VALORACIÓN DE INMUEBLES O TERRENOS RÚSTIOS

Valoración catastral de inmuebles rústicos

El valor catastral de los inmuebles rústicos estará integrado por el valor del terreno y el de las construcciones.

El valor catastral, con carácter general, es un valor administrativo fijado para cada bien inmueble y que resulta de la aplicación de criterios de valoración recogidos en la ponencia de valores del municipio correspondiente.

Determinación del valor catastral del inmueble rústico

Para la determinación de la base imponible se tomará como valor de los bienes inmuebles el valor catastral de los mismos, que se fijará tomando como referencia el valor de mercado de aquéllos, sin que, en ningún caso, pueda exceder de éste.

El valor de mercado del inmueble rústico

El valor de mercado, es un dato que la Administración obtiene, como valor teó1ico a partir de valores
medios resultantes del análisis de un número determinado de muestras, lo que podría identificarse con el que algunos autores denominan «valor probable de mercado».

Calculo del valor de los terrenos rústicos

El valor de los terrenos de naturaleza rústica se calculará capitalizando el interés que reglamentariamente se establezca, las rentas reales o potenciales de los mismos, según la aptitud de la tierra para la producción, los distintos cultivos o aprovechamientos y de acuerdo con sus características catastrales.

Para calcular dichas rentas se podrá atender a los datos obtenidos por investigación de arrendamientos o aparcerías existentes en cada zona o comarca de características agrarias homogéneas.

Asimismo, se tendrá en cuenta, a los efectos del presente apartado, las mejoras introducidas en los terrenos de naturaleza rústica, que forman parte indisociable de su valor, y, en su caso, los años transcurridos hasta su entrada en producción; para la de aquellos que sustenten producciones forestales se atenderá a la edad de la plantación, estado de la masa arbórea y ciclo de aprovechamiento.

En todo caso, se tendrá en cuenta la aplicación o utilización de medios de producción normales que conduzcan al mayor aprovechamiento, pero no la hipotética aplicación de medios extraordinarios.

No obstante, cuando la naturaleza de la explotación o las características del municipio dificulten el conocimiento de rentas reales o potenciales, podrá calcularse el valor catastral de los bienes, incluidos sus mejoras permanentes y plantaciones, atendiendo al conjunto de factores técnico-agrarios y económicos y a otras circunstancias que les afecten.

Cálculo de la valoración de las construcciones rústicas

Para calcular el valor de las construcciones se tendrán en cuenta, además de las condiciones urbanístico-edificatorias, su carácter histórico-artístico, su uso o destino, la calidad y la antigüedad de las mismas y cualquier otro factor que pueda incidir en el mismo.

La valoración por el método de capitalización

El valor catastral de los bienes rústicos será el resultado de capitalizar al 3% el importe de las bases liquidables vigentes para la exacción de la Contribución Territorial Rústica y Pecuaria correspondiente al ejercicio 1989, obtenidas mediante la aplicación de los tipos evaluatorios de dicha contribución, prorrogados en virtud del Real Decreto-Ley 7/1988, de 29 de diciembre, sobre prórroga y adaptación urgentes de determinadas normas tributarias o de los que se hayan aprobado posteriormente en sustitución de ellos, y sin perjuicio de su actualización anual mediante los coeficientes establecidos y los que establezcan las Leyes de Presupuestos Generales del Estado, una vez incorporadas las alteraciones catastrales que hayan experimentado o experimenten en cada ejercicio. (Disposición transitoria segunda. Valoración catastral de bienes inmuebles rústicos, Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario)

Variables para cálculos del valor catastral

Algunas de las variables que pueden utilizarse para el cálculo del valor catastral del inmueble rústico podrían ser las siguientes:

• Variables que podrían haberse estudiado para el cálculo:
V1 =Superficie medida en hectáreas
V2 =Distancia al casco urbano
V3 = Tamaño de la parcela
V4 = Clase de terreno (secano o regadío, intensidad productiva)
V5 =Rendimiento teórico, expresado en euros, por hectárea
V6 = Intensidad productiva
V7 = Posibilidades de transformación en regadío o de mejora del mismo
V8 = Colindancia del adquirente
V9 = Base Imponible
v10 = Base liquidable
V11 =Expectativas de recalificación del suelo
V12 = Valoración catastral por capitalización del 3%
• Variables explicativas:
Clase.
Acceso.
Posibilidad de transformación o mejora del regadío.
Expectativas de recalificación

Este métodos puede ser aplicado a situaciones muy concretas, dentro de un municipio concreto, y no tendría porque ser extensible a todo el territorio nacional.

Hay autores que han sugerido la aplicación del siguiente método:

V = aR + bA + cE, + dE, + eS + n
en la que:
V= Valor
R = Renta de la tierra
A = Índice que depende de otros factores agrarios
E1 = Índice que depende de factores macroeconómicas
E,= Índice que depende de factores microeconómicos
S = Índice que depende de factores sociales
En esta línea de simplificación, podría
adoptarse la fórmula:
V= iR + cM
en la que:
R = Renta de la tierra
i =Tipo de capitalización

M = Módulo equivalente al valor mínimo imputable a los terrenos improductivos (diversificado por comarcas)
c = Coeficiente «de situación», indicador de las circunstancias del terreno no 111íluyentes en la renta estrictamente agraria ( e ~ 1)

Fuente información principal: Ley 39/1988, de 28 de diciembre, reguladora de las Haciendas Locales