Préstamo hipotecario
Por el contrato de hipoteca o de préstamo hipotecario, es el derecho real en el que, una de las partes(generalmente banco) entrega al otro, particular o empresa, una cantidad de dinero con condición de devolver otro tanto de la misma especie y calidad – capital prestado con intereses- , con garantía en el bien hipotecado, generalmente una vivienda o un inmueble de cualquier tipo.
Sólo podrán ser objeto del contrato de hipoteca:
1.º Los bienes inmuebles.
2.º Los derechos reales enajenables con arreglo a las leyes, impuestos sobre bienes de aquella clase.
Bienes o derechos que no pueden hipotecarse
No se podrán hipotecar:
1.º Las servidumbres, a menos que se hipotequen juntamente con el predio dominante, y exceptuándose, en todo caso, la de aguas, la cual podrá ser hipotecada.
2.º Los usufructos legales, excepto el concedido al cónyuge viudo por el Código Civil.
Cesión del préstamo hipotecario
El crédito o préstamo garantizado con hipoteca podrá cederse en todo o en parte de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.526 del Código Civil. La cesión de la titularidad de la hipoteca que garantice un crédito o préstamo deberá hacerse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad.
El deudor no quedará obligado por dicho contrato a más que lo estuviere por el suyo.
El cesionario se subrogará en todos los derechos del cedente.
La constitución del préstamo hipotecario
Los préstamos y créditos hipotecarios habrán de estar garantizados, en todo caso, por hipoteca inmobiliaria constituida con rango de primera sobre el pleno dominio de la totalidad de la finca.
Si sobre el mismo inmueble gravasen otras hipotecas o estuviere afecto a prohibiciones de disponer, condición resolutoria o cualquier otra limitación del dominio, habrá de procederse a la cancelación de unas y otras o a su posposición a la hipoteca que se constituye previamente a la emisión de los títulos.
El préstamo o crédito garantizado con esta hipoteca no podrá exceder del 60 por ciento del valor de tasación del bien hipotecado.
Cuando se financie la construcción, rehabilitación o adquisición de viviendas, el préstamo o crédito podrá alcanzar el 80 por ciento del valor de tasación, sin perjuicio de las excepciones que prevé esta Ley.
El plazo de amortización del préstamo o crédito garantizado, cuando financie la adquisición, construcción o rehabilitación de la vivienda habitual, no podrá exceder de treinta años.
Elemento constitutivo del préstamo hipotecario
Para que las hipotecas voluntarias queden válidamente establecidas, se requiere:
1.º Que se hayan constituido en escritura pública.
2.º Que la escritura se haya inscrito en el Registro de la Propiedad.
El elemento constitutivo que da validez frente a terceros del préstamo hipotecario, es la escritura pública y su inscripción en el Registro de la Propiedad, debiendo constar como tal en la finca cuya garantía sirve de soporte.
El carácter constitutivo de la inscripción registral y la aplicación del tracto sucesivo (art. 20 LH, 105 RH) exigen que el concedente de la garantía sea asimismo el titular registral de la finca hipotecada.
Contenido del préstamo hipotecario – cláusulas
En la constitución de los préstamos hipotecarios, se establecen, con carácter general, las siguientes cláusulas mínimas:
- Constitución de hipoteca
- Partes de la hipoteca
- Capital prestado
- Mensualidades a pagar e interese moratorios
- Tipo de interés aplicable
- Extensión de la hipoteca y ejercicio de la acción hipotecaria
- Pacto sobre venta de la finca hipotecada
- Pactos sobre gastos derivados del préstamo hipotecario
- Responsabilidad solidaria
- Transmisión de la finca hipotecada
- Legislación aplicable y sumisión del fuero
- Protección de datos
Cláusulas relativas a las partes en el préstamo
Las partes en el préstamo hipotecario
Las partes del contrato de hipoteca son el acreedor y el hipotecante o concedente de la garantía que constituye el gravamen sobre un bien de su propiedad.
El deudor de la obligación garantizada puede no haber intervenido en el contrato, por la misma razón por la que es posible que el pago de la deuda (art. 1158 CC ) o la prestación de una fianza sean realizadas por un tercero sin su consentimiento (art. 1823.II CC ).
La capacidad del acreedores del préstamo
La capacidad que se exige al acreedor para la celebración del contrato es la general de obrar, y si bien este requisito puede concurrir tanto en las personas físicas como jurídicas, la frecuencia con que la hipoteca va precedida de la concesión de un crédito hace que esta posición aparezca normalmente ocupada por entidades financieras, y que los pequeños inversores sólo tengan acceso a la misma mediante un sistema de gestión delegada (cédulas y bonos hipotecarios contempladas en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario.
El acreedor hipotecario o el hipotecante
La otra parte del contrato es el hipotecante, que otorga su consentimiento para el establecimiento de este gravamen sobre un bien inmueble de su propiedad en beneficio del acreedor y con una finalidad de garantía. Puede tratarse de un tercero ajeno a la deuda, que recibe normalmente la denominación de fiador real a pesar de que no responde -como el garante personal- con todo su patrimonio sino sólo con la finca gravada.
El elemento esencial de la propiedad del bien inmueble
El art. 1857 CC exige que el hipotecante tenga la propiedad de la cosa y su libre disposición, y tal exigencia viene precedida del anuncio de que se trata de requisitos esenciales del contrato de hipoteca, si bien esta afirmación ha de ser matizada.
La ausencia de titularidad del hipotecante sobre la cosa o derecho que se somete a gravamen no puede incidir en la validez del negocio, toda vez que éste carece de un efecto traslativo directo o inmediato.
La hipoteca sobre bienes en copropiedad
La hipoteca que recae sobre los bienes en copropiedad exige el consentimiento unánime de los comuneros, que sin embargo podrán gravar su cuota separadamente, de la misma manera que pueden enajenarla o cederla en beneficio de terceros ex art. 399 CC , siempre que conste especificada en el Registro de la Propiedad (art. 54.2 RH, cfr. las soluciones del art. 1 LHMPSD).
Cláusulas relativa al tipo de interés
El interés establecido en la cláusula correspondiente al interés devengado sobre el capital entregado, será el que fijen los Bancos y que tienen establecido de acuerdo con las pautas que legalmente señale el Banco de España y que viene referenciado, con carácter general, en la actualidad al Euribor, si bien, podrá sustituirse en breve por otro referencial que señalen las autoridades monetarias.
Los intereses de demora de préstamos o créditos para la adquisición de vivienda habitual, garantizados con hipotecas constituidas sobre la misma vivienda, no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero y sólo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago.
Dichos intereses de demora no podrán ser capitalizados en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Cláusula suelo
La cláusula suelo, es la consignada en los préstamos hipotecarios, por la cual se acuerda con el tipo de interés del préstamo no puede bajar más que el que se determine por la entidad bancaria prestamista y que el deudor debe de pagar en todo caso.
Respecto a este tipo de cláusulas suelo, la posición que mantienen los Tribunales en España es que si bien, la cláusula suelo no es nula de por si, sí que lleva acarreada la nulidad cuando se encuentra redactada de una determinada forma y cuando no se informó al consumidor, de la manera legalmente establecida, de la existencia de la citada cláusula.
Más sobre cláusulas suelo
Fuente de información principal: Ley hipoteca inmobiliria