División de cosa común

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La división de cosa común es la acción por la cual, existiendo una propiedad indivisa, sus titulares deciden proceder a su división, bien sea de común acuerdo o mediante resolución judicial.

La cosa común o condominio

La comunidad ordinaria indivisa comporta la existencia de tantos derechos como cotitulares. El derecho de cada cotitular queda limitado por los derechos de los demás cotitulares.

Cada uno de los derechos determina la cuota de participación en el uso, goce, rendimientos, gastos y responsabilidades de la comunidad.

Los derechos en la comunidad y, por lo tanto, las cuotas se presumen iguales salvo que se pruebe lo contrario.

Constitución de una comunidad de bienes

La comunidad puede constituirse mediante:

  • Negocio jurídico, ya sea por adquisición conjunta por más de una persona de la propiedad o el derecho real sobre el que recae, o por enajenación de una parte indivisa con reserva de otra parte.
  • Usucapión.
  • Disposiciones por causa de muerte.
  • Ley.

Derechos de adquisición de los cotitulares

La enajenación a título oneroso del derecho de cotitulares a favor de terceras personas ajenas a la comunidad, salvo que en el título de constitución se haya pactado de otro modo, otorga a los demás el derecho de tanteo para adquirirlo por el mismo precio o valor y en las condiciones convenidas con aquellas.

Los cotitulares que pretenden hacer la transmisión deben notificar a los demás cotitulares, fehacientemente, la decisión de enajenar y las circunstancias de la transmisión.

Derecho de tanteo en la división de cosa común

El tanteo puede ejercerse en el plazo de un mes contado desde el momento en que se hace la notificación.

Si no existe notificación o si la transmisión se efectúa por un precio o en circunstancias diferentes a las que constan en la misma, el tanteo comporta el retracto, que puede ejercerse en el plazo de tres meses contados desde el momento en que los demás cotitulares tienen conocimiento de la enajenación y sus circunstancias o desde la fecha en que se inscribe la transmisión en el registro que corresponde.

El tanteo o el retracto, si los cotitulares que pretenden ejercerlo son más de uno, les corresponde en proporción a sus derechos respectivos en la comunidad.

Los derechos de tanteo y retracto son renunciables y el título de constitución de la comunidad los puede excluir. Si la comunidad tiene por objeto la propiedad u otro derecho real sobre bienes inmuebles, la exclusión o renuncia anticipada solo puede efectuarse en escritura pública.

Renuncia de la cotitularidad

Cada cotitular puede renunciar a su derecho en la comunidad.

La renuncia comporta el acrecimiento de los demás cotitulares en proporción a sus derechos sin necesidad de aceptación expresa pero sin perjuicio de poder renunciar a los mismos.

La renuncia no exime a los renunciantes del cumplimiento de las obligaciones anteriores y pendientes por razón de la comunidad.

La renuncia debe constar en escritura pública si la comunidad tiene por objeto la propiedad o un derecho real sobre un bien inmueble o sobre participaciones en sociedades mercantiles.

Disolución de la comunidad

La comunidad se disuelve por las siguientes causas:

  • División de la cosa o patrimonio común.
  • Reunión en una sola persona de la totalidad de los derechos.
  • Destrucción de la cosa común o pérdida del derecho.
  • Conversión en una comunidad especial.
  • Acuerdo unánime o renuncia de todos los cotitulares.
  • Vencimiento del plazo o cumplimiento de la condición resolutoria pactados.

División de cosa común

Cualquier cotitular puede exigir, en cualquier momento y sin expresar sus motivos, la división de cosa común o del objeto de la comunidad.

Los cotitulares pueden pactar por unanimidad la indivisión por un plazo que no puede superar los diez años.

La autoridad judicial, si alguno de los cotitulares es menor de edad o incapaz y la división lo puede perjudicar, puede establecer, de forma razonada, la indivisión por un plazo no superior a cinco años.

No puede pedirse la división de cosa común, cuando el objeto sobre el que recae la comunidad es una nave o un local que se destina a plazas de aparcamiento o a trasteros de modo que cada cotitular tiene el uso de una o más plazas, salvo que se acuerde previamente modificar su uso y ello sea posible.

Procedimiento de división de cosa común

Cualquiera de los cotitulares de la cosa común, si no se ponen de acuerdo para dividir la comunidad o para someter la división a un arbitraje, puede instar a la autoridad judicial para que efectúe la división de cosa común.

Si el bien es susceptible de adoptar el régimen de propiedad horizontal, puede establecerse este régimen adjudicando los elementos privativos de forma proporcional a los derechos en la comunidad y compensando en metálico los excesos, que no tienen en ningún caso la consideración de excesos de adjudicación, distribuyendo proporcionalmente las obras y gastos necesarios.

Puede efectuarse la división de cosa común adjudicando a uno o más cotitulares el derecho real de usufructo sobre el bien objeto de la comunidad y adjudicando a otro u otros cotitulares la nuda propiedad.

Solicitud de adjudicación del bien en condominio

El cotitular o la cotitular de la cosa común o del condominio que lo es de las cuatro quintas partes de las cuotas o más puede exigir la adjudicación de la totalidad del bien objeto de la comunidad pagando en metálico el valor pericial de la participación de los demás cotitulares.

El objeto de la comunidad, si es indivisible, o desmerece notablemente al dividirse, o es una colección que integra el patrimonio artístico, bibliográfico o documental, se adjudica al cotitular o la cotitular que tenga interés en el mismo. Si existen más de uno, al que tenga la participación mayor.

En caso de interés y participación iguales, decide la suerte.

El adjudicatario o adjudicataria debe pagar a los demás el valor pericial de su participación, que en ningún caso tiene la consideración de precio ni de exceso de adjudicación. Si ningún cotitular tiene interés, se vende y se reparte el precio.

La división en caso de separación o divorcio

Las comunidades ordinarias que existen entre los cónyuges, en los procedimientos de separación, divorcio o nulidad matrimonial, pueden dividirse considerando como una sola división la totalidad o una parte de los bienes sometidos a este régimen, de acuerdo con el artículo 232-12.

Se aplica el mismo criterio en los casos de separación de hecho y de ruptura de una pareja estable.

Efectos de la división

La división de la cosa común atribuye a cada adjudicatario o adjudicataria en exclusiva la propiedad del bien o del derecho adjudicado.

La división de la cosa común no perjudica a terceras personas, que conservan íntegramente sus derechos sobre el objeto de la comunidad o los que resultan después de su división.

Los titulares de créditos contra cualquiera de los cotitulares pueden concurrir a la división y, si se efectúa en fraude de sus derechos, impugnarla, pero no pueden impedirla.

Los cotitulares están obligados recíprocamente y en proporción a sus derechos al saneamiento por evicción y por vicios ocultos.

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