DERECHOS DEL PROPIETARIO

Derechos del propietario

La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes.

Acciones del propietario contra el poseedor

Entre los derechos del propietario un bien, tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla.

El propietario de una vivienda o de un local tiene acción contra el inquilino o arrendatario, como poseedores, que han incumplido el contrato, para requerir el cumplimiento o exigir el desalojo de la vivienda o local y la entrega de los inmuebles en las mismas condiciones en que los arrendó o alquiló.

Igualmente, cualquier propietario de un bien mueble, inmueble o semoviente (animal), tiene acción contra el poseedor de dicho bien, por incumplimiento de las condiciones de su posesión.

El derecho de propiedad del suelo comprende las facultades de uso, disfrute y explotación del mismo conforme al estado, clasificación, características objetivas y destino que tenga en cada momento, de acuerdo con la legislación en materia de ordenación territorial y urbanística aplicable por razón de las características y situación del bien.

El derecho del propietario sobre vivienda o local

El arrendamiento de vivienda o local: La fianza 

Entre los derechos del propietario, el de arrendamiento de su inmueble, vivienda o local, es uno de ellos, y así en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (en adelante LAU), modificada por el RD Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, establece y señala el derecho a la fianza que el arrendatario le entrega al arrendador como caución del correcto cumplimiento de sus obligaciones siguientes:

1. A la celebración del contrato, será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de la vivienda.
2. Durante los tres primeros años de duración del contrato, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.
3. La actualización de la fianza durante el periodo de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de cinco años, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes.
4. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza.
5. El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.
6. Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.
7. Quedan exceptuadas de la obligación de prestar fianza las Administraciones Públicas, la Administración General del Estado, las Administraciones de las Comunidades Autónomas y las entidades que integran la Administración Local, así como los organismos autónomos, entidades de derecho público y demás entes dependientes de ellas, cuando la renta haya de ser satisfecha con cargo a sus respectivos presupuestos.

La obligación de abono de los gastos generales de la vivienda 

El artículo.20.1 de la LAU autoriza a las partes a pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.

Ha de entenderse por gastos generales aquéllos que son necesarios para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, esto es y según el artículo.2.2 de LAU, los trasteros, plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos (usos de piscinas y jardines, etc.).

Por consiguiente entre los derechos del propietario, se encuentra el pacto con el arrendatario o inquilino de establecer en contrato que los gastos generales de la vivienda, incluido también, los de comunidad corran a cargo del inquilino.

Repercusión de los tributos en el alquiler – EL IBI

Entre el propietario y el inquilino podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.

El impago de los gastos de comunidad y del IBI fundamentaría la resolución de un contrato de arrendamiento celebrado con posterioridad a la entrada en vigor de la LAU porque en su artículo artículo.27.2 de la LAU se especifica como causa resolutoria la falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.

Las obligaciones del arrendatario

Son obligaciones del inquilino o arrendatario, entre otras:

1. Abonar la renta estipulada, sus actualizaciones, sus elevaciones asi como los gastos asimilados o cualquier otro que se hubiera convenido (arts. 1555-1 C.C. y 17,18,19, 20 y, a sensu contrario, 27-2a LAU).
2. Usar la cosa arrendada con la debida diligencia destinándola a satisfacer su necesidad primaria permanente de vivienda o la de su cónyuge o hijos dependientes (arts. 1555-2 C.C. y 2, 7 y, a sensu contrario, 27-2f LAU) y devolverla al término del contrato (art. 1561 C.C.).
3. Abonar los gastos de escrituración del contrato salvo pacto en contrario (art. 1555-3º C.C.).
4. Abstenerse de variar la forma de la cosa arrendada (art. 23 LAU).
5. Abstenerse de ejecutar obras sin consentimiento del arrendador, tolerar la ejecución de las obras necesarias que deba ejecutar el mismo arrendador y poner en su conocimiento dicha necesidad (art. 1558 C.C. y 21 y 23 LAU)
6. Soportar las obras de mejora no diferibles a la expiración del contrato (art. 22 LAU).
7. Comunicar al arrendador las usurpaciones o novedades dañosas que un tercero haya realizado o abiertamente prepare en la cosa arrendada (art. 1559 C.C.).
8. Llevar a cabo las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda (art. 21-4 LAU).
9. Prestar la fianza (art. 36 LAU).

En el caso de que el arrendatario no cumpliese con lo pactado, el arrendador podrá pedir la rescisión del contrato y la indemnización de daños y perjuicios, o sólo esto último, dejando el contrato subsistente.

El arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arrendamiento, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.

El arrendatario es responsable del deterioro causado por las personas y animales de su casa.

Las obligaciones del propietario 

Son obligaciones del propietario, entre otras:

1. Entregar al arrendatario la vivienda objeto del contrato (arts. 1554-1º C.C. y 9 LAU).
2. Ejecutar las obras necesarias para la conservación de la vivienda (arts. 1554-2 C.C. y 21 LAU).
3. Mantener al arrendatario en el uso pacífico de la cosa arrendada durante el tiempo pactado (arts. 1554-3 C.C. y, a sensu contrario, art. 27-3b LAU) y no variar su forma (art. 1557).
4. El saneamiento de la cosa arrendada (art. 1553 C.C.).
5. La exigencia de fianza (art. 36 LAU).

Devolución de la vivienda o local arrendado al propietario

Cuando hubiese comenzado la ejecución de un contrato de arrendamiento verbal y faltare la prueba del precio convenido, el arrendatario devolverá al arrendador la cosa arrendada, abonándole, por el tiempo que la haya disfrutado, el precio que se regule.

Las obras de mejora en la vivienda alquilada

1. El arrendatario estará obligado a soportar la realización por el arrendador de obras de mejora cuya ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento.
2. El propietario o arrendador que se proponga realizar una de tales obras deberá notificar por escrito al arrendatario, al menos con tres meses de antelación, su naturaleza, comienzo, duración y coste previsible.
3. Durante el plazo de un mes desde dicha notificación, el arrendatario podrá desistir del contrato, salvo que las obras no afecten o afecten de modo irrelevante a la vivienda arrendada.
4. El arrendamiento se extinguirá en el plazo de dos meses a contar desde el desistimiento, durante los cuales no podrán comenzar las obras.
5. El arrendatario que soporte las obras tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado por causa de aquéllas, así como a la indemnización de los gastos que las obras le obliguen a efectuar.

Plazo mínimo duración contrato arrendamiento (ART.9 LAU)

La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes.

Si ésta fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere posterior.

Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.

Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior.

No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se haga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí.

Derecho del propietario para la devolución de la vivienda o local: El desahucio de vivienda o local

El propietario de una vivienda o local, de acuerdo con lo establecido en la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos podrá interponer una demanda de desahucio para rescindir el contrato y exigir el desalojo de la vivienda en alquiler.

Estos son los motivos por los que el propietario de una vivienda o local arrendado, puede interponer una demanda de desahucio:

• Falta de pago de la rentas u otras cantidades de cargo del arrendatario.
• Falta de pago o actualización de la fianza.
• Subarriendo no autorizado de la vivienda alquilada
• Causar daños dolosamente en la vivienda u obras no autorizadas cuando es requisito necesario el consentimiento del arrendador.
• Realización en la vivienda de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
• La vivienda ha dejado de estar destinada de forma primordial a satisfacer las necesidades permanentes de vivienda del arrendatario.
• Expiración del plazo contractual.
• Incumplimiento de las obligaciones resultantes del contrato.

Antes de presentar una demanda de desahucio se ha de haber requerido al ocupante o inquilino para que desaloje la vivienda.

Requisitos de la demanda de desahucio y auto judicial (art.440.3 LEC)

Se hará constar en la demanda

1. La posibilidad de enervación.
2. En su caso, el compromiso de condonación que equivaldrá a un allanamiento a los efectos del art.21, otorgando cinco días al demandado para que manifieste si acepta el requerimiento.

El Desahucio express 

la Ley 19/2009, de 23 de noviembre que, introduce un procedimiento rápido para llevar a cabo los desalojos de viviendas judicialmente, son los denominados DESAHUCIOS EXPRESS en relación con los procesos arrendaticios aquí comentados. Dicha reforma tiene como objetivo principal tratar de agilizar los procesos sobre arrendamientos y, especialmente, los relacionados con solicitud de desahucio.

Si en la demanda se solicitase el desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas al arrendador, o por expiración legal o contractual del plazo, el demandante podrá anunciar en ella que asume el compromiso de condonar al arrendatario todo o parte de la deuda y de las costas, con expresión de la cantidad concreta, condicionándolo al desalojo voluntario de la finca dentro del plazo que se indique por el arrendador, que no podrá ser inferior al plazo de quince días desde que se notifique la demanda. Igualmente, podrá interesarse en la demanda que se tenga por solicitada la ejecución del lanzamiento en la fecha y hora que se fije por el Juzgado a los efectos señalados en el apartado 3 del artículo 549.

MAS SOBRE DESAHUCIO EXPRES

Levantamiento del proceso de desahucio por el arrendatario

Si el arrendatario paga las cantidades reclamadas y las que adeude en ese momento, el secretario judicial dictará auto terminando el proceso, siempre que no hubiera sido requerido con un mes de antelación por el arrendador.

Si el arrendador no está conforme, por no darse los requisitos para la enervación, el Juez citará a las partes para la vista del art.443 LEC.

No procede la enervación si ha existido otra anterior, salvo que hubiese sido por culpa del arrendador.

La enervación llevará consigo la condena en costas al arrendatario.

Notificación del desahucio

Una de las novedades de la reforma, que afecta tanto a la interposición de una demanda por los cauces del juicio ordinario, como a las interpuestas por los cauces del juicio verbal para el desahucio es la relativa al domicilio.

Permite que se designe como domicilio del demandado el de la vivienda o local arrendado, lo que facilitará enormemente las obligaciones de notificación, así, en la reforma de la Ley 19/2009 se señala:

A efectos de actos de comunicación, podrá designarse como domicilio el que aparezca en el padrón municipal o el que conste oficialmente a otros efectos, así como el que aparezca en Registro oficial o en publicaciones de Colegios profesionales, cuando se tratare, respectivamente, de empresas y otras entidades o de personas que ejerzan profesión para la que deban colegiarse obligatoriamente. También podrá designarse como domicilio, a los referidos efectos, el lugar en que se desarrolle actividad profesional o laboral no ocasional.

Derecho del propietario  reclamar rentas y cantidades debidas

El juicio verbal es el proceso fijado para reclamar las rentas o cantidades debidas sea cual fuere la cantidad, siempre que se trate de un desahucio.

Derecho del propietario a recuperar la posesión de la vivienda o local por necesidad de la vivienda 

El propietario de una vivienda, tienen derecho a la rescisión del contrato de arrendamiento de la misma, cuando por estado de necesidad propio, necesite la vivienda para sí, no obstante este derecho, debe prevenirse en el contrato de arrendamiento, después de la Ley de Arrendamientos urbanos de 1994, debiendo para llevar a cabo la resolución del contrato, comunicar al arrendatario de forma fehaciente la necesidad de la ocupación, y dándole un plazo suficiente para el desalojo de la misma.

Fuente de información principal: Código civil y Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, modificada por Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.