Contrato de arras
El contrato de arras, también conocido como de señal, es el celebrado entre dos partes (comprador y vendedor) de un bien, generalmente inmueble, con la finalidad de que mediante una cantidad de dinero (precio), generalmente, determinada en el mismo, se garantice una obligación de entrega de un objeto, mueble o inmueble, generalmente un contrato de compraventa.
Clases de arras
El contrato de arras es aquel celebrado entre dos partes, comprador y vendedor de un bien inmueble, con la finalidad de compromiso de venta o compra, pudiendo ser de diferentes tipos:
El contrato de arras confirmatorias, que son las normalmente usadas, tienen por objeto dar un principio de ejecución a los contratos de compraventa de bienes inmuebles.
El contrato de arras penitenciales son las que posibilitan su rescisión bajo la condición de perder lo entregado en tal concepto, si el que se arrepiente es el comprador, o el duplo si el arrepentido fuera el vendedor.
Las arras penales, en las que generalmente en el contrato de arras se impone una obligación de pago en caso de incumplimiento del contrato, como indemnización de daños y perjuicios
Las arras penitenciales
Son las que contempla el art. 1454 del Código Civil, según jurisprudencia del Tribunal Supremo “se conciben como multa o pena, correlativa al derecho de las partes a desistir, a su arbitrio, del contrato”.
Esto es, se efectúa el pago de arras o señal, sin embargo, la firma de dicho contrato no supone ni una obligación a vender ni una obligación a comprar, ya se podrá rescindir el contrato allanándose el comprador a perder esta cantidad entregada en concepto de arras, o el vendedor devolviendo dicha cantidad duplicada.
Las arras confirmatorias
A diferencia de las anteriores, y según señala el Tribunal Supremo “son expresión de un contrato con fuerza vinculante que no facultan, por tanto, para resolver la obligación contraída, que normalmente corresponden con las entregas o anticipos « a cuenta del precio»”.
Las arras penales
Como se ha dicho, junto con las anteriores pueden ponerse en el contrato de arras las penales, con las que se confunden cuando la cantidad entregada en concepto de “arra” no se entiende como parte del precio, sino que dicha cantidad se prevé que funcione como cláusula penal, esto es:
– La pena sustituye “a la indemnización de daños y abono de intereses en caso de incumplimiento, si otra cosa no se hubiera pactado” (artículo 1.152 Codigo Civil).
Diferencia entre de arras y reserva para compra
Existe una diferencia sustancial entre uno y otro documento, siendo así que el contrato de reserva para compra, no deja de ser un contrato por el cual se compromete tanto comprador como vendedor a realizar en un momento determinado y a un precio cierto la compraventa de la vivienda.
Se trata de un contrato, que es bastante común, en las agencias inmobiliarias pero que realmente lo que se quiere realizar con él mismo no es propiamente la compraventa, sino asegurar que el comprador quiere comprar una determinada vivienda que es mostrada por la agencia inmobiliaria, quedando en caso de no aceptación por parte del comprador, dicha cantidad entregada en beneficio, «supuestamente» de la propiedad de la vivienda.
El contrato de reserva para compra, no es propiamente ni un contrato de compraventa ni un contrato de arras, y podría encuadrarse en el ámbito del artículo 1454 del Código Civil, entendemos que se trata de un contrato irregular por su indefinición y del que hay escasa jurisprudencia.
Fuente de información principal: Artículo 1.454 del Código Civil