Valoraciones inmobiliarias: plusvalía municipal inmobiliaria

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Valoraciones inmobiliarias

Las valoraciones inmobiliarias, se relacionan, con carácter general, con la transmisión que se efectúa de las mismas, y puede realizarse dicha valoración entre particulares, a los efectos de compraventa o bien por los aspectos fiscales de dicha transmisión, plusvalía municipal, transmisiones patrimoniales de la Agencia Tributaria, etc.

Criterios generales de valoración de edificaciones o construcciones

La valoración de las edificaciones o construcciones tendrán en cuenta su antigüedad y su estado de conservación.

Si han quedado incursas en la situación de fuera de ordenación, su valor se reducirá en proporción al tiempo transcurrido de su vida útil.

Valoración de bienes inmuebles de naturaleza urbana

El valor real estimado de bienes inmuebles urbanos, a efectos de la determinación de la base imponible de los Impuestos de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, y del Impuesto de Sucesiones y Donaciones, se calcula mediante la aplicación de un coeficiente al valor catastral del inmueble, correspondiente al ejercicio de devengo del impuesto.

Para la obtención de los coeficientes multiplicadores del valor catastral aplicables desde el día de entrada  en vigor de la norma de aplicación para cada Comunidad Autónoma se sigue la misma metodología que en el mismo periodo del ejercicio anterior, o en su caso, puede aprobarse normas que desarrollan las anteriores aplicaciones, para general conocimiento, con el correspondiente análisis de la información de mercado disponible procedente de diversas fuentes de información, lo que con carácter general supone la realización de tres procesos de cálculo diferenciados:

1. Cálculo del coeficiente multiplicador del valor catastral.
2. Cálculo del valor medio para cada municipio.
3. Reajuste del coeficiente multiplicador del valor catastral.

Cálculo del coeficiente multiplicador del valor catastral.

El coeficiente multiplicador del valor catastral (CMVC) se obtiene como cociente entre el coeficiente de variación del mercado inmobiliario (CVMI), desde el año de aprobación de las ponencias de valores totales hasta el año 2017, y el producto del coeficiente de relación al mercado (RM) por el coeficiente de actualización del valor catastral (CAVC) desde el año de aplicación de la revisión catastral hasta el año 2015, aplicando la siguiente fórmula:

CMVC = CVMI / (RM x CAVC)

El artículo 90 de la Ley General Tributaria (Ley 58/2003, de 17 de diciembre), obliga a las Comunidades Autónomas a informar sobre el valor de los bienes inmuebles situados dentro de su territorio que vayan a ser transmitidos o adquiridos.

Esta información se dará siempre a solicitud del interesado y sólo a efectos de la liquidación del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

Comprobación del valor por Agencia Tributaria

En la Ley General Tributaria, se señala en su artículo 18.— “COMPROBACIÓN DE VALORES”

1. La Administración podrá comprobar el valor de los bienes y derechos transmitidos por los medios de comprobación establecidos en el artículo 52 de la Ley General Tributaria .

2. Los interesados deberán consignar en la declaración que están obligados a presentar, según el artículo 31, el valor real que atribuyen a cada uno de los bienes y derechos incluidos en el incremento de patrimonio gravado. Este valor prevalecerá sobre el comprobado si fuese superior.

3. Si el nuevo valor así obtenido fuese superior al que resultase de la aplicación de la correspondiente regla del Impuesto sobre el Patrimonio surtirá efecto en relación con las liquidaciones a practicar a cargo del adquirente por dicho Impuesto por la anualidad corriente y las siguientes.

4. No se aplicará sanción sobre la parte de cuota que corresponda al mayor valor obtenido de la comprobación sobre el declarado cuando el sujeto pasivo se hubiese ajustado en su declaración a las reglas de valoración establecidas en el Impuesto sobre el Patrimonio Neto».

Las actuaciones de comprobación de valores podrán tener lugar tanto en vía de gestión —muy frecuente en el caso de transmisiones sujetas al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales—, como en el seno de un procedimiento de Inspección Tributaria —sería el caso de la revisión de los precios de transferencia entre personas vinculadas o de la apreciación de bienes inmuebles a efectos de cuantificación las ganancias o pérdidas patrimoniales—, e incluso en la fase recaudatoria, donde, como es sabido, el sujeto pasivo puede invocar la tpc en corrección de las valoraciones de los bienes embargados y, con ello, de los tipos de salida en la subasta (art. 139 R.G.R.).

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2018

Incremento del valor del terreno o plusvalía

La plusvalía inmobiliaria es el incremento del valor del terreno que se produce como consecuencia de una transmisión inmobiliaria, ya sea onerosa (donación, herencia) o lucrativa (compraventa).

En el caso de que exista plusvalía o incremento del valor del terreno, los Ayuntamientos sobre los cálculos del valor en el momento de la venta, genera la conocida liquidación de la plusvalía.

Recientemente, como consecuencia de una Sentencia del Tribunal Constitucional que anula por inconstitucional un precepto de la Ley Foral sobre la liquidación del impuesto de plusvalía, en el caso de que no se produzca incremento en el valor del terreno, ha entendido que como consecuencia de la nulidad de ese precepto el contribuyente no tenía que abonar dicha plusvalía.

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OTRAS VALORACIONES A EFECTOS EXPROPIATORIOS

En el suelo urbanizado, las edificaciones, construcciones e instalaciones que se ajusten a la legalidad se tasarán conjuntamente con el suelo, de acuerdo con lo dispuesto en el art.23.2 de la Ley del Suelo.

Las valoraciones del suelo, las instalaciones, construcciones y edificaciones, y los derechos constituidos sobre o en relación con ellos, se rigen por la Ley del Suelo, Ley 8/2007, de 28 de mayo, cuando tengan por objeto:

  • La verificación de las operaciones de reparto de beneficios y cargas u otras precisas para la ejecución de la ordenación territorial y urbanística en las que la valoración determine el contenido patrimonial de facultades o deberes propios del derecho de propiedad, en defecto de acuerdo entre todos los sujetos afectados.
  • La fijación del justiprecio en la expropiación, cualquiera que sea la finalidad de ésta y la legislación que la motive.
  • La fijación del precio a pagar al propietario en la venta o sustitución forzosas.
  • La determinación de la responsabilidad patrimonial de la Administración Pública.

Criterios para la valoración del suelo urbano

  1. El Valor del suelo corresponde a su pleno dominio, libre de toda carga, gravamen o derecho limitativo de la propiedad.
  2. El suelo se tasará en la forma establecida, seguidamente, según su situación y con independencia de la causa de la valoración y el instrumento legal que la motive.
  3. Las Edificaciones, construcciones e instalaciones, los sembrados y las plantaciones en el suelo rural, se tasarán con independencia de los terrenos siempre que se ajusten a la legalidad al tiempo de la valoración, sean compatibles con el uso o rendimiento considerado en la valoración del suelo y no hayan sido tenidos en cuenta en dicha valoración por su carácter de mejoras permanentes.

Valoración de las concesiones administrativas y derechos reales

La valoración de las concesiones administrativas y de los derechos reales sobre inmuebles, a los efectos de su constitución, modificación o extinción, se efectuará con arreglo a las disposiciones sobre expropiación que específicamente determinen el justiprecio de los mismo, y subsidiariamente, según las normas del derecho administrativo, civil o fiscal que resulten de aplicación.

La valoración de una finca a efectos expropiatorios

Al expropiar una finca gravada con cargas, la Administración que la efectúe podrá elegir entre fijar el justiprecio de cada uno de los derechos que concurren con el dominio, para distribuirlo entre los titulares de cada uno de ellos, o bien valorar el inmueble en su conjunto y consignar su importe en poder del órgano judicial, para que éste fije y distribuya, por el trámite de los incidentes, la proporción que corresponda a los respectivos interesados.

Valoración del suelo rural 

En la actualidad el criterio de valoración del suelo rural es el de valorar el suelo rural en función de la rentabilidad económica derivada de su uso actual.

En consecuencia, la tasación del suelo debe producirse mediante la capitalización de las rentas de la explotación de ese suelo.

Asimismo, la Ley del Suelo permite corregir al alza el valor del suelo rural en función de su localización, como sucede en el caso de proximidad a núcleo urbano o a centros de actividad económica, sus condiciones objetivas de accesibilidad y de conexión a la red de comunicaciones o la singular localización por motivos paisajísticos o ambientales, deben ser tomadas en consideración a la hora de tasar el suelo.

Como se valora el suelo rural

  1. Los terrenos se tasarán mediante la capitalización de la renta anual real o potencial, la que sea superior, de la explotación según su estado en el momento al que deba entenderse referida la valoración.
  2. La renta potencial se calculará atendiendo al rendimiento del uso, disfrute o explotación de que sean susceptibles los terrenos conforme a la legislación que les sea aplicable, utilizando los medios técnicos normales para su producción. Incluirá, en su caso, como ingresos las subvenciones que, con carácter estable, se otorguen a los cultivos y aprovechamientos considerados para su cálculo y se descontarán los costes necesarios para la explotación considerada.
  3. Las edificaciones, construcciones e instalaciones, cuando deban valorarse con independencia del suelo, se tasarán por el método de coste de reposición según su estado y antigüedad en el momento al que deba entenderse referida la valoración.
  4. Las plantaciones y los sembrados preexistentes, así como las indemnizaciones por razón de arrendamientos rústicos u otros derechos, se tasarán con arreglo a los criterios de las Leyes de Expropiación forzosa y de Arrendamientos Rústicos.

Valoraciones en el suelo urbanizado

  1. Para la valoración del suelo urbanizado que no está edificado, o en que la edificación existente o en curso de ejecución es ilegal o se encuentra en situación de ruina física:
    • Se considerarán como uso y edificabilidad de referencia los atribuidos a la parcela por la ordenación urbanística, incluido en su caso el de vivienda sujeta a algún régimen de protección que permita tasar su precio máximo en venta o alquiler. Si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística, se les atribuirá la edificabilidad media y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipologías la ordenación urbanística los haya incluido.
    • Se aplicará a dicha edificabilidad el valor de repercusión del suelo según el uso correspondiente, determinado por el método residual estático.
    • De la cantidad resultante de la letra anterior, se descontará, en su caso, el valor de los deberes y cargas pendientes para poder realizar la edificabilidad prevista.
  2. Cuando se trate de suelo edificado o en curso de edificación, el valor de la tasación será el superior de los siguientes:
    • El determinado por la tasación conjunta del suelo y de la edificación existente que se ajuste a la legalidad, por el método de comparación, aplicado exclusivamente a los usos de la edificación, existente o la construcción ya realizada.
    • El determinado por el método residual del apartado 1, antes citado, aplicado exclusivamente al suelo, sin consideración de la edificación existente o la construcción ya realizada.
  3. Cuando se trate de suelo urbanizado sometido a actuaciones de reforma o renovación de la urbanización, el método residual a que se refieren los apartados anteriores considerará los usos y edificabilidad atribuidos por la ordenación en su situación de origen.

Otros conceptos de valor de inmuebles urbanos

  • Valor legal

    Entendido como valor máximo legal, es el que se establece para las viviendas de protección oficial, en base al módulo legal vigente, al darles la calificación definitiva. Valor que debe considerarse como máximo valor de venta, mientras disfrute de la calificación de protección Oficial.

  • Valor de inversión

    Se refiere al valor que para un inversor particular, debería tener su propiedad inmobiliaria, de acuerdo con sus requerimientos de ganancia. Es un valor subjetivo, individual, que no refleja en absoluto las condiciones normales del mercado y por tanto el valor real del inmueble.

  • Valor de fondo de comercio

    Sse trata del valor correspondiente a una propiedad inmobiliaria, donde se encuentra establecido un negocio que funciona prósperamente. No se refiere únicamente al inmueble, sino que integra la rentabilidad económica que produce (trabajo, equipamiento, acción empresarial, etc.). Puede entenderse pues, como un derecho al traspaso referido al negocio.

  • Valor de seguro

    Se basa en el concepto de reproducción o reemplazamiento material de la propiedad, en caso de pérdida o deterioro debido al azar. El valor de seguro establece la cuantía total a indemnizar al propietario, por las partes o la totalidad de su edificio destruibles por alguna eventualidad.

  • Valor de liquidación

    Debe considerarse como un precio a la baja, que un propietario se ve obligado a aceptar, cuando se produce una compraventa con escaso tiempo de exposición en mercado de su propiedad, como consecuencia de sus necesidades económicas.

  • Valor fiscal

    Se refiere al estimado según criterios legales preestablecidos y a efectos impositivos.

  • Valor catastral

    Es el establecido por la aplicación de las normas técnicas de valoración específicas para el cálculo del valor catastral, a efectos del impuesto de Bienes Inmuebles.

  • Valor urbanístico

    Es el que se desprende en base a los criterios establecidos en la legislación vigente, aplicables a suelo urbano o urbanizable a efectos expropiatorios.

  • Justiprecio

    El que se estima para una propiedad a expropiar en el marco de un proceso expropiatorio, en base al acuerdo entre las partes implicadas y a decisión de los Jurados de Expropiación Forzosa o de los Tribunales de Justicia.

  • Valor de afección, el valor que tiene un determinado inmueble para su propietario, resulta una estimación totalmente subjetiva y no asume criterios económicos.

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