DESAHUCIO DE VIVIENDA

Desahucios de inmuebles

El desahucios de inmuebles, bien sea de vivienda o local de negocio se regula en la Ley de Enjuiciamiento Civil, y es un procedimiento judicial por el cual el propietario emprende acciones para la recuperación de su propiedad, cuando el inquilino o arrendatario no cumple con el contrato de arrendamiento, o cuando no cumple con lo pactado en el mismo.

Hoy día con la nueva regulación sobre el desahucio, se ha creado la figura del DESAHUCIO EXPRESS, que no es ni más ni menos que un procedimiento más rápido de resolución del contrato de arrendamiento y señalamiento del desalojo de la vivienda, con motivo del cumplimiento de una serie de requisitos.

Clases de desahucios

Desahucio de inmuebles por impago de rentas y cantidades debidas.

Desahucios que con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractual o legalmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana dada en arrendamiento, ordinario o financiero o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca.

Desahucio de inmuebles por precario 

Este tipo de desahucios con el fundamento de un contrato inexistente y sin pago de renta, un caso particular es la posesión de la vivienda dejada a hijos,  familiares o amigos y que éstos no desalojan la vivienda cuando es necesitada por su titular o éste requiere la devolución de su posesión.

Considera la doctrina jurisprudencial requisito esencial para resolución del contrato por falta de pago de las rentas que la deuda sea líquida, vencida y exigible.

El desahucio de finca rústica

Competencia judicial para proceso de desahucio

En el procedimiento de desahucio de inmueble, el conocimiento de las demandas de resolución del contrato por falta de pago, corresponde al Juez de Primera Instancia del lugar en que se halla la finca, artículo.52.1.7 LEC, sin que sean aplicables las normas sobre sumisión expresa o tácita. artículo.54.1 LEC.

La competencia para el desalojo una vez acordado el desahucio de inmueble corresponde, por regla general, a la jurisdicción civil, siendo juez competente para conocer de la misma el que conoció del asunto en primera instancia

Valoración de la cuantía del proceso 

Cuestión también polémica en estos procedimientos de desahucios de inmuebles es la relativa a la cuantía que había que hacer constar en las demandas, ya que con la dicción literal de la LEC en el artículo.251.3 LEC en relación con la regla 9ª parecía entenderse que como siempre se reclamaba la posesión del inmueble la cuantía de la demanda debería ser la del valor del inmueble, pese a que la mayoría doctrinal y jurisprudencial estaba aplicando el de la anualidad de la renta.

Así las cosas, se resuelve el problema mediante la nueva redacción del artículo.251.9 LEC, operada por la Ley 19/2009, de 23 de noviembre, de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios, de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética: “En los juicios sobre arrendamientos de bienes, salvo cuando tengan por objeto reclamaciones de las rentas o cantidades debidas, la cuantía de la demanda será el importe de una anualidad de renta, cualquiera que sea la periodicidad con que ésta aparezca fijada en el contrato”

Enervación de la acción de desahucio

La posibilidad de enervación o levantamiento del proceso o de la acción de desahucio de inmuebles mediante el pago o consignación, se contempla en el artículo.22.4 LEC (modificado por Ley 19/2009, de 23 de noviembre, de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios., de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios).

El pago o puesta a disposición del arrendador en el tribunal o notarialmente, podrá realizarse en cualquier momento anterior a la celebración de la vista, y comprenderá las cantidades reclamadas en la demanda y las que se adeuden en el momento de dicho pago enervador del desahucio.

Los procesos de desahucio de inmuebles por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el secretario judicial (hoy letrado/a de la administración de justicia) si, requerido aquél en los términos previstos en el apartado 3 del art. 440, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio.

Oposición a la enervación del desahucio

Si el demandante se opusiera a la enervación (levantamiento) del desahucio del inmueble por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el art. 443 de esta Ley, tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.

Modelo contrato arrendamiento plaza garaje

Modelo contrato arrendamiento trastero

Comunicación del desahucio por edictos

Cuando, practicadas, en su caso, las averiguaciones a que se refiere el artículo 156, no pudiere conocerse el domicilio del destinatario de la comunicación, o cuando no pudiere hallársele ni efectuarse la comunicación con todos sus efectos, conforme a lo establecido en los artículos anteriores, o cuando así se acuerde en el caso a que se refiere el apartado 2 del art. 157, el secretario judicial, consignadas estas circunstancias, mandará que se haga la comunicación fijando la copia de la resolución o la cédula en el tablón de anuncios de la oficina judicial, salvaguardando en todo caso los derechos e intereses de menores, así como otros derechos y libertades que pudieran verse afectados por la publicidad de los mismos.

Tal publicidad podrá ser sustituida, en los términos que reglamentariamente se determinen, por la utilización de medios telemáticos, informáticos o electrónicos, conforme a lo previsto en el art. 236 de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial.

¿Donde se publican los Edictos del desahucio de inmuebles?

Sólo a instancia de parte, y a su costa, se publicará en el «Boletín Oficial» de la provincia, en el de la Comunidad Autónoma, en el «Boletín Oficial del Estado» o en un diario de difusión nacional o provincial.

En todo caso en la comunicación o publicación a que se refieren los párrafos anteriores, en atención al superior interés de los menores y para preservar su intimidad, deberán omitirse los datos personales, nombres y apellidos, domicilio, o cualquier otro dato o circunstancia que directa o indirectamente pudiera permitir su identificación.

En los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de rentas o cantidades debidas o por expiración legal o contractual del plazo y en los procesos de reclamación de estas rentas o cantidades debidas, cuando no pudiere hallársele ni efectuarle la comunicación al arrendatario en los domicilios designados en el párrafo segundo del apartado 3 del art. 155, ni hubiese comunicado de forma fehaciente con posterioridad al contrato un nuevo domicilio al arrendador, al que éste no se hubiese opuesto, se procederá, sin más trámites, a fijar la cédula de citación o requerimiento en el tablón de anuncios de la oficina judicial.

Representación por Abogado y Procurador

Será necesaria la intervención de Abogado y Procurador en todos los juicios ordinarios, con independencia de la cuantía, conforme a los artículos 23 y 31 de la LEC, sean viviendas o locales, como sucede en los desahucios de inmuebles.

Asimismo, en los juicios verbales cuya cuantía exceda de 900 euros, o que así pueda valorarse siguiendo la regla 9.ª del artículo 251.

En la oposición del Monitorio igualmente es necesaria la intervención de estos profesionales si la cuantía es superior a los 900 euros, según lo dispuesto en el artículo 818 de la LEC.

Conforme al artículo 32.5 de la LEC y aunque la intervención de estos profesionales no sea preceptiva, se podrán incluir sus honorarios cuando haya declaración de temeridad o el proceso se esté tramitando en lugar diferente al propio domicilio.

En todo caso, hay que tener presente, a efectos de costas, los límites del artículo 394 de la LEC, por lo que hay que intentar buscar siempre la declaración de temeridad.

Los desahucios exprés

Se introduce por modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por Ley 19/2009 de 23 de noviembre (BOE 24 de noviembre), que modifica el artículo 437 apartado 3 de dicha ley, con el contenido siguiente:

Si en la demanda se solicitase el desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas al arrendador, o por expiración legal o contractual del plazo, el demandante podrá anunciar en ella que asume el compromiso de condonar al arrendatario todo o parte de la deuda y de las costas, con expresión de la cantidad concreta, condicionándolo al desalojo voluntario de la finca dentro del plazo que se indique por el arrendador, que no podrá ser inferior al plazo de quince días desde que se notifique la demanda. Igualmente, podrá interesarse en la demanda que se tenga por solicitada la ejecución del lanzamiento en la fecha y hora que se fije por el Juzgado a los efectos señalados en el apartado 3 del artículo 549

Pago y consignación de rentas antes del desalojo

Conforme al TRLAU , en los arrendamientos de vivienda cualquiera que sea su renta, y en los de locales de negocio, el arrendatario podrá rehabilitar el contrato y evitar el lanzamiento si hasta el momento mismo en que fuera a practicarse paga o pone a disposición del actor el principal que debiera en dicho instante, mas el 25% del mismo, y los intereses legales.

Existe posibilidad de realizar este pago o consignación incluso ante el mismo encargado de realizar la diligencia de lanzamiento.

Tras la entrada en vigor de la LAU , desapareció esta posibilidad, en tanto que su título.5 LAU título.5 LAU, relativo a los procesos arrendaticios, resultaba aplicable a los litigios relativos a los contratos de arrendamiento de finca urbana subsistentes a la fecha de su entrada en vigor. disposición transitoria.6 LAU disposición transitoria.6 LAU

La nueva LEC ha derogado expresamente este Titulo V de la LAU , y al no prever nada al respecto debe entenderse desparecida dicha posibilidad contemplada en el TRLAU

Plazo para desalojar la vivienda o local

Firme la sentencia que declare haber lugar al desahucio del inmueble, y recibidos los autos en el Juzgado a quo en el caso de apelación, se procederá, a instancia del actor, a su ejecución, mandando el Juez que se perciba de lanzamiento al demandado si no desaloja la finca en los siguientes términos:

• Un mes, si se trata de vivienda habitual y habitan en ella, con efecto, el ejecutado o quienes de él dependan. De existir motivo fundado, podrá prorrogarse dicho plazo un mes más.
  Transcurridos dichos plazos, se procederá de inmediato al lanzamiento, fijándose la fecha de éste en la resolución inicial o en la que acuerde la prórroga.
• Si el inmueble estuviera ocupado por terceras personas distintas de las anteriormente señaladas, el tribunal, tan pronto como conozca su existencia, les notificará el despacho de la ejecución o la pendencia de ésta, para que, en el plazo de diez días, presenten al tribunal los títulos que justifiquen su situación.
  El ejecutante o adquirente podrá pedir al tribunal el lanzamiento de quienes considere ocupantes de mero hecho o sin título suficiente. De esta petición se dará traslado a las personas designadas por el ejecutante, prosiguiendo las actuaciones conforme a lo previsto en los apartados 3 y 4 del artículo.675 LEC.

Desahucio por precario (sin contrato)

Al juicio de precario (sin pago de rentas) se refiere actualmente el artículo.250.1.2 LEC , que se refiere a los juicios en los que se pretenda la plena recuperación de la posesión de una finca cedida en precario. Este juicio, según el artículo citado, se tramitará por las reglas del juicio verbal

Respecto a los requisitos del procedimiento, tradicionalmente se ha incluido entre los mismos la práctica del requerimiento previo al precarista con un mes de antelación instando la desocupación de la finca. Requerimiento cuya prueba corresponde aportar al actor, por lo que conviene realizar por conducto notarial.

Con la entrada en vigor de la nueva reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil la mayoría de la doctrina, ante el silencio de la Ley, es reacia a admitir como requisito para interponer la demanda de desahucio por precario la existencia de un requerimiento previo. No obstante, no son pocos los autores que si bien son partidarios de la no exigibilidad de este requisito, si consideran que sería positivo requerir al precarista, con el fin de agilizar los trámites de recuperación de la posesión.

Requisitos para la demanda de desahucio por precario

Además de la debatida cuestión del requerimiento previo, para la prosperabilidad de la acción de desahucio se requerirá la concurrencia de los siguientes requisitos:

• Que la persona que ejercite la acción tenga la posesión mediata de la finca como propietaria, usufructuaria o por cualquier otro título que le dé derecho a disfrutarla.
• La posesión material carente de título y sin pago de merced por el demandado. Es decir, que la persona o personas demandadas disfruten o tengan la posesión inmediata del inmueble sin título legitimador de clase alguna, sin pagar renta o merced arrendaticia, de manera que si en las actuaciones procesales quedase acreditada la existencia real de título válido y eficaz a favor de los ocupantes amparador de la posesión detentada, la acción ejercitada no podría prosperar puesto que éstos perderían el carácter de precaristas siendo al que alega éste a quien compete adverarlo por la presunción iuris tantum de onerosidad de la relaciones de las partes.

Posibilidad de paralizar el desahucio

Sancionan a España por el desahucio de una anciana

El Comité de Derechos Económicos, Sociales y Culturales de Naciones Unidas el 18 de septiembre de 2015 resuelve amonestar a España por el caso de una anciana de 85 años desahuciada en noviembre de 2014 de la vivienda donde había residido más de 50 años. El desalojo se produjo por el impago de un préstamo de 40.000€ de su hijo con garantía hipotecaria de la vivienda de la anciana.

El Comité considera que se violó el art. 11.1 y 2.1 del Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales que regulan el derecho a la vivienda y a garantías jurídicas en los procedimientos judiciales. El Comité considera que el juzgado «no tomó las medidas razonables para notificar adecuadamente» y por lo tanto, «le privó de la posibilidad de defender adecuadamente su derecho a la vivienda ante un tribunal».

La posibilidad de paralizar el desahucio en circunstancias excepcionales de denigración social, se realiza acudiendo al Juzgado correspondiente, haciendo alusión al Protocolo del Pacto Internacional ratificado por España de Derechos Económicos, Sociales y Culturales aprobado el 10 de diciembre de 2008.

Fuente de información principal: Ley 42/2015 de 5 de octubre de la Ley de Enjuiciamiento Civil