Arrendamiento de vivienda para uso turístico
El arrendamiento o alquiler de vivienda para uso turístico es una figura que se configura legalmente fuera de la propia Ley de arrendamientos Urbanos como arrendamiento de vivienda o arrendamiento distinto al de vivienda (arrendamientos de temporada) y podría considerarse que el régimen jurídico aplicable a estos alquileres turísticos de viviendas o apartamentos sería únicamente posible entendiéndolo como un arrendamiento distinto a los anteriores y configurado legalmente conforme a lo establecido en los artículos 1542 y 1543 del Código Civil.
La distinción legal del alquiler turístico con otros arrendamientos
La Ley de Arrendamiento urbanos de 1994 establece que un arrendamiento de vivienda es aquél que recae sobre una edificación habitable para satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario (art. 2.1.º), por un plazo mínimo de tres años, salvo pacto en contrario.
Los arrendamiento de vivienda para uso turístico no pueden ser enmarcadas en este tipo de contrato de arrendamiento de vivienda que lo es para cubrir necesidades de vivir de forma habitual y con ánimo de fijar su residencia con vocación de permanencia del arrendatario, ni como arrendamiento de temporada, ya que según establece la propia LAU, éstos lo serán cuando recayendo sobre una edificación no tengan como destino primordial la satisfacción permanente de vivienda del arrendatario.
La regulación de los arrendamientos de uso turístico
Además de la norma común, que se ha señalado, Código Civil, la regulación de los alquileres de uso turístico, se han ido regulando por las normas que se han implementado por las distintas Comunidades Autónomas, que regulan los arrendamiento de aquellos pisos, apartamentos o casas que, amueblados y equipados en condiciones de uso inmediato, se comercializan y promocionan en canales de oferta turística, y que deben ofrecer una serie de servicios.
Como ejemplo de esta normativa, señalamos el Decreto 19/2014, de 13 de marzo, por el que se modifica el Decreto 82/2010, de 25 de noviembre, por el que se regulan los establecimientos de alojamiento turístico extrahotelero en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Cantabria que señala lo siguiente:
“Artículo 5. Unidades de alojamiento turístico extrahotelero: modalidades.
1. Se entiende por “apartamento turístico” la unidad de alojamiento turístico extrahotelero que reúna los siguientes requisitos:
— Estar compuesta, como mínimo, de cocina, salón-comedor, uno o más dormitorios independientes y uno o más cuartos de baño en pieza igualmente independiente.
— Tener dotadas todas sus estancias con el mobiliario, enseres y equipamiento que le son propios.
— Ocupar parcialmente el inmueble en el que se ubica.
2. Se entiende por “chalet” o “bungalow” la unidad de alojamiento turístico extrahotelero que reúna los siguientes requisitos:
— Estar compuesta, como mínimo, de cocina, salón-comedor, uno o más dormitorios independientes y uno o más cuartos de baño en pieza igualmente independiente.
— Tener dotadas todas sus estancias con el mobiliario, enseres y equipamiento que le son propios.
— Ocupar la totalidad de un inmueble exento o, al menos, con dos fachadas al exterior, y con entrada independiente; en el caso de los bungalows, dicho inmueble tendrá una sola planta, mientras que los chalets podrán tener una o varias plantas, y estar rodeados de un
jardín.»
La Comunidad Autónoma de Baleares fue pionera en regular este tipo de arrendamientos de uso turístico con la ley turística del año 2005 gracias a la Ley de comercialización de estancias turísticas que regulaba este tipo de estancias vacacionales, que posteriormente fue modificada por la Ley 8/2012 de 19 de julio de Turism Illes Balears, que permitía ofertar estas estancias siempre que su publicidad fuera gestionada exclusivamente a través de los canales de comercialización turística establecidos.
Requisitos administrativos de estos arrendamientos uso turísticos
La mayoría de las Comunidades Autónomas han optado por la presentación de la declaración responsable como autorización inicial de funcionamiento de esta actividad (Madrid, Valencia, Andalucía o Aragón), no así en Cataluña, en la que las propietarias y propietarios deben presentar una comunicación previa al Ayuntamiento competente.
A continuación, es necesaria la inscripción de la vivienda en el Registro correspondiente; en Madrid es el Registro de Empresas Turísticas; en Cataluña y Andalucía es el Registro de Turismo.
En Valencia es el Registro de empresas, establecimientos y profesiones turísticas de la Comunidad Valenciana de hecho si la vivienda turística careciese de número de registro no puede publicitarse y su incumplimiento sería sancionado con multa de hasta 90.000 euros y serán responsables solidarios no sólo las propietarias y propietarios de la vivienda sino también los titulares de los canales de publicidad o comercialización.
La inseguridad en este tipo de arrendamientos turísticos
Hay que señalar que dada la falta de regulación precisa de este tipo de arrendamientos turísticos, en cuanto al consumidor o turista se refiere, ya que desconoce la salubridad o estado del inmueble que va a residir durante un corto período de tiempo, también en el ámbito de la seguridad ciudadana que la propia Ley de protección de la seguridad ciudadana, contempla las actividades de hospedaje como relevantes para la seguridad ciudadana y establece la obligación de registro documental e información de los viajeros que utilicen los establecimientos de hospedaje (art. 25)
Sin embargo bajo esta modalidad de contrato de arrendamiento turístico no regulado, no hay registro de datos de clientes que deban ser puestos en conocimiento de la fuerzas y cuerpos de seguridad del Estado lo que pone en duda la seguridad desde el punto de vista de los registros policiales, quedando los usuarios de estas viviendas turísticas sustraídos a este control.
Normativa de las Comunidades Autónomas sobre alquileres turísticos
– Comunidad Autónoma de Aragón, Decreto Legislativo 1/2013, de 2 de abril , del Gobierno de Aragón, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Turismo de Aragón .
– Comunidad Autónoma del Principado de Asturias BOE de 24 de agosto de 2001, LEY 7/2001, de 22 de junio, de Turismo.
– Comunidad Autónoma de la Región de Murcia Ley 12/2013, de 20 de diciembre, de Turismo de la Región de Murcia.
– Comunidad Autónoma de Galicia, Ley 14/2008, de 3 de diciembre, de turismo de Galicia.
– Comunidad Autónoma de las Islas Baleares Ley 8/2012, de 19 de julio del turismo de las Illes Balears.
– Comunidad Autónoma de Cataluña BOE de 16 de julio de 2002, LEY 13/2002, de 21 de junio , de Turismo de Cataluña .
– Comunidad Autónoma del País Vasco, Ley 13/2016, de 28 de julio, de Turismo.
– Comunidad Autónoma de Andalucía BOE de 20 de Enero de 2012, LEY 13/2011, de 23 de diciembre , del Turismo de Andalucía .
– Ministerio de Transportes y Comunicaciones BOE de 17 de junio de 1983, Real Decreto 1634/1983, de 15 de junio por el que se establecen las normas de clasificación de los establecimientos hoteleros. (derogada por el Real Decreto 39/2010, de 15 de enero, por el que se derogan diversas normas estatales sobre acceso a actividades turísticas y su ejercicio)
– Comunidad Autónoma de Castilla y León BOE de 20 de diciembre de 2010, LEY 14/2010, de 9 de diciembre , de Turismo de Castilla y León .
– Comunidad Autónoma de Extremadura BOE de 2 de febrero de 2011, LEY 2/2011, de 31 de enero , de desarrollo y modernización del turismo de Extremadura .
– Ministerio de Transportes y Comunicaciones BOE de 22 de noviembre de 1982, Real Decreto 3093/1982, de 15 de octubre, sobre ordenación de los establecimientos hoteleros.
– Comunidad Foral de Navarra BOE de 21 de marzo de 2003, LEY FORAL 7/2003, de 14 de febrero , de turismo .
– Comunidad Autónoma de Madrid BOE de 29 de mayo de 1999, LEY 1/1999, de 12 de marzo , de Ordenación del Turismo de la Comunidad de Madrid .
– Comunidad Autónoma de Canarias BOE de 19 de abril de 1995, LEY 7/1995 , de Turismo.
– Comunidad Autónoma de Canarias BOE de 8 de julio de 2003, LEY 19/2003, de 14 de abril , por la que se aprueban las directrices de ordenación general y las directrices de ordenación del turismo en Canarias.
– Comunidad Autónoma de La Rioja BOE de 20 de junio de 2001, LEY 2/2001, de 31 de mayo , de Turismo de La Rioja .
– Comunidad Autónoma de las Islas Baleares BOE de 27 de julio de 1988, LEY 7/1988, de 1 de Junio de Medidas transitorias de ordenación de establecimientos hoteleros y de alojamientos turísticos. (Derogada por la Ley 12/2010, de 12 de noviembre, de modificación de diversas leyes para la transposición en las Illes Balears de la Directiva 2006/123/CE, de 12 de diciembre, del Parlamento Europeo y del Consejo, relativa a los servicios en el mercado interior)
– Comunidad Autónoma de las Islas Baleares BOE de 05 de junio de 1984, Ley 2/1984, de 12 de abril, sobre alojamientos extrahoteleros.
– Comunidad Autónoma de las Islas Baleares BOE de 21 de Enero de 2003, LEY 9/2002, de 12 de diciembre , para la modificación de la Ley 2/1999, de 24 de marzo, General Turística de las Illes Balears.
– Comunidad Autónoma de las Islas Baleares, BOE de 21 de julio de 2012, LEY 8/2012, de 19 de julio del turismo de las Illes Balears.
– Comunidad Autónoma de Castilla-La Mancha BOE de 28 de julio de 1999, LEY 8/1999, de 26 de mayo, de Ordenación del Turismo de Castilla-La Mancha.
– Comunidad Autónoma de Cantabria BOE de 08 de mayo de 1999, LEY 5/1999, de 24 de marzo , de Ordenación del Turismo de Cantabria.
– Comunidad Autónoma Valenciana BOE de 23 de junio de 1998, LEY 3/1998, de 21 de mayo , de Turismo de la Comunidad Valenciana.
– Comunidad Autónoma de Extremadura BOE de 10 de abril de 1991, LEY 4/1990, de 25 de Octubre de Oferta turística complementaria.