Arrendamientos rústicos

arrendamientos rusticos

El contrato de arrendamiento rústico, es aquel contrato que recae sobre una finca rústica, no urbana, y que se concierta entre propietario o arrendador y el inquilino o arrendatario de la finca rústica, generalmente con la finalidad de explotación agraria, forestal o pecuaria.

Arrendamientos rústicos

Los arrendamientos rústicos o contrato de arrendamiento rústico o de finca rústica es aquel que se concierta entre arrendador o propietario de terreno rural o rústico y un tercero o arrendatario a cambio de un precio por la explotación de las tierras, para su aprovechamiento, agrícola, ganadero o forestal.

El contrato de arrendamiento rústico se rige por lo expresamente acordado por las partes, siempre que no se opongan a la Ley de arrendamientos rústicos y supletoriamente por el Código Civil, y, en su defecto, los usos y costumbres que sean aplicables.

La Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos, modificada mediante la Ley 26/2005, de 30 de noviembre, es la norma estatal por la que quedan regulados los contratos de arrendamiento rústico y aparcería en aquellas comunidades autónomas que carecen de un Derecho civil propio escrito en la materia.

pdf LEY 49/2003, 26 de noviembre (B.O.E. nº 284, del día 27)

Tienen la misma consideración los arrendamientos de explotaciones agrícolas, ganaderas o forestales, a los que se aplicarán las disposiciones de la ley citada que sean compatibles con su naturaleza y siempre en defecto de lo que las partes hayan expresamente acordado.

El contrato según Comunidades Autónomas

Los contratos de arrendamiento de finca rústica o arrendamientos rústicos, se rigen expresamente por la Ley referida, si bien, el propio contrato que se elabore entre el propietario y arrendatario de finca rústica, dependiendo en el ámbito de la Comunidad Autónoma donde se haga, el arrendatario tendrá unos u otros derechos diferentes a los del resto del territorio nacional y tendrá unas formalidades diferentes, por ejemplo en Aragón, donde los contratos de arrendamiento de finca rústica se registran en un Registro Público, así como en Navarra y otras Comunidades Autónomas.

“Se considerarán arrendamientos rústicos aquellos contratos mediante los cuales se ceden temporalmente una o varias fincas, o parte de ellas, para su aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal a cambio de un precio o renta”.

Arrendador y el arrendatario de finca rústica

Los contratantes en el arrendamiento son el arrendador (también denominado “locador”) y el arrendatario (conocido igualmente como locatario, colono o conductor). Su definición viene dada por el artículo 1546 del Código Civil:

“Se llama arrendador al que se obliga a ceder el uso de la cosa, ejecutar la obra o prestar el servicio; y arrendatario al que adquiere el uso de la cosa o el derecho a la obra o servicio que se obliga a pagar”.

De este modo, por lo que respecta al contrato de arrendamiento rústico, el arrendador es la persona que cede la finca o explotación a quien pasará a ostentar el derecho de uso y disfrute.

Transmite el goce, el uso, el disfrute del bien arrendado, pero en ningún caso la propiedad del mismo.

Es por ello que para constituirse en locador no se exige ser el propietario del bien, sino ostentar el derecho a gozar de él y a administrarlo.

La Ley de arrendamientos rústicos del 2003 regula los aspectos relativos a las partes contratantes en su Capítulo II, del que forma parte el artículo 9, tras cuya lectura se concluye que cabe celebrar un contrato de arrendamiento rústico entre dos personas físicas (que es la práctica más habitual), dos personas jurídicas o una persona física y una jurídica.

Podrán celebrar arrendamientos rústicos las personas físicas y jurídicas (sociedades).

¿Quien es considerado agricultor profesional?

Es agricultor profesional, a los efectos de esta ley, quien obtenga unos ingresos brutos anuales procedentes de la actividad agraria superiores al duplo del Indicador público de renta de efectos múltiples (IPREM) establecido en el Real Decreto Ley 3/2004 de 25 de junio, para la racionalización de la regulación del Salario Mínimo Interprofesional y para el incremento de su cuantía, y cuya dedicación directa y personal a esas actividades suponga, al menos, el 25 por cien de su tiempo de trabajo.

Se considera arrendatario las cooperativas agrarias

En todo caso, podrán ser arrendatarias las cooperativas agrarias, las cooperativas de explotación comunitaria de la tierra, las sociedades agrarias de transformación y las comunidades de bienes.

Para ser arrendatarias, las personas jurídicas, sean civiles, mercantiles o laborales, incluidas las sociedades agrarias de transformaciones (SAT), deberán tener, incluido en su objeto social, conforme a sus estatutos, el ejercicio de la actividad agraria y, en su caso, de actividades complementarias a ésta dentro del ámbito rural, siempre que no excedan de unos límites.

Actividades complementarias a las agrícolas

A estos efectos, se consideran actividades complementarias la participación y presencia del titular, como consecuencia de elección pública, en Instituciones de carácter representativo, así como en órganos de representación de carácter sindical, cooperativo o profesional, siempre que éstos se hallen vinculados al sector agrario, las de transformación y venta directa de los productos de su explotación y las relacionadas con la conservación del espacio natural y protección del medio ambiente, al igual que las turísticas, cinegéticas y artesanales realizadas en su explotación.

¿Puede ser arrendador de finca rústica un menor de edad?

El menor cuyas fincas o explotaciones hayan sido arrendadas por su padre, madre o tutor podrá poner fin al contrato una vez emancipado, siempre que haya transcurrido la duración mínima prevista en el artículo 12, y lo comunicará al arrendatario en el plazo de seis meses desde que alcanzó dicho estado o, en su caso, desde que falte un año para que se cumpla el plazo mínimo de duración.

En todo caso, la denuncia del contrato no surtirá efecto hasta transcurrido un año desde su realización.

También podrán ser arrendatarias las entidades u organismos de las Administraciones Públicas que estén facultados, conforme a sus normas reguladoras, para la explotación de fincas rústicas.

Quien no puede ser arrendatarios de fincas rústicas

En todo caso, no podrán ser arrendatarios de fincas rústicas, las personas físicas que, por sí o por persona física o jurídica interpuesta, sean ya titulares de una explotación agraria, o de varias, cuyas dimensiones y demás características serán fijadas en las distintas comarcas del país por los órganos competentes de las Comunidades Autónomas, sin que puedan exceder en total de 500 hectáreas de secano o 50 de regadío.

Cuando se trate de finca para aprovechamiento ganadero en régimen extensivo, el límite máximo será de 1.000 hectáreas.

En el caso de las cooperativas agrarias y las cooperativas creadas para la explotación comunitaria de la tierra, el límite anterior se multiplicará por el número de miembros que las compongan.

No será de aplicación la limitación a las entidades u organismos de las Administraciones Públicas que estén facultados conforme a sus normas reguladoras para la explotación o subarriendo de fincas rústicas.

Excepciones a la excepción:

No podrán ser arrendatarios las personas y entidades extranjeras. Se exceptúan, no obstante:

Las personas físicas y jurídicas y otras entidades nacionales de los Estados miembros de la Unión Europea, del Espacio Económico Europeo, y de países con los que exista un convenio internacional que extienda el régimen jurídico previsto para los ciudadanos de los Estados mencionados.

Las personas físicas que carezcan de la nacionalidad española, que no estén excluidas del ámbito de aplicación de la Ley Orgánica 4/2000, de 11 de enero, sobre derechos y libertades de los extranjeros en España y su integración social, y que se encuentren autorizadas a permanecer en España en situación de residencia permanente, de acuerdo con dicha Ley Orgánica y su desarrollo reglamentario.

Las personas jurídicas y otras entidades nacionales de los demás Estados que apliquen a los españoles el principio de reciprocidad en esta materia.’

Exclusiones de la Ley de arrendamientos rústicos

Quedan excluidos de la Ley de Arrendamientos Rústicos :

  1. Los que por su índole sean sólo de temporada, inferior al año agrícola.
  2. Los arrendamientos de tierras labradas y preparadas por cuenta del propietario para la siembra o para la plantación a la que específicamente se refiera el contrato.
  3. Los que tengan por objeto fincas adquiridas por causa de utilidad pública o de interés social, en los términos que disponga la legislación especial aplicable.
  4. Los que tengan como objeto principal: Aprovechamiento de rastrojeras, pastos secundarios, praderas roturadas, montaneras y, en general, aprovechamientos secundarios; aprovechamientos encaminados a semillas o mejorar barbechos; la caza; explotaciones ganaderas de tipo industrial, o locales o terrenos dedicados exclusivamente a la estabulación del ganado; cualquier otra actividad diferente a la agrícola, ganadera o forestal.
  5. Los arrendamientos que afecten a bienes comunales, bienes propios de las corporaciones locales y montes vecinales en mano común, que se regirán por sus normas específicas.

pdfModelo contrato compraventa finca rústica

Compatibilidad en arrendamientos rústicos

 Una misma finca puede ser susceptible de diversos arrendamientos simultáneos, cuando cada uno tenga como objeto distintos aprovechamientos compatibles y principales.
Salvo pacto expreso, en el arrendamiento de una finca para su aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal no se considerarán incluidos aprovechamientos de otra naturaleza, como la caza.

Duración del contrato de arrendamiento rústico

Los arrendamientos tendrán una duración mínima de cinco años.

Será nula y se tendrá por no puesta toda cláusula del contrato por la que las partes estipulen una duración menor.

Salvo estipulación de las partes que establezca una duración mayor, el arrendamiento de fincas y de explotaciones se entenderá concertado por un plazo de cinco años, por lo que, cumplido el tiempo, a no ser que las partes hayan dispuesto otra cosa, al celebrar el contrato o en otro momento posterior, el arrendatario de fincas pondrá a disposición del arrendador la posesión de las fincas arrendadas, si hubiera mediado la notificación a que se refiere el apartado siguiente.

El arrendador, para recuperar la posesión de las fincas al término del plazo contractual, deberá notificárselo fehacientemente al arrendatario con un año de antelación.

De lo contrario, si el arrendatario no pone la posesión de las fincas arrendadas a disposición del arrendador al término del plazo, el contrato se entenderá prorrogado por un período de cinco años.

Tales prórrogas se sucederán indefinidamente en tanto no se produzca la denuncia del contrato.’

La cesión y el subarriendo de finca rústica

  • Es preciso el consentimiento expreso del arrendador.
  • Ha de referirse a toda la finca o explotación, por todo el tiempo que quede de arrendamiento y por renta no superior a la pactada entre arrendador y arrendatario.

La Aparcería: contrato de aparcería

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El contrato de aparcería es cuando el titular de una finca o explotación cede temporalmente su uso y disfrute o el de algunos de los aprovechamientos, así como el de los elementos de la explotación, ganado, maquinaria o capital circulante, repartiéndose con el aparcero los productos en parte alículota en proporción a sus aportaciones.

La presunción iuris tamtum de que no comprende relación laboral. Como excepción, en el caso de que el aparcero aporte únicamente su trabajo y, en su caso, una parte del capital de explotación y del capital circulante que no supere el 10%, deberá serie garantizado el salario mínimo que corresponda al tiempo que dedique al cultivo y cumplirse lo dispuesto en la legislación laboral y de Seguridad Social.

La duración del contrato de aparcería” es el que libremente estipulen las partes.

En su defecto, un año agrícola, entendiendose prorrogado por un año en los mismos términos que señala para el arrendamiento el art. 12.

Si se ha convenido para un cultivo determinado, el plazo mínimo será el necesario para completar una rotación o ciclo de cultivo.

La Aparcería Asociativa

Son contratos parciarios en que dos o mas personas aportan o ponen en comun el uso y disfrute de fincas, capital, trabajo y otros elementos de producción, con la finalidaad de constituir una explotación o agrandarla, repartiéndose el beneficio proporcionalmente a sus aportaciones.

Alquiler de finca rústica para parques eólicos 

Un parque eólico es una agrupación de aereogeneradores que, con carácter general se utilizan para la producción o generación de energía eléctrica.

Los parques eólicos se pueden situar en tierra o en el mar (offshore), siendo los primeros los más habituales, aunque los parques offshore han experimentado un crecimiento importante en Europa en los últimos años.

El proceso de obtención de la energía eólica ha de ser coherente con el respeto medioambiental y está sujeto a una normativa específica, Ley de impacto ambiental. Antes de proyectar un parque eólico, es obligatorio la realización de un estudio de impacto ambiental que determinará su viabilidad; una instalación rentable puede perfectamente desestimarse por los efectos negativos que ocasiona al entorno.

El arrendamiento de terrenos para parques eólicos

Existen varios sistemas de ocupación de los terrenos por parte de las empresas explotadoras de los citados parques, uno de ellos, son los convenios con los Ayuntamientos y los propietarios de los terrenos, todos ellos de carácter rústico, en la mayoría de los casos, sin explotación rural alguna, y generalmente baldíos.

Se establecen lo que se denominan mancomunidades, en el que el canon arrendaticio que abona la empresa explotadora del Parque, se reparte entre todos los comuneros.

La compra del terreno rústico

Otro sistema de compensación por la instalación del parque eólico, es la compra de los terrenos por parte de la empresa, y un tercer sistema es, el arrendamiento rústico de las tierras, con un contrato de arrendamiento de parcelas rústicas para explotación de molino aerogenerador.

Declaración de utilidad pública del terreno rústico

Un cuarto sistema de explotación, es que la entidad interesada en la explotación del parque eólico y en la declaración de utilidad pública de un terreno determinado puede solicitarlo a la Comunidad Autónoma correspondiente simultáneamente con la autorización administrativa de las instalaciones, incluyendo al efecto una relación concreta e individualizada de los bienes y derechos que considere de necesaria expropiación.

La declaración de utilidad pública llevará implícita en todo caso la necesidad de ocupación de bienes o de adquisición de los derechos afectados e implicará la urgente ocupación a los efectos del artículo 52 de la Ley, de 16 de diciembre de 1954, de Expropiación Forzosa.

En el caso de los contratos de arrendamiento para la instalación de molinos aerogeneradores, el período de arrendamiento, con carácter general, suele ser prolongado, 20 ó 30 años.

Los Parques solares ¿Que son?

huerto-fotovoltaicoLos parque solares, también conocidos como huertos solares, son explotaciones de múltiples generadores de energía fotovoltaica, pudiendo ser explotados tanto por particulares como por empresas para la generación y explotación de dicha energía, proveniente del sol.
Estos parques pueden explotarse mediante una asociación de inversores que se conciertan para, previo arrendamiento de un terreno, o con la propiedad del mismo, instalar las placas generadoras de la energía, como grandes paneles solares que captan la energía del sol y la transforman en energía eléctrica.

Estos huertos solares, pueden tener más de un propietario en explotación, explotarse como personas físicas o como sociedad mercantil, pero todos situados en el mismo lugar o finca rústica.

Regulación legal

La regulación legal es la establecida en el Real Decreto 661/2007, de 25 de mayo, por el que se regula la actividad de producción de energía eléctrica en régimen especial (Vigente hasta el 14 de Julio de 2013), el también Real Decreto 1578/2008, de 26 de septiembre, de retribución de la actividad de producción de energía eléctrica mediante tecnología solar fotovoltaica para instalaciones posteriores a la fecha límite de mantenimiento de la retribución del Real Decreto 661/2007, de 25 de mayo, para dicha tecnología (Vigente hasta el 14 de Julio de 2013), reformados posteriormente por Real Decreto-ley 9/2013, de 12 de julio, por el que se adoptan medidas urgentes para garantizar la estabilidad financiera del sistema eléctrico.

Fuente de información principal: Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos.

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