Abogados de Arrendamientos rústicos en Valencia

Arrendamientos rústicos Comunidad Valenciana

Por el arrendamiento histórico rústico en Valencia o Comunidad Valenciana es por el que una de las partes cede a la otra, necesariamente persona física, el uso indefinido de una o varias parcelas rústicas, o de parte de ellas, para que las explote, por sí o por medio de personal colaborador, conforme a su naturaleza agrícola, a cambio de una renta en dinero que se paga semestralmente o mediante otra periodicidad pactada.

El arrendamiento histórico se inspira en el principio de continuidad de la explotación agraria.

Objeto de los arrendamientos rústicos históricos en la Comunidad Valenciana

1. Sólo pueden darse en arrendamiento histórico las fincas rústicas susceptibles de algún tipo de cultivo o producción agraria, radicadas en la Comunitat Valenciana.

2. El arrendamiento se extiende al cequiaje, derechos de riego, derechos de paso, derecho a la percepción de ayudas o subvenciones, otros derechos de producción agrícola y, en general, a todo lo que sea necesario o esté directamente vinculado al cultivo y explotación de la finca.

Se extiende también, salvo pacto, a los aprovechamientos secundarios de la tierra, pero no a los cinegéticos u otros ajenos a la explotación agrícola.

Capacidad para realizar el contrato de arrendamiento rústico histórico

1. Para dar tierras en arrendamiento histórico valenciano es necesaria la misma capacidad que para enajenar bienes.

Los padres y las madres o los tutores y las tutoras no podrán ceder bajo esta forma arrendaticia los bienes rústicos de sus hijos o hijas menores o de los incapacitados o las incapacitadas que estén bajo su patria potestad o tutela.

Tampoco podrán ceder bienes en arrendamiento histórico valenciano quienes sean titulares de derechos reales limitados que impliquen facultad de disfrute.

2. Para celebrar contratos como arrendatario histórico valenciano se requiere la capacidad general para contratar. La persona arrendataria puede no ser profesional de la agricultura.

Forma del contrato de arrendamiento rústico

Los arrendamientos que se constituyan deberán formalizarse por escrito, con sujeción expresa a este tipo contractual, que no se presume.

Cualquiera de las partes podrá exigir la formalización del contrato en documento público, de forma originaria o sobrevenida, con los requisitos y menciones necesarias para su inscripción en los registros públicos que lo admitan. Los gastos serán de cuenta de quien lo exija.

Duración del contrato

El contrato se entiende celebrado por tiempo indefinido, sin perjuicio de su resolución o extinción por las causas previstas en esta ley o determinadas por la costumbre.

Cualquier pacto sobre plazo o prórrogas supone la exclusión de esta modalidad contractual y, si fuere sobrevenido, su novación en arrendamiento ordinario.

La renta y el pago de la renta del arrendamiento rústico

La renta, fijada siempre en dinero, se devenga por periodos vencidos, sean semestrales u otros pactados.

1. A falta de pacto en contrario, la renta se paga en el domicilio de la persona arrendadora al final del periodo por el que se devenga.

2. La persona arrendadora está obligada a emitir recibo de cada uno de los pagos, expresando en ellos la finca o fincas, el importe, concepto, periodo y fecha, y la identidad de la persona arrendataria de la que se recibe. Dichos recibos tendrán todos los datos fiscales pertinentes para que el arrendatario y el arrendador puedan hacer sus declaraciones fiscales y puedan desgravar o declarar, según el caso, los importes de las rentas correspondientes. Si las partes se sirvieren de la tradicional libreta, los datos de identificación de la finca y de la persona arrendataria se consignaran al principio o en el momento en que se produzca alguna variación.

3. Para los supuestos en los que legalmente proceda la consignación como modo de pago, producirá sus efectos desde el ingreso de su importe en la cuenta de depósitos y consignaciones de renta que se abrirá en la Conselleria competente en materia de agricultura, en los términos que reglamentariamente se establezcan, sin perjuicio de cualquier otra que se pueda hacer conforme a la legislación procesal civil.

Actualización y revisión de la renta del arrendamiento rústico

1. Salvo pacto en contrario, la renta se actualizará anualmente conforme al índice general para la Comunitat Valenciana de precios al consumo publicado por el Instituto Nacional de Estadística u organismo que lo sustituya.

2. Cada diez años la renta podrá ser revisada, a instancia de cualquiera de las partes, para adaptarla a la de mercado de sus mismas características y clase de cultivo. A falta de acuerdo entre las partes, será fijada por técnico o técnica independiente, designado o designada por la Conselleria competente en materia de agricultura.

También podrá ser revisada la renta por mejoras en la finca hechas por la persona arrendadora, de conformidad con lo establecido en la legislación del Estado.

3. Podrá modificarse la renta, a petición de cualquiera de las partes, cuando por efecto de alguna actuación expropiatoria o urbanística se hubiera reducido la superficie de la finca arrendada o gravado con el establecimiento de alguna servidumbre que desmerezca, condicione o dificulte el cultivo.

Otras obligaciones económicas

Salvo pacto o costumbre del lugar en contrario, corresponde a la persona arrendataria el pago del cequiaje, desagüe, guarderías, conservación de caminos o vías rústicas y otros análogos que se correspondan con la finca arrendada.

Los tributos periódicos que gravan la propiedad o derecho real sobre la tierra corresponden a quien ostente la propiedad o la titularidad del derecho, conforme a su legislación específica. Es lícito el pacto de repercutirlos a la persona arrendataria.

Derecho y deber de cultivo

La persona arrendataria tiene el derecho de elegir la clase de cultivo y el derecho y el deber de cultivar la tierra y de explotarla conforme a su naturaleza y características, de conformidad con la normativa vigente y según las buenas prácticas agrarias.

Salvo acuerdo con la persona arrendadora, el arrendatario o la arrendataria no podrá elegir aquellas clases y tipos de cultivo que impliquen transformación de la finca o mejoras extraordinarias no exigidas por la normativa vigente o impuestas por la administración competente.

Obras de reparación, mejoras e inversiones

Será de aplicación el régimen jurídico establecido en la legislación del Estado para los arrendamientos rústicos ordinarios en materia de obras de reparación, mejoras impuestas o voluntarias e inversiones. No será aplicable la sustitución del pago de la renta por la realización de mejoras.

Las obras y gastos ordinarios de conservación son de cargo de la persona arrendataria; los extraordinarios son de cargo de la propiedad, pudiendo hacerlos el arrendatario o la arrendataria. En este último caso, podrá optar por reclamar los importes invertidos o por el derecho a la indemnización previsto en el párrafo siguiente.

Terminado el arrendamiento, la persona arrendataria tiene derecho a ser indemnizada por el valor actual de las obras, mejoras e inversiones que haya hecho a sus expensas, incluido el derecho a la tierra flor, entendido como facultad del arrendatario de llevar consigo, al término del arriendo, la capa más superficial de la tierra de cultivo, determinante de su productividad.

Transmisión y división de la finca

1. El arrendamiento no limita la facultad de la persona propietaria para transmitir su derecho por cualquier título, sin perjuicio del derecho de adquisición preferente regulado en el artículo siguiente.
La transmisión no extingue el arrendamiento ni lo limita temporalmente, quedando el nuevo o la nueva titular, en su caso, subrogado o subrogada en la condición de persona arrendadora.

2. El arrendamiento tampoco impide ni limita la división material entre los distintos condueños o las distintas condueñas de la finca o fincas arrendadas.

En este caso, potestativamente para la persona arrendataria y obligatoriamente para los arrendadores o las arrendadoras, podrá escindirse el arrendamiento en tantos nuevos contratos como divisiones se hayan realizado, o podrá continuar como un único arrendamiento conjunto de varias fincas pertenecientes a distinto dueño o distinta dueña.

Lo mismo tendrá lugar cuando la persona propietaria transmita una parte de la finca arrendada.

Prohibición del subarriendo de finca rústica

La persona titular del arrendamiento histórico valenciano no tiene derecho de subarriendo, reputándose incumplimiento del contrato si se diera. Es nulo el pacto que lo establezca o lo permita.

Terminación del contrato de arrendamiento rústico

Ejercicio del derecho de recuperación

1. Si el arrendador o la arrendadora fuere persona física, podrá poner término al arrendamiento recabando para sí el cultivo de la finca, con obligación de cultivarla de forma directa, aunque no sea personal, como titular de la explotación agraria durante un plazo mínimo de diez años.

Si fueren varias las personas coarrendadoras, podrán ejercitar el derecho todas ellas conjuntamente, o varias de forma también conjunta, o una sola de ellas; en estos dos últimos casos con consentimiento de las restantes.

2. Dicho desistimiento unilateral del contrato deberá ser comunicado fehacientemente al arrendatario o arrendataria antes de la terminación del año agrícola inmediatamente anterior a aquél en que deba tener efecto y, en todo caso, con el plazo mínimo de seis meses.

La declaración podrá hacerse en la libreta, con el enterado del arrendatario o de la arrendataria.

3. Junto con la comunicación del desistimiento, la persona arrendadora ofrecerá al arrendatario o a la arrendataria la correspondiente indemnización, que deberá pagar o consignar con anterioridad al cese efectivo del arrendamiento.

El arrendatario o la arrendataria disconforme podrá exigir judicialmente la liquidación de su derecho, pero no podrá retener la posesión.

4. El ejercicio del derecho dejará a salvo la facultad de la persona arrendataria de recoger y hacer suya la cosecha pendiente.

5. La indemnización se determinará conforme a los siguientes criterios:

a) El 20% del valor rústico de la finca objeto de arrendamiento, justificado con informe emitido por persona técnica competente y, en su caso, el valor actual de las mejoras hechas a cargo del arrendatario o de la arrendataria.

b) Si se hubiere modificado la clasificación urbanística del suelo para incorporarlo a algún proceso de urbanización, la indemnización será la misma que la prevista en el artículo siguiente, justificada también por informe emitido por persona técnica competente. Esto último se aplicará si la clasificación del suelo fuere alterada en los dos años siguientes al cese del arrendamiento por esta causa, pudiendo la antigua persona arrendataria exigir al arrendador o a la arrendadora la diferencia entre una y otra indemnización; a falta de aceptación, se determinará judicialmente.

c) También se aplicará el criterio del artículo siguiente, aun no existiendo alteración en la clasificación del suelo, si al tiempo de ejercitar el derecho de recuperación el valor en venta de los terrenos arrendados es sustancialmente superior a su valor agrícola por efecto de expectativas urbanísticas, y así resulta justificado por informe emitido por dos personas técnicas competentes.

6. Si la antigua persona arrendadora incumpliere el deber de cultivar la tierra establecido en el apartado 1 durante un plazo de diez años, la antigua persona arrendataria o sus causahabientes tendrán derecho a la rehabilitación del contrato y a la correspondiente indemnización por los daños y perjuicios causados.

Fuente de información principal:bLey 3/2013, de 26 de julio, de la Generalitat Valenciana