Derechos de uso y habitación
Los derechos de Uso y Habitación son Derechos Reales independientes del usufructo y diferentes entre sí, regulados en Derecho común en el título VI del libro II del Código Civil: Del usufructo, del uso y de la habitación, en un capítulo aparte, el II: del uso y de la habitación.
Tanto el uso como la habitación pueden constituirse mediante negocio jurídico unilateral o bilateral, inter vivos (compra-venta) o mortis causa (testamento), a título gratuito o bien oneroso.
El derecho de uso
El derecho de uso es un derecho real en cosa ajena concedido de forma personal al usuario para obtener todos los servicios o frutos que pueda aprovechar.
Su constitución es voluntaria o por prescripción, y el contenido de uso y frutos viene determinado por lo que pueda consumir el usuario.
Su objeto puede afectar a bienes muebles o inmuebles.
El uso de una vivienda permitiría utilizarla para habitarla o para otra finalidad.
El derecho de uso agrícola o ganadero
El que tuviere el uso de un rebaño o piara de ganado, podrá aprovecharse de las crías, leche y lana en cuanto baste para su consumo y el de su familia, así como también del estiércol necesario para el abono de las tierras que cultive.
Derecho de habitación
El derecho de habitación es un derecho real, como lo es el derecho de servidumbre o el derecho de propiedad, en cosa ajena con finalidad exclusiva de alojamiento, con las mismas obligaciones y limitaciones que el usuario, o derecho de uso sin percepción de frutos, aplicado a la vivienda.
Requiere un acto expreso, más o menos solemne, que ha de probarse por quien lo alegue.
La habitación, a diferencia del uso, es singular y autoriza a ocupar las piezas necesarias, y no toda la casa como el uso.
El objeto es la casa y el destino el alojamiento, excluyéndose el pago de una renta.
Son características del mismo la temporalidad, gratuidad e intransmisibilidad.
Tanto el derecho de habitación como el de uso son inscribibles en el Registro de la Propiedad, como declara específicamente el artículo 2.2 de la LH, aunque sin carácter obligatorio.
Derecho de uso y habitación agrícola o ganadero
Si el usuario consumiera todos los frutos de la cosa ajena, o el que tuviere derecho de habitación ocupara toda la casa, estará obligado a los gastos de cultivo, a los reparos ordinarios de conservación y al pago de las contribuciones, del mismo modo que el usufructuario.
Si sólo percibiera parte de los frutos o habitara parte de la casa, no deberá contribuir con nada, siempre que quede al propietario una parte de frutos o aprovechamientos bastantes para cubrir los gastos y las cargas. Si no fueren bastantes, suplirá aquél lo que falte.
Intransmisibilidad de los derechos de uso y habitación
Tanto el uso como la habitación son derechos estrictamente personales, por lo que no cabe arrendamiento ni traspaso a otro (525 CC), ni su hipoteca (108 LH), y entendemos tampoco transmisión mortis causa (pensando en casos de derechos no vitalicios que estén sujetos a un término aún no cumplido cuando fallece el habitacionista).