Mobbing inmobiliario. Abogados especialistas en derecho inmobiliario

mobbing inmobiliario

DEFINICIÓN MOBBING INMOBILIARIO

Se conoce con este nombre, o con el de “blockbusting” (acoso inmobiliario), a la conducta del arrendador dirigida a minar la voluntad del arrendatario con la finalidad de conseguir la rescisión del contrato. Se trata de actuaciones que constituyen una «agresión moral», que podría denominarse «mobbing inmobiliario».

Además, las víctimas de este mobbing inmobiliario suelen ser personas de edad muy avanzada y de escasos recursos económicos, lo que agrava generalmente el problema.

Los casos son muy diversos, con carácter general, utilizados por los propietarios contra los inquilinos de sus viviendas, en los que utilizan, medios o formas para provocar que su arrendatario abandone la vivienda, para ello, realizan actuaciones, como cortes de luz o suministros varios de la vivienda, contratados por el propietario de la finca, no arreglar los elementos esenciales de la vivienda, cuando se establece su obligación, etc.

El Auto de la Audiencia Provincial de Barcelona de 27 de abril de 2004 (Sección 8.ª, ponente Navarro Morales), a la que los medios se han referido como la resolución judicial que, por primera vez en España, ha admitido a trámite una querella por mobbing inmobiliario. Sin embargo, y como se expondrá a continuación, la trascendencia de este auto no radica tanto en el hecho de declarar competente a la jurisdicción penal para conocer de los abusos de los propietarios arrendadores, como en el reconocimiento, por vez primera, de que las actuaciones ilegítimas que el arrendador realiza con el fin de expulsar al arrendatario de su vivienda son constitutivas de delito tanto si se concretan en conductas activas de privación de derechos, como si consisten en el mero incumplimiento omisivo de los deberes legales del propietario.

En ella se denunciaban los siguientes hechos:

  1. La puerta de acceso al inmueble durante meses ha permanecido sin cristal y, aún hoy, carece de cerradura, por lo que terceras personas entran y salen a su antojo, defecan y miccionan a su voluntad en la escalera y la querellante de edad avanzada se ve compelida a limpiar las inmundicias que aquellos terceros van dejando.
  2. El querellado tolera la presencia en la finca de múltiples “okupas”, que campan con absoluta libertad por la finca y que ocupan la terraza comunitaria del inmueble, privando a la querellante y al resto de los inquilinos del legítimo derecho al uso de la terraza.
  3. La querellante por esas señaladas circunstancias de la finca, se ve impedida de entrar sola en la escalera, de salir a tirar la basura, de recibir visitas en su casa, etc.
  4. Debido al abandono en el estado de las cañerías, con roturas y humedades por doquier, la querellante no puede ni siquiera ducharse.

En todos estos casos, que se dan, con bastante frecuencia, en las relaciones entre arrendador y arrendatario, son denunciables, generalmente por la vía penal, dado que estas acciones se encuentran tipificadas, generalmente, en el ámbito de las coacciones.

Es importante que el arrendatario, antes de realizar cualquier actuación sea aconsejado convenientemente por un Abogado especialista que, le asesorara de la forma en que debe emprender las acciones correspondientes.

De igual forma, el arrendador, si entiende que existe un incumplimiento por parte de su inquilino o inquilinos, en cuanto al contrato de arrendamiento, debe asesorarse con un Abogado, para emprender las acciones legales correspondientes.

pdfModelo contrato compraventa bienes muebles


La compraventa en construcción o sobre plano

La venta sobre plano, constituye un contrato por el que una de las partes se obliga, a cambio de un precio en dinero o signo que lo represente, a entregar una vivienda o local en proyecto o en construcción, una vez terminada. Modalidad característica de compraventa de cosa futura, pertenece a la subespecie de aquellos contratos en los que el vendedor asume la obligación preparatoria, de construir o promover la construcción de la cosa a entregar y ello lo convierte en un contrato complejo y lo somete a algunas normas propias del contrato de ejecución de obra, combinado con las de la compraventa.


La subrogación en la hipoteca del promotor

La subrogación del comprador final en la hipoteca concertada por la promotora con una entidad bancaria ha de ser una mera posibilidad para los compradores y no una obligación.

En este sentido, el artículo.89.3.b RDLeg. 1/2007 de 16 noviembre 2007, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias,  incluye expresamente como cláusula abusiva, la estipulación que obligue al consumidor a subrogarse en la hipoteca del empresario o imponga penalizaciones en los supuestos de no subrogación.

Suele ser normal en este tipo de adquisiciones la subrogación del comprador en el préstamo hipotecario suscrito por la promotora, siendo necesariuo que ésta ofrezca diversas formas o alternativas de pago, dando al comprador la posibilidad de descartar la financiación a través del préstamo de la promotora sin que ello le imponga cargas, por cuanto es obvio que si en cualquier caso se impone al comprador correr con los gastos de cancelación de aquél en todos los supuestos, la cláusula sería nula.

La imposición de un pacto de asunción por los compradores, consumidores y usuarios, de los gastos del préstamo hipotecario que gravaba los inmuebles vendidos se considera abusiva y nula.

pdfModelo contrato promesa de compraventa


La entrega fuera de plazo

En el contrato de obra surgen obligaciones recíprocas entre el promotor y el constructor, debiendo el primero pagar el precio cuando el segundo le entregue la cosa.

La recepción de la obra tendrá lugar dentro de los treinta días siguientes a la fecha de su terminación, la cual resulta cierta desde el certificado final de obra. Desde dicho momento, el promotor notificará por escrito al constructor su voluntad de poner a disposición la obra.

El promotor, entonces, cuenta con esos treinta días para la verificación y aceptación, en su caso, de la obra, considerándose la recepción tácitamente producida si transcurridos dichos treinta días desde la fecha indicada el promotor no hubiera puesto de manifiesto reservas o rechazo motivado por escrito.

Los plazos de entrega pueden variar por consecuencia de pactos o de la naturaleza o circunstancias de las obras.

Así, resulta inherente al aumento de obra una prórroga del plazo y habrá que estar a cada caso y a la relevancia de dicha modificación de lo proyectado.

También hay obras cuya entrega se encuentra vinculada a su destino sin necesidad de fijación expresa, como puede ser el cerramiento de una terraza antes de la llegada del invierno.

Así las cosas, llegado el momento pactado o deducido de la naturaleza de la obra, resulta posible e imaginable que el constructor no haya terminado y por tanto no entregue la obra. Nos encontramos así con el supuesto de incumplimiento de la obligación por parte de uno de los vinculados, pues no realiza la prestación según lo estipulado.

Este incumplimiento imputable al constructor puede ser doloso o culpable o tratarse de un retraso o de un cumplimiento defectuoso. El tercero de los supuestos es el que interesa, es decir, el incumplimiento de lo establecido sobre el momento de la entrega de la obra: el retraso del constructor.

OCUPACIÓN ILEGAL DE VIVIENDAS

Regulado en el artículo.245 CP sanciona dos formas distintas de ocupación de inmuebles o de usurpación de derechos reales ajenos.

El bien jurídico protegido por el tipo penal es el domicilio y demás derechos reales sobre inmuebles; en resumen, tiene por objeto la protección del patrimonio inmobiliario.

El bien jurídico lesionado es el dominio o propiedad de las cosas.

El concepto de usurpación abarca, por un lado, la “ocupación” de una cosa inmueble, independientemente de su naturaleza rústica o urbana.

Por ocupación se entiende el ejercicio de los actos materiales propios del contenido del dominio: la entrada en el lugar, su cerramiento o cercamiento, la realización de obras en él o el aprovechamiento de sus posibilidades económicas.

El usurpador es un ocupante sin título que legitime su comportamiento dominical. No es preciso que lleve a cabo la totalidad de las facultades que corresponden al dueño.

Es la posesión, y no la propiedad, el bien jurídico que trata de proteger este delito, y por ello el sujeto pasivo tanto puede ser el propietario como otra persona que, por cualquier otro título, tenga la posesión legítima de la vivienda y se vea desposeído de ella por la acción del autor.

Usurpación u ocupación no violenta

El artículo.245.2 CP, sanciona al que ocupare, sin autorización debida, un inmueble, vivienda o edificio ajenos que no constituyan morada, o se mantuviere en ellos contra la voluntad de su titular, con la pena de multa de tres a seis meses.

El legislador ha querido dar protección penal con este precepto a la posesión del propietario para que pueda ejercer las facultades que le confiere su derecho de dominio; y, sobre la base de este bien jurídico, ha definido la prohibición de ocupar o mantenerse indebidamente en “un inmueble, vivienda o edificio ajenos que no constituyan morada”.

El movimiento okupa

El movimiento okupa, nació como un movimiento social, con la pretensión de darle uso a terrenos desocupados, como edificios abandonados temporal o permanentemente, con el fin de utilizarlos como tierras de cultivo, vivienda, lugar de reunión o centros con fines sociales y culturales.

La principal causa del movimiento Okupa es denunciar y al mismo tiempo responder a las dificultades económicas que los activistas consideran que existen para hacer efectivo el derecho a una vivienda.(Conocido también en el texto de “El caso de Valdemar”)

El movimiento Okupa agrupa gran variedad de ideologías —en ocasiones, asociadas a una determinada tribu urbana— que suelen justificar sus acciones como un gesto de protesta política y social contra la especulación y para defender el derecho a la vivienda frente a las dificultades económicas o sociales.

El movimiento okupa también suele defender el aprovechamiento de solares, inmuebles y espacios abandonados y su uso público como centros sociales o culturales. Los propietarios legales del terreno, cuyos bienes resultan usurpados —siendo esta actividad una invasión al derecho de propiedad— pueden denunciarla como un delito ordinario.

La legislación relativa a okupación de espacios varía mucho de uno a otro país; en Holanda, por ejemplo, sólo recientemente se ha propuesto penar[4] las okupaciones de edificios o solares. Existen países donde puede haber una legislación que tolere condicionadamente la okupación, o donde existen concesiones temporales por parte de los propietarios a cambio del mantenimiento o alquiler del inmueble.( Fuente: http://es.wikipedia.org/wiki/Movimiento_okupa)