Segregación, división y agrupación fincas rústicas
La división o segregación de una finca rústica para dar lugar a dos o más fincas rústicas o incluso urbanas, diferentes sólo es posible si cada una de ellas de las resultantes reúne las características exigidas por la legislación aplicable y la ordenación territorial y/o en su caso, urbanística.
Para llevar a cabo la segregación o división de una finca rústica, hay que tener en cuenta la Ley de Modernización de las Explotaciones Agrarias (en adelante LMEA) de 4 de julio de 1995, que señala en su art. 24.1 que «La división o segregación de una finca rústica sólo será válida cuando no de lugar a parcelas de extensión inferior a la unidad mínima de cultivo», con las excepciones que se comprenden en su artículo 25, normativamente complementada con los arts. 78 a 82 del RD 1093/1997 de 4 de julio.
Hay que señalar que la unidad mínima de cultivo (en adelante u.m.c.), viene determinado por las Leyes de las propias Comunidades Autónomas donde se encuentre integrado el suelo rural a segregar o dividir.
Por su parte el art. 13.2 del Texto Refundido de la Ley del Suelo, del Real Decreto Legislativo 7/2015 de 30 de octubre señala que, «están prohibidas las parcelaciones urbanísticas de los terrenos en el suelo rural, salvo los que hayan sido incluidos en el ámbito de una actuación de urbanización en la forma que determine la legislación de ordenación territorial y urbanística».
Determinación de la Unidad Mínima de Cultivo
La regla general es que, en materia de terrenos rústicos, se han de tener en cuenta las normas sobre Unidades mínimas de cultivo (UMC), y además en algunas legislaciones, hay la necesidad de aportar la certificación municipal de innecesariedad de licencia de parcelación. Por tanto, por aplicación de la normativa nacional en materia de fincas rústicas, no pueden segregarse ni dividirse ni formarse Fincas (o quedar Fincas-Resto) por debajo de las unidades mínimas (cultivo secano, regadío, bosque, en su caso), so pena de nulidad radical de la segregación y venta, salvo las excepciones previstas en la ley o disponer de la autorización pertinente.
Además hay legislaciones como la aragonesa, canaria, castellano-leonesa, catalana, navarra, valenciana y la reciente vasca que exigen la indicada certificación municipal de innecesariedad, a efectos puramente de control y otras, como la andaluza, que indican supuestos en los que, en suelo rústico, una segregación o división pueden suponer parcelación urbanística o las que sólo se refieren a parcelaciones propiamente urbanas, para exigir, como es natural, la licencia.
La calificación de la finca rústica de secano o de regadío
La calificación de una finca como secano o regadío determina la aplicación de u.m.c. diferentes, siendo la extensión mínima de una finca de regadío significativamente inferior a la que se establece para las fincas de secano.
En consecuencia, para apreciar si la división o segregación de una finca vulnera la legislación agraria, resulta esencial determinar si dicha finca es de secano o de regadío, puesto que fraccionamientos que vulneran la u.m.c. de secano, pueden no vulnerar la u.m.c. de regadío.
De hecho, según los Servicios del Catastro de Rústica, resulta relativamente frecuente que se presenten declaraciones de alteración por cambio de cultivo de secano a regadío, para posteriormente solicitar la alteración por segregación o división.
El examen de la calificación de la finca como de secano o de regadío resulta esencial conocer la normativa de cada Comunidad Autónoma, tanto en lo que se refiere con carácter general a la determinación de la u.m.c., como en aquellos aspectos que se refieren a la calificación de secano o regadío de las fincas, ya que el examen de esa normativa nos muestra que, en ocasiones, se han establecido disposiciones que permitirían evitar posibles fraudes.
Decreto de la Comunidad de Madrid, por la que se establece la U.M.C.
Así, en la C.A. de Madrid, el Decreto 16/1984, de 2 de febrero, por el que se establecían las u.m.c., exigía la autorización de la Consejería de Agricultura y Ganadería para que una finca fuera considerada de regadío, autorización que se otorgaba cuando concurrieran los siguientes requisitos:
a) que estuviera calificada catastralmente como de regadío;
b) que dispusiera de un caudal mínimo de 4.000 m3 por Ha. y una infraestructura que le asegurara un regadío adecuado; y
c) que, al menos, estuviera dedicada los dos últimos años a cultivos propios de regadío.
Decreto de la Comunidad Autónoma de Valencia por el que se establecen las U.M.C
En la C.A. de Valencia se aprobó el DECRETO 217/1999, de 9 de noviembre, del Gobierno Valenciano, por el que se determina la extensión de las Unidades Mínimas de Cultivo. [1999/X9712], que establece del siguiente modo:
DISPONGO
Artículo único. Unidades Mínimas de Cultivo: determinación de su extensión
1. De conformidad con lo que establece el artículo 23 de la Ley estatal 19/1995, de 4 de julio, de acuerdo con lo dispuesto en la Ley Autonómica Valenciana 2/1997, de 13 de julio, modificativa de la Disposición Adicional Tercera número 2 de la ley 4/1992, se fijan en el ámbito territorial de la Comunidad Autónoma las superficies de 2,5 hectáreas en secano y 0,5 hectáreas en regadío, como las expresadas unidades de cultivo.
2. A estos efectos, se considerará como de regadío, previa comprobación por el órgano competente de la Conselleria de Agricultura, Pesca y Alimentación, o departamento que lo sustituya, toda aquella parcela cultivada en la que se justifique su derecho a riego.
3. Las fincas rústicas podrán dividirse o segregarse aún dando lugar a superficies no cultivables inferiores a las señaladas en el anterior ordinal primero:
a) En todos los supuestos contemplados en el artículo 25 de la Ley Estatal 19/1995, de 4 de julio.
b) En los supuestos en los que la finalidad de la división o segregación de las fincas rústicas sea la construcción o instalación de pozos, tansformadores, depósitos y balsas de riego, cabezales comunitarios de filtraje y abonado, ampliaciones de caminos en beneficio de una colectividad o construcciones agrícolas y ganaderas. Para ello deberá justificarse tal finalidad en expediente incoado al efecto, que incorpora el preceptivo trámite de audiencia a los interesados que sean conocidos y que contenga informe favorable de la administración competente, que finalizará con Resolución motivada al respecto de la finalidad que pretenda la división o segregación solicitada…
Fuente de información principal: Ley de Modernización de las Explotaciones Agrarias de 4 de julio de 1995