Administración de fincas en Madrid

La Administración de Fincas 

La administración de fincas, no es más ni menos que con el conocimiento profundo de la Ley de Propiedad Horizontal, gestionar y administrar los gastos e ingresos relativos a una finca urbana, en la que se ha constituido comunidad de propietarios en régimen precisamente de propiedad horizontal, pudiendo ser encomendada dicha función a un profesional externo a la comunidad llamado Administrador de fincas.

La regulación de la figura del Administrador de fincas urbanas, se encuentra en la Ley 8/1999 de 6 de abril, de Reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad Horizontal.

– modelo de contrato de servicios de administración de fincas –

El administrador de fincas urbanas

Dentro de la administración de fincas urbanas, el administrador de fincas urbanas o de comunidad de propietarios, se ocupa fundamentalmente de la gestión de los asuntos de la comunidad, aunque en determinadas ocasiones sus funciones se superponen con las del secretario en lo referente a la custodia de documentos, redacción de actas, etc., y con las del presidente en materia de representación y de realización de obras de conservación del inmueble.

La duración del cargo de administrador de fincas

El Administrador de Fincas urbanas es un profesional con la formación adecuada para el desempeño de sus funciones.

Para acceder al título de Administrador de fincas urbanas, actualmente sólo hay dos fórmulas siendo necesario en este caso una Junta extraordinaria en la que se acuerde  la posesión de determinados títulos universitarios superiores (licenciados en derecho, económicas…), o aprobar el plan de estudios de la Escuela Oficial de Administradores de Fincas, autorizado por el Ministerio de Fomento, cuya docencia imparten once Universidades españolas, mediante la creación de un título propio de cada una de ellas , con un mínimo de 180 créditos, y que se desarrolla en tres años del Secretario-Administrador de Fincas es de un año, salvo disposición estatutaria en otro sentido o salvo remoción del cargo por falta de la confianza depositada por la Junta respecto a las personas que detentan tales cargos,

Funciones específicas del Administrador de fincas 

• Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
• Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
• Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al Presidente o, en su caso, a los propietarios.
• Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.
• Actuar, en su caso, como Secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.
• Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta.

El ejercicio profesional comprende todas las funciones conducentes al gobierno y conservación de los bienes encomendados, la obtención del rendimiento adecuado y al asesoramiento de las cuestiones relativas a los bienes inmuebles.

Desarrollo de las funciones del administrador de fincas

En el desarrollo de estas funciones de administración de fincas, el Administrador de fincas urbanas está facultado para realizar cuantos actos de administración y gestión sean necesarios, con observancia de las normas legales aplicables, la costumbre y la prudencia, sin otras limitaciones que las expresamente recibidas del titular de los bienes y aquéllas otras atribuidas en exclusiva a otras profesiones.

Así, en la administración de fincas arrendadas, se ocupa desde la selección del arrendatario, redacción y firma del contrato, constitución de la fianza, obtención de la cédula de habitabilidad, cobro de la renta, actualización de la misma, repercusiones, pago de los gastos e impuestos, incluido el IVA, aplicación de retenciones sobre el IRPF, gestionar el traspaso de locales comerciales, atender las obras de reparación y mejora, en su caso, y las obligaciones derivadas de las relaciones laborales con empleados del inmueble; liquidación al propietario, hasta la gestión sobre los morosos o asesoramiento sobre cualquier cuestión o incidencia en el arrendamiento.

La gestión de la comunidad de propietarios

En la gestión de comunidades de propietarios, al administrador de fincas, le corresponden las obligaciones fijadas en el art. 20 de la LPH (velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios;

preparar el plan de gastos e ingresos;

• atender a la conservación y entretenimiento de la casa;
• ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros;
• actuar, en su caso, como Secretario de la Junta, custodiando la documentación; y todas las demás atribuciones que le confiera la Junta) pero, al margen de las mismas, debe asesorar a la comunidad, controlar los proveedores,
• dar cuenta de siniestros a las compañías de seguros;
• ocuparse de las relaciones laborales con los empleados de la finca, aplicando las normas de convenio y las modalidades contractuales más favorables, practicando las liquidaciones de la Seguridad Social y las que fiscalmente procedan;
• llevar una adecuada contabilidad;
• advertir sobre la morosidad; y una función, quizá de las más importantes, que es el mantenimiento de la convivencia entre los componentes de la comunidad.

El secretario y administrador de fincas

Cuando actúa como Secretario de la Comunidad, que es casi en todos los casos, de acuerdo con el con Presidente debe convocar la Junta, asistir a la reunión, que normalmente dirige, redactar el acta y practicar las notificaciones que procedan.

En el asesoramiento global a la comunidad de propietarios, debe cumplimentar todas las obligaciones que incumben al inmueble, así como informar y cuando proceda tramitar la solicitud de ayudas o subvenciones a las que pueda tener derecho el edificio en los casos de rehabilitación o de obras de reparación protegidas.

Obligaciones del Administrador 

La Junta de propietarios se debe reunir por lo menos una vez al año para «aprobar los presupuestos y cuentas» (art.16.1 LPH) y los arts. 9 y 17 (implícitamente) y el 20 se refieren a las funciones del administrador, entre las que se encuentran las cuentas de la Comunidad, y pro tanto, su llevanza y rendición.

La relación del Administrador con la comunidad de propietarios es de mandato «sui géneris», a la que son aplicables los artículos del Código Civil reguladores del mandato y los correspondientes de la LPH (específicamente los arts. 13.6, y 7 y 20).

La obligación de rendir cuentas corresponde a los órganos de la comunidad de propietarios previstos en el art. 13 de la LPH, pero las de carácter económico deben atribuirse al Administrador, ya que en éste campo se desarrollan sus funciones más específicas.

Rendición de cuentas a la comunidad de propietarios

La rendición de cuentas anual que tiene que realizar el administrador de la comunidad de propietarios, tiene lugar junto con la aprobación de presupuestos, en la reunión preceptiva a que obliga el art. 16 LPH. Su contenido no se agota con una relación somera de los ingresos recibidos y de los gastos atendidos, sino que deberá comprender los conceptos de unos y otros, el saldo resultante y su justificación. Además, en cada partida de gasto deberán referirse los conceptos tributarios correspondientes (retenciones por IRPF al conserje, IVA pagado a proveedores, contratistas, etc.)

Rendición de cuentas por derramas en la comunidad

Si se hubiesen realizado obras de cierta entidad con derramas o cuotas extras, entendemos que habrá de hacerse una rendición específica, a partir de la derrama acordada y los ingresos por razón de la misma, y su aplicación al menos con las siguientes determinaciones:

• Presupuesto aprobado, sus partidas, importe y dirección facultativa con su informe sobre las obras realizadas.
• Plazo de ejecución de las obras y retenciones o garantías.
• Certificaciones de obra o pagos durante su ejecución, así como verificación de la correspondencia económica con la realidad de la obra ejecutada.
• Liquidación de la obra – con la retención o garantía pactada en el plazo convenido. Incluirá con toda claridad el importe del IVA aplicado.
• Recepción de la obra, con reparos y su plazo de subsanación, o sin reparos y entrega de documentación de la misma para la comunidad. (En Madrid, habrán de cumplimentarse los requisitos documentales establecidos para el Libro del Edificio, conforme al art. 15 de la Ley 2/1999 de 17 de marzo, de Medidas de la Calidad de la Edificación.
• Saldo final y su justificación en correlación o desajuste con la derrama acordada y practicada.

Informe de rendición de cuentas

Explicación de los incrementos de costes por demoras (recargos tributarios, de compañías suministradoras, etc.) en los ingresos o pagos.

El Informe de rendición de cuentas o extracto de las mismas, deberá repartirse a los copropietarios, como mínimo, con la convocatoria y ésta no debe ajustarse al mínimo legal de seis días de antelación, sino ir al menos a quince, para permitir una mayor asistencias y el estudio y comentario interno de los temas a tratar.

¿Podría impedirse al administrador de fincas al que se pretende cesar en la junta la asistencia a la misma?

Es la junta de la comunidad de propietarios la única que puede nombrar y remover al administrador de fincas según dispone el art. 14 a) LPH, por lo que para que pueda removerse a éste del cargo se puede convocar una junta extraordinaria para tratar sobre el cese, junta que sería convocada por el presidente de la comunidad de propietarios, que es, a tenor del art. 16.2 LPH, quien tiene la facultad para hacerlo.

Además, si se ha llegado hasta la convocatoria anual de la junta ordinaria, no se trataría de un cese, sino de una mera no renovación del cargo, ya que a tenor del art. 13.7 LPH el nombramiento es por regla general por periodo de un año, salvo que en los estatutos se disponga otra cosa. En consecuencia, lo que se haría en esta junta ordinaria es no renovarle y hacerlo con otro profesional.

¿Se puede impedir la asistencia a la Junta del Administrador de fincas?

Ahora bien, lo que puede suceder en esta junta, tanto ordinaria, como extraordinaria, es que se impidiera al administrador de fincas estar presente en la misma; sin embargo, para ello, se debería poner un primer punto en el orden del día por el que se sometiera a votación este extremo de impedir que el administrador sobre el que se va a tratar su cese, o no renovación, pudiera estar presente en la junta. Para ello haría falta acuerdo por mayoría simple del art. 17.3 LPH, por lo que salvo que fuera propietario y, por ello, tuviera derecho a quedarse por esta condición, la aprobación de este acuerdo determinaría la exclusión de la celebración de la junta del administrador de fincas.

¿Puede contratarse al administrador profesional sin ser nombrado por la junta de propietarios?

Resulta imprescindible el nombramiento por parte de la junta para que su actuación vincule a los propietarios. Es lo que viene a establecer el art. 14 a) LPH al establecer que:

«Corresponde a la Junta de propietarios: a) Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos mencionados en el artículo anterior y resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de aquéllos…»

Ahora bien, aunque la LPH establece esta exigencia de que sea la junta de propietarios, podría ocurrir que el presidente de la comunidad redactara un contrato con el administrador de fincas para que asumiera las funciones de administrador de la comunidad, por lo que la pregunta que nos surge es

¿Tiene capacidad el presidente de una comunidad para realizar este contrato o tiene que someterse a la ratificación de la junta de propietarios?

La casuística de la LPH es tan grande que la norma no resuelve –aunque bien podría hacerlo, apuntamos nosotros– los problemas que surgen al suscitarse muchos problemas.

En este caso, entendemos que el art. 13.3 LPH le confiere al presidente de una comunidad de propietarios la representación legal, no solamente judicial, sino también la extrajudicial, pero –entendemos– ello no le legitima para vincular con su firma y aceptación a la comunidad en sus relaciones con el cargo de administrador de fincas.

La firma de contratos por el presidente de la comunidad de propietarios

El presidente puede firmar contratos con terceros, ya que es el representante legal de la comunidad, ya que cuando el administrador de fincas tiene que dar cumplimiento a lo previsto en el art. 20 LPH debe ejecutar los acuerdos adoptados en la junta de propietarios y en muchos de ellos se exige la firma del presidente para firmar contratos, hacer pagos y cualesquiera otros acuerdos que hayan sido aprobados por la junta de propietarios en las funciones previstas en el art. 14 LPH.

Por otro lado, en aquellas cuestiones que no exijan la adopción de un acuerdo por la junta de propietarios, tales como los comprendidos en el art. 20 c), relativos a las reparaciones urgentes, una vez que el administrador de fincas le ha dado cuenta de la necesidad de la reparación urgente afrontará su pago, al estar permitida esta función al administrador de fincas y la mera dación de cuenta al presidente, por ejemplo, para que verifique con su firma el pago del encargo realizado por aquél.

La Comunidad de Propietarios: Obligaciones 

• Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes,

Ya sean de uso general o privativo de cualesquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.

• Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas,

En términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.

• Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la creación de servicios comunes de interés general acordados conforme a lo establecido en el artículo 17, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.

• Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores.

• Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
• Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y al año natural inmediatamente anterior tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1.923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los enumerados en los apartados 3. o , 4. o y 5. o de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el Estatuto de los Trabajadores.

Responsabilidad del propietario por cantidades adeudas a la comunidad

El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año natural inmediatamente anterior.

• El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.

En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude.

Necesidad de certificado de deudas con la comunidad de propietarios en caso de venta

El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente.

La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de Secretario, con el visto bueno del Presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.

El fondo de reserva

Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca.

El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 5 por 100 de su último presupuesto ordinario. Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.

Diligencia debida del uso del inmueble

Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares y responder ante éstos de las infracciones cometidas y de los daños causados.

Comunicación de domicilio para notificaciones

Comunicar a quien ejerza las funciones de Secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad.

En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo.

Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de Secretario de la comunidad, con el visto bueno del Presidente. La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales.

Comunicación del cambio de titularidad de la vivienda

Comunicar a quien ejerza las funciones de Secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local.

Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste.

Para la aplicación de las reglas del apartado anterior se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o a varios pisos o locales, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 11.2 de esta Ley.

Órganos de gobierno de comunidad de propietarios 

• La Junta de Propietarios.
• El presidente y, en su caso, los vicepresidentes.
• El secretario.
• El administrador.

En los estatutos de la comunidad de propietarios, o por acuerdo mayoritario de la Junta de propietarios, podrán establecerse otros órganos de gobierno de la comunidad, sin que ello pueda suponer menoscabo alguno de las funciones y responsabilidades frente a terceros que esta Ley atribuye a los anteriores.

El Presidente de la comunidad de propietarios

El Presidente de la comunidad de propietarios, será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo.

El nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al Juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello.

El Juez, a través del procedimiento establecido en el artículo 17.3 resolverá de plano lo procedente, designando en la misma resolución al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al Presidente en el cargo hasta que se proceda a una nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial.

Igualmente podrá acudirse al Juez cuando, por cualquier causa, fuese imposible para la Junta designar Presidente de la comunidad.

El Presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten.

El vicepresidente de la comunidad de propietarios

La existencia de Vicepresidentes será facultativa. Su nombramiento se realizará por el mismo procedimiento que el establecido para la designación del Presidente.

Corresponde al Vicepresidente, o a los Vicepresidentes por su orden, sustituir al Presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad de éste, así como asistirlo en el ejercicio de sus funciones en los términos que establezca la Junta de propietarios.

El secretario-administrador de la comunidad

Las funciones del Secretario y del Administrador serán ejercidas por el Presidente de la comunidad, salvo que los estatutos, o la Junta de propietarios por acuerdo mayoritario, dispongan la provisión de dichos cargos separadamente de la presidencia.

Los cargos de Secretario y Administrador podrán acumularse en una misma persona o bien nombrarse independientemente.

El cargo de Administrador y, en su caso, el de Secretario- Administrador podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico.

Plazo de nombramiento de los órganos de gobierno

Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los órganos de gobierno se hará por el plazo de un año.

Los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria.

Cuando el número de propietarios de viviendas o locales en un edificio no exceda de cuatro podrán acogerse al régimen de administración del artículo 398 del Código Civil, si expresamente lo establecen los estatutos.»

La Junta de la comunidad de propietarios 

La Junta de Propietarios se compone por todos y cada uno de los propietarios de los pisos y locales que conforman la finca dividida por pisos con sus zonas comunes.

¿Cuando debe reunirse la Junta de comunidad?

Se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen el 25 por 100 de las cuotas de participación.

¿Como debe llevarse a cabo la asistencia a la Junta?

La asistencia a la Junta será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario. Si algún piso o local perteneciese «pro indiviso» a diferentes propietarios éstos nombrarán un representantes para asistir y votar en las juntas.

Si la vivienda o local se hallare en USUFRUCTO, la asistencia y el voto corresponderá al nudo propietario, quien, salvo manifestación en contrario, se entenderá representado por el usufructuario, debiendo ser expresa la delegación cuando se trate de los acuerdos a que se refiere la regla primera del artículo 17 o de obras extraordinarias o de mejora.

Convocatoria de la Junta de comunidad de propietarios 

La convocatoria a la junta de la comunidad de propietarios, la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera convocatoria, o en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9.

Si a la reunión de la Junta no concurriesen, en primera convocatoria, la mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación se procederá a una segunda convocatoria de la misma, esta vez sin sujeción a «quorum»

La citación para la Junta ordinaria anual se hará, cuando menos, con seis días de antelación, y para las extraordinarias, con la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados. La Junta podrá reunirse válidamente aun sin la convocatoria del presidente, siempre que concurran la totalidad de los propietarios y así lo decidan.

Modelo acta junta propietarios aprobando fondo de reserva

Adopción de acuerdos de la comunidad de propietarios 

Se entiende por voto favorable el de aquel propietario ausente de la Junta y debidamente citado, informado del acuerdo adoptado, que no manifieste su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de secretario, en el plazo de 30 días naturales.

Unanimidad para la validez de acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.

Tres quintas partes del total, que representen las tres quintas partes de la participación para:

• Establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios de interés general, incluso cuando supongan modificación del título constitutivo o de los estatutos.
• Arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble (además del consentimiento de propietario directamente autorizado, si lo hubiere)

Mayoría de propietarios, acompañada de la mayoría de la cuota de participación, para:

• Realización de obras o establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten acceso o movilidad de personas con minusvalía, incluso cuando supongan modificación del título constitutivo o de los estatutos.
• Validez de cualquier acuerdo adoptado.

Tercera parte que representen un tercio de la participación, para:

• Instalación de infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicaciones, adaptación de las existentes, instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de la energía solar, o infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos.

Impugnación de los Acuerdos de la Comunidad de Propietarios 

Supuestos:

• Contrarios a la Ley o a los estatutos de la comunidad.
• Lesivos para los intereses de la propia comunidad de beneficio de uno o varios propietarios.
• Los que supongan un grave perjuicio para algún propietario, que no tengan obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

Legitimación:

Propietarios, que hubiesen salvado su voto en Junta, ausentes y los que indebidamente hubiesen sido privados de su voto. Con la salvedad de los acuerdos relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación.

Caducidad :

Tres meses desde su adopción, salvo los contrarios a la Ley o estatutos que es de 1 año.

Obras permitidas

Cada propietario sólo puede hacer obras en su piso o local, modificando sus elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios a condición de que:

• No reduzca o altere la seguridad del edificio, su estructura general, ni su configuración o estado exteriores.
• No perjudique los derechos de otro propietario.
• Comunique la realización de tales obras previamente a la Comunidad.

En el resto del edificio no puede realizar alteración alguna y si advirtiese la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo al administrador.

Reclamar los gastos de comunidad a vecinos morosos

Desde la entrada en vigor de la Ley 13/2009, de 3 de noviembre, se ha establecido un doble sistema para la reclamación de los gastos en las comunidades de propietarios:

• Por la vía del juicio declarativo verbal, cuando se reclamen menos de 6.000 euros, que es lo habitual, sin necesidad de conseguir el acuerdo de la Junta acreditativo de la existencia de la deuda, ya que sólo se requiere el certificado del administrador de fincas acompañando a la demanda.
• El procedimiento para reclamar a los propietarios morosos es del artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal, tradicional sistema del procedimiento monitorio.

Aunque la Ley permite que se pueda acudir al Juzgado sin abogado ni procurador, no le aconsejo que lo hagan porque cualquier defecto de forma, cualquier retraso en contestar o cualquier pequeño incidente puede suponer que no se defiendan adecuadamente los intereses de la Comunidad y pierda el pleito.

Además, todos los gastos y costas que se produzcan, aunque ha de adelantarlos la Comunidad, puede recuperarlos cuando se ejecute la sentencia.

Acta junta de propietarios reclamación vecino moroso

Convocatoria junta de propietarios

Convenio de empleado de finca urbana