Ejecución hipotecaria

ejecuciones hipotecarias

 

El ejecución hipotecaria

El acreedor hipotecario, generalmente, una entidad Bancaria o financiera, que concede un préstamo con garantía del inmueble o cualquier otro bien, conocido como crédito o préstamo hipotecario, tiene varias opciones, para el caso en el que el deudor no cumpla con la obligación de pago, reclamar la cuantía de su crédito.

Procesos de ejecución hipotecaria

1ª  Puede acudir al proceso de ejecución ordinario de la Ley de Enjuiciamiento Civil, pues dispone
de un título ejecutivo de los del núm. 4.º del art. 517.2.

2ª Cabe también la posibilidad de que inste el proceso de ejecución especial hipotecaria del Capítulo V del Título IV del Libro III de la LEC, siempre que concurran los presupuestos exigidos por el art. 682, ejercitando únicamente la pretensión hipotecaria.

3ª El art. 129 de la Ley Hipotecaria, según la redacción de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, regula la venta extrajudicial del bien hipotecado (el llamado procedimiento ejecutivo extrajudicial), estableciendo los requisitos y formalidades a que deberá ajustarse remitiéndose a cuanto determine el Reglamento Hipotecario en cuanto a la forma y personas a las que deban realizarse las notificaciones, el procedimiento de subasta, las cantidades a consignar para tomar parte en la misma.

Características para llevar a cabo la ejecución hipotecaria

Si se persiguen bienes hipotecados, las disposiciones relativas a este tipo de ejecución se aplicarán siempre y cuando se cumplan los siguientes requisitos:

a) Que en la escritura de constitución de la hipoteca se determine el precio en que los interesados tasan la finca o bien hipotecado, para que sirva de tipo en la subasta , tasación que no podrá ser inferior, en ningún caso, al 75 por cien del valor señalado en la tasación realizada conforme a las disposiciones de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario .

b) Que conste en la referida escritura, un domicilio, que será fijado por el deudor para oír notificaciones y requerimientos.

También podrá señalarse, con esta finalidad, una dirección electrónica. Extremo que mantiene coherencia con la implantación de las subastas electrónicas y de la modernización de los sistemas de comunicación de la Oficina Judicial.

Si son establecimientos mercantiles será domicilio el local del establecimiento que se hubiere hipotecado.

A pesar de que la Ley procesal sólo se refiere al deudor, la jurisprudencia de nuestros Tribunales, ha corregido esta incorrección, permitiendo tanto al hipotecante no deudor como al tercer poseedor señalar un domicilio.

Competencia en los procedimientos de ejecución hipotecaria

Para conocer de los siguientes procedimientos será competente, conforme art. 684, LEC:

En la ejecución de Inmuebles:

Juzgado de Primera Instancia del lugar donde radique la finca. Si radicara en más de un partido judicial, o si fueren varias fincas y radicaran en diferentes partidos judiciales, el Juzgado de Primera Instancia de cualquiera de ellos, a elección del demandante.

No son aplicables las normas de sumisión expresa o tácita contenidas en la LEC .

En la Ejecución de Buques:

Juzgado de Primera Instancia que se sometieran las partes en el título constitutivo de hipoteca. En defecto de ello, el juzgado del lugar en que se hubiere constituido la hipoteca, el del puerto en que se encuentre el buque hipotecado, el del domicilio del demandado o el del lugar en que radique el Registro donde se inscribió la hipoteca, a elección del actor.

En la ejecución de Muebles:

Juzgado de Primera Instancia que se sometieran las partes en el título constitutivo de hipoteca. En defecto de ello, el del partido judicial donde ésta hubiere sido inscrita.

Si fueren varios bienes hipotecados e inscritos en diversos registros, será competente el juzgado de primera instancia de cualquiera de ellos, a elección del actor.

Bienes pignorados:

Juzgado de primera instancia al que las partes se hubieren sometido en la escritura o póliza de constitución de la garantía. En su defecto, el lugar en que se hallen los bienes, estén almacenados o depositados.

Demanda de Ejecución Hipotecaria

Demanda ejecutiva

Forma: La ejecución hipotecaria se iniciará con una demanda ejecutiva, aplicándosele las normas generales contenidas en el art. 549, LEC .

Legitimación pasiva: Siempre se dirigirá contra el deudor y, en su caso, contra el hipotecante no deudor (STS, Sala de lo Civil, de 12 de enero de 2015 y tercer poseedor (éste deberá haber acreditado al acreedor la adquisisión de los bienes hipotecados).

Documentos que deben adjuntarse con la demanda

a.- Poder general para pleitos;

b.- el título o títulos de crédito –escritura de constitución de la hipoteca que cumpla los requisitos del artículo 682, LEC ;

c.- los documentos del art. 550, LEC –documentos útiles para la ejecución-;

d.- en supuestos de ejecución de saldo de cuenta, los regulados en el art. 573, LEC , esto es, documento del que resulte saldo resultante de la liquidación llevada a cabo por el acreedor, extracto de las partidas de cargo y abono y las correspondientes a la aplicación de intereses; documento fehaciente que acredite haberse practicado la liquidación en la forma establecida por las partes y el documento que acredite haberse notificado al deudor y fiador, la cantidad exigible;

e.- en casos de ejecución de intereses variables, los determinados en el art. 574, LEC , documento fehaciente que acredite haberse practicado la liquidación en la forma establecida por las partes y el documento que acredite haberse notificado al deudor y fiador, la cantidad exigible. En el caso de bienes hipotecados o sobre bienes en régimen de prenda sin desplazamiento, si no fuere posible presentar el título inscrito se acompañará certificación del registro que acredite la inscripción y subsistencia del crédito.

En el supuesto de hipoteca naval, será suficiente, para el despacho de ejecución, acompañar el documento privado de constitución de la hipoteca naval inscrito en el registro.

Para hipotecas constituidas en favor de una entidad que pueda emitir cédulas hipotecarias o en garantía de bonos hipotecarios, será suficiente una certificación del registro de la propiedad acreditando la inscripción y subsistencia del crédito, debiendo completarse la misma con cualquier copia autorizada de la escritura pública, que podrá ser parcial comprendiendo la finca o fincas objeto de ejecución.

Administración de la finca o bien hipotecado

De acuerdo con el art. 690, LEC transcurrido el término de diez días efectuado para satisfacer el crédito reclamado, o cuando se hubiere efectuado extrajudicialmente, el acreedor podrá solicitar la administración o posesión interina de la finca o bien hipotecado.

En este caso, el acreedor percibirá las rentas vencidas y no satisfechas, si así se hubiere pactado en el título y, además, los frutos, rentas y productos posteriores a constituirse la administración. Éstos cubrirán los gastos de conservación y explotación de los bienes, tras ello el propio crédito del acreedor.

Se deberá notificar al ocupante del inmueble, a quien se le hará saber que está obligado a efectuar los pagos al administrador.

Si se tratara de bienes desocupados, el administrador ostentará, de forma provisional, la posesión material de los mismos.

Si hubiere más de un acreedor, la posesión interina la ostentará el preferente; si todos tuviesen la misma prelación, cualquiera de ellos podrá solicitarla, si bien beneficiará a todos ellos, distribuyéndose a prorrata lo obtenido por frutos y rentas de dicho bien. Si la solicitud la efectuaran varios de dichos acreedores, el secretario judicial decidirá.

El plazo de duración de la administración y posesión interina, será de dos años en las hipotecas inmobiliarias y de un año en las otras.

Al final del período, se deberán rendir cuentas al secretario judicial responsable de la ejecución, quien las aprobará, si procediese. Contra esta resolución cabrá interponer recurso directo de revisión.

Si se trata de hipoteca de vehículo a motor, para acordar administrador, el acreedor deberá prestar caución.

Si hubiere pendiente procedimiento concursal , se estará a lo que disponga el tribunal que conozca del concurso.

Insuficiencia de la cantidad obtenida en la subasta para el pago de la deuda

De acuerdo con lo que establece el artículo 579, LEC , si lo obtenido en la subasta inmobiliaria resulta ser insuficiente para cubrir el crédito, el ejecutante podrá pedir el despacho de ejecución por la cantidad restante, conforme a las siguientes reglas:

a) Legitimación pasiva: Se podrá dirigir la ejecución contra el deudor, fiadores y avalistas, pero no contra el hipotecante no deudor, por ser su responsabilidad sólo real. Conforme al precepto 685.5 LEC , a éstos se les debe notificar la demanda ejecutiva inicial. La cantidad reflejada en ésta, es la que sirve de base para despachar la posterior ejecución.

b) Procedimiento: Las normas propias de la ejecución ordinaria ( arts. 517 y ss, LEC )

c) Objeto de la ejecución: Cualquier bien del patrimonio del deudor, según reglas del artículo 1911 del Código Civil .

d) Disminución de la deuda: Conforme a la Ley 1/2013, de 14 de mayo , la colaboración del deudor es gratificada con la disminución de la cantidad a pagar, conforme al siguiente escalado:

Si el deudor paga dentro de los cinco años siguientes a la fecha del decreto de aprobación del remate o de adjudicación, sólo se le exigirá el 65% de la cantidad adeudada, suma que sólo puede ser incrementada por los intereses legales.

Si el deudor paga dentro de los diez años siguientes a la fecha del decreto de aprobación del remate o de adjudicación, únicamente deberá pagar el 80% de la cantidad adeudada, incrementada sólo por los intereses legales.

Si el ejecutante a favor del que se haya aprobado el remate o la adjudicación, procede a la enajenación de la vivienda en los diez años siguientes, la deuda pendiente del ejecutado se reduce en un 50% de la plusvalía obtenida.

Proceso subasta ejecución hipotecaria

Fuente de información principal: Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.

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