Indemnización del arrendatario local negocio
La indemnización del arrendatario del local de negocio, por la extinción por transcurso del término convencional del arrendamiento de una finca en la que durante los últimos 5 años se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público, dará al arrendatario derecho a una indemnización a cargo del arrendador, siempre que el arrendatario haya manifestado con 4 meses de antelación a la expiración del plazo su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de 5 años más y por una renta de mercado.
Se considerará renta de mercado la que al efecto acuerden las partes; en defecto de pacto, la que, al efecto, determine el árbitro designado por las partes.
Las actividades comerciales sujetos a indemnización
Este es un dato importante, no es cualquier arrendamiento, sino aquel que tenga por objeto una actividad comercial de venta al público, por lo que en principio quedan descartados los contratos para profesionales.
Se entiende que el concepto de “venta al público” debe igualmente aplicar-se a las fincas donde la actividad desarrollada sea de venta al “por mayor”, pues no hay que considerar solo “público” al que compra al detalle, sino a todos los contratos donde el local sirve de sustento físico a la venta comercial.
La designación del árbitro en caso de no acuerdo con la renta de mercado
En el caso de que no haya acuerdo en la designación del árbitro, no cabe otra vía que la judicial, acudiendo al Juzgado del lugar del arbitraje o, en mi opinión, al correspondiente de la ciudad donde se encuentra la finca arrendada, acudiendo al juicio verbal a tenor de lo dispuesto en el art. 15.4 de la citada Ley de Arbitraje.
La cuantía de la indemnización
Misma actividad en el mismo municipio
Si el arrendatario iniciara en el mismo municipio, dentro de los 6 meses siguientes a la expiración del arrendamiento, el ejercicio de la misma actividad a la que viniera estando dedicada, la indemnización comprenderá los gastos del traslado y los perjuicios derivados de la pérdida de clientela ocurrida con respecto a la que tuviera en el local anterior, calculada con respecto a la habida durante los 6 primeros meses de la nueva actividad.
Actividad diferente
Si el arrendatario iniciara dentro de los 6 meses siguientes a la extinción del arrendamiento una actividad diferente o no iniciara actividad alguna, y el arrendador o un tercero desarrollan en la finca dentro del mismo plazo la misma actividad o una afín a la desarrollada por el arrendatario, la indemnización será de una mensualidad por año de duración del contrato, con un máximo de dieciocho mensualidades.
Actividades afines
Se considerarán afines las actividades típicamente aptas para beneficiarse, aunque sólo en parte de la clientela captada por la actividad que ejerció el arrendatario.
La falta de acuerdo
En caso de falta de acuerdo entre las partes sobre la cuantía de la indemnización, la misma será fijada por el árbitro designado por aquéllas.
Fuente de información principal: Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos