitos cometidos por persona jurídica o sociedades

En el ámbito inmobiliario es frecuente que quien aparezca como responsable del engaño sea una persona jurídica, generalmente una sociedad mercantil, actuando como empresas constructoras o promotoras.

Por lo que se refiere a la autoría en sentido estricto, y conforme a la doctrina del dominio del hecho, tan aceptada actualmente y seguida en múltiples resoluciones jurisprudenciales, han de responder penalmente como autores todos aquellos que en la organización y funcionamiento real y de hecho de la entidad tienen una posición de dominio en relación concreta con el hecho delictivo de que se trate, de tal forma que podrán ser condenados quienes realizaren la actuación delictiva, aquellos que participaron en el acto concreto, y quienes, siendo dirigentes de la empresa, conociendo lo que estaba ocurriendo y teniendo poderes para impedirlo, no lo hicieron, consintiendo así en una actividad delictiva realizada en el seno de la sociedad que dirigían y que, por ello, tenían la facultad y el deber de impedir.

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