La concepción de la servidumbre en Cataluña
La servidumbre, según el derecho civil en Cataluña (Ley 5/2006, de 10 de mayo, del libro quinto del Código civil de Cataluña, relativo a los derechos reales), es el derecho real que grava parcialmente una finca, que es la sirviente, en beneficio de otra, que es la dominante, y puede consistir en el otorgamiento a esta de un determinado uso de la finca sirviente o en una reducción de las facultades del titular o la titular de la finca sirviente.
Los titulares del derecho de servidumbre pueden beneficiarse de la finca sirviente en la medida en que lo determinan el título de constitución.
Constitución de las servidumbres en Cataluña
1. Las servidumbres solo se constituyen por título, otorgado de forma voluntaria o forzosa.
2. Pueden constituir una servidumbre los propietarios de la finca dominante o la finca sirviente y los titulares de derechos reales posesorios sobre estas. En este último caso, la servidumbre, si es voluntaria, tiene el alcance y la duración de sus derechos. Las referencias que la presente sección hace a los propietarios de una finca deben entenderse hechas también a los titulares de derechos reales posesorios sobre la finca.
3. Las servidumbres cuyo contenido consiste en una utilidad futura, entre las que se incluyen las referidas a la construcción o derribo de inmuebles, se consideran constituidas bajo condición.
4. Ninguna servidumbre puede adquirirse por usucapión.
Servidumbre sobre finca propia
1. El propietario o propietaria de más de una finca puede constituir entre estas las servidumbres que considere convenientes.
2. La servidumbre sobre una finca propia publicada únicamente por la existencia de un signo aparente, si se enajena la finca dominante o la sirviente, solo subsiste si se establece expresamente en el acto de enajenación.
3. Una servidumbre no se extingue por el solo hecho de que llegue a reunirse en una sola persona la propiedad de las fincas dominante y sirviente, pero el único titular de ambas fincas puede extinguirla y obtener su cancelación en el Registro de la Propiedad, sin perjuicio de terceras personas.
Servidumbres de luces y vistas
La servidumbre de luces permite, de acuerdo con el título de constitución, recibir la luz que entra por la finca sirviente y pasa a la dominante a través de ventanas o claraboyas.
La servidumbre de vistas comprende necesariamente la de luces y permite abrir ventanas de la forma y de las medidas convenidas o habituales según las buenas prácticas de la construcción.
Servidumbre de paso
Se trata de una servidumbre forzosa, por la que los propietarios de una finca sin salida o con una salida insuficiente a una vía pública pueden exigir a los vecinos que se establezca una servidumbre de paso para acceder a la misma de una anchura suficiente y unas características adecuadas para que la finca dominante pueda explotarse normalmente.
El paso debe darse por el punto menos perjudicial o incómodo para las fincas gravadas y, si es compatible, por el punto más beneficioso para la finca dominante.
Servidumbre de acceso a una red general
Al igual que la servidumbre de paso, ésta es también forzosa y consiste en que, los propietarios de una finca sin conexión a una red general de saneamiento o suministradora de agua, energía, comunicaciones, servicios de nuevas tecnologías o demás servicios similares pueden exigir a los vecinos que se establezca una servidumbre de acceso de características adecuadas para obtener el servicio y con las conexiones más adecuadas.
La servidumbre solo puede exigirse si la conexión a la red general no puede hacerse por ningún otro lugar sin gastos desproporcionados y si los perjuicios ocasionados no son sustanciales.
El acceso a la red general debe darse por el sistema técnicamente más adecuado y por el punto menos perjudicial o incómodo para las fincas gravadas y, si es compatible, por el más beneficioso para la finca dominante.
Servidumbre de acueducto
La servidumbre de acueducto, como las dos anteriores, son de carácter forzoso.
1. Los propietarios de una finca que, además, sean titulares de un recurso hídrico externo a esta pueden exigir a los vecinos que se establezca una servidumbre de acueducto de una anchura suficiente y de unas características adecuadas para que la finca dominante pueda explotarse normalmente.
2. La servidumbre de acueducto permite a quien es su titular hacer todas las obras necesarias para llevar el agua, entre las que se incluyen las tuberías, acequias, minas, presas y demás similares. Dicho titular, a su cargo, debe mantener estas instalaciones en buen estado de conservación.
3. El paso del agua debe darse por el punto y por el sistema de conducción técnicamente más adecuados y a la vez, si es compatible, menos perjudiciales o incómodos para las fincas gravadas.
Indemnizaciones por el establecimiento de servidumbres forzosas
1. Las servidumbres forzosas solo pueden establecerse previo pago de una indemnización igual a la disminución del valor de la finca sirviente afectada por el paso o canalización.
2. Los propietarios de la finca dominante deben indemnizar a los de la finca sirviente por los perjuicios que el ejercicio de la servidumbre cause a su finca.
3. La indemnización se reduce proporcionalmente si los propietarios de la finca sirviente también utilizan el paso, la conexión a la red o el agua transportada o si, en general, obtienen algún beneficio de las obras ejecutadas para el ejercicio de la servidumbre.
4. No debe pagarse ninguna indemnización si una finca queda sin salida a una vía pública, sin conexión a una red general o sin acceso al agua como consecuencia de un acto de disposición sobre una o más partes de la finca originaria o de división del bien común efectuado por quien tuviese derecho a reclamarla.