Administración de Urbanizaciones
La Administración de urbanizaciones y/o complejos inmobiliarios de residencia, o incluso las mancomunidades de propietarios, en la que conviven multitud de propietarios, tienen un régimen especial de administración de la comunidad por la complejidad y multiplicidad de sus miembros, que recogemos en este artículo.
El régimen especial de propiedad de las urbanizaciones
El régimen especial de propiedad establecido en el artículo 396 del código civil será aplicable a aquellos complejos inmobiliarios privados -urbanizaciones- que reúnan los siguientes requisitos:
- Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales.
- Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.
La constitución de comunidad de mancomunidades
Se pueden constituir en una sola comunidad de propietarios a través de cualquiera de los
administradores de urbanizaciones y mancomunidades a través de los procedimientos establecidos en el párrafo 2º del art.5 LPH.
En este caso quedarán sometidos a las disposiciones de la LPH (Ley de Propiedad Horizontal), que les resultarán de aplicación íntegramente.
Se pueden constituir en una agrupación de comunidades de propietarios.
A tal efecto, se requerirá que el título constitutivo de la nueva comunidad agrupada sea otorgado por el propietario único del complejo o por los presidentes de todas las comunidades llamadas a integrar aquella, previamente autorizadas por acuerdo mayoritario de sus respectivas Juntas de propietarios.
El título constitutivo contendrá la descripción del complejo inmobiliario en su conjunto y los elementos, viales, instalaciones y servicios comunes.
Asimismo fijará la cuota de participación de cada una de las comunidades integradas, las cuales responderán conjuntamente de su obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la comunidad agrupada.
El título y los estatutos de la comunidad agrupada serán inscribibles en el Registro de la Propiedad.
Diferencias con la administración de fincas urbanas
La Junta de Propietarios estará compuesta, salvo acuerdo en contrario, por los presidentes de las comunidades integradas en la agrupación, los cuales ostentarán la representación del conjunto de los propietarios de cada comunidad.
La adopción de acuerdos para los que la ley requiera mayorías cualificadas exigirá, en todo caso, la previa obtención de la mayoría de que se trate en cada una de las Juntas de Propietarios de las comunidades que integran la agrupación.
Salvo acuerdo en contrario de la Junta no será aplicable a la comunidad agrupada lo dispuesto en el art. 9 de la Ley de Propiedad Horizontal sobre el fondo de reserva.
La competencia de los órganos de gobierno de la comunidad agrupada únicamente se extiende a los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes. Sus acuerdos no podrá menoscabar en ningún caso las facultades que corresponden a los órganos de gobierno de las comunidades de propietarios integradas en la agrupación de comunidades.
Funciones del Administrador de urbanizaciones
- Velar por el buen régimen y funcionamiento de la comunidad, sus instalaciones y servicios, y hacer a los representantes de la urbanización, las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares de cada una de las viviendas.
- Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
- Atender a la conservación y entretenimiento de la urbanización, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al Presidente o, en su caso, a los propietarios.
- Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.
- Actuar, en su caso, como Secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.
- Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta.
El ejercicio profesional comprende todas las funciones conducentes al gobierno y conservación de los bienes encomendados, la obtención del rendimiento adecuado y al asesoramiento de las cuestiones relativas a los bienes inmuebles.
En el desarrollo de estas funciones, el Administrador está facultado para realizar cuantos actos de administración y gestión sean necesarios, con observancia de las normas legales aplicables, la costumbre y la prudencia, sin otras limitaciones que las expresamente recibidas del titular de los bienes y aquéllas otras atribuidas en exclusiva a otras profesiones.
Así, en la administración de fincas arrendadas, se ocupa desde la selección del arrendatario, redacción y firma del contrato, constitución de la fianza, obtención de la cédula de habitabilidad, cobro de la renta, actualización de la misma, repercusiones, pago de los gastos e impuestos, incluido el IVA, aplicación de retenciones sobre el IRPF, gestionar el traspaso de locales comerciales, atender las obras de reparación y mejora, en su caso, y las obligaciones derivadas de las relaciones laborales con empleados del inmueble; liquidación al propietario, hasta la gestión sobre los morosos o asesoramiento sobre cualquier cuestión o incidencia en el arrendamiento.
La gestión de mancomunidades de propietarios:
Al administrador de las urbanizaciones y/o mancomunidades de propietarios, le corresponden las obligaciones fijadas en el art. 20 de la LPH
- velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios; preparar el plan de gastos e ingresos;
- atender a la conservación y entretenimiento de la casa; ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros; actuar, en su caso, como Secretario de la Junta, custodiando la documentación; y todas las demás atribuciones que le confiera la Junta) pero, al margen de las mismas,
- asesorar a la comunidad, controlar los proveedores, dar cuenta de siniestros a las compañías de seguros;
- ocuparse de las relaciones laborales con los empleados de la finca, aplicando las normas de convenio y las modalidades contractuales más favorables, practicando las liquidaciones de la Seguridad Social y las que fiscalmente procedan;
- llevar una adecuada contabilidad; advertir sobre la morosidad; y una función, quizá de las más importantes, que es el mantenimiento de la convivencia entre los componentes de la comunidad.
Cuando actúa como Secretario de la Comunidad, que es casi en todos los casos, de acuerdo con el con Presidente debe convocar la Junta, asistir a la reunión, que normalmente dirige, redactar el acta y practicar las notificaciones que procedan.
En el asesoramiento global a la comunidad, debe cumplimentar todas las obligaciones que incumben al inmueble, así como informar y cuando proceda tramitar la solicitud de ayudas o subvenciones a las que pueda tener derecho el edificio en los casos de rehabilitación o de obras de reparación protegidas.
¿Podría impedirse al administrador de fincas al que se pretende cesar en la junta la asistencia a la misma?
Es la junta de propietarios la única que puede nombrar y remover al administrador de fincas según dispone el art. 14 a) LPH, por lo que para que pueda removerse a éste del cargo se puede convocar una junta extraordinaria para tratar sobre el cese, junta que sería convocada por el presidente de la comunidad de propietarios, que es, a tenor del art. 16.2 LPH, quien tiene la facultad para hacerlo.
Además, si se ha llegado hasta la convocatoria anual de la junta ordinaria, no se trataría de un cese, sino de una mera no renovación del cargo, ya que a tenor del art. 13.7 LPH el nombramiento es por regla general por periodo de un año, salvo que en los estatutos se disponga otra cosa.
En consecuencia, lo que se haría en esta junta ordinaria es no renovarle y hacerlo con otro profesional.
Ahora bien, lo que puede suceder en esta junta, tanto ordinaria, como extraordinaria, es que se impidiera al administrador de fincas estar presente en la misma; sin embargo, para ello, se debería poner un primer punto en el orden del día por el que se sometiera a votación este extremo de impedir que el administrador sobre el que se va a tratar su cese, o no renovación, pudiera estar presente en la junta.
Para ello haría falta acuerdo por mayoría simple del art. 17.3 LPH, por lo que salvo que fuera propietario y, por ello, tuviera derecho a quedarse por esta condición, la aprobación de este acuerdo determinaría la exclusión de la celebración de la junta del administrador de fincas.
¿Puede contratarse al administrador profesional sin ser nombrado por la junta de propietarios?
Resulta imprescindible el nombramiento por parte de la junta para que su actuación vincule a los propietarios. Es lo que viene a establecer el art. 14 a) LPH al establecer que:
«Corresponde a la Junta de propietarios:
a) Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos mencionados en el artículo anterior y resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de aquéllos…»
Ahora bien, aunque la LPH establece esta exigencia de que sea la junta de propietarios, podría ocurrir que el presidente de la comunidad redactara un contrato con el administrador de fincas para que asumiera las funciones de administrador de la comunidad, por lo que la pregunta que nos surge es
¿qué ocurriría con este contrato? ¿Tiene capacidad el presidente de una comunidad para realizar este contrato o tiene que someterse a la ratificación de la junta de propietarios?
La casuística de la LPH es tan grande que la norma no resuelve –aunque bien podría hacerlo, apuntamos nosotros– los problemas que surgen al suscitarse muchos problemas. En este caso, entendemos que el art. 13.3 LPH le confiere al presidente de una comunidad de propietarios la representación legal, no solamente judicial, sino también la extrajudicial, pero –entendemos– ello no le legitima para vincular con su firma y aceptación a la comunidad en sus relaciones con el cargo de administrador de fincas.
Competencias del presidente de la junta de propietarios:
Puede firmar contratos con terceros, ya que es el representante legal de la comunidad, ya que cuando el administrador de fincas tiene que dar cumplimiento a lo previsto en el art. 20 LPH debe ejecutar los acuerdos adoptados en la junta de propietarios y en muchos de ellos se exige la firma del presidente para firmar contratos, hacer pagos y cualesquiera otros acuerdos que hayan sido aprobados por la junta de propietarios en las funciones previstas en el art. 14 LPH.
Por otro lado, en aquellas cuestiones que no exijan la adopción de un acuerdo por la junta de propietarios, tales como los comprendidos en el art. 20 c), relativos a las reparaciones urgentes, una vez que el administrador de fincas le ha dado cuenta de la necesidad de la reparación urgente afrontará su pago, al estar permitida esta función al administrador de fincas y la mera dación de cuenta al presidente, por ejemplo, para que verifique con su firma el pago del encargo realizado por aquél.
La Junta de la Comunidad de Propietarios
La junta de una comunidad de propietarios la conforman los siguientes órganos:
- El presidente y, en su caso, los vicepresidentes.
- El secretario.
- El administrador.
En los estatutos, o por acuerdo mayoritario de la Junta de propietarios, podrán establecerse otros órganos de gobierno de la comunidad, sin que ello pueda suponer menoscabo alguno de las funciones y responsabilidades frente a terceros que esta Ley atribuye a los anteriores.
Nombramiento del presidente de la comunidad
El Presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo.
El nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al Juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello.
El nombramiento judicial del presidente de la comunidad de propietarios
El Juez, a través del procedimiento establecido en el artículo 17.3 resolverá de plano lo procedente, designando en la misma resolución al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al Presidente en el cargo hasta que se proceda a una nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial.
Igualmente podrá acudirse al Juez cuando, por cualquier causa, fuese imposible para la Junta designar Presidente de la comunidad.
El Presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten.
El Vicepresidente en las urbanizaciones y mancomunidades
La existencia de Vicepresidentes será facultativa. Su nombramiento se realizará por el mismo procedimiento que el establecido para la designación del Presidente.
Corresponde al Vicepresidente, o a los Vicepresidentes por su orden, sustituir al Presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad de éste, así como asistirlo en el ejercicio de sus funciones en los términos que establezca la Junta de propietarios.
Las funciones del Secretario y del Administrador serán ejercidas por el Presidente de la comunidad, salvo que los estatutos, o la Junta de propietarios por acuerdo mayoritario, dispongan la provisión de dichos cargos separadamente de la presidencia.
Los cargos de Secretario y Administrador podrán acumularse en una misma persona o bien nombrarse independientemente.
Las funciones del Administrador o Secretario-administrador
Podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico.
Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los órganos de gobierno se hará por el plazo de un año.
Los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria.
Cuando el número de propietarios de viviendas o locales en un edificio no exceda de cuatro podrán acogerse al régimen de administración del artículo 398 del Código Civil, si expresamente lo establecen los estatutos.»
Convocatoria de la Junta de Propietarios
La convocatoria a la junta de la comunidad de propietarios, la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera convocatoria, o en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9.
Si a la reunión de la Junta no concurriesen, en primera convocatoria, la mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación se procederá a una segunda convocatoria de la misma, esta vez sin sujeción a «quorum»
La citación para la Junta ordinaria anual se hará, cuando menos, con seis días de antelación, y para las extraordinarias, con la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados. La Junta podrá reunirse válidamente aun sin la convocatoria del presidente, siempre que concurran la totalidad de los propietarios y así lo decidan.
Modelo acta junta propietarios aprobando fondo de reserva
Adopción de acuerdos de la Junta de Propietarios
Se entiende por voto favorable el de aquel propietario ausente de la Junta y debidamente citado, informado del acuerdo adoptado, que no manifieste su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de secretario, en el plazo de 30 días naturales.
La Unanimidad para la validez de acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.
Tres quintas partes del total, que representen las tres quintas partes de la participación para:
- Establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios de interés general, incluso cuando supongan modificación del título constitutivo o de los estatutos.
- Arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble (además del consentimiento de propietario directamente autorizado, si lo hubiere)
Mayoría de propietarios, y la cuota de participación, para:
- Realización de obras o establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten acceso o movilidad de personas con minusvalía, incluso cuando supongan modificación del título constitutivo o de los estatutos.
- Validez de cualquier acuerdo adoptado.
Tercera parte que representen un tercio de la participación, para:
- Instalación de infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicaciones, adaptación de las existentes, instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de la energía solar, o infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos.
Impugnación de acuerdos de la Junta de Propietarios
Supuestos:
- Contrarios a la Ley o a los estatutos de la comunidad.
- Lesivos para los intereses de la propia comunidad de beneficio de uno o varios propietarios.
- Los que supongan un grave perjuicio para algún propietario, que no tengan obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
Legitimación para la impugnación de acuerdos:
Propietarios, que hubiesen salvado su voto en Junta, ausentes y los que indebidamente hubiesen sido privados de su voto. Con la salvedad de los acuerdos relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación.
Caducidad de la acción de impugnación de acuerdos:
Tres meses desde su adopción, salvo los contrarios a la Ley o estatutos que es de 1 año.
Obras en la comunidad de propietarios: permitidas
Cada propietario sólo puede hacer obras en su piso o local, modificando sus elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios a condición de que:
- No reduzca o altere la seguridad del edificio, su estructura general, ni su configuración o estado exteriores.
- No perjudique los derechos de otro propietario.
- Comunique la realización de tales obras previamente a la Comunidad.
En el resto del edificio no puede realizar alteración alguna y si advirtiese la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo al administrador.
Convocatoria y reunión de la Junta de Propietarios
La Junta de propietarios se reunirá, por lo menos, una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el Presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen, al menos, el 25 por 100 de las cuotas de participación.
La convocatoria de las juntas la hará el Presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9.
La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2
Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el que especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al Presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre.
La junta de propietarios en segunda convocatoria
Si a la reunión de la Junta no concurriesen, en primera convocatoria, la mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación, se procederá a una segunda convocatoria de la misma, esta vez sin sujeción a quórum.
La Junta se reunirá en segunda convocatoria en el lugar, día y hora indicados en la primera citación, pudiendo celebrarse el mismo día si hubiese transcurrido media hora desde la anterior. En su defecto será nuevamente convocada, conforme a los requisitos establecidos en este artículo, dentro de los ocho días naturales siguientes a la Junta no celebrada, cursándose en este caso las citaciones con una antelación mínima de tres días.
La citación para la Junta ordinaria anual se hará, cuando menos, con seis días de antelación, y para las extraordinarias, con la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados. La Junta podrá reunirse válidamente aun sin la convocatoria del Presidente, siempre que concurran la totalidad de los propietarios y así lo decidan.
Reclamación deudas del vecino moroso con la comunidad
El procedimiento para reclamar a los propietarios morosos está establecido en el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Aunque la Ley permite que se pueda acudir al Juzgado sin abogado ni procurador, no le aconsejo que lo hagan porque cualquier defecto de forma, cualquier retraso en contestar o cualquier pequeño incidente puede suponer que no se defiendan adecuadamente los intereses de la Comunidad y pierda el pleito.
Además, todos los gastos y costas que se produzcan, aunque ha de adelantarlos la Comunidad, puede recuperarlos cuando se ejecute la sentencia.
Acta junta de propietarios reclamación vecino moroso
Convocatoria junta de propietarios
Convenio de empleado de finca urbana