La servidumbre de luces y vistas

servidumbre de luces y vistas

 

El derecho de servidumbre de luces y vistas, es un derecho que una finca tiene o puede ejercer sobre otra, la primera llamada dominante y la segunda sirviente, y que impide a la sirviente oponerse o no al derecho de servidumbre pretendido por la finca dominante sobre las luces (huecos en pared) y de vistas (balcones, ventanas, etc.)

Servidumbre de luces y vistas

Las relaciones de vecindad y el derecho de propiedad, encuentran sus limitaciones, en la posibilidad de abrir huecos en paredes propias y tener vistas más allá de los límites legales, que se señalan en el Código civil, en los artículos 580 a 584, donde se establecen los tipos de servidumbre de luces y vistas como un derecho de adquisición o de negación.

Derecho de luces

Constituye el derecho de luces el recibirlas mediante la apertura de ventanas o huecos.

Este derecho está limitado por el art. 580 CC en cuanto a la pared medianera: “Ningún medianero puede sin consentimiento del otro abrir en pared medianera ventana ni hueco alguno”.

Respecto de pared no medianera el art. 581 establece que el dueño de una pared, contigua a finca ajena, puede abrir en ella ventanas o huecos para recibir luces a la altura de las carreras, o inmediatos a los techos, y de las dimensiones de 30 centímetros en cuadro; y, en todo caso, por reja de hierro remetida en la pared y con red de alambre.

Estos huecos, llamados de ordenanza, se establecen para permitir simplemente recibir luces, sin que puedan dar lugar a vistas; de ahí los requisitos de tamaño, reja y red de alambre. Se trata de huecos de mera tolerancia, y por ello el dueño de la finca o propiedad contigua a la pared en que estuvieren abiertos podrá cerrarlos si adquiere la medianería y no se hubiere pactado lo contrario. También podrá cubrirlos edificando en su terreno o levantando pared contigua a la que tenga dicho hueco o ventana (cfr. art. 581.2 y 3).

Derecho de vistas

El Código Civil establece, respecto del derecho o posibilidad de tener vistas sobre fundo (finca) ajeno e impedir actos que las obstaculicen, una serie de limitaciones.

En relación a la pared medianera es necesario, lo mismo que con las luces, el consentimiento del otro medianero (cfr. art. 580).

Respecto de pared no medianera el art. 582 dispone que “no se puede abrir ventanas con vistas rectas, ni balcones u otros voladizos semejantes, sobre la finca del vecino, si no hay dos metros de distancia entre la pared en que se construyan y dicha propiedad. Tampoco pueden tenerse vistas de costado u oblicuas sobre la misma propiedad, si no hay 60 centímetros de distancia”.

En consecuencia, se pueden abrir ventanas con vistas rectas si existe una distancia superior a dos metros entre la pared en que se construyan y la propiedad vecina, y con vistas oblicuas si la distancia es superior a 60 centímetros.

Son vistas rectas las que usa el hombre teniendo la cabeza en su posición natural, lo que implica que se abren las ventanas o balcones en pared paralela a la línea que divide los dos predios o que forme con ésta un ángulo muy agudo. Son oblicuas las que obligan al hombre a girar su cabeza, es decir, las que corresponden a ventana abierta en pared que forma un ángulo recto, o muy próximo a 90 grados, con el límite de los dos fundos.

Distancias entre las fincas con servidumbre de vistas

Las distancias a que se refiere el art. 582 se cuentan en las vistas rectas desde la línea exterior de la pared en los huecos en que no haya voladizos, desde la línea de éstos donde los haya, y para las oblicuas desde la línea de separación de las dos propiedades (art. 583).

También pueden abrirse ventanas si, aunque existan menos de dos metros en las vistas rectas y menos de 60 centímetros en las oblicuas, los edificios se encuentran separados por una vía pública (cfr. art. 584).

Por último, el art. 585 dispone: “Cuando por cualquier título se hubiere adquirido derecho a tener vistas directas, balcones o miradores sobre la propiedad colindante, el dueño del predio sirviente no podrá edificar a menos de tres metros de distancia, tomándose la medida de la manera indicada en el artículo 583”.

La prohibición que establece el art. 582 CC en cuanto que no se puede abrir hueco o ventana sobre la finca del vecino sino respetando las distancias que en el mismo artículo se fijan, no rige para los casos en que las ventanas den a una vía pública, dado que la privacidad gana terreno por virtud de la vía pública que separa a ambos fundos.

No se puede prohibir una ventana frente a la casa del vecino para proteger su privacidad, si cualquier persona que transite por la vía publica que separa ambos fundos está en condiciones de observar lo mismo que el vecino de enfrente.

Huecos tolerados

La situación prevista en el art. 581 CC, más que una servidumbre es una tolerancia fundada en necesidades de buena vecindad, sin limitación al ejercicio del derecho de propiedad.

Se trata de permitir la apertura de hueco o ventana con la finalidad de obtener luz, siempre que ello no implique perturbaciones tales como la posibilidad de observación del fundo inmediato.

Para impedirlo, el art. 581 CC exige que tales huecos se abran a la altura de las carreras o inmediato a los techos, desde donde se puede colegir la dificultad de observación del vecino aunque, también es cierto y por ello se hace la salvedad, que puede darse el caso de propiedades construidas a distintos niveles del suelo, de suerte que lo que para el fundo que tolera el hueco puede estar construido a una altura menor y ser observado su interior por un hueco que está a la altura de su techo, pero a media o baja altura del fundo colindante.

Cerramiento de los huecos

Estos huecos pueden ser cerrados de dos maneras:

1º Si adquiere la medianera el dueño del fundo que tolera la apertura del hueco, siempre que no se haya pactado lo contrario porque se trata en este caso de una servidumbre voluntaria pactada con modalidades propias.

2º  Consiste en construir una pared al lado de la que tiene el hueco, tapándolo. Esa pared no será medianera porque se construirá enteramente dentro del perímetro del terreno del dueño del fundo que soporta la tolerancia del hueco.

Fuente de información principal: Artículo 580 y ss del Código Civil

ABOGADOS ESPECIALISTAS EN DERECHO DE SERVIDUMBRES
Si necesita un abogado especialista en servidumbres de luces y vistas

CONTACTE CON NOSOTROS