TODO ARRENDAMIENTOS URBANOS

ÁMBITO DE APLICACIÓN DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS:

Los arrendamientos que regula la ley de arrendamientos Urbanos, es el de fincas urbanas y comprende el de viviendas o inquilinato y el de locales de negocio, refiriéndose esta última denominación a los contratos de arriendo que recaigan sobre aquellas otras edificaciones habitables cuyo destino primordial no sea la vivienda, sino el de ejercerse en ellas, con establecimiento abierto, una actividad de industria, comercio o de enseñanza con fin lucrativo.

Regula, asimismo, los subarriendos y cesiones de viviendas y de locales de negocio, así como el arrendamiento de viviendas amuebladas.

Los arrendamientos urbanos o contrato de arrendamiento urbano (más conocido como alquiler de vivienda o asimilado) están configurados por la Ley de Arrendamientos Urbanos Ley 40/1964, de 11 de junio, la citada Ley ha sido derogada por Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, no obstante mantienen en vigor para los contratos celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 la anterior Ley, con las salvedades contenidas en las disposiciones transitorias 2ª, 3ª, 4ª y 6ª de la citada Ley de 1994, modificada por Ley 19/2009 de 23 de noviembre, reformado por la  Ley 39/2010 de 22 diciembre, de Presupuestos Generales del Estado para 2011.

El consentimiento es uno de los requisitos esenciales del contrato, al extremo que puede afirmarse que es su elemento mas sustancial, al ser el contrato un acuerdo de voluntades que se manifiestan por medio del consentimiento. Su ausencia determina la nulidad o inexistencia del contrato, art.1261 CC , y la existencia de vicios en el mismo, su anulabilidad,

El CC , art.1554 apartado.1 CC , establece como primera obligación del arrendador la entrega de la cosa objeto del contrato, obligación que es básica, puesto que el contrato de arrendamiento se define como aquel por el que una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado a cambio de un precio cierto.

Modelo de contrato de arrendamiento de vivienda

Modelo contrato arrendamiento plaza garaje

LA RENTA PACTADA

1. La renta será la que libremente estipulen las partes.

2. Salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta.

3. El pago se efectuará en el lugar y por el procedimiento que acuerden las partes, o, en su defecto, en metálico y en la vivienda arrendada.

4. El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario recibo del pago, salvo que se hubiera pactado que éste se realice mediante procedimientos que acrediten el efectivo cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario.

El recibo o documento acreditativo que lo sustituya deberá contener separadamente las cantidades abonadas por los distintos conceptos de los que se componga la totalidad del pago, y específicamente, la renta en vigor.

Si el arrendador no hace entrega del recibo, serán de su cuenta todos los gastos que se originen al arrendatario para dejar constancia del pago.

Actualización de la renta

1. Durante los cinco primeros años de duración del contrato la renta sólo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato y en las sucesivas el que corresponda al último aplicado.

2. A partir del sexto año de duración la actualización de la renta se regirá por lo estipulado al respecto por las partes y, en su defecto, por lo establecido en el apartado anterior.

3. La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística, o haciendo referencia al Boletín Oficial en que se haya publicado.

Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente.

Gastos generales y de servicios individuales.

1. Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.

En edificios en régimen de propiedad horizontal, tales gastos serán los que correspondan a la finca arrendada en función de su cuota de participación.

En edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, tales gastos serán los que se hayan asignado a la finca arrendada en función de su superficie.

Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. El pacto que se refiera a tributos no afectará a la Administración.

2. Durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, la suma que el arrendatario haya de abonar por el concepto a que se refiere al apartado anterior, con excepción de los tributos, sólo podrá incrementarse anualmente, y nunca en un porcentaje superior al doble de aquel en que pueda incrementarse la renta, conforme a lo dispuesto en el artículo 18.1.

3. Los gastos por servicios con que cuente la finca arrendada que se individualicen mediante aparatos contadores serán en todo caso de cuenta del arrendatario.

4. El pago de los gastos a que se refiere el presente artículo se acreditará en la forma prevista en el artículo 17.4.

EXCLUSIONES DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS:

Quedan excluidos de la Ley de Arrendamientos Urbanos y se regirán por lo pactado y por lo establecido con carácter necesario en el Código Civil o en la legislación foral, en su caso, y en las leyes procesales comunes, los arrendamientos, cesiones y subarriendos de viviendas o locales de negocio, con o sin muebles, de fincas cuyo arrendatario las ocupe únicamente por la temporada de verano, o cualquier otra, aunque los plazos concertados para el arrendamiento fueran distintos.

Quedan excluidos de la Ley de Arrendamientos Urbanos y se regirán por lo pactado y por la leyes comunes, los arrendamientos de locales para casinos o círculos dedicados al esparcimiento o recreo de sus componentes o asociados.

Se excluye también el uso de las viviendas y locales que los porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios tuvieren asignados por razón del cargo que desempeñen o del servicio que presten.

Asimismo, quedan excluidos de la Ley de Arrendamientos Urbanos y se acogerán a la vigente legislación sobre arrendamientos rústicos aquellos contratos en que, arrendándose una finca con casa-habitación, sea el aprovechamiento del predio con que cuente la finalidad primordial del arriendo. Se presumirá, salvo prueba en contrario, que el objeto principal del arrendamiento es la explotación del predio cuando la contribución territorial de la finca por rústica sea superior a la urbana.

Modelo contrato arrendamiento trastero

TIEMPO DE DURACIÓN DE LOS ARRENDAMIENTOS URBANOS

Cualquiera que sea la fecha de la ocupación de la vivienda, con o sin mobiliario, y del local de negocio, llegado el día de vencimiento del plazo pactado, el contrato se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el inquilino, aún cuando un tercero suceda al arrendador en sus derechos y obligaciones. art.57 TRLAU64.

Arrendamientos de vivienda sometidos a la LAU

La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes; pero si ésta fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales, hasta que el arrendamiento alcance una duración de cinco años, quedando a salvo la facultad únicamente del arrendatario de no renovarlo manifestada tanto a la conclusión del término inicialmente pactado, como a cada una de sus prórrogas anuales. art.9 LAU

Se consagra así lo que se ha venido llamando un sistema de protección mixta:

Por una parte se proclama la libre duración del contrato, dejando su duración al arbitrio de los contratantes.

Por otra, se establece un plazo mínimo de cinco años, durante el cual el contrato está "blindado", sirviendo a los intereses del arrendatario, de conseguir una mínima estabilidad en la vivienda, deteniendo en la medida de lo posible la especulación inmobiliaria en el sector.

Durante el plazo estipulado en el contrato, el arrendatario o subarrendatario, lo sea de vivienda o local de negocio, vendrá obligado al pago de la renta, y si antes de su terminación lo desaloja, deberá notificar su propósito por escrito al arrendador o subarrendador con 30 días de antelación, por lo menos, e indemnizarle con una cantidad equivalente a la renta que corresponda al plazo que, según el contrato, quedare por cumplir.

OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR Y DEL ARRENDATARIO

Son obligaciones del arrendador:

1.ª) Entregar al arrendatario la vivienda objeto del contrato (arts. 1554.1º C.C. y 9 LAU).

2.ª) Ejecutar las obras necesarias para la conservación de la vivienda (arts. 1554-2 C.C. y 21 LAU).

3.ª) Mantener al arrendatario en el uso pacífico de la cosa arrendada durante el tiempo pactado (arts. 1554-3 C.C. y, a sensu contrario, art. 27-3b LAU) y no variar su forma (art. 1557).

4.ª) El saneamiento de la cosa arrendada (art. 1553 C.C.).

5.ª) La exigencia de fianza (art. 36 LAU).

Son obligaciones del arrendatario:

• 1.ª) Abonar la renta estipulada, sus actualizaciones, sus elevaciones asi como los gastos asimilados o cualquier otro que se hubiera convenido (arts. 1555-1 C.C. y 17,18,19, 20 y, a sensu contrario, 27-2a LAU).

• 2ª.) Usar la cosa arrendada con la debida diligencia destinándola a satisfacer su necesidad primaria permanente de vivienda o la de su cónyuge o hijos dependientes (arts. 1555-2 C.C. y 2, 7 y, a sensu contrario, 27-2f LAU) y devolverla al término del contrato (art. 1561 C.C.)3.ª) Abonar los gastos de escrituración del contrato salvo pacto en contrario (art. 1555-3º C.C.).

• 4.ª) Abstenerse de variar la forma de la cosa arrendada (art. 23 LAU).

• 5.ª) Abstenerse de ejecutar obras sin consentimiento del arrendador, tolerar la ejecución de las obras necesarias que deba ejecutar el mismo arrendador y poner en su conocimiento dicha necesidad (art. 1558 C.C. y 21 y 23 LAU)

• 6.ª) Soportar las obras de mejora no diferibles a la expiración del contrato (art. 22 LAU).

• 7.ª) Comunicar al arrendador las usurpaciones o novedades dañosas que un tercero haya realizado o abiertamente prepare en la cosa arrendada (art. 1559 C.C.).

• 8.ª) Llevar a cabo las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda (art. 21-4 LAU).

• 9.ª) Prestar la fianza (art. 36 LAU).

Esta enumeración no exhaustiva, además debe de tenerse en cuenta que el artículo 1255 C.C. permite establecer derechos y obligaciones siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público. Por su parte el artículo 6 LAU dispone que son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del Título II, salvo los casos en que la propia norma lo autorice. Y el artículo 4.4 del mismo cuerpo legal establece que la exclusión de la aplicación de los preceptos de esta Ley, cuando ello sea posible, deberá hacerse de forma expresa respecto de cada uno de ellos.

LA OBLIGACIÓN DEL ARRENDATARIO DE DEVOLVER LA COSA

Según el artículo 1561 Código Civil el arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable. Por su parte el artículo 1562 dispone que a falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la Ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario.

Plazo de duración de los contratos de arrendamiento

1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo. 

El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición. 

2. Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior. 

3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se haga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial.

Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial a ocupar ésta por sí, según los casos, el arrendador deberá reponer al arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o indemnizarle, a elección del arrendatario, con una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaren hasta completar cinco, salvo que la ocupación no pudiera tener lugar por causa de fuerza mayor. (Redactado según Ley 19/2009 de 23 de noviembre (BOE 24 noviembre)

(Apartado 3, según la anterior Ley de 1994: No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se haga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí. 

Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato, no hubiera el arrendador procedido a ocupar la vivienda por sí, deberá reponer al arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación o indemnizarle, a elección del arrendatario, con una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaren hasta completar cinco. 

Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquél, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.)

FORMA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

La norma general que impera en nuestro ordenamiento jurídico es la libertad de forma; así lo establece el CC al señalar que "los contratos son obligatorios, cualquiera que sea la forma en que se haya celebrado, siempre que en ellos concurran las condiciones esenciales para su validez". artículo.1278 CC artículo.1278 CC

Este principio de libertad de forma permite a las partes aplicar o no la ley a su concreta relación jurídica.

Es perfectamente válido y eficaz, el contrato formalizado en escritura pública, o en documento privado o incluso el celebrado verbalmente.

No afecta, por lo tanto, a la validez del contrato, la forma en la que se haya realizado, aunque no se puede pasar por alto, que la forma en la que se recoge el contrato es fundamental a la hora de probar la existencia del mismo y las condiciones establecidas por las partes.

La LAU ha optado por dejar a la libre determinación de las partes la forma del contrato. Así se desprende del Preámbulo de la Ley, cuando señala que "por lo que se refiere a la formalización de los contratos, la ley mantiene la libertad de las partes de optar por la forma oral o escrita". Ademas establece que "las partes podrán compelerse recíprocamente a la formalización por escrito del contrato de arrendamiento".  artículo.37 LAU

Este artículo está recogido en el Título IV de la LAU . Las normas de este Título son de carácter imperativo, siendo de aplicación obligatoria para los arrendamientos sometidos al imperio de la ley especial. artículo.4 LAU

El artículo debe ponerse en relación con el artículo.1279 CC artículo.1279 CC que afirma que las partes contratantes podrán compelerse recíprocamente a llenar la forma escrita desde que hubiese intervenido el consentimiento y los demás requisitos para su validez.

Se trata, por tanto, de una facultad de las partes, pudiendo éstos optar por formalizar el contrato por escrito, sin que sea requisito esencial para la validez del mismo.

RÉGIMEN ESPECIAL DE ARRENDAMIENTO PARA DEUDORES HIPOTECARIOS

El Real Decreto 5/2012, de 9 de marzo , de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, establece una serie de mecanismos conducentes a permitir la restructuración de la deuda hipotecaria de quienes padecen extraordinarias dificultades para atender su pago, así como la flexibilización de la ejecución de la garantía real.

Entre las medidas que se establecen está la dación en pago de la vivienda habitual del deudor hipotecario, medida incluida en el Código de Buenas Prácticas.

En estos casos la entidad estará obligada a aceptar la entrega del bien hipotecado por parte del deudor, a la propia entidad o tercero que ésta designe, quedando definitivamente cancelada la deuda.

Esta dación en pago supondrá la cancelación total de la deuda garantizada con hipoteca y de las responsabilidades personales del deudor y de terceros frente a la entidad por razón de la misma deuda.

El deudor, si así lo solicitara en el momento de pedir la dación en pago, podrá permanecer durante un plazo de dos años en la vivienda en concepto de arrendatario, satisfaciendo una renta anual del 3 por cien del importe total de la deuda en el momento de la dación. Durante dicho plazo el impago de la renta devengará un interés de demora del 20 por cien.

A este respecto ha de tenerse en cuenta la Disposición Adicional Única del Real Decreto, que regula el régimen especial de aplicación de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos, de manera que los contratos de arrendamiento que se suscriban como consecuencia de la aplicación del Código de Buenas Prácticas se considerarán contratos de arrendamientos de vivienda y estarán sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos, excepto a lo previsto en sus arts. 9 y 18 , con las especialidades que se regulan a continuación.

En cuanto a la duración de estos contratos de arrendamiento será de dos años, sin derecho a prórroga, salvo acuerdo escrito de las partes.

Transcurrido el plazo de dos años de duración del contrato, si el arrendatario no desalojara la vivienda, el arrendador podrá iniciar el procedimiento de desahucio.

EL DESISTIMIENTO DEL CONTRATO O VENCIMIENTO EN CASO DE MATRIMONIO

La actual Ley de Arrendamientos Urbanos en protección de la vivienda famliar y de los moradores en relación matrimonial o asimilada y de los hijos que vivan con ellos, regula una serie de supuestos y soluciones en orden a las vicisitudes que puedan correr la relación y la intencionalidad de las partes en el mantenimiento de la vivienda arrendada o de la conviviencia. Para ello parte de los supuestos de desistimiento, no renovación o renuncia a la prórroga del plazo contractual (art. 9 y 11 y 12 ) e incluso de abandono y prevé también las decisiones judiciales sobre la atribución de la vivienda dentro de los procesos matrimoniales que sancionan la nulidad, la separación o la disolución del mismo (art. 15 ). Los supuestos se plantean en la ley desde la perspectiva de que uno de los cónyuges o convivientes sea titular del contrato (parte contratante y no el otro) que es quien permanece o desea continuar en el inquilinato, y a su vez el art. 7 de la LAU advierte que el arrendatario no pierde esta condición, aunque no tenga en la finca arrendada su vivienda siempre que la habite el cónyuge no separado de hecho o legalmente (SAP Granada de 31 enero 2008; SAP Barcelona de 3 octubre 2007.

EL ARRENDAMIENTO EN EL CASO DE LAS PAREJAS DE HECHO

El art.12 apa.4 LAU establece que lo dispuesto en los apartados anteriores será también de aplicación en favor de la persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la del cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al desistimiento o abandono, salvo que hubieran tenido descendencia común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.

El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, durante los 5 primeros años de vigencia del contrato, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. art.14 LAU

Fue preocupación del CC establecer el régimen aplicable al comprador de una finca arrendada, consagrando en el art.1571 CC , el principio "venta quita renta", al afirmar que el comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente, al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la LH .

Se establecía en rústicos el derecho del arrendatario a recoger los frutos de la cosecha que correspondiere al año agrícola corriente, y el derecho a ser indemnizado por el vendedor de los daños y perjuicios que se le causaren.

El adquirente quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador. Aunque lo que se produce como consecuencia de la enajenación no es una auténtica subrogación, en el sentido técnico del término, según el art.1210 CC y concordantes del CC , sino una cesión en virtud de la ley, de la posición contractual del arrendador en favor y en contra del adquirente.

La enajenación para unos, apunta a toda forma de transmisión de la vivienda por negocio de disposición traslativo, con lo que quedarían incluidas las disposiciones intervivos, tanto onerosas como gratuitas, y las adquisiciones mortis causa, como el legado de cosa cierta y determinada, mientras que para otros están incluidas solamente las disposiciones traslativas intervivos y a título oneroso.

FISCALIDAD DE LOS ARRENDAMIENTOS URBANOS