ADMINISTRATIVO

LICENCIAS URBANÍSTICAS

Por medio de las licencias urbanísticas los Ayuntamientos ejercen un control en cuanto que los actos de edificación y uso del suelo se ajustan al Planeamiento urbanístico.

Todo acto de edificación y uso del suelo o subsuelo requiere licencia. Para ello los terrenos han de tener la consideración legal de solares. El concepto de solar ya venía regulado en el artículo.82 del Real Decreto 1346/1976, de 9 de abril, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana. No obstante se podrá otorgar licencia, sin que los terrenos tengan la consideración legal de solar, si la clasificación es de suelo urbano, en los supuesto previstos con carácter general en los artículos 39.1, 40 y 41 del Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto, por el que se aprueba el Reglamento de Gestión Urbanística para el desarrollo y aplicación de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, del Reglamento de Gestión Urbanística, o en los artículos concordantes que prácticamente todas las Comunidades Autónomas han incluido en sus respectivas legislaciones, por último el Decreto 34/2011, de 26/04/2011, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística, aprobó el reglamento por el que se rige la actual Disciplina Urbanística.

La licencia urbanística, otros informes y títulos habilitantes.

1. La licencia urbanística llevará implícita la concesión de las restantes licencias municipales y, especialmente, la de actividades molestas, insalubres, nocivas y peligrosas y la de actividades industriales.

Cuando la licencia urbanística se refiera a actos, operaciones o actividades que requieran otras licencias o autorizaciones municipales, el procedimiento previsto para éstas se integrará en el procedimiento de otorgamiento de aquéllas.

2. En el supuesto de que el procedimiento de licencia urbanística requiera la emisión de informes preceptivos y determinantes del contenido de la resolución a órgano de la misma o distinta Administración, el transcurso del plazo legal para resolver se podrá suspender por el tiempo que medie entre la petición, que deberá comunicarse a los interesados, y la recepción de dichos informes, que igualmente deberá ser comunicada a los mismos. Esta suspensión no podrá exceder el plazo previsto a tal fin en las correspondientes Ordenanzas Municipales y en todo caso el de tres meses.

3. Las licencias urbanísticas deberán denegarse cuando el informe del órgano autonómico en materia de actividades molestas, insalubres, nocivas y peligrosas hubiera sido negativo, la evaluación ambiental o la autorización ambiental integrada hubiera sido denegada, o se incumplieran las medidas de corrección determinadas en una u otra.

4. En todo caso, las licencias urbanísticas deberán incorporar en sus determinaciones las siguientes medidas:

Si se refirieren a actividades sujetas al régimen de actividades clasificadas, las medidas de corrección y procedimientos de verificación de la eficacia de tales medidas que puedan imponerse en virtud de dicha normativa.

En el caso de las actividades sujetas a evaluación de impacto ambiental o que requieran la obtención de autorización ambiental integrada, las medidas correctoras, de minoración y evaluación que se prevean en la correspondiente declaración o autorización.

5. Las licencias urbanísticas podrán denegarse por los motivos previstos en la normativa específica que regule los títulos habilitantes a que se refieren los apartados anteriores y quedarán sujetas al régimen de verificación, inspección y, en su caso, sanción previsto en dicha normativa.

6. El solicitante de la licencia urbanística deberá acreditar la previa obtención de la autorización o las autorizaciones concurrentes exigidas por la legislación en cada caso aplicable y cuyo otorgamiento corresponda a otras Administraciones Públicas.

7. En los supuestos de edificios cuyo uso principal sea el de vivienda y que complementariamente incluyan garajes, la licencia municipal de edificación llevará implícita la concesión de licencia de actividad de los garajes, y no será de aplicación en estos casos el procedimiento administrativo regulado por la normativa específica de actividades clasificadas, si bien el Municipio deberá comprobar en todo caso que el proyecto cumple con la normativa aplicable a los garajes, así como la adecuación al citado proyecto de la obra realizada, a los efectos pertinentes de la posterior expedición de la licencia de primera ocupación.

La concesión o denegación de las licencias se constituye como un acto reglado, es decir que si se cumplen los requisitos legales para su concesión, ésta habrá de otorgarse, por lo que la misma no depende de una voluntad discrecional de la Administración.

Tienen un carácter real, lo que significa que en la concesión de licencia se prescinde de las circunstancias del solicitante, ciñéndose exclusivamente sobre el objeto en que recae. Ello posibilita que las licencias sean transmisibles y además se otorgan sin perjuicio del derecho de propiedad y sin perjuicio de terceros, ya que no entra a determinar si el solicitante es o no propietario del suelo sobre el que se realiza la actuación sujeta a licencia.

ACTOS SUJETOS A LICENCIA URBANÍSTICA

Que ocurre si realizamos una obra sin licencia:

Infracciones urbanísticas eran las acciones u omisiones que vulneren las prescripciones contenidas en la legislación y el planeamiento urbanístico, tipificadas y sancionadas en aquélla. Se acoge así el principio de tipificación del delito y de la pena, en este caso, de la infracción y de la sanción, propio de todo el derecho sancionador del Estado.

El Ayuntamiento tiene la obligación de proteger y controlar que la legalidad urbanística se mantenga y como hemos visto, una forma de ejercer este control es a través de las licencias.

Si se realiza una obra en un casa como por ejemplo el cierre de una terraza o la instalación de una piscina, sin solicitar la preceptiva licencia, el Ayuntamiento iniciará un procedimiento denominado de reestablecimiento de la legalidad urbanística. En este procedimiento se requerirá para que en el plazo de dos meses se solicite la licencia en cuestión. Con ello lo que se pretende es que la obra sin licencia, que se encuentra en una situación ilegal, se legalice, realizándose el procedimiento de solicitud de licencia para comprobar que la obra se ajusta a la normativa urbanística. En caso de no solicitar la licencia en el plazo establecido, o bien, si una vez solicitada, ésta es denegada por el Ayuntamiento por que la obra no es legalizable por ser disconforme con la normativa urbanística, se procederá a la demolición de la misma y todo ello sin perjuicio de las sanciones económicas que puedan estar previstas en estos casos.

Licencia de demolición

La facultad dominical de demoler las edificaciones ya construidas precisa de la previa obtención de licencia de demolición.

Con la excepción de la demolición de edificaciones sobre las que recaigan declaraciones formales de ruina inminente, el resto de demoliciones habrán de obtener previamente la correspondiente licencia de demolición.

Podría plantearse algún problema en los supuestos de demolición de edificios catalogados, en estos supuestos habrán de respetarse los elementos protegidos de la construcción (por ejemplo la fachada y las escaleras, entre otros).

Licencias de Parcelación y de Segregación

1. Todos los actos de parcelación urbanística o segregación de suelo estarán sujetos a previa licencia municipal.

2. Se considera a cualesquiera efectos parcelación urbanística toda división o subdivisión simultánea o sucesiva de terrenos o fincas en dos o más lotes, parcelas o fincas nuevas independientes:

En suelo urbano o urbanizable, en todos los casos.

En suelo rústico, cuando uno o varios de los lotes o fincas a que dé lugar sean susceptibles de actos de construcción o edificación y dispongan o vayan a disponer de infraestructuras o servicios colectivos innecesarios para las actividades a que se refieren la letra f del apartado 1.2 y el apartado 1.3 del artículo 54 del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística o, en todo caso, de carácter específicamente urbano.

No obstante, no se considerará parcelación urbanística la división de fincas o segregación de terrenos que se lleve a cabo en ejecución de Proyectos de Singular Interés cuyo objeto sea la implantación de infraestructuras destinadas a servicios públicos de interés general.

3. Se considerará nula toda parcelación urbanística que sea contraria a la ordenación territorial o urbanística en vigor o infrinja lo dispuesto sobre la indivisibilidad de fincas, carezca de la preceptiva licencia municipal, o incumpla lo previsto en el apartado siguiente.

4. No podrán autorizarse parcelaciones urbanísticas en suelo urbano mientras no se haya aprobado el correspondiente Plan de Ordenación Municipal o, en su caso, Plan de Delimitación de Suelo Urbano, y en suelo urbanizable mientras no se encuentre aprobado el correspondiente Programa de Actuación Urbanizadora. En suelo rústico quedan prohibidas las parcelaciones urbanísticas.

5. Son indivisibles las siguientes fincas y parcelas, con la consecuencia de la nulidad de la parcelación que, contraviniendo su contenido, se hubiera realizado:

Las que tengan unas dimensiones inferiores o iguales a las determinadas como mínimas, salvo que los lotes resultantes se adquieran simultáneamente por las personas propietarias de fincas o parcelas colindantes con la finalidad de agruparlos y formar una nueva finca o parcela con las dimensiones mínimas exigibles.

Las de dimensiones inferiores al doble de las requeridas como mínimas, salvo que el exceso sobre éstas pueda segregarse con el mismo fin señalado en la letra anterior.

Las que tengan asignada una edificabilidad en función de la superficie, cuando se materialice toda la correspondiente a ésta.

Las vinculadas o afectadas legalmente a las construcciones o edificaciones autorizadas sobre ellas.

6. Con motivo de la autorización de actos que den lugar a la formación de parcelas que resulten indivisibles, el Ayuntamiento comunicará al Registro de la Propiedad correspondiente tal cualidad para constancia registral conforme a la normativa hipotecaria.

7. La delimitación de una unidad de actuación coloca a los terrenos en situación de reparcelación, en la que queda prohibido el otorgamiento de licencias de parcelación y edificación hasta la firmeza de la operación reparcelatoria.

8. La iniciación de un expediente de reparcelación llevará consigo, sin necesidad de declaración expresa, la suspensión del otorgamiento de licencias de parcelación y edificación en el ámbito correspondiente, hasta que sea firme en vía administrativa el acuerdo aprobatorio de la reparcelación.

9. La licencia de parcelación o segregación autoriza a deslindar y amojonar la parcela o parcelas resultantes. Toda división material de terrenos que se efectúe sin la preceptiva licencia de parcelación o con infracción de la misma, se reputará infracción urbanística dando lugar a las operaciones precisas de restauración o recuperación del orden territorial y urbanístico así como a la imposición de la sanción procedente.

10. Las segregaciones en suelo rústico se regirán por lo dispuesto en el Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística, en el Reglamento de Suelo Rústico, y en el presente Reglamento y demás normativa aplicable.

Licencias urbanísticas para obras, usos y actividades de carácter provisional.

1. Los Municipios podrán autorizar, excepcionalmente, usos, obras y actividades justificados de carácter provisional, en suelo urbanizable o rústico, previo informe favorable de la Comisión Provincial de Ordenación del Territorio y Urbanismo. Tales actuaciones sólo serán autorizables cuando no dificultaren la ejecución de los instrumentos de planeamiento, y en el acto por el que se otorgue la autorización se hará constar expresamente su carácter provisional. Lo dispuesto en este artículo se aplicará aunque esté suspendido el otorgamiento de licencias.

2. Las obras deberán ser desmontables o demolibles sin causar perjuicios al entorno ni al medio en el que se ubiquen.

3. La licencia de usos y obras provisionales precisará, además de lo establecido en el apartado anterior, la concurrencia de las siguientes condiciones:

Que los usos u obras no se hallen expresamente prohibidos por la normativa urbanística o sectorial, ni por el planeamiento territorial, urbanístico o sectorial.

Que no se trate de usos residenciales.

4. Las obras ejecutadas para usos provisionales han de ser las mínimas imprescindibles para permitir unas instalaciones fácilmente desmontables, y justificarán el cumplimiento de las garantías de seguridad establecidas en la normativa sectorial, así como del resto de requisitos que, en su caso, resultasen exigidas por la normativa sobre edificación.

5. Dichas licencias podrán ser revocadas cuando así lo acuerde la Administración municipal de forma motivada, en cualquier momento y sin derecho a indemnización alguna. La persona titular de la licencia, previo requerimiento municipal, procederá a suspender las actividades y demoler o desmontar a su costa las obras o instalaciones autorizadas, en el plazo otorgado a tal efecto.

6. La eficacia de las licencias correspondientes, bajo las indicadas condiciones, quedará supeditada a la aceptación expresa y previa de éstas por parte de sus destinatarios y, tras ello, a su constancia en el Registro de la Propiedad de conformidad con su normativa propia.

7. En el supuesto que la entidad de las obras así lo aconseje, el Municipio podrá, como condición previa para el otorgamiento de la autorización solicitada, y previa valoración por los Servicios Técnicos Municipales del importe de la demolición o erradicación de la obra o uso instalado y audiencia al interesado, exigir a éste la presentación de garantía por dicho importe. La prestación de dicha garantía no eximirá al interesado de la obligación de abono del mayor coste que pudiera derivarse de la demolición o erradicación efectiva de la obra o uso instalado.

Obra mayor y obra menor

En la actualidad, la distinción entre obra mayor y obra menor se desprende de la entidad de la obra que se proyecta ejecutar. De esta forma, habrá que atender a la mayor o menor entidad de la obra pretendida para poder encuadrar a la misma en la categoría de obra mayor o menor.

Como consecuencia de la falta de regulación puntual sobre qué ha de considerarse en cualquier caso obra de carácter mayor o menor, ha de entenderse que se trata de un concepto jurídico indeterminado que habrá de ser estudiado individualmente y, según se desprenda de su peligrosidad frente a una posible vulneración de la ordenación urbanística, su volumen o trascendencia.

El silencio positivo en la concesión de licencias

El silencio administrativo se constituye en la actualidad como una presunción establecida con el fin de salvaguardar el correcto proceder del administrado solicitante frente a la pasividad de la administración otorgante.

1. El vencimiento del plazo máximo para resolver cada tipo de licencia urbanística, sin haberse notificado su resolución expresa, legitimará a la persona interesada para entender otorgada la misma por silencio administrativo positivo conforme a la normativa reguladora del procedimiento administrativo común.

2. Sin perjuicio de lo previsto en el apartado anterior, el cómputo de dicho plazo máximo para resolver expresamente se podrá interrumpir una sola vez mediante requerimiento de subsanación de deficiencias o de mejora de la solicitud formulada, salvo lo previsto en el artículo 163.2 del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística para los actos o actividades que requieran declaración de impacto ambiental o autorización ambiental integrada.

3. En ningún caso podrán entenderse adquiridas por silencio administrativo facultades o derechos que contravengan la ordenación territorial o urbanística. Si a pesar de ello el peticionario de la licencia ejecutara las determinaciones del proyecto, no habrá lugar a indemnización a su favor si se ordenare posteriormente la suspensión de actividades o la demolición de lo realizado.

4. Para que se obtenga la licencia por silencio administrativo será necesario que se cumplan conjuntamente los siguientes requisitos:

Que la solicitud de licencia se hubiese presentado acompañada de los documentos exigidos por el presente Reglamento, los instrumentos de planeamiento, las Ordenanzas Municipales y las normas sectoriales.

Que la actuación urbanística proyectada no contravenga la ordenación territorial o urbanística.

Que hayan vencido los plazos establecidos para la resolución de cada tipo de licencia, sin haberse notificado la correspondiente resolución expresa.

5. Cuando se entienda obtenida la licencia por silencio administrativo, la persona interesada comunicará fehacientemente al Ayuntamiento con una antelación mínima de diez días, la fecha del comienzo de las obras o actividades correspondientes.

La cualidad de la obra proyectada como de mayor o menor, posee fundamentalmente influencia en cuanto a los plazos dentro de los cuales habrá de ser resuelta la petición por parte de la administración correspondiente.

De este modo, y en cuanto a lo que concierne a las licencias para obra mayor, tal y como preceptúa la legislación estatal, la administración posee el plazo máximo de dos meses para resolver el otorgamiento o la denegación de la misma, transcurso de tiempo que devengará el nacimiento de una posible posesión de la licencia por silencio administrativo.

Mas, el anterior plazo deviene eficazmente aplicable para el supuesto en el que la Comunidad autónoma en la que se pretenda la licencia no haya legislado de forma contradictoria a ese plazo, pues, si así fuere, habría de atenderse a la regulación autonómica.

Licencias de primera ocupación o utilización de edificios, construcciones e instalaciones.

1. Están sujetas a la obtención de licencia de primera ocupación, sin perjuicio de las demás autorizaciones que sean procedentes con arreglo a la normativa sectorial aplicable, la primera utilización y ocupación de los edificios e instalaciones en general, así como su ampliación o modificación sustancial.

2. La licencia de primera ocupación tiene como fin constatar por el Municipio que las obras se han ejecutado conforme a las condiciones de la licencia urbanística de obras concedida, así como del cumplimiento de la obligación de urbanizar, en los casos que se autorice la edificación y urbanización simultáneas.

3. Sin perjuicio de los demás requisitos que resulten de la normativa reguladora de la ordenación de la edificación, y de acuerdo con lo previsto en el artículo 20 del Texto Refundido de la Ley de Suelo, el otorgamiento de escritura pública y la inscripción en el Registro de la Propiedad de la declaración como obra nueva terminada de toda construcción o edificación e instalación exigirá en todo caso:

La aportación de certificación expedida por técnico competente acreditativa de la finalización de las obras conforme a la descripción del proyecto, o en el caso de obras promovidas por las Administraciones Públicas, mediante la aportación del acta de recepción de las obras.

La acreditación documental del cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios.

El otorgamiento, expreso o por silencio administrativo, de las autorizaciones exigidas para la obra en cuestión, de conformidad con las determinaciones del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística y del presente Reglamento.

4. Las empresas suministradoras de energía eléctrica, agua, gas, telefonía, telecomunicaciones y de demás servicios exigirán para la contratación definitiva de los suministros respectivos, la licencia municipal de primera ocupación o utilización.

Reglas para la iniciación, instrucción y terminación del procedimiento general para la concesión de licencias urbanísticas.

1. El procedimiento de concesión de licencia urbanística se iniciará a instancia de parte mediante solicitud acompañada de:

La documentación que identifique al solicitante, al acto de uso del suelo, subsuelo o de la edificación pretendido, con indicación de su destino específico.

Las autorizaciones concurrentes o informes sectoriales exigidos por la normativa que resulte aplicable y, en todo caso, por la normativa medioambiental o de protección del patrimonio cultural, así como de la autorización o concesión demanial correspondiente cuando el acto pretendido implique el aprovechamiento especial o utilización privativa del dominio público, en los términos establecidos por la normativa reguladora del patrimonio de las Administraciones públicas.

Proyecto técnico suscrito por facultativo competente, el cual responderá, a los efectos que procedan legalmente, de la exactitud y veracidad de los datos de carácter técnico consignados en el mismo.

Las solicitudes de licencias urbanísticas que, conforme a la normativa de ordenación de la edificación, no precisen proyecto técnico deberán acompañarse de una memoria descriptiva de las actuaciones, en la que se definan y describan con exactitud los usos, sus características urbanísticas, condiciones de seguridad, salubridad y ornato adecuadas a su emplazamiento, así como un presupuesto estimado de las mismas. Igualmente se acompañarán del resto de documentación indicada en el número 4 del artículo 31 del presente Reglamento.

Declaración suscrita por el técnico redactor del proyecto de cumplimiento de la normativa urbanística vigente y de los requisitos básicos de calidad de la edificación.

En caso de ser necesaria la utilización de grúas o aparatos similares, se adjuntará plano que identifique su ubicación, y copia de la póliza de seguro por responsabilidad civil, con la cobertura mínima que señalen las Ordenanzas Municipales, que deberá estar vigente durante el montaje, funcionamiento, desmontaje y su estancia en obra. Una vez instalada se deberá aportar un certificado acreditativo de su correcta instalación y del cumplimiento de las normas sobre su conservación y funcionamiento.

Acreditación de derecho bastante, para realizar la construcción, edificación o uso pretendido.

La cédula de habitabilidad

Mediante la cédula de habitabilidad la Administración comprueba que lo edificado reúne las condiciones de habitabilidad necesarias para ser ocupadas por el ser humano. Para su concesión es imprescindible que la obra esté completamente acabada, para lo cual la dirección facultativa ha de expedir el certificado final de obra. Una vez presentada la solicitud, la administración gira inspección de lo edificado para comprobar in situ, que la obra tiene las condiciones de seguridad y habitabilidad necesarias. Sin la obtención de la cédula de habitabilidad no se pueden contratar los suministros a las compañías suministradoras (gas, luz, etc.)