El Abogado de servidumbres, como experto en el ámbito de los derechos que una finca, o fundo dominante, tiene o adquiere de otra finca o fundo sirviente, asesorará jurídicamente a las partes sobre el contrato a realizar, los derechos y las obligaciones que se contraen con el contrato de servidumbre, ya sea ésta legal o voluntaria.
La adquisición de las servidumbres
El Abogado de servidumbre, asesorará en el sentido de que en el Código Civil español se afirma que las servidumbre continuas y aparentes se adquieren en virtud de título, o por la prescripción de veinte años.
El título constitutivo puede ser cualquier negocio o acto jurídico creador de la servidumbre, oneroso o gratuito, «inter vivos» o «mortis causa»
La simple apariencia física no es dato o factor abonable jurídicamente si no se respalda con título o por medio de prescripción.
Como contar la prescripción de las servidumbres
De acuerdo con lo que señalan nuestros Abogados Abogados expertos en el derecho de servidumbres, para adquirir por prescripción las servidumbres a que se refiere el apartado anterior, el tiempo de la posesión se contará:
1 – En las positivas, desde el día en que el dueño del predio dominante, o el que haya aprovechado la servidumbre, hubiera empezado a ejercerla sobre el predio sirviente;
2- y en las negativas, desde el día en que el dueño del predio dominante hubiera prohibido, por un acto formal, al del sirviente la ejecución del hecho que sería lícito sin la servidumbre.
En un caso de servidumbre de alcantarilla, continua y aparente, comienza la prescripción desde que comenzó a usarse
«Resalta su carácter positivo, conforme al artículo 533 del Código Civil -EDL1889/1- y su adquisición sólo puede tener lugar mediante título, -que en el caso enjuiciado no concurre-, o por la prescripción de veinte años que dispone el precepto 537 -EDL1889/1-, que ha de contarse a partir desde que comenzó a usarse y que quedó concretado al año 1945, lo que se cumple sobradamente, conforme declara la sentencia de apelación, acarreando la improcedencia de la acción negatoria ejercitada por el actor, recurrente en esta casación y con el perecimiento consiguiente de los motivos octavo y noveno que por lavía procesal del número 5 del artículo 1692 de la Ley Procesal Civil -EDL1881/1-, aduce infracción de las normas civiles de las que se deja hecha referencia y las demás que se ejercitan.» (STS 1ª – 15/12/1993 – 105/1991 -EDJ1993/11484-).
La falta de título constitutivo de las servidumbres que no pueden adquirirse por prescripción, únicamente se puede suplir por la escritura de reconocimiento del dueño del predio sirviente, o por una sentencia firme.
La existencia de un signo aparente de servidumbre entre dos fincas, establecido por el propietario de ambas, se considerará, si se enajenare una, como título para que la servidumbre continúe activa y pasivamente, a no ser que, al tiempo de separarse la propiedad de las dos fincas, se exprese lo contrario en el título de enajenación de cualquiera de ellas, o se haga desaparecer aquel signo antes del otorgamiento de la escritura.
El signo aparente de las servidumbres
La norma contenida en el artículo 541 del Código Civil, no puede conducir a resultados que comprometan derechos de superior rango, como son los de la inviolabilidad del domicilio, de relevancia constitucional, que solo puede ceder ante razones muy poderosas, singularmente de interés público (artículo 18 CE -EDL1978/3879-).
La aplicación de la norma contenida en el artículo 541 del Código Civil, que constituye un modo especial de creación de servidumbres por la simple existencia y mantenimiento de un estado de hecho que significa la evidencia de un determinado uso, no puede conducir a resultados que comprometan derechos de superior rango, como son los de la inviolabilidad del domicilio, de relevancia constitucional, que solo puede ceder ante razones muy poderosas, singularmente de interés público (artículo 18 CE -EDL1978/3879-)
Las obras realizadas en el predio sirviente en las servidumbres
El dueño del predio dominante podrá hacer, a su costa, en el predio sirviente las obras necesarias para el uso y conservación de la servidumbre, pero sin alterarla ni hacerla más gravosa.
Deberá elegir para ello el tiempo y la forma conveniente a fin de ocasionar la menor incomodidad posible al dueño del predio sirviente.
Obras para uso y conservación de la servidumbre
Colocación de una puerta, que afecta a predio sirviente, zonas comunes de comunidad de propietarios. Las obras necesarias a que se refiere el precepto, tienen su límite en la alteración o el aumento de la onerosidad y están, además, limitadas por vía positiva en las «necesarias» para el uso y conservación.
La STS de 2 de marzo de 2005 -EDJ2005/23806- ha sentado que el artículo 543 del Código Civil dispone que el dueño del predio dominante podrá hacer, a su costa, las obras necesarias para el uso y conservación de la servidumbre, pero no alterarla ni hacerla más gravosa y, además, recoge la posición de la STS de 11 de marzo de 2003 -EDJ2003/4247-, respecto a las obras necesarias a que se refiere el precepto, que tienen su límite en la alteración o el aumento de la onerosidad y están, además, limitadas por vía positiva en las “necesarias” para el uso y conservación. Desde esta perspectiva jurisprudencial, es obvio que la instalación por el demandado de la puerta desde la calle, que impide el acceso por el pasillo objeto de la servidumbre, estaría justificada por razones de seguridad para los titulares de los predios dominante y sirviente, no obstante afecta y perturba los derechos dominicales de la Comunidad, pues lleva consigo la pérdida o limitación de un elemento común, mediante la traba de discurrir por dicho sitio contra las facultades legales correspondientes a los intereses comunitarios, y como explica la sentencia recurrida, según el plano aportado por el demandado, da también a una de las escaleras de la casa, que, en nuestro criterio, será de imposible acceso, cuando la servidumbre sólo supone un gravamen en un espacio determinado del predio sirviente. Como la colocación de la puerta, dada la actitud del litigante pasivo, altera y agrava la servidumbre -habida cuenta de que, entre otros trastornos, impide la instalación de las conducciones de gas natural en el inmueble comunitario-, esta circunstancia lleva como consecuencia el restablecimiento de la servidumbre a sus primitivos términos y alcance.» (STS 1ª – 31/01/2008-5743/2000 -EDJ2008/5018-).
Servidumbre de paso. Obras que alteran la servidumbre, tal y como aparece configurada en su título constitutivo y la hacen más gravosa
«En cuanto a la cita, como conculcado en el motivo del art. 543 del Código Civil y con relación a las obras necesarias, añade el propio precepto que “sin alterarla (la servidumbre) ni hacerla más gravosa”, porque tal facultad de realizar obras por parte del dueño del predio dominante encuentra su límite en la alteración o el aumento de onerosidad. Por otra parte, las obras están además limitadas por vía positiva además en las “necesarias para el uso y conservación de la servidumbre”.
Finalmente, hay que negar que el acceso rodado al garaje de las viviendas de los plurales recurrentes, a través del vial propiedad de los recurridos no resulta posible de otro modo, porque consta de los autos que de la parcela nº 1, destinada a vial de dominio público y cedida al Ayuntamiento de Zaragoza arrancan dos viales privados (parcelas 4 y 9) y que se conciben como anejo inseparable a la propiedad de las 3 la primera y número 5, 6, 7 y 8 la segunda, cuyo aprovechamiento es servir de acceso a las viviendas que se construyan en sus respectivas parcelas.
Por ello la pretensión de los recurrentes: a) altera la servidumbre, tal y como aparece configurada en su título constitutivo. b) La hace más gravosa, en cuanto que además de tener gravadas sus parcelas con una servidumbre de paso y disfrute de elementos comunes, se utiliza para acceder a sus viviendas y con ejecución de obras modificativas con alteración del tráfico rodado y de la ordenación urbanística.
El gravamen en que la servidumbre consiste no puede alterarse por veleidad, capricho, o conveniencia del dueño del predio dominante, pues como limitación del dominio que es debe interpretarse restrictivamente.» (STS 1ª – 11/03/2003-2269/1997 -EDJ2003/4247-).
Acción negatoria de servidumbres
La acción negatoria de servidumbre, es un proceso, en el que debe intervenir el Abogado de servidumbre, deberá asesorar sobre lo que supone una acción negatoria de servidumbre, que puede ser definida como aquella mediante la cual el dueño de un predio (sirviente), niega el derecho a la servidumbre a aquél que en la litis se constituye en la calidad de demandado, que quiere atribuirse ese derecho, y está fundada en el principio de que la propiedad es libre mientras no se pruebe lo contrario, y su éxito exige que por parte del que acciona se justifique el dominio, y una vez acreditado éste será al demandado al que incumbe la demostración de que la servidumbre cuya negación se insta existe.
La servidumbre de paso, al ser discontinua, sólo puede adquirirse a virtud de título y, a falta del mismo, por escritura de reconocimiento del dueño del predio sirviente o por sentencia firme (artículos 539 y 540 del Código Civil art.539, art.540 ). En este caso no ofrecen los demandados título alguno que les faculte para tener por cierta la constitución del derecho de paso a través del predio de la demandante, sin que se haya acreditado de forma adecuada la existencia de ese paso de forma inmemorial, antes de la publicación del Código Civil, extremo que hoy en día resulta prácticamente inviable.
Modificación de las servidumbres
Las servidumbres tienen por su propia naturaleza (como derecho asociado a un predio) una tendencia a la estabilidad. Con todo, pueden ser modificadas en ciertas circunstancias, que el Código ha prevista expresamente.
En primer lugar, las servidumbre pueden ser objeto de modificación legal o negocial. Así, puede modificarse una servidumbre por la entrada en vigor de un plan urbanístico de carácter imperativo, por disposición expresa de la ley (por ejemplo, en el marco de reformas agrarias) o por la aplicación judicial o administrativa de normativas específicas (medioambientales, de salubridad, etc.)
Indirectamente, pero también por ministerio de la ley, puede modificarse el modus servitutis (la forma o el modo de usarla) por usucapión (art.574 CC), permaneciendo sin embargo en lo demás inalterado el derecho. Del mismo modo, puede que parte del contenido de la servidumbre se vea mermado por prescripción extintiva cuando no es ejercido.
Las partes que crearon una servidumbre también pueden modificarla de la manera que tengan por conveniente. También podrán modificar las servidumbre forzosas, siempre que respeten el contenido imperativo de la ley y no se perjudique a terceros (art.551.II CC).
Cuando la servidumbre produzca un sacrificio excesivo o innecesario al deueño del fundo sirviente, dentro de las condiciones del art.545 II CC, podrá variar el lugar o forma de su ejercicio (ius variandi)
Otro supuesto de modificación de las servidumbres deriva de una variación en el estado físico o económico (por cambio de actividad) de los predios, especialmente cuando los predios estén en tal estado que se imposibilite el ejercicio normal del contenido típico de la servidumbre (imposibilidad que, si llega a ser absoluta, es causa de extinción por falta de idoneidad objetiva).
Extinción de las servidumbres
Las servidumbres se extinguen:
- Por consolidación de la propiedad en una misma persona del predio dominante y del sirviente.
- Por la falta de uso persistente durante el plazo de 20 años, a contar desde el día que dejó de usarse la servidumbre discontinua o desde que tuvo lugar un acto contrario al uso cuando es continua (como construir tapando los huecos o la destrucción de la tubería de canalización o desagüe). El uso de uno sólo de los comuneros basta para evitar la prescripción. Igualmente extingue la servidumbre la usucapión como libre del fundo gravado con servidumbre.
- Por cambio de estado de los predios, haciendo, absolutamente imposible el goce de la servidumbre por imposibilidad física (como pérdida de la cosa) o jurídica.
- Por haberse cumplido el plazo o la condición resolutoria legal o negocialmente impuesta.
- Por renuncia del dueño del predio dominante, expresa o por facta concludentia, siempre, que la renuncia no perjudique a terceros (especialmente a usufructuarios, arrendatarios y acreedores hipotecarios).
- Por negocio jurídico extintivo (convenio de redención) concluido entre el dueño del predio dominante y el del sirviente.
- La nulidad o anulación del negocio constitutivo, desaparición de la necesidad que motivó la creación de la servidumbre forzosa.