Abogados expertos en Urbanismo

Derecho urbanístico

El Derecho de Urbanismo es un derecho especial dentro del derecho público-administrativo que regula las normas urbanísticas existentes relativas a los planes de urbanismo, así como las actuaciones urbanísticas de los ciudadanos en relación con la Administración.

Nuestro Bufete de Abogados, cuenta con Abogados expertos en Urbanismo que le asesorarán en derecho urbanístico, en el que se incluye el derecho de superficie y el derecho sobre el suelo, suelo urbano o suelo rural, tanto en la determinación del suelo, como la licencia de urbanismo, las licencias de obras, licencia de instalaciones industriales, aperturas de establecimientos, reparcelaciones, demoliciones, licencias de primera ocupación, expedientes de dominio, o de tracto sucesivo, pero también se incluyen la licencia para construcción de pozos, la autorización para ruina de edificios e inmuebles, las expropiaciones inmobiliarias, arrendamiento de fincas para parques eólicos o incluso el delito urbanístico, así como el cometido contra las poblaciones, el territorio o el cinegético.

Régimen del suelo: urbano, rural, industrial

El conocimiento por parte del Abogado experto en urbanismo de la calificación del suelo, de acuerdo con lo que señala el régimen urbanístico del suelo, con la nueva ley del suelo (Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana), opta por diferenciar entre situación y actividad, estado y proceso, definiendo los estados básicos en que puede encontrarse el suelo, según su situación actual, en rural y urbano que, son los determinantes para el contenido del derecho de propiedad del suelo, otorgando así carácter estatutario al régimen del suelo.

Suelo rural y suelo urbano

El Régimen del suelo, así como las autorizaciones concedidas a los ciudadanos relativas al urbanismo, en el ámbito de las propiedades inmobiliarias, así como el régimen de expropiación forzosa, ocupación por necesidad o utilidad pública del suelo, Régimen del Suelo Urbano, Licencias urbanísticas, bien sea licencia de construcción, licencia de obras, licencia de contenedores, expedientes de ruina, etc.

Situaciones básicas del suelo 

Las situaciones básicas del suelo – rural o urbano -, se regulan por el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana

Suelo rural

Es el suelo preservado por la ordenación territorial y urbanística de su transformación mediante la urbanización, que deberá incluir, como mínimo, los terrenos excluidos de dicha transformación por la legislación de protección o policía del dominio público, de la naturaleza o del patrimonio cultural, los que deban quedar sujetos a tal protección conforme a la ordenación territorial y urbanística por los valores en ellos concurrentes, incluso ecológicos, agrícolas, ganaderos, forestales y paisajísticos, así como aquéllos con riesgos naturales o tecnológicos, incluidos los de inundación o de otros accidentes graves, y cuantos otros prevea la legislación de ordenación territorial o urbanística.

El suelo para el que los instrumentos de ordenación territorial y urbanísticas prevean o permitan su paso (servidumbre de paso) a la situación de suelo urbanizado, hasta que termine la correspondiente actuación de urbanización, y cualquier otro que no reúna los requisitos del suelo urbanizado.

Suelo urbanizado

Suelo urbanizado, es el integrado de forma legal y efectiva en la red de dotaciones y servicios propios de las núcleos de población.

Se entenderá que así ocurre cuando las parcelas, estén o no edificadas, cuenten con las dotaciones y los servicios requeridos por la legislación urbanística o puedan llegar a contar con ellos sin otras obras que las de conexión de las parcelas a las instalaciones ya en funcionamiento.

Clasificación según la antigua Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre régimen del suelo y valoraciones.

• Suelo Urbano. Constituido por los terrenos aptos para edificar por reunir las condiciones que exige la ley y señalados como tales en el Plan General Municipal de Ordenación de la población.
• Suelo Urbanizable. Es el que se reserva para las futuras ampliaciones de la población. Si su programa de actuación figura en el propio Plan, constituye el Suelo Urbanizable Programable. Si su urbanización queda aplazada hasta un futuro inconcreto programa de actuación urbanística se le denomina Suelo Urbanizable No Programado.
• Suelo NO Urbanizable. Es el suelo no comprendido en los anteriores, únicamente puede edificarse en Suelos No Urbanizables bajo determinadas condiciones excepcionales y muy restrictivas.

Actuaciones de transformación urbanística

El Abogado experto en urbanismo ha de asesorar en el ámbito urbanístico sobre la transformación urbanística de la forma siguiente:

1. Las de nueva urbanización: Supone el paso de un ámbito de suelo de la situación de suelo rural a la de urbanizado para crear, junto con las correspondientes infraestructuras y dotación públicas, una o más parcelas aptas para la edificación o uso independiente y conectadas funcionalmente con la red de los servicios exigidos por la ordenación territorial y urbanística.
2. las que tengan por objeto reformar o renovar la urbanización de un ámbito de suelo urbanizado.
3. Las actuaciones de dotación, que son las que tengan por objeto incrementar las dotaciones públicas de un ámbito de suelo urbanizado para reajustar su proporción con la mayor edificabilidad o densidad o con los nuevos usos asignados en la ordenación urbanística a una o más parcelas del ámbito y no requieran la reforma o renovación integral de la urbanización de éste.

La exigencia del planeamiento urbanístico

Aunque en la práctica pueda levantarse un edificio en casi cualquier lugar que nos propongamos, como se puede suponer no todos los terrenos son aptos para proceder a ello, normalmente deben efectuarse unos trabajos previos que convierten el terreno en solar.

Por consiguiente en derecho urbanístico, obliga que para que pueda construirse legalmente un edificio el suelo sobre el que deba asentarse tenga como mínimo:

• Acceso rodado.
• Abastecimiento de agua.
• Suministro de energía eléctrica.
• Fijadas las alineaciones y rasantes de la vía a la que dé frete
• Evacuación de aguas residuales.

Formación de fincas y parcelas 

El Abogado expertos en Derecho urbanístico, asesora sobre la formación de fincas y parcelas dentro de los municipios de la siguiente forma:

Finca: Es la unidad de suelo o de edificación atribuida exclusiva y excluyentemente a un propietario o varios en proindiviso, que puede situarse en la rasante, en el vuelo o en el subsuelo. Cuando, conforme a la legislación hipotecaria, pueda abrir folio en el Registro de la propiedad, tiene la consideración de finca registral.

Parcela: Es la unidad de suelo, tanto en la rasante como en el vuelo o el subsuelo, que tenga atribuida edificabilidad y uso o sólo uso urbanístico independiente.

La constitución de finca o fincas en régimen de propiedad horizontal o de complejo inmobiliario autoriza para considerar su superficie total como una sola parcela, siempre que dentro del perímetro de ésta no quede superficie alguna que, conforme a la ordenación territorial y urbanística aplicable, deba tener la condición de dominio público, ser de uso público o servir de soporte a las obras de urbanización o pueda computarse a los efectos del cumplimiento del deber legal de entrega a la Administración de suelo reservado para viales.

Transmisión de fincas y deberes urbanísticos

La transmisión de fincas no modificará la situación del titular respecto de los deberes del propietario conforme a la Ley del Suelo y los establecidos por la legislación de la ordenación territorial y urbanística aplicable o exigibles por los actos de ejecución de la misma. El nuevo titulas queda subrogado en los derechos y deberes del anterior propietario, así como en las obligaciones por éste asumidas frente a la Administración competente y que hayan sido objeto de inscripción registral, siempre que tales obligaciones se refieran aun posible efectos de mutación jurídico-real.

La situación jurídica de la venta de terrenos

En las enajenaciones de terrenos, deberá hacerse constar en el correspondiente título:

• La situación urbanística de los terrenos, cuando no sean susceptibles de uso privado o edificación, cuenten con edificaciones fuera de ordenación o estén destinados a la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública que permita tasar su precio máximo de venta, alquiler u otras formas de acceso a la vivienda.
• Los deberes legales y las obligaciones pendientes de cumplir, cuando los terrenos estén sujetos a una de las actuaciones de urbanización.

La infracción de cualquiera de las anteriores disposiciones, faculta al adquirente para rescindir el contrato en el plazo de cuatro años y exigir la indemnización que proceda conforme a la legislación civil.

Declaración de obra nueva.

Para autorizar escrituras de declaración de obra nueva en construcción, los Abogados expertos en Urbanismo prepararán con los Notarios el testimonio, la aportación del acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que requiera la obra según la legislación de ordenación territorial y urbanística, así como certificación expedida por técnico competente y acreditativa del ajuste de la descripción de la obra al proyecto que haya sido objeto de dicho acto administrativo.

Tratándose de escrituras de declaración de obra nueva terminada, exigirán además de la certificación expedida por técnico competente acreditativa de la finalización de ésta conforme a la descripción del proyecto, la acreditación documental del cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios y el otorgamiento, expreso o por silencia administrativo, de las autorizaciones administrativas que prevea la legislación de ordenación territorial y urbanística.

LICENCIA DE OBRAS: Clases de licencias

El Abogado experto en urbanismo asesorará sobre la licencia de obras, sus clases y características de la siguiente forma:

Para proceder a la construcción de un edificio es requisito imprescindible y previo el solicitar y obtener la correspondiente licencia de obras mayores en el Ayuntamiento del municipio en que se pretenda levantar la edificación.

Para ello debe aportarse el pertinente proyecto técnico suscrito por el profesional competente en la materia y visado por el Colegio respectivo, acompañado de la documentación precisa en cada caso.

Parámetros urbanísticos de las licencias de edificación

Debido a la complejidad de las normativas concurrentes en la concesión de las licencias de edificación, es una buena práctica de actuación, solicitar del Ayuntamiento previamente a la compra de un solar, el Certificado o Cédula Urbanística que acredite fehacientemente los parámetros urbanísticos que deberá cumplir el edificio que se pretende erigir.

Este documento debe indicar inequívocamente si el solar es edificable o no, si existe alguna suspensión de licencia aunque fuese con carácter provisional, las condiciones urbanísticas que puedan ser exigidas al promotor y además debe señalarse explícitamente cual es su edificabilidad, distancias mínimas, fachada mínima, uso, etc., y cualquier otra circunstancia que limite o restrinja la posible edificación del solar. Estos parámetros son determinantes en grado máximo del valor del solar, estos parámetros son:

• Edificabilidad, es el número de metros cuadrados de techo sobre rasante que la normativa permite construir por cada metro cuadrado que tenga el solar.
• Ocupación, indica el porcentaje de solar que se puede edificar en planta baja. En ocasiones se distingue entre el tanto por ciento de ocupación para la edificación principal y la auxiliar, siendo esta ultima la destinada, como su nombre indica a usos auxiliares, tales como lavaderos, garajes, trasteros, etc.
• Altura reguladora máxima, es la altura máxima que en cada solar está permitido alcanzar a las edificaciones a construir en el mismo medida de acuerdo con las ordenanzas municipales. Usualmente la normativa fija también el número de plantas que pueden levantarse en cada zona.
• Separación mínima, es el retroceso de la edificación y sus cuerpos salientes respecto a las alineaciones de viales de las medianeras.
• Parcela mínima, en algunas zonas se establece la superficie mínima que debe alcanzar una parcela para que pueda ser considerada edificable.
• Fachada mínima, igualmente, en algunas zonas, se establece la longitud mínima que debe tener la fachada del solar para que pueda ser edificable.

Como documentación adicional a la información sobre un solar se puede solicitar al Ayuntamiento correspondiente un certificado de servicios existentes.

Deberes de uso, conservación y rehabilitación del inmueble

Los propietarios de toda clase de terrenos y construcciones deberán destinarlos a usos que no resulten incompatibles con el planeamiento urbanístico y mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público. Quedarán sujetos igualmente al cumplimiento de las normas sobre protección del medio ambiente y de los patrimonios arquitectónicos y arqueológicos y sobre rehabilitación urbana.

El coste de las obras necesarias en virtud de lo dispuesto en el número anterior sé sufragará por los propietarios o por la Administración, en los términos que establezca la legislación aplicable.

Protección de zonas y espacios

Protección de zonas verdes, espacios libres, bienes catalogados, de dominio público y suelo rústico no urbanizable de especial protección.

1. Las licencias urbanísticas, las órdenes de ejecución u otros títulos habilitantes que se otorgaren con infracción del régimen jurídico y uso del suelo, vuelo y subsuelo o zonas de servidumbre relativo a las zonas verdes, espacios libres, suelo rústico no urbanizable de especial protección, bienes catalogados, de dominio público o dotaciones públicas previstas en el planeamiento serán nulas de pleno derecho, sin posibilidad alguna de su legalización. En este sentido no se podrá modificar el planeamiento con la intención de legalizar dichas actuaciones.
2. La misma consecuencia regulada en el número anterior se producirá en relación con las actuaciones realizadas en terrenos forestales o espacios naturales, así como terrenos rústicos que hayan perdido su masa arbórea en virtud de talas ilegales.

Anulación de licencias urbanísticas 

Las licencias urbanísticas y las órdenes de ejecución, así como cualquier otro acto de autorización administrativa previsto en el Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística, cuyo contenido constituya infracción del ordenamiento jurídico o alguna de las infracciones urbanísticas definidas en el mismo, deberán ser objeto de revisión, cuando concurran causas de nulidad, o deberán ser anuladas, en su caso, previa declaración de lesividad, por la Administración competente mediante procedimiento incoado al efecto y en el cual serán parte, en todo caso, quienes aparezcan como titulares de los inmuebles afectados en los Registros públicos que otorguen presunción de titularidad y, en su defecto, en cualquier otro de carácter público, de conformidad con lo dispuesto en la Ley del Procedimiento administrativo común de las administraciones Públicas.

Si la actuación no hubiere concluido se procederá a su suspensión inmediata en los términos previstos en el Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística y en el presente Reglamento, así como en la normativa sobre régimen jurídico de las Administraciones públicas y del procedimiento administrativo común.

Los procedimientos de revisión a los que se refiere el apartado anterior, serán independientes a todos los efectos y constituirán presupuesto de los de carácter sancionador, así como respecto a los de responsabilidad patrimonial de la Administración a que hubiera lugar.

Anulada la licencia u otros actos de autorización administrativa, con carácter firme, la persona titular de la Alcaldía o del órgano correspondiente de la Administración urbanística competente acordará la demolición, reconstrucción o cese de lo indebidamente actuado que no sea susceptible de legalización o que siéndolo no lo hubiere sido por culpa de la persona interesada.

Actividades urbanísticas constitutivas de infracción

Cuando las actividades fueren constitutivas de infracción, según el Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística, y se realicen al amparo de una licencia, orden de ejecución u otros títulos habilitadores, no se podrá imponer sanción en tanto no se proceda a la anulación del acto administrativo que las autoriza o legitima.

Si la anulación de la licencia es consecuencia de la anulación del instrumento de planeamiento del que trae causa, no habrá lugar a la imposición de sanciones a quienes actúen al amparo de dichas licencias u otros títulos habilitadores a no ser que sean los promotores del Plan declarado nulo y dicha nulidad sea consecuencia de actuaciones por parte de los mismos.

Excavaciones, entibaciones, terraplenes y desmontes 

Después de preparado el terreno y una vez efectuado el replanteo previo debe procederse a la ejecución de los movimientos de tierra necesarios para iniciar la construcción propiamente dicha.

• Excavaciones, consisten fundamentalmente en las zanjas y pozos que deben efectuarse en el terreno nivelando donde debe asentarse la construcción hasta la profundidad adecuada para encontrar la capa del terreno suficientemente compacta que sea capaz de soportar las cargas que le transmitan los cimientos de la construcción. Su anchura y longitud vienen determinadas por la superficie de su base, que debe ser proporcional a los pesos a sostener y a la resistencia del terreno.
• Entibaciones, en caso de terrenos de poca consistencia, como los arenosos, es necesario tomar precauciones de entibar las zanjas y pozos durante la ejecución de los trabajos, a fin de evitar el desmoronamiento de las tierras circundantes sobre el trabajo ya realizado y sobre todo para evitar accidentes a los obreros que los ejecutan.
• Desmontes y terraplenados, consisten en el vaciado de tierras o el aporte de los mismos sobre la rasante inicial del terreno para dejarlo al nivel adecuado para la ejecución de la obra. En los terraplenados es conveniente proceder a extender las tierras en capas de poco grosos, generalmente entre 40 y 50 cm. Para poder compactarlas adecuadamente.

Actos de uso del suelo y de la edificación 

Los actos enumerados en el artículo 11 del Reglamento de Suelo Rústico, que vayan a realizarse en suelo rústico, de reserva o no urbanizable de especial protección, precisarán para su legitimación licencia municipal, con la única excepción de los actos no constructivos precisos para la utilización y explotación agrícola, ganadera, forestal, cinegética o análoga a la que los terrenos estén destinados.

Los deberes y cargas previstos en la normativa urbanística en relación con los usos y aprovechamientos urbanísticos en el suelo rústico, así como los que, además, resulten de las condiciones legítimas de las calificaciones otorgadas para la realización o el desarrollo de aquéllos, deberán hacerse constar en el Registro de la Propiedad conforme a su propia normativa.

Fuente de información principal: Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo. Real Decreto 1346/1976, de 9 de abril, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana.