Contrato de compraventa

contrato de compraventa

El contrato de compraventa

El contrato de compraventa se caracteriza por que uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente.

El concepto legal viene recogido en el Art. 1.445 CC, que regula definiéndo el contrato de compraventa, r “por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella una precio cierto, en dinero o signo que lo represente”.

Perfeccionamiento de la venta.

En el contrato de compraventa, “La venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos si hubieran convenido en la cosa objeto del contrato, y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado.·” (Código Civil)

La compraventa en el código civil

El contrato de compraventa en el código civil, establece que el señalamiento del precio en la compra venta nunca puede dejarse al arbitrio de uno de los contratantes.

El desestimiento en el contrato de compraventa

Si en el contrato de compraventa hubiese mediado arras o señal en el contrato de compra venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas.

Los gastos de otorgamiento de escritura en la compraventa

Los gastos de otorgamiento de escritura pública en los casos de compraventa serán de cuenta del vendedor y los de primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario.

El vendedor está obligado a la entrega y saneamiento de la cosa objeto de la venta.

pdfModelo contrato compraventa bien inmueble

La posesión en el contrato de compraventa

En los contratos de compraventa, se entenderá entregada la cosa vendida cuando se ponga en poder y posesión del comprador.

Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivale a la entrega de la cosa objeto del contrato.

En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto.

Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados.

Compraventa a ensayo o a prueba y “ad gustum”.

La compraventa a ensayo es aquella en que, (artículo 1.453: 1 Código Civil) “La venta hecha a calidad de ensayo o prueba de la cosa vendida,

La compraventa a prueba es aquella que (artículo 1.453.2 Código Civil) se presumirán hechas siempre bajo condición suspensiva”.

La mayoría de la doctrina distingue en estos contratos de compraventa:

• La venta a ensayo (circunstancias de carácter objetivo).
• La venta ad gustum (depende de circunstancias subjetivas)

La administración de cosa común inmobiliaria

En cuanto a la administración de la cosa común, entendiendo ésta desde un punto de vista de la propiedad inmobiliaria:

Para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes.

No habrá mayoría sino cuando el acuerdo esté tomado por los partícipes que representen la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad.

compra-venta

Si no resultare mayoría, o el acuerdo de ésta fuere gravemente perjudicial a los interesados en la cosa común, el Juez proveerá, a instancia de parte, lo que corresponda, incluso nombrar un Administrador.

Cuando parte de la cosa perteneciere privadamente a un partícipe o a algunos de ellos, y otra fuere común, sólo a ésta será aplicable la disposición anterior.

pdfModelo contrato compraventa bienes muebles

La división del condominio

Los copropietarios no podrán exigir la división de la cosa común, cuando de hacerla resulte inservible para el uso a que se destina.

Si se tratare de un edificio cuyas características lo permitan, a solicitud de cualquiera de los comuneros, la división de la cosa común o del inmueble podrá realizarse mediante la adjudicación de pisos o locales independientes, con sus elementos comunes anejos, en la forma prevista por el artículo 396 del Código Civil.

La compraventa de bienes inmuebles

Con relación a determinados bienes inmuebles y derechos reales del deudor, gozan de preferencia:

Los créditos a favor del Estado, sobre los bienes de los contribuyentes, por el importe de la última anualidad vencida y no pagada, de los impuestos que graviten sobre ellos.

Los créditos de los aseguradores, sobre los bienes asegurados, por los premios del seguro de dos años; y, si fuere el seguro mutuo, por los dos últimos dividendos que se hubiesen repartido.

Los créditos hipotecarios y los refaccionarios, anotados e inscritos en el Registro de la Propiedad, sobre los bienes hipotecados o que hubiesen sido objeto de la refacción.

Los créditos preventivamente anotados en el Registro de la Propiedad, en virtud de mandamiento judicial, por embargos, secuestros o ejecución de sentencias, sobre los bienes anotados, y sólo en cuanto a créditos posteriores.

Los refaccionarios no anotados ni inscritos sobre los inmuebles a que la refacción se refiera y sólo respecto a otros créditos distintos de los expresados en los cuatro números anteriores.

La compraventa en pirámide

La Ley 7/1996, de 15 de enero de ordenación del comercio minorista, en su art. 23 prohíbe expresamente la llamada venta en cadena o en pirámide

Las condiciones por las que pueda realizarse dichas ventas se consideran nulas de pleno derecho.

Este tipo de compra-venta, consiste en ofertar inicialmente al primer comprador un producto, que éste se encarga de vender entre otros pequeño grupo a cambio de una comisión por esa distribución y éstos a su vez entre su pequeño gurpo, mediante otras comisiones que obtienen de ese grupo y de los que éstos suscriban.

La compraventa de productos en rebajas

Se entiende que existe venta en rebajas cuando los artículos objeto de la misma se ofertan, en el mismo establecimiento e el que se ejerce habitualmente la actividad comercial, a un precio inferior al fijado antes de dicha venta.

Las ventas en rebajas sólo podrán tener lugar como tales en dos temporadas anuales, una iniciada al principio de año, y la otra, en torno al periodo estival de vacaciones.

La duración de cada período de rebajas será como mínimo de una semana y como máximo de dos meses, de acuerdo con la decisión de cada comerciante, dentro de las fechas concretas que fijarán las Comunidades Autónomas competentes.

Calidad de los productos rebajados.

Los artículos objeto de venta en rebajas deberán haber estado incluidos con anterioridad y, durante el plazo mínimo de un mes, en la oferta habitual de ventas y no podrán haber sido objeto de prácticas de promoción alguna en el curso del mes que preceda a la fecha de inicio de la venta en rebajas.

pdfModelo contrato promesa de compraventa

Especialmente, queda prohibido ofertar, como rebajados, artículos deteriorados.

La compraventa de saldos

Se considera venta de saldo la de productos cuyo valor de mercado aparezca manifiestamente disminuido a causa del deterioro, desperfecto, desuso u obsolescencia de los mismos.

La compraventa en liquidación

El contrato de compraventa en liquidación es aquella de carácter excepcional y de finalidad extintiva de determinadas existencias de productos que, anunciada con esta denominación u otra equivalente tiene lugar en ejecución de una decisión judicial o administrativa, o es llevada a cabo por el comerciante o por el adquiriente por cualquier título del negocio de aquél en algunos de los casos siguientes:

  • Cesación total o parcial de la actividad de comercio.
  • Cambio de ramo de comercio o modificación sustancial en la orientación del negocio
  • Cambio de local o realización de obras de importancia en el mismo
  • Cualquier supuesto de fuerza mayor que cause grave obstáculo al normal desarrollo de la actividad comercial.

La duración máxima de la venta en liquidación será de tres meses, salvo en el caso de cesación total de la actividad, que será de un año.

La compraventa de obsequios

venta-online

Con el fin de promover las ventas, podrá ofertarse a los compradores o consumidores otro producto o servicio gratuito o a precio especialmente reducido, ya sea en forma automática, o bien, mediante la participación en un sorteo o concurso.

La compraventa a distancia

Se consideran ventas a distancia las celebradas sin la presencia física simultánea del comprador y del vendedor, – compraventa online – siempre que su oferta y aceptación se realicen de forma exclusiva a través de una técnica cualquiera de comunicación a distancia y dentro de un sistema de contratación a distancia organizado por el vendedor.

Las empresas de venta a distancia que difundan sus ofertas por medios que abarquen el territorio de más de una Comunidad Autónoma se inscribirán en el Registro especia que a tal efecto funcione en el Ministerio de Economía, que recogerá los datos suministrados por las Autónomas donde cada empresa tenga su domicilio social.

La nulidad del contrato de compraventa: Dolo o culpa del vendedor

El dolo es definido en elartículo 1269 del Código civily lo centra enpalabras o maquinaciones insidiosaspara mover la voluntad de la otra parte, inducida por el error provocado. Cuyas palabras o maquinaciones pueden tener carácter positivo o ser de tipo negativo en el sentido de la reticencia o silencio ante una situación que razonablemente podía pensarse lo contrario.

Aunque la nulidad opera ipso iure y, por tanto, sin necesidad de pronunciamiento judicial expreso, razones de orden práctico pueden aconsejar el ejercicio de la acción de nulidad. Se trata de una acción declarativa, al igual que la sentencia que recae si la acción prospera: no crea el estado de ineficacia del contrato, sino que se limita a constatarlo.

El contrato nulo no debe ser admitido en registros y oficinas públicas. En cuanto al Registro de la Propiedad, esta exigencia deriva claramente de Art.18 y 33 Ley Hipotecaria.

El contrato nulo no puede servir de título para la usucapión ordinaria, de acuerdo con el Art.1953 Cc.

Fuente de información principal: Código Civil

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