Arrendamientos urbanos

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Arrendamientos urbanos

La Ley de arrendamientos urbanos es por la que se rigen los contratos de alquiler o más propiamente el contrato de arrendamiento urbano, ya sea de vivienda o de local de negocio, que regula la citada ley de arrendamientos urbanos.

Por consiguiente el contrato de alquiler o de arrendamiento urbano es el de fincas urbanas y comprende el de viviendas o inquilinato y el de locales de negocio (el traspaso no se contempla), refiriéndose esta última denominación a los contratos de arriendo que recaigan sobre aquellas otras edificaciones habitables cuyo destino primordial no sea la vivienda, sino el de ejercerse en ellas, con establecimiento abierto, una actividad de industria, comercio o de enseñanza con fin lucrativo.

Regulación del subarriendo y cesión de estos contratos 

La Ley de arrendamientos urbanos, regula, asimismo, los subarriendos de viviendas y cesiones de viviendas y de locales de negocio, así como el alquiler de viviendas amuebladas.

Regulación legal del contrato

Los contratos de arrendamientos urbanos (más conocido como alquiler de vivienda o asimilado) están configurados por la Ley de Arrendamientos Urbanos Ley 40/1964, de 11 de junio, la citada Ley ha sido derogada por Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, no obstante mantienen en vigor para los contratos celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 la anterior Ley, con las salvedades contenidas en las disposiciones transitorias 2ª, 3ª, 4ª y 6ª de la citada Ley de 1994, modificada por Ley 19/2009 de 23 de noviembre, reformado por la Ley 39/2010 de 22 diciembre, de Presupuestos Generales del Estado para 2011.

La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, ha sido modificada por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas,

La nueva Ley tiene por objetivo fundamental de flexibilizar el mercado del alquiler para lograr la necesaria dinamización del mismo, por medio de la búsqueda del necesario equilibrio entre las necesidades de vivienda en alquiler y las garantías que deben ofrecerse a los arrendadores para su puesta a disposición del mercado arrendaticio.

Tal objetivo se busca mediante la modificación de un conjunto de preceptos de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que supone la actuación sobre los siguientes aspectos fundamentales:

Régimen jurídico del contrato de arrendamiento urbano

El régimen jurídico aplicable, reforzando la libertad de pactos y dando prioridad a la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la Ley.

Reducción del tiempo máximo de contrato

La duración del arrendamiento, reduciéndose de cinco a tres años la prórroga obligatoria y de tres a uno la prórroga tácita, con objeto de dinamizar el mercado del alquiler y dotarlo de mayor flexibilidad. De esta forma, arrendadores y arrendatarios podrán adaptarse con mayor facilidad a eventuales cambios en sus circunstancias personales.

  • La recuperación del inmueble por el arrendador, para destinarlo a vivienda permanente en determinados supuestos, que requiere que hubiera transcurrido al menos el primer año de duración del contrato, sin necesidad de previsión expresa en el mismo, dotando de mayor flexibilidad al arrendamiento.
  • La previsión de que el arrendatario pueda desistir del contrato en cualquier momento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses y lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Se reconoce la posibilidad de que las partes puedan pactar una indemnización para el caso de desistimiento.
  • El consentimiento es uno de los requisitos esenciales del contrato, al extremo que puede afirmarse que es su elemento mas sustancial, al ser el contrato un acuerdo de voluntades que se manifiestan por medio del consentimiento. Su ausencia determina la nulidad o inexistencia del contrato, art.1261 CC , y la existencia de vicios en el mismo, su anulabilidad,

El CC art.1554 apartado.1 CC , establece como primera obligación del arrendador la entrega de la cosa objeto del contrato, obligación que es básica, puesto que el contrato de arrendamiento se define como aquel por el que una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado a cambio de un precio cierto.

pdfModelo de contrato de arrendamiento de vivienda

pdfModelo contrato arrendamiento plaza garaje

La renta del pactada en el contrato de alquiler

La renta en el contrato de arrendamiento urbano será la que libremente estipulen las partes.

  1. Salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta.
  2. El pago se efectuará en el lugar y por el procedimiento que acuerden las partes, o, en su defecto, en metálico y en la vivienda arrendada.
  3. El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario recibo del pago, salvo que se hubiera pactado que éste se realice mediante procedimientos que acrediten el efectivo cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario.

El recibo o documento acreditativo que lo sustituya deberá contener separadamente las cantidades abonadas por los distintos conceptos de los que se componga la totalidad del pago, y específicamente, la renta en vigor.

Si el arrendador no hace entrega del recibo, serán de su cuenta todos los gastos que se originen al arrendatario para dejar constancia del pago.

Actualización de la renta en el arrendamiento

Durante la vigencia del contrato la renta sólo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes.

En defecto de pacto expreso, el contrato se actualizará aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el índice general nacional del sistema de índices de precios de consumo en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato, y en las sucesivas, el que corresponda al último aplicado.

La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística.

Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente.

Gastos generales y de servicios individuales en el contrato de alquiler

Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.

En edificios en régimen de propiedad horizontal, tales gastos serán los que correspondan a la finca arrendada en función de su cuota de participación.

En edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, tales gastos serán los que se hayan asignado a la finca arrendada en función de su superficie.

Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato.

Contratos excluidos de la LAU

Quedan excluidos de la Ley de Arrendamientos Urbanos y se regirán por lo pactado y por lo establecido con carácter necesario en el Código Civil o en la legislación foral, en su caso, y en las leyes procesales comunes, los arrendamientos, cesiones y subarriendos de viviendas o locales de negocio, con o sin muebles de fincas cuyo arrendatario las ocupe únicamente por la temporada de verano, o cualquier otra, aunque los plazos concertados para el arrendamiento fueran distintos.

Quedan excluidos de la Ley de Arrendamientos Urbanos y se regirán por lo pactado y por la leyes comunes, los arrendamientos de locales para casinos o círculos dedicados al esparcimiento o recreo de sus componentes o asociados.

Se excluye también el uso de las viviendas y locales que los porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios tuvieren asignados por razón del cargo que desempeñen o del servicio que presten.

Asimismo, quedan excluidos de la Ley de Arrendamientos Urbanos y se acogerán a la vigente legislación sobre arrendamientos rústicos aquellos contratos en que, arrendándose una finca con casa-habitación, sea el aprovechamiento del predio con que cuente la finalidad primordial del arriendo. Se presumirá, salvo prueba en contrario, que el objeto principal del arrendamiento es la explotación del predio cuando la contribución territorial de la finca por rústica sea superior a la urbana.

También se excluye de la LAU los arrendamientos de apartamentos para uso turístico.

pdfModelo contrato arrendamiento trastero

Tiempo de duración del arrendamiento urbano

La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes.

Si ésta fuera inferior a 3 años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

¿Desde cuando se computa el plazo de vigencia del contrato?

El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.

Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior.

Cuando no procede la prórroga obligatoria del arrendamiento

No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

Cuando debe ocuparse la finca desalojada

Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar ésta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta tres años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar tres, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor.

Tratándose de finca no inscrita, también durarán tres años los arrendamientos de vivienda que el arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que parezca ser propietaria en virtud de un estado de cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario, sin perjuicio de la facultad de no renovación a que se refiere el apartado 1 de este artículo.

Que pasa en caso de venta de la vivienda arrendada

Si el arrendador enajenase la vivienda arrendada, se estará a lo dispuesto en el art. 1.571 del Código Civil. Si fuere vencido en juicio por el verdadero propietario, se estará a lo dispuesto en el citado art. 1.571 del Código Civil, además de que corresponda indemnizar los daños y perjuicios causados.

Obligaciones del arrendador y del arrendatario 

Son obligaciones del arrendador de vivienda o local

  1. Entregar al arrendatario la vivienda objeto del contrato (arts. 1554.1º C.C. y 9 LAU).
  2. Ejecutar las obras necesarias para la conservación de la vivienda (arts. 1554-2 C.C. y 21 LAU).
  3. Mantener al arrendatario en el uso pacífico de la cosa arrendada durante el tiempo pactado (arts. 1554-3 C.C. y, a sensu contrario, art. 27-3b LAU) y no variar su forma (art. 1557).
  4. El saneamiento de la cosa arrendada (art. 1553 C.C.).
  5. La exigencia de fianza (art. 36 LAU).

Obligaciones del arrendatario de vivienda o local

  1. Abonar la renta estipulada, sus actualizaciones, sus elevaciones asi como los gastos asimilados o cualquier otro que se hubiera convenido (arts. 1555-1 C.C. y 17,18,19, 20 y, a sensu contrario, 27-2a LAU).
  2. Usar la cosa arrendada con la debida diligencia destinándola a satisfacer su necesidad primaria permanente de vivienda o la de su cónyuge o hijos dependientes (arts. 1555-2 C.C. y 2, 7 y, a sensu contrario, 27-2f LAU) y devolverla al término del contrato (art. 1561 C.C.)3.ª) Abonar los gastos de escrituración del contrato salvo pacto en contrario (art. 1555-3º C.C.).
  3. Abstenerse de variar la forma de la cosa arrendada (art. 23 LAU).
  4. Abstenerse de ejecutar obras sin consentimiento del arrendador, tolerar la ejecución de las obras necesarias que deba ejecutar el mismo arrendador y poner en su conocimiento dicha necesidad (art. 1558 C.C. y 21 y 23 LAU)
  5. Soportar las obras de mejora no diferibles a la expiración del contrato (art. 22 LAU).
  6. Comunicar al arrendador las usurpaciones o novedades dañosas que un tercero haya realizado o abiertamente prepare en la cosa arrendada (art. 1559 C.C.).
  7. Llevar a cabo las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda (art. 21-4 LAU).
  8. Prestar la fianza (art. 36 LAU).

Esta enumeración no exhaustiva, además debe de tenerse en cuenta que el artículo 1255 C.C. permite establecer derechos y obligaciones siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público. Por su parte el artículo 6 LAU dispone que son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del Título II, salvo los casos en que la propia norma lo autorice. Y el artículo 4.4 del mismo cuerpo legal establece que la exclusión de la aplicación de los preceptos de esta Ley, cuando ello sea posible, deberá hacerse de forma expresa respecto de cada uno de ellos.

Obligaciones del arrendatario

Según el artículo 1561 Código Civil el arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable. Por su parte el artículo 1562 dispone que a falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la Ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario.

La prórroga en el contrato de arrendamiento 

Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más.

Una vez inscrito el contrato de arrendamiento, el derecho de prórroga establecido en el art. 9, así como la prórroga de un año a la que se refiere el apartado anterior, se impondrán en relación a terceros adquirentes que reúnan las condiciones del art. 34 de la Ley Hipotecaria.

Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.

Forma del contrato de arrendamiento urbano 

contrato-arrendamiento-finca-urbanaLa norma general que impera en nuestro ordenamiento jurídico es la libertad de forma; así lo establece el CC al señalar que “los contratos son obligatorios, cualquiera que sea la forma en que se haya celebrado, siempre que en ellos concurran las condiciones esenciales para su validez”. artículo.1278 CC artículo.1278 CC

Este principio de libertad de forma permite a las partes aplicar o no la ley a su concreta relación jurídica.

Es perfectamente válido y eficaz, el contrato formalizado en escritura pública, o en documento privado o incluso el celebrado verbalmente.

No afecta, por lo tanto, a la validez del contrato, la forma en la que se haya realizado, aunque no se puede pasar por alto, que la forma en la que se recoge el contrato es fundamental a la hora de probar la existencia del mismo y las condiciones establecidas por las partes.

La LAU ha optado por dejar a la libre determinación de las partes la forma del contrato. Así se desprende del Preámbulo de la Ley, cuando señala que “por lo que se refiere a la formalización de los contratos, la ley mantiene la libertad de las partes de optar por la forma oral o escrita”. Ademas establece que “las partes podrán compelerse recíprocamente a la formalización por escrito del contrato de arrendamiento”. artículo.37 LAU

Este artículo está recogido en el Título IV de la LAU . Las normas de este Título son de carácter imperativo, siendo de aplicación obligatoria para los arrendamientos sometidos al imperio de la ley especial. artículo.4 LAU

El artículo debe ponerse en relación con el artículo.1279 CC artículo.1279 CC que afirma que las partes contratantes podrán compelerse recíprocamente a llenar la forma escrita desde que hubiese intervenido el consentimiento y los demás requisitos para su validez.

Se trata, por tanto, de una facultad de las partes, pudiendo éstos optar por formalizar el contrato por escrito, sin que sea requisito esencial para la validez del mismo.

Desestimiento contrato de arrendamiento urbano

El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir.

Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

Arrendamientos para deudores hipotecarios 

El Real Decreto 5/2012, de 9 de marzo , de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, establece una serie de mecanismos conducentes a permitir la restructuración de la deuda hipotecaria de quienes padecen extraordinarias dificultades para atender su pago, así como la flexibilización de la ejecución de la garantía real.

La dación en pago

Entre las medidas que se establecen está la dación en pago de la vivienda habitual del deudor hipotecario, medida incluida en el Código de Buenas Prácticas.

En estos casos la entidad estará obligada a aceptar la entrega del bien hipotecado por parte del deudor, a la propia entidad o tercero que ésta designe, quedando definitivamente cancelada la deuda.

Esta dación en pago supondrá la cancelación total de la deuda garantizada con hipoteca y de las responsabilidades personales del deudor y de terceros frente a la entidad por razón de la misma deuda.

El deudor, si así lo solicitara en el momento de pedir la dación en pago, podrá permanecer durante un plazo de dos años en la vivienda en concepto de arrendatario, satisfaciendo una renta anual del 3 por cien del importe total de la deuda en el momento de la dación. Durante dicho plazo el impago de la renta devengará un interés de demora del 20 por cien.

A este respecto ha de tenerse en cuenta la Disposición Adicional Única del Real Decreto, que regula el régimen especial de aplicación de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos, de manera que los contratos de arrendamiento que se suscriban como consecuencia de la aplicación del Código de Buenas Prácticas se considerarán contratos de arrendamientos de vivienda y estarán sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos, excepto a lo previsto en sus arts. 9 y 18 , con las especialidades que se regulan a continuación.

En cuanto a la duración de estos contratos de arrendamiento será de dos años, sin derecho a prórroga, salvo acuerdo escrito de las partes.

Transcurrido el plazo de dos años de duración del contrato, si el arrendatario no desalojara la vivienda, el arrendador podrá iniciar el procedimiento de desahucio.

Desistimiento en el caso de matrimonio 

La actual Ley de Arrendamientos Urbanos en protección de la vivienda famliar y de los moradores en relación matrimonial o asimilada y de los hijos que vivan con ellos, regula una serie de supuestos y soluciones en orden a las vicisitudes que puedan correr la relación y la intencionalidad de las partes en el mantenimiento de la vivienda arrendada o de la conviviencia.

Para ello parte de los supuestos de desistimiento, no renovación o renuncia a la prórroga del plazo contractual (art. 9 y 11 y 12 ) e incluso de abandono y prevé también las decisiones judiciales sobre la atribución de la vivienda dentro de los procesos matrimoniales que sancionan la nulidad, la separación o la disolución del mismo (art. 15 ).

Los supuestos se plantean en la ley desde la perspectiva de que uno de los cónyuges o convivientes sea titular del contrato (parte contratante y no el otro) que es quien permanece o desea continuar en el inquilinato, y a su vez el art. 7 de la LAU advierte que el arrendatario no pierde esta condición, aunque no tenga en la finca arrendada su vivienda siempre que la habite el cónyuge no separado de hecho o legalmente (SAP Granada de 31 enero 2008; SAP Barcelona de 3 octubre 2007.

Vigencia del contrato de alquiler en caso de separación, divorcio o nulidad matrimonial 

En los casos de nulidad del matrimonio, separación judicial o divorcio del arrendatario, el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida de acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil que resulte de aplicación.

El cónyuge a quien se haya atribuido el uso de la vivienda arrendada de forma permanente o en un plazo superior al plazo que reste por cumplir del contrato de arrendamiento, pasará a ser el titular del contrato.

La voluntad del cónyuge de continuar en el uso de la vivienda deberá ser comunicada al arrendador en el plazo de dos meses desde que fue notificada la resolución judicial correspondiente, acompañando copia de dicha resolución judicial o de la parte de la misma que afecte al uso de la vivienda.

Contrato de arrendamiento de parejas de hecho 

El art.12 apa.4 LAU establece que lo dispuesto en los apartados anteriores será también de aplicación en favor de la persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la del cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al desistimiento o abandono, salvo que hubieran tenido descendencia común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.

Subrogación del comprador de vivienda arrendada 

Enajenación o venta de la vivienda arrendada

  1. El adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, que reúna los requisitos exigidos por el art. 34 de la Ley Hipotecaria, sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito, conforme a lo dispuesto por los arts. 7 y 10 de la presente ley, con anterioridad a la transmisión de la finca.
  2. Si la finca no se hallase inscrita en el Registro de la Propiedad, se aplicará lo dispuesto en el párrafo primero del art. 1571 del Código Civil. Si el adquirente usare del derecho reconocido por el artículo citado, el arrendatario podrá exigir que se le deje continuar durante tres meses, desde que el adquirente le notifique fehacientemente su propósito, durante los cuales deberá satisfacer la renta y demás cantidades que se devenguen al adquirente. Podrá exigir, además, al vendedor, que le indemnice los daños y perjuicios que se le causen.

Fiscalidad de arrendamientos urbanos 

RETENCIONES A ARRENDADORES

QUIÉN RETIENE

ARRENDATARIO O SUBARRENDATARIO:

ENTIDAD JURÍDICA.

EMPRESARIO O PROFESIONAL, NO RESIDENTE CON ESTABLECIMIENTO, PERMANENTE.

QUIÉN NO RETIENE

INQUILINOS DE VIVIENDAS

SOBRE QUÉ SE RETIENE

RENTAS DE ARRENDAMIENTOS Y SUBARRENDAMIENTOS DE INMUEBLES URBANOS

LOCALES DE NEGOCIO

LOCALES INDUSTRIALES

TERRENOS NATURALEZA URBANA

SOBRE QUÉNO SE RETIENE

VIVIENDAS ARRENDADAS POR EMPRESAS PARA EMPLEADOS.

RENTAS (MENORES O IGUALES A 150.000 PESETAS ANUALES).

ARRENDADORES DEL GRUPO 861 DEL I.A.E. SIN CUOTA CERO O SIMILARES.

ARRENDAMIENTOS FINANCIEROS (LEY 26/1988).

RENTAS DE ENTIDADES PLENAMENTE EXENTAS (ART. 9º L.I.S.)

CUÁNDO SE RETIENE

CUANDO SE ABONE LA RENTA.

CÓMO SE RETIENE

DESCONTANDO EL 15% DEL IMPORTE ÍNTEGRO DE LA RENTA.

NO ES PRECISO QUE FIGURE EN FACTURA.

OBLIGACIONES

PRESENTAR UN RESUMEN ANUAL EN EL MODELO 180.

EXPEDIR CERTIFICADO DE RETENCIONES.

ACREDITACIÓN DEL ARRENDADOR INSCRITO EN EL GRUPO 861 DEL I.A.E O SIMILAR

CERTIFICADO EXPEDIDO POR LA DELEGACIÓN O ADMINISTRACIÓN DEL DOMICILIO FISCAL:

ALTA EN GRUPO 861, SECCIÓN PRIMERA, I.A.E. O SIMILAR.

SIN CUOTA CERO.

VIGENCIA ANUAL, SALVO MODIFICACIÓN.

Proceso de desahucio de vivienda o local

En materia de arrendamientos la Ley distingue dos tipos de procedimientos:

  • El procedimiento ordinario:

    este tipo de procedimientos será el adecuado para tramitar cualquier tipo de disputa entre las partes que no tenga como objetivo la resolución del contrato (el desahucio del arrendatario). Ej: la interpretación de una cláusula del contrato.

  • El procedimiento verbal:

    este se empleará para tramitar el desahucio del arrendatario, ya sea por falta de pago (con la posible reclamación conjunta de las rentas adeudadas) o por extinción del plazo del arrendamiento. Este procedimiento se tramita de manera más ágil y sencilla que el procedimiento ordinario.

Es importante destacar que recientemente se ha producido una reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil (mediante la Ley 23/2003, de 10 de julio, de Garantías en la Venta de Bienes de Consumo, que entró en vigor en septiembre de 2003) y más recientemente la Ley 19/2009, de 23 de noviembre que, introduce los denominados DESAHUCIOS EXPRESS en relación con los procesos arrendaticios aquí comentados.

Dicha reforma tiene como objetivo principal tratar de agilizar los procesos sobre arrendamientos y, especialmente, los relacionados con solicitud de desahucio.

Una de las novedades de la reforma, que afecta tanto a la interposición de una demanda por los cauces del juicio ordinario, como a las interpuestas por los cauces del juicio verbal para el desahucio es la relativa al domicilio.

La citada reforma permite que se designe como domicilio del demandado el de la vivienda o local arrendado, lo que facilitará enormemente las obligaciones de notificación, así, en la reforma de la Ley 19/2009 se señala:

A efectos de actos de comunicación, podrá designarse como domicilio el que aparezca en el padrón municipal o el que conste oficialmente a otros efectos, así como el que aparezca en Registro oficial o en publicaciones de Colegios profesionales, cuando se tratare, respectivamente, de empresas y otras entidades o de personas que ejerzan profesión para la que deban colegiarse obligatoriamente. También podrá designarse como domicilio, a los referidos efectos, el lugar en que se desarrolle actividad profesional o laboral no ocasional.

Cuando en la demanda se ejercite una acción de aquellas a las que se refiere el número 1.º del apartado 1 del artículo 250, se entenderá que si las partes no han acordado señalar en el contrato de arrendamiento un domicilio en el que se llevarán a cabo los actos de comunicación, éste será, a todos los efectos, el de la vivienda o local arrendado.

Si la demanda se dirigiese a una persona jurídica, podrá igualmente señalarse el domicilio de cualquiera que aparezca como administrador, gerente o apoderado de la empresa mercantil, o presidente, miembro o gestor de la Junta de cualquier asociación que apareciese en un Registro oficial.

Procedimiento para solicitar el desahucio

Se trata de un juicio verbal en el que, además, el arrendador podrá ejercer conjuntamente tanto la acción de desahucio como la de reclamación de rentas y cantidades asimiladas que se le adeudaran, con independencia de la cantidad que se vaya a reclamar (anteriormente sólo se permitía dicha acumulación hasta una cantidad máxima de 3.000 Euros, y si la cantidad reclamada superaba esta cantidad, el juicio de desahucio se tramitaba por los cauces del juicio ordinario).

Esta es una de las novedades más importantes de la ya citada reforma introducida por la citada Ley 23/2003, de 10 de julio, de Garantías en la Venta de Bienes de Consumo.

En caso de que solamente se pretenda reclamar las cantidades debidas y no pagadas, pero sin pretender la resolución del contrato, el procedimiento judicial aplicable dependerá de las cantidades a reclamar: si éstas no superiores a 3.000 Euros, se tramitará por el cauce procesal del juicio verbal, pero si esta cantidad es superior, el procedimiento aplicable será el ordinario (ha de tenerse en cuenta que se viene admitiendo en la práctica, por parte de algunos Juzgados, la reclamación mediante un proceso monitorio de cantidades impagadas por el arrendatario si el valor de la cantidad reclamada no supera los 30.000 Euros).

Procedimiento de desahucio por falta de pago de rentas

Los trámites principales del proceso demanda de desahucio por falta de pago son básicamente los siguientes:

Se inicia con la correspondiente demanda en la que se detallarán los datos identificativos de las partes en litigio, detallando los hechos ocurridos y las pretensiones del demandante (que se declare resuelto el contrato y que le sean abonadas las rentas que se le adeudan, en caso de que se haya acumulado también la acción de reclamación de cantidad).

Con la demanda debe presentarse los documentos (contrato de arrendamiento, recibos impagados, extractos de movimientos bancarios si el pago de la renta estaba domiciliado, etc.) en que el demandante base sus pretensiones.

No es obligatorio incluir razonamientos jurídicos ni las bases legales de la demanda, pero sí manifestar si cabe o no “enervación”.

Este término jurídico significa, dentro del proceso judicial de desahucio, la posibilidad de que el arrendatario ponga fin al mismo, siempre y cuando pague al arrendador el importe total adeudado, o bien consigne dicho importe (para lo que se puede optar por consignarlo en el juzgado o hacerlo por medio de un notario que levante acta notarial). En caso que se produzca la “enervación” del proceso el arrendatario deberá hacer frente a los gastos que con ello se hubiera ocasionado al arrendador.

¿Donde presentar la demanda de desahucio?

En cuanto a la cuestión de dónde presentar la demanda, esto deberá hacerse en el Juzgado del partido judicial en el cual esté ubicada la vivienda (es decir, si la vivienda está en Madrid capital, será en el Juzgado de 1ª Instancia de Madrid que por turno corresponda).

Designación de Abogado y Procurador

Como novedad respecto a la designación de Abogado y Procurador en estos procesos, hemos de destacar que la Ley de Enjuiciamiento Civil (art. 33) permite la designación de Procurador y Abogado de oficio de forma inmediata a la solicitud de cualquiera de las partes en determinados casos, siendo uno de ellos el que se trate de un juicio de los relativos al proceso de desahucio. Esta nueva previsión normativa trata de agilizar el acceso de los ciudadanos a la Asistencia Jurídica Gratuita.

Solicitud de justicia gratuita

Lo que supone la reforma que entró en vigor en septiembre de 2003 es que, cuando alguna de las partes solicite el reconocimiento del derecho a la Asistencia Jurídica Gratuita, el Tribunal dictará una resolución requiriendo a los Colegios profesionales el nombramiento provisional de Abogado y de Procurador, tramitándose a continuación la citada solicitud, con la mayor celeridad posible, ante la Comisión de Asistencia Jurídica Gratuita.

En caso de que finalmente al solicitante se le denegase con posterioridad el beneficio de justicia gratuita, éste tendrá la obligación de abonar los honorarios correspondientes tanto al Abogado como al Procurador.

Recursos contra la Sentencia de desahucio

Contra la sentencia que en su caso se dicte, las partes podrán interponer recurso de apelación en el plazo de 5 días.

Sin embargo, es preciso tener en cuenta que la normativa procesal (art. 449.1 LEC) establece que en los procesos que lleven aparejado el lanzamiento (procesos de desahucio) no se admitirá al demandado la posibilidad de recurrir si no acredita tener satisfechas las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deba pagar adelantadas.

Además, estos recursos se declararán desiertos (el recurso se tendrá por no puesto y se archivará), cualquiera que sea el estado en que se hallen, si durante la sustanciación de los mismos el demandado recurrente deja de pagar los plazos que venzan o los que deba adelantar.

El arrendatario podrá adelantar o consignar el pago de varios períodos no vencidos, los cuales se sujetarán a liquidación una vez firme la sentencia.

Enervación del desahucio 

Conforme al artículo 22.4 de la LEC cabe en todos los procesos que supongan desahucio por falta de pago, aunque haya acumulación y también se reclamen las cantidades adeudadas y se aplique el artículo 438.3. Sólo es posible enervar si no ha existido otra anterior con posterioridad al 1 de enero de 1995, cuando entró en vigor la LAU y si no ha existido requerimiento previo con un mes de antelación.

Representación Procesal – Abogado y Procurador

Será necesaria la intervención de Abogado y Procurador en todos los juicios ordinarios, con independencia de la cuantía, conforme a los artículos 23 y 31 de la LEC, sean viviendas o locales.

Asimismo, en los juicios verbales cuya cuantía exceda de 900 euros, o que así pueda valorarse siguiendo la regla 9.ª del artículo 251.

En la oposición del Monitorio igualmente es necesaria la intervención de estos profesionales si la cuantía es superior a los 900 euros, según lo dispuesto en el artículo 818 de la LEC.

Conforme al artículo 32.5 de la LEC y aunque la intervención de estos profesionales no sea preceptiva, se podrán incluir sus honorarios cuando haya declaración de temeridad o el proceso se esté tramitando en lugar diferente al propio domicilio.

En todo caso, hay que tener presente, a efectos de costas, los límites del artículo 394 de la LEC, por lo que hay que intentar buscar siempre la declaración de temeridad.

Desahucio Exprés 

Se introduce por modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por Ley 19/2009 de 23 de noviembre (BOE 24 de noviembre), que modifica el artículo 437 apartado 3 de dicha ley, con el contenido siguiente:

Si en la demanda se solicitase el desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas al arrendador, o por expiración legal o contractual del plazo, el demandante podrá anunciar en ella que asume el compromiso de condonar al arrendatario todo o parte de la deuda y de las costas, con expresión de la cantidad concreta, condicionándolo al desalojo voluntario de la finca dentro del plazo que se indique por el arrendador, que no podrá ser inferior al plazo de quince días desde que se notifique la demanda. Igualmente, podrá interesarse en la demanda que se tenga por solicitada la ejecución del lanzamiento en la fecha y hora que se fije por el Juzgado a los efectos señalados en el apartado 3 del artículo 549

El desahucio por falta de pago

La Ley 19/2009 de 23 de noviembre, ha modificado el artículo 22 apartado 4 e introduce el 5 en la LEC, en el sentido siguiente:

Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el secretario judicia.

S, requerido aquél en los términos previstos en el apartado 3 del art. 440, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio.

Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el art. 443 de esta Ley, tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio.

En el caso de eneravación del desahucio

Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiese tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, un mes de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.

La resolución que declare enervada la acción de desahucio condenará al arrendatario al pago de las costas devengadas, salvo que las rentas y cantidades debidas no se hubiesen cobrado por causas imputables al arrendador.

Casos de acumulación de demanda de desahucio y rentas

En los casos de demandas en las que se ejercite la pretensión de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, acumulando o no la pretensión de condena al pago de las mismas, el secretario judicial, tras la admisión, y previamente a la vista que se señale, requerirá al demandado para que, en el plazo de diez días, desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso de pretender la enervación, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición de aquel en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio; o en otro caso comparezca ante éste y alegue sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.

Además, el requerimiento expresará el día y la hora que se hubieran señalado para que tengan lugar la eventual vista en caso de oposición del demandando, para la que servirá de citación, y la práctica del lanzamiento en caso de que no hubiera oposición.

Asimismo se expresará que en caso de solicitar asistencia jurídica gratuita el demandado, deberá hacerlo en los tres días siguientes a la práctica del requerimiento, así como que la falta de oposición al requerimiento supondrá la prestación de su consentimiento a la resolución del contrato de arrendamiento que le vincula con el arrendador.

Si el demandado no atendiere el requerimiento de pago o no compareciere para oponerse o allanarse, el secretario judicial dictará decreto dando por terminado el juicio de desahucio y se procederá el lanzamiento en la fecha fijada.

En caso de atender el requerimiento de desalojo

Si el demandado atendiere el requerimiento en cuanto al desalojo del inmueble sin formular oposición ni pagar la cantidad que se reclamase, el secretario judicial lo hará constar, y dictará decreto dando por terminado el procedimiento, y dejando sin efecto la diligencia de lanzamiento, a no ser que el demandante interese su mantenimiento para que se levante acta sobre el estado en que se encuentre la finca, dando traslado al demandante para que inste el despacho de ejecución en cuanto a la cantidad reclamada, bastando para ello con la mera solicitud.

En los dos supuestos anteriores, el decreto dando por terminado el juicio de desahucio, impondrá las costas al demandado e incluirá las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda. Si el demandado formulara oposición, se celebrará la vista en la fecha señalada.

Cuantificación de la demanda de desahucio 

Si las acciones acumuladas provienen del mismo título o con la acción principal se piden accesoriamente intereses, frutos, rentas o daños y perjuicios, la cuantía vendrá determinada por la suma del valor de todas las acciones acumuladas. Pero si el importe de cualquiera de las acciones no fuera cierto y líquido, sólo se tomará en cuenta el valor de las acciones cuyo importe sí lo fuera.

Sin perjuicio de lo anterior, si las acciones acumuladas fueran la de desahucio por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, y la de reclamación de rentas o cantidades debidas, la cuantía de la demanda vendrá determinada por la acción de mayor valor.

Sentencias acumulación en desahucios y rentas 

Cuando se reclame el pago de intereses o de prestaciones periódicas, la sentencia podrá incluir la condena a satisfacer los intereses o prestaciones que se devenguen con posterioridad al momento en que se dicte.

En los casos de reclamaciones de rentas periódicas, cuando la acción de reclamación se acumule a la acción de desahucio por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, y el demandante lo hubiere interesado expresamente en su escrito de demanda, la sentencia incluirá la condena a satisfacer también las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda.

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Fuente de información principal: Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos

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