Cooperativa de viviendas
La cooperativa de viviendas es una empresa «personalista», lo que se deduce del hecho de que el capital es importante, pero no fundamental, su función se limita a la de instrumento de financiación de la estructura empresarial y de la actividad cooperativizada.
La aportación de los socios a la cooperativa
La aportación de cada uno de los socios en el capital de la cooperativa no determinará ni el derecho de voto (que será uno por cada socio, salvo casos excepcionales) ni la participación en los excedentes sociales. Esta asociación de personas deberá reunir una serie de características, como son el régimen de libre adhesión y baja voluntaria y la estructura y funcionamiento democráticos.
Principios de la cooperativa de viviendas
Las cooperativas están basadas en los valores de la auto-ayuda, la responsabilidad, la democracia, la igualdad, la equidad y la solidaridad. Siguiendo la tradición de sus fundadores, los socios cooperativos hacen suyos los valores éticos de la honestidad, la transparencia, la responsabilidad y la vocación sociales.
Los principios cooperativos son pautas mediante las cuales las cooperativas ponen en práctica sus valores.
- Adhesión voluntaria y abierta (el denominado principio de «puerta abierta»)Las cooperativas son organizaciones voluntarias, abiertas a todas las personas capaces de utilizar sus servicios y dispuestas a aceptar las responsabilidades de ser socio, sin discriminación de sexo, social, racial, política o religiosa. Esto no impide que se establezcan unos requisitos de aptitud para poder integrarse en la entidad.En lo que respecta a la baja, ésta puede producirse en cualquier momento. No es necesario que el socio alegue ninguna razón, sino que basta con que comunique su decisión al órgano correspondiente.
- Gestión democrática por parte de los socios.Las cooperativas son organizaciones gestionadas democráticamente por los socios, los cuales participan activamente en la fijación de sus políticas y en la toma de decisiones.Los hombres y mujeres elegidos para representar y gestionar las cooperativas actúan en beneficio de los socios, como gestores de recursos ajenos, y son responsables ante ellos durante todo su mandato.En las cooperativas de primer grado los socios tienen iguales derechos de voto (un socio, un voto). Las cooperativas de otros grados están también organizadas de forma democrática.
Participación económica de los socios.
Esta participación económica se entiende en un sentido amplio, de modo que abarca tanto las aportaciones de capital como las de trabajo.
Los socios contribuyen equitativamente al capital de sus cooperativas y lo gestionan de manera democrática.
Por lo menos parte de ese capital es normalmente propiedad común de la cooperativa.
Usualmente, los socios reciben una compensación limitada, si la hay, sobre el capital entregado como condición para ser socio.
Reservas irrepartibles del dinero aportado
El desarrollo de su cooperativa, posiblemente mediante el establecimiento de reservas, de las cuales por lo menos una parte sería irrepartible.
- El beneficio de los socios en proporción a sus operaciones con la cooperativa.
- El apoyo de otras actividades aprobadas por los socios.
- Autonomía e independencia.
Las cooperativas son organizaciones autónomas de autoayuda, gestionadas por sus socios.
Si firman acuerdos con otras organizaciones, incluidos los gobiernos, o si consiguen capital de fuentes externas, lo hacen en términos que aseguren el control democrático por parte de sus socios y mantengan su autonomía cooperativa.
Educación, formación e información.
Las cooperativas proporcionan educación y formación a los socios, a los representantes elegidos, a los directivos y a los empleados para que puedan contribuir de forma eficaz al desarrollo de sus cooperativas. Informan al gran público, especialmente a los jóvenes y a los líderes de opinión, de la naturaleza y beneficios de la cooperación.
Cooperación entre cooperativas
Las cooperativas sirven a sus socios de la forma más eficaz posible y fortalecen el movimiento cooperativo trabajando conjuntamente mediante estructuras locales, nacionales, regionales e internacionales.
Así, tal y como establece el artículo.117 Ley 27/1999 de 16 julio 1999, de Cooperativas, las sociedades cooperativas podrán asociarse libre y voluntariamente en uniones, federaciones y confederaciones para la defensa y promoción de sus intereses, sin perjuicio de poder acogerse a otra fórmula asociativa conforme al derecho de asociación.
La adquisición de vivienda en cooperativa
El artículo.114.1 Ley 4/1999 de 30 marzo, de Cooperativas de la Comunidad de Madrid establece que las cooperativas de vivienda son aquellas que tienen por objeto procurar exclusivamente a sus socios viviendas o locales, edificaciones e instalaciones complementarias; mejorar, conservar y administrar dichos inmuebles y los elementos comunes; crear y prestar los servicios correspondientes, pudiendo también realizar la rehabilitación de viviendas, locales y otras edificaciones e instalaciones destinadas a ellos.
La propiedad o el uso y disfrute de las viviendas y locales podrán ser adjudicados o cedidos a los socios mediante cualquier título admitido en derecho, ya sea para uso habitual o permanente, ya sea para descanso o vacaciones, ya sean destinadas a residencias para personas de la tercera edad o disminuidas. Del mismo modo, las cooperativas de viviendas podrán enajenar o arrendar a terceros, no socios, los locales comerciales y las instalaciones y edificaciones complementarias de su propiedad. La Asamblea general acordará el destino del importe obtenido por enajenación o arrendamiento de los mismos.
Los estatutos de las cooperativas de viviendas
Los Estatutos deberán establecer las causas de baja no justificada de un socio, entendiéndose justificadas las causas no previstas.
En caso de baja no justificada el Consejo Rector podrá acordar las deducciones que se establezcan estatutariamente y que no podrán ser superiores al 20 por 100 de las cantidades entregadas por el socio en concepto de capital y al 5 por 100 de las cantidades entregadas por el mismo para financiar el pago de las viviendas y locales.
Las cantidades mencionadas anteriormente, así como las aportaciones del socio al capital social, deberán reembolsarse a éste en el momento en que sea sustituido en sus derechos y obligaciones por otro socio o por un tercero cuya subrogación en la posición de aquél sea válida o, en todo caso, en el plazo de tres años y si la baja fuese justificada, en el plazo máximo de dieciocho meses.
Este plazo se reducirá a un año en favor de los herederos o legatarios del socio fallecido.
En cuanto a los intereses por las cantidades aplazadas se aplicará lo previsto en el art. 55.3.artículo.55.3 Ley 4/1999, de 30 de marzo, de Cooperativas de la Comunidad de Madrid.
La venta de vivienda en cooperativa
Asimismo, para enajenar viviendas en caso necesario, podrán estas Entidades acogerse al régimen autorizado de operaciones con terceros previsto en el art. 58 Ley 4/1999, de 30 de marzo, de Cooperativas de la Comunidad de Madrid. de la presente Ley, acompañando a la solicitud una memoria justificativa de los precios propuestos para estas operaciones.
Construcción de viviendas por fases en la cooperativa
Si la cooperativa de viviendas desarrollase más de una fase, bloque o promoción, estará obligada a dotar a cada una de ellas de autonomía de gestión y de un patrimonio separado, para lo que deberá contar con una contabilidad independiente para cada fase o promoción, sin perjuicio de la general de la cooperativa, individualizando todos los justificantes de cobros o pagos que no correspondan a créditos o deudas generales.
Además, cada promoción o fase deberá identificarse con una denominación específica que deberá figurar de forma clara y destacada en toda la documentación relativa a la misma, incluidos permisos o licencias administrativas y cualquier contrato celebrado con terceros.
En la inscripción en el Registro de la Propiedad de los terrenos o solares a nombre de la cooperativa se hará constar la promoción o fase a que están destinados, y si ese destino se acordase con posterioridad a su adquisición, se hará constar por nota marginal a solicitud de los representantes legales de la cooperativa.
Deberán constituirse por cada fase o promoción Juntas especiales de socios, cuya regulación deberán contener los Estatutos, siempre respetando las competencias propias de la Asamblea general sobre las operaciones y compromisos comunes de la cooperativa y sobre lo que afecte a más de un patrimonio separado o a los derechos u obligaciones de los socios no adscritos a la fase o bloque respectivo.
Transmisión de derechos del cooperativista
Así, se dispone que el socio que pretendiera transmitir sus derechos sobre la vivienda o local, antes de haber transcurrido cinco años u otro plazo superior fijado por los Estatutos, que no podrá ser superior a diez años desde la fecha de concesión de la licencia de primera ocupación de la vivienda o local, o del documento que legalmente le sustituya, y de no existir, desde la entrega de la posesión de la vivienda o local, deberá ponerlos a disposición de la cooperativa, la cual los ofrecerá a los socios expectantes por orden de antigüedad.
El precio de tanteo será igual a la cantidad desembolsada por el socio que transmite sus derechos sobre la vivienda o local, incrementada con la revalorización que haya experimentado, conforme al índice de precios al consumo, durante el período comprendido entre las fechas de los distintos desembolsos parciales y la fecha de la comunicación de la intención de transmisión de los derechos de la vivienda o local. Transcurridos dos meses desde que el socio puso en conocimiento del Consejo Rector el propósito de transmitir sus derechos sobre la vivienda o local, sin que ningún socio expectante haga uso del derecho de preferencia para la adquisición de los mismos, el socio queda autorizado para transmitirlos, «inter vivos», a terceros no socios.
Auditoria de cuentas de la cooperativa
El artículo.116 Ley 4/1999 de 30 marzo, de Cooperativas de la Comunidad de Madrid. de Cooperativas de Madrid, regula la auditoría de cuentas en las Cooperativas de viviendas, señalando que las cooperativas de viviendas, antes de presentar las cuentas anuales para su aprobación a la Asamblea general, deberán someterlas a auditoría, en los ejercicios económicos en que se produzca alguno de los siguientes supuestos:
- Que la cooperativa tenga en promoción, entre viviendas y locales, un número superior a 40.
- Cualquiera que sea el número de viviendas y locales en promoción, cuando correspondan a distintas fases, o cuando se construyan en distintos bloques que constituyan, a efectos económicos, promociones diferentes.
- Que la cooperativa haya otorgado poderes relativos a la gestión empresarial a personas físicas o jurídicas distintas de los miembros del Consejo Rector.
- Cuando lo prevean los Estatutos o lo acuerde la Asamblea general.
- Cuando concurran los demás supuestos previstos en el art. 67.1 Ley 4/1999, de 30 de marzo, de Cooperativas de la Comunidad de Madrid. de la presente Ley.
Disolución de la cooperativa de viviendas
La sociedad cooperativa se disolverá:
- Por el cumplimiento del plazo fijado en los Estatutos.
- Por acuerdo de la Asamblea General, adoptado por mayoría de los dos tercios de los socios presentes y representados.
- Por la paralización de los órganos sociales o de la actividad cooperativizada durante dos años, sin causa justificada, de tal modo que imposibilite su funcionamiento.
- Por la reducción del número de socios por debajo de los mínimos establecidos en la presente Ley o del capital social por debajo del mínimo establecido estatutariamente, sin que se restablezcan en el plazo de un año.
- Por la realización del objeto social o la imposibilidad de su cumplimiento.
- Por fusión, absorción o escisión total.
Por cualquier otra causa establecida en la Ley o en los Estatutos.
- Transcurrido el término de duración de la sociedad, ésta se disolverá de pleno derecho, a no ser que con anterioridad hubiese sido expresamente prorrogada e inscrita la prórroga en el Registro de Sociedades Cooperativas.
- Cuando concurra cualquiera de los supuestos c, d, e o g del apartado 1, el Consejo Rector deberá convocar la Asamblea General en el plazo de un mes desde que haya constatado su existencia, para la adopción del acuerdo de disolución. Cualquier socio podrá requerir al Consejo Rector para que efectúe aquella convocatoria si, a su juicio, existe causa legítima de disolución. Para la adopción del acuerdo será suficiente la mayoría simple de votos salvo que los Estatutos exigieran otra mayor.Si no se convocara la Asamblea o ésta no lograra el acuerdo de disolución, cualquier interesado podrá solicitar la disolución judicial de la cooperativa.
- El acuerdo de disolución elevado a escritura pública o, en su caso, la resolución judicial o administrativa, se inscribirá en el Registro de Sociedades Cooperativas y deberá publicarse en uno de los diarios de mayor circulación de la provincia del domicilio social.
- En el supuesto b) del número 1 de este artículo y habiendo cesado la causa que lo motivó, la sociedad en liquidación podrá ser reactivada, siempre que no hubiera comenzado el reembolso de las aportaciones a los socios.
- El acuerdo de reactivación deberá ser adoptado por la Asamblea General por una mayoría de dos tercios de votos presentes o representados, y no será eficaz hasta que no se eleve a escritura pública y se inscriba en el Registro de Sociedades Cooperativas.
Liquidación de la cooperativa de viviendas
Disuelta la sociedad se abrirá el período de liquidación, excepto en los supuestos de fusión, absorción o escisión. Si los Estatutos no hubieran previsto a quien corresponde realizar las tareas de liquidación, la Asamblea General designará entre los socios, en votación secreta y por mayoría de votos, a los liquidadores, en número impar. Su nombramiento no surtirá efecto hasta el momento de su aceptación y deberá inscribirse en el Registro de Sociedades Cooperativas.
Cuando los liquidadores sean tres o más, actuarán en forma colegiada y adoptarán los acuerdos por mayoría.
Transcurridos dos meses desde la disolución, sin que se hubiese efectuado el nombramiento de liquidadores, el Consejo Rector o cualquier socio podrá solicitar del Juez de Primera Instancia su designación, que podrá recaer en personas no socios, efectuándose el nombramiento en el plazo de un mes.
Hasta el nombramiento de los liquidadores, el Consejo Rector continuará en las funciones gestoras y representativas de la sociedad.
Designados los liquidadores, el Consejo Rector suscribirá con aquéllos el inventario y balance de la sociedad, referidos al día en que se inicie la liquidación y antes de que los liquidadores comiencen sus operaciones.
Durante el período de liquidación, se mantendrán las convocatorias y reuniones de Asambleas Generales, que se convocaren por los liquidadores, quienes las presidirán y darán cuenta de la marcha de la liquidación.
Socio de cooperativa que se da de baja
Que ocurre si unas viviendas que ya están terminadas en régimen de cooperativa, propiedad de una cooperativa, algunos socios se dan de bajo ya que no pueden afrontar los pagos pendientes de abono.
La duda que se plantea es si las viviendas que se queden sin vender pasan a ser propiedad del banco, de los socios o de la promotora.
Solución Las viviendas que no se vendan siguen siendo de su legítimo propietario que es la sociedad cooperativa que ha promovido y construido el inmueble, como cualquier otro promotor. Se rige por la Ley 27/1999, de 16 de julio, de Cooperativas., de Cooperativas.
Lo único que ocurre es que se trata de un promotor con características especiales que lo diferencian del promotor al que habitualmente estamos acostumbrados, y que se compone de un conjunto de socios que pagan unas cuotas para poder ejecutar el inmueble. Como regla general, las cooperativas de viviendas pueden adquirir, parcelar y urbanizar terrenos y, en general, desarrollar cuantas actividades y trabajos sean necesarios para el cumplimiento de su objeto social (artículo.89.2 Ley 27/1999 de 16 julio, de Cooperativas.).
La propiedad o el uso y disfrute de las viviendas y locales podrán ser adjudicados o cedidos a los socios mediante cualquier título admitido en derecho (artículo.89.3 Ley 27/1999 de 16 julio, de Cooperativas.). Cuando uno de los socios cooperativistas desee transmitir «inter vivos» sus derechos sobre la vivienda o local, deberá ponerlos a disposición de la cooperativa, la cual, los ofrecerá a las personas que hayan solicitado la admisión en la misma como socios por orden de antigüedad. Los socios de la cooperativa tienen derecho de tanteo respecto de los derechos de aquel cooperativista que desee transmitirlos.
Los socios tienen un tiempo máximo de tres meses para ejercitar el derecho de tanteo, de modo que transcurridos esos tres meses desde que el socio puso en conocimiento del consejo rector su propósito de transmitir sus derechos sobre la vivienda o local, sin que ningún solicitante de admisión como socio por orden de antigüedad haga uso del derecho de preferencia para la adquisición de los mismos, el socio queda autorizado para transmitirlos, «inter vivos», a terceros no socios.
