Como comprar un piso o vivienda
(Primera parte)
1.- Pasos para antes de la adquisición de la vivienda
Comprobación en el Registro de la Propiedad
El Registro de la Propiedad, que es un organismo oficial y público, tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles.
Los títulos de propiedad, o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a terceros.
El Registro de la Propiedad será público para los que tengan interés conocido en averiguar el estado de los bienes inmuebles o derechos reales anotados o inscritos.
Para que puedan ser inscritos los títulos mencionados anteriormente, deberán estar consignados en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico expedido por autoridad judicial o por el gobierno o sus agentes, en la forma que prescriban los reglamentos.
¿Quién puede pedir certificados registrales?
La inscripción de los títulos de propiedad de una vivienda podrá pedirse indistintamente:
– por el que adquiera el derecho, es decir, por el comprador del piso;
– por el que transmita el derecho (vendedor);
– por quien tenga interés en asegurar el derecho que se deba inscribir;
– por quien tenga la representación de cualquiera de ellos.
Cada finca tendrá, desde que se inscriba por primera vez, un número diferente y correlativo.
Las inscripciones que se refieran a una misma finca tendrán otra numeración correlativa y especial.
¿Que datos figuran en la inscripción del Registro de Propiedad de un piso?
Toda la inscripción que se realice en el Registro de la Propiedad expresará las circunstancias siguientes:
– la naturaleza, situación y linderos de los inmuebles objeto de la inscripción, o a los cuales afecte el derecho que deba inscribirse, y su medida superficial, nombre y número, si constaren, del título;
– la naturaleza, extensión y condiciones suspensivas o resolutorias, si las hubiere del derecho que se inscriba, y su valor, cuando constare en el título;
– el derecho sobre el cual se constituya el que sea objeto de la inscripción;
– la persona natural o jurídica a cuyo favor se haga la inscripción;
– la persona de que procedan inmediatamente los bienes o derechos que pretendan inscribirse;
– el título que se inscriba, su fecha, y el tribunal, juzgado, notario o funcionario que lo autorice;
– la fecha de presentación del título en el Registro y la de inscripción;
– la firma del registrador, que implicará la conformidad de la inscripción con la copia del título de donde se hubiere tomado.
Cuando se trate de inscripción de contratos en que haya mediado precio o entrega de metálico, se hará constar el que resulte del título, así como la forma en que se hubiese hecho o convenido el pago.
Las arras o señal en la compra del piso
El artículo 1,454 vigente Código Civil español establece que, si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra-venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas.
Es muy importante a estos efectos, la buena redacción del contrato de arras o señal, donde se debe especificar claramente que la cantidad que se entrega se da en tal concepto y no es ningún otro.
También sería conveniente que se hiciera constar la obligación por a perder la cantidad entregada en el caso de desistir de la compra del piso, pero que conste también que el vendedor devolverá el doble de la cantidad en caso de que el culpable de que no se venda sea él.
Artículo que continuará con otros sucesivos de las demás características de ¿como comprar un piso o vivienda en España?
Comprobaciones urbanísticas
Es de relevancia también comprobar la situación y calificación urbanística del piso o vivienda que se vaya a comprar, sobre todo la que se encuentra en núcleos de población pequeños, para ver que lo que se compra como urbano, está calificado como urbano y no como oficina o incluso como rústico.
El Ayuntamiento donde se encuentre el piso o vivienda de la localidad es el que nos informará de los datos necesarios para poder describir el urbanismo de la finca.
Si se trata de una obra nueva, es importante solicitar al constructor o al vendedor las correspondientes licencias municipales de obras, donde figuren los planos de las obras a efectuar.
Hay que tener muy en cuenta los plazos de prescripción de las obras por los vicios ocultos que puedan tener las mismas, al cabo de unos años.
El abono del Impuesto de Plusvalía Municipal
No podrá inscribirse en el Registro de la Propiedad ningún documento que contenga acto o contrato determinante de la obligación de contribuir por el Impuesto de Plusvalía, sin que se acredite por los interesados haber presentado la correspondiente declaración por el citado impuesto.
El registrador hará constar mediante nota al margen de la inscripción, que la finca o fincas quedan afectadas al pago de dicho impuesto.
La nota se extenderá de oficio, quedando sin efecto y debiendo ser cancelada cuando se presente la carta de pago del impuesto y, en todo caso, una vez transcurridos dos años desde la fecha que se hubiere extendido.