El contrato de renta vitalicia
El contrato aleatorio de renta vitalicia obliga al deudor a pagar una pensión o rédito anual durante la vida de una o más personas determinadas por un capital en bienes muebles o inmuebles, cuyo dominio se le transfiere desde luego con la carga de la pensión.
Características de la constitución del contrato
Puede constituirse la renta sobre la vida del que da el capital, sobre la de un tercero o sobre la de varias personas.
También puede constituirse a favor de aquella o aquellas personas sobre cuya vida se otorga, o a favor de otra u otras personas distintas.
Renta vitalicia sobre la vivienda familiar o habitual
En el supuesto de cesión de vivienda deberán concurrir ambos cónyuges si es la vivienda familiar, o manifestar el cedente, bajo su responsabilidad, que no es el domicilio familiar (art. 1320, CC); en el caso de comunidades autónomas en que así esté regulado, la libre disposición de la vivienda común con la pareja heterosexual u homosexual exigirá el consentimiento del otro miembro de la pareja o la manifestación de no tratarse de vivienda común con dicha pareja
Para disponer de los derechos sobre la vivienda habitual y los muebles de uso ordinario de la familia, aunque tales derechos pertenezcan a uno sólo de los cónyuges, se requerirá el consentimiento de ambos o, en su caso, autorización judicial. La manifestación errónea o falsa del disponente sobre el carácter de la vivienda no perjudicará al adquirente de buena fe.
Tanteo y retracto del arrendatario en fincas urbanas
En las fincas urbanas no existe tanteo y retracto en la renta vitalicia.
Tanteo y retracto del arrendatario de fincas rústicas
No está tan claro y, por ello, ha discutido si en este caso hay tanteo y retracto del arrendatario.
Pero la jurisprudencia se inclina por no conceder este derecho. Entre otras (STS 2 de abril de 1982, 12 de abril de 1989, 18 de enero de 1996 )
Al margen de que el art 22 Ley de Arrendamientos Rústicos no lo cite expresamente, y al margen también de la circunstancia llamativa de que la Ley 49/2003 de 26 de noviembre lo suprimiera y la Ley 26/05 de 30 de noviembre, lo volviera a contemplar, no podemos entender que la renta vitalicia autorice el retracto pues su naturaleza no es traslativa strictu sensu al introducir una prestación aleatoria de tal forma que el equivalente de lo que una de las partes debe dar o hacer no está determinado, siendo éste uno de los elementos esenciales que confieren una naturaleza diferencial que no concurre en los actos traslativos inter vivos en los que queda perfectamente delimitado el equivalente, lo que se ha de dar o se debe cumplir desde el momento de su celebración. (Sentencia Audiencia Provincial de Toledo, Sentencia nº 552/2016, Sección 2ª, 18 de Octubre de 2016)
Es precisamente ese «equivalente indeterminado» (aleatorio) el que debe servir de «precio» a satisfacer en caso de ejercitar la opción que el retracto supone, pues, obviamente y adentrándonos en la alegación central de la parte recurrente, no es precio el abono de la renta anual.
La renta anual es la contraprestación que deberá satisfacerse durante toda la vida del cedente.
Condición resolutoria del contrato de renta vitalicia
1.- Posibilidad de resolución
El art. 1805, CC excluye, en principio, la recuperación del predio enajenado por impago de las pensiones. Pero el Tribunal Supremo ya dejó claro que este precepto es de carácter simplemente dispositivo, es decir, si nada se pacta en contra, el impago de la pensión no da derecho a la resolución, pero es perfectamente admisible el pacto resolutorio.
2.- Efectos de la resolución
El tema de mayor interés es si en este caso que comentamos la expresión legal del art. 1795 CC, párrafo segundo de que el deudor de los alimentos deberá restituir inmediatamente los bienes que recibió admite la resolución automática a efectos de reinscribir la finca.
La resolución implicará la restitución de las recíprocas prestaciones, y si bien cabe pactar una indemnización por daños y perjuicios, la Autoridad judicial podrá atemperar este pacto de que el adquirente de la finca pierda la totalidad de las rentas satisfechas.
Renta vitalicia y la legítima hereditaria
La legítima es intangible (no se puede tocar).
No se admite acto alguno que perjudique al legitimario (art. 813, CC). De este principio general se deduce que no es admisible utilizar el mecanismo de una renta vitalicia o de una cesión a cambio de alimentos como un sistema para perjudicar a algún legitimario, en especial si se formaliza con otro heredero forzoso.
Fuente de información principal: Art. 1802 a 1808 del Código Civil