Derecho de propiedad
El derecho de propiedad, es el derecho de gozar y disponer de una cosa sin más requisitos que los establecidos en la ley, ya sea la propiedad de vivienda, local, fincas, o cualquier otra forma mueble o inmueble.
La compraventa como forma de adquirir la propiedad
El comprador tiene derecho a recibir a costa del vendedor copia de todos los documentos detallados en los apartados anteriores.
El contrato de compraventa del inmueble: vivienda, local, terreno,
El derecho de propiedad comienza, en muchos casos, con el contrato de compraventa de vivienda.
El contrato de compra-venta debe estar redactado con claridad y sencillez, sin referencia documentos que no se faciliten antes o durante la celebración del contrato. Se han de respetar los principios de buena fe y justo equilibrio de las contraprestaciones.
Cláusulas que no se pueden incluir en el contrato de compraventa
En caso de pago diferido
En los casos de pago diferido, no reflejen con claridad la cantidad aplazada, el tipo de interés anual sobre los saldos pendientes de amortización y las condiciones de amortización de los créditos concedidos y las cláusulas que de cualquier forma posibiliten al vendedor aumentar el precio aplazado durante la vigencia del contrato.
Cláusulas de incremento de precio por servicios
Que impongan un incremento del precio por servicios, accesorios, financiación, aplazamientos, recargos, indemnizaciones o penalizaciones que no correspondan a prestaciones adicionales efectivas que puedan ser libremente aceptadas o rechazadas por el comprador o arrendatario con independencia del contrato principal.
A tales efectos:
Las reformas de obras no previsibles en el momento de la aprobación de los proyectos de urbanización o construcción y que modifiquen el precio estipulado, serán previamente comunicadas a los compradores, quienes deben estar conformes con la cuantía exacta que la reforma produzca.
Las reformas que propongan los compradores deben también ponerse por escrito, donde se describirá su contenido y los datos que produzcan una modificación del precio y plazo de entrega pactados.
Responsabilicen al comprador de fallos, defectos o errores administrativos o bancarios que no le sean directamente imputables.
Cláusulas que imponga obligación de abono de gastos de escritura
Que impongan al comprador, en la primera venta de viviendas, la obligación de abonar los gastos derivados de la preparación de la titulación que por ley o por naturaleza corresponden al vendedor (obra nueva propiedad horizontal, hipotecas para financiar su construcción o su división o cancelación).
Cláusulas sobre obligaciones fiscales
El pago del IVA, o en su caso del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos documentados ha de pagarse por el comprador.
Esta debe presentarse en el plazo de un mes a partir del día siguiente a la fecha de la escritura pública, rellenado el modelo de declaración correspondiente en la Gerencia Territorial del Catastro, Ayuntamiento o Delegación de Economía y Hacienda.
El Intermediario en la compraventa: Agente propiedad inmobiliaria
Los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria colegiados son aquellos profesionales que, reuniendo los requisitos exigidos tienen como actividad el desarrollar las funciones o actos siguientes:
- La mediación en la compraventa y permuta de fincas rústicas y urbanas.
- La mediación en los préstamos con garantía hipotecaria sobre fincas rústicas y urbanas.
- La mediación en arrendamientos de fincas rústicas y urbanas, así como cesiones y traspasos de las mismas.
- Evacuar consultas, dictámenes sobre el valor real o de mercado en venta, cesión o traspaso de bienes inmuebles.
El contrato de gestión inmobiliaria
El contrato de mediación o corretaje, o de gestión de venta inmobiliaria, es una figura jurídica no contemplada en nuestro derecho y que la jurisprudencia califica de contrato sui generis facio ut des; y tiene como característica principal el ser una relación jurídica de resultado, en el sentido de que la obligación de pagar la gestión por parte del comitente al mediador, sólo se produce en el supuesto de que llegue a perfeccionarse el contrato objeto del corretaje, o cuando menos la gestión haya producido el resultado pactado y apetecido por el mandante, dada la naturaleza de este contrato, análogo en muchos aspectos, al mandato, y en otros al arrendamiento de obra.
La actuación profesional del Agente de la Propiedad inmobiliaria se desarrollará de conformidad con la normativa vigente, iniciándose con el encargo escrito o verbal de la operación o con la aceptación expresa de la intervención del Agente Colegiado por parte del cliente. Ambos extremos podrán ser probados por cualquiera de los medios válidos en Derecho, pudiéndose formalizar una nota de encargo.
Desde un punto de vista doctrinal y jurisprudencial podemos afirmar que estamos en presencia de un contrato atípico, innominado, principal, consensual y sujeto a la condición suspensiva de la celebración o perfección del contrato pretendido.
El ejercicio del derecho de propiedad
El ejercicio del derecho de propiedad, conlleva una serie de obligaciones, por el hecho de la compra de un inmueble, sobre todo cuando se trata de vivienda, local de negocio, o incluso de garaje, en el momento que se encuentre dentro de un complejo donde haya vecinos, seguramente formará parte de la comunidad de propietarios, sometida a la Ley de Propiedad Horizontal.
El Ministerio de Justicia, una vez aprobada por las Cortes la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, para facilitar el conocimiento de los derechos que la nueva Ley reconoce y de las obligaciones que impone a los propietarios de pisos, locales, almacenes o garajes en régimen de división horizontal (lo que comúnmente se conoce como comunidad de propietarios), hace pública esta guía en la que se trata de recoger en un lenguaje sencillo las respuestas que la Ley da a las cuestiones que más frecuentemente surgen entre los ciudadanos.
Preguntas y respuestas sobre propiedad de inmuebles
Cuando compro un inmueble, ¿tengo obligación de pagar los gastos de comunidad pendientes que haya dejado de pagar el que me lo vende?
En el momento de otorgar la escritura de compraventa, el que vende el piso tiene obligación de aportar una certificación del Secretario y del Presidente de la Junta de propietarios en la que conste si el piso está al día en el pago de las cuotas o cuál es la cantidad que se adeuda.
Sin esta certificación, el Notario no autorizará la escritura, salvo que el comprador libere al vendedor de esta obligación. Ni que decir tiene que esta liberación sólo es aconsejable en los casos en que se confíe en la palabra del vendedor.
¿Qué ocurre si, a pesar de no estar el piso al corriente del pago de las cuotas, lo compro?
Del pago de las cuotas que se deben es responsable no sólo el que era propietario cuando las cuotas vencieron, sino también el comprador de un piso que no está al corriente de su pago, pero, en este caso, la responsabilidad sólo alcanza a la anualidad corriente en el momento de la compra y a la anterior. Más allá, el comprador no es responsable.
Naturalmente la Ley no impide que, en el momento de otorgar la escritura, vendedor y comprador pacten descontar del precio de compra las cantidades que se deban a la Comunidad de Propietarios por cuotas atrasadas y no pagadas.
¿Qué puede hacer la Junta de Propietarios cuando alguno de los comuneros no paga sus cuotas?
La Ley de propiedad horizontal establece algunas medidas para facilitar el cobro de los morosos: establece la aplicación de un procedimiento judicial extraordinariamente breve, la sentencia condenatoria que en el mismo recaiga sólo puede recurrirse si previamente se ha pagado o depositado lo que, según la sentencia, se debe, el crédito respecto de la anualidad corriente en el momento de la reclamación y la anterior está especialmente privilegiado, de forma que la Comunidad de propietarios tiene derecho a cobrar con anterioridad a otros acreedores no privilegiados, el piso o local en cuestión está expresamente afecto al pago de esas anualidades, etc.
Además, el que no está al corriente en el pago de las cuotas de la comunidad de propietarios no tiene derecho a votar en las Juntas de propietarios.
Si es elegido Presidente de la Comunidad, ¿puede negarse a desempeñar el cargo?
Los propietarios que son elegidos para Presidentes de su Comunidad de propietarios tienen la obligación de desempeñar el cargo.
Pueden evitar serlo si hay una causa justa para ello, pero tienen que acudir al Juez y alegar tal causa, que sólo será estimada si es efectivamente justa. En términos prácticos, ello significa que sólo en casos muy excepcionales podrá el propietario evitar desempeñar el cargo para el que ha sido elegido.
¿Qué puede hacer la Junta de comunidad de propietarios si alguno de los vecinos emplea su vivienda para desempeñar en ella alguna actividad prohibida?
En tales casos (por ej., cuando una vivienda es destinada a local de negocio o a oficina estando prohibido este destino en los estatutos de la Comunidad de propietarios), el Presidente de la Comunidad deberá requerir el cese de la actividad al propietario o inquilino y, si no cesa, podrá acudir al Juez quien, en el caso de estimar la demanda, puede llegar a acordar la privación del uso de la vivienda al que está realizando la actividad prohibida, aunque sea el propietario, en cuyo caso sólo podrá serlo por un máximo de tres años.
La sanción, como se ve, es extraordinariamente grave y es de esperar que el cese de la actividad prohibida se produzca antes de dar lugar a una condena tan seria.
¿Sigue siendo necesaria la unanimidad para adoptar los acuerdos más importantes en Junta de comunidad de propietarios?
La unanimidad sigue siendo necesaria para modificar las cuestiones más importantes de la Comunidad de propietarios (las cuotas de los pisos o locales o los estatutos de la comunidad), pero la nueva Ley flexibiliza las mayorías necesarias para la adopción de acuerdos referentes los servicios de ascensor, portería, vigilancia y otros servicios de interés general, para los que basta el voto favorable de las tres quintas partes de propietarios que representen las tres quintas partes de las cuotas, aunque ello implique la modificación de los estatutos de la Comunidad de propietarios.
¿Cómo pueden conseguirse las mayorías necesarias cuando a la Junta de comunidad de propietarios asisten muy pocos propietarios?
La Ley de propiedad horizontal establece la obligación que tiene todo propietario de notificar a la Comunidad de propietarios un domicilio de notificaciones y, de no hacerlo, serán válidas las que se hagan al piso o local en cuestión.
Los votos de los propietarios no asistentes se considerarán como favorables si, una vez notificados de la adopción del acuerdo, no manifiestan su discrepancia en el plazo de treinta días naturales.
Es, por tanto, muy importante para los propietarios de segundas viviendas, en la playa o en la sierra, comunicar este domicilio para notificaciones, que será normalmente el de su lugar de residencia, para evitar que sean válidas las que se le hagan a la segunda vivienda, normalmente desocupada.
¿Pueden los minusválidos imponer que, con cargo a la Comunidad se hagan desaparecer las barreras arquitectónicas en las zonas comunes del edificio?
Los minusválidos no pueden imponer por sí solos esta clase de medidas, pero los acuerdos que tiendan a la supresión de estas barreras serán válidos con el solo voto favorable de la mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas, aunque sean contrarios a los estatutos de la Comunidad de propietarios.
¿Es necesario el voto favorable de la mayoría para instalar una antena parabólica en la Comunidad de propietarios?
Para este tipo de acuerdos de la comunidad de propietarios, basta el voto favorable de un tercio de los propietarios que representen un tercio de las cuotas. Pero, entonces, no se podrá repercutir la cuota parte del gasto en aquellos propietarios que hubiesen votado en contra.
Aún así, si los que votaron en contra solicitan tener acceso al servicio, deberán pagar la parte de gasto que les hubiera correspondido actualizada con el interés legal.
Jurisprudencia de Propiedad Inmobiliaria
AP Madrid , S 23-10-2000 ( 2000/76895 )
Confirma la AP la sentencia de primera instancia que estimó la demanda de reclamación de cantidad derivada de impago de cuotas comunitarias.
Indica la Sala que la venta en pública subasta se perfecciona con la aprobación del remate, marcando el momento a partir del cual la venta es irrevocable, y se consuma cuando se expide el testimonio en el que se documenta la venta judicial, y, no acreditándose en modo alguno que, tras la subasta judicial, se entregara el local cuyas cuotas son el objeto del litigio al rematante, o se estableciera convenio de cualquier clase sobre la transmisión del local distinto a lo que resulta del procedimiento judicial sumario, los demandados venían obligados a satisfacer las cuotas comunitarias reclamadas, pues durante todo el tiempo en que dichas cuotas se devengaron, ellos eran propietarios del local.
Fuente de información principal: Código Civil