Los arrendamientos urbanos están
configurados por la Ley de Arrendamientos Urbanos Ley 40/1964, de 11
de junio, la citada Ley ha sido derogada por Ley 29/1994, de 24 de
noviembre, de Arrendamientos Urbanos, no obstante mantienen en vigor
para los contratos celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985
la anterior Ley, con las salvedades contenidas en las disposiciones
transitorias 2ª, 3ª, 4ª y 6ª de la citada Ley de 1994, modificada
por Ley 19/2009 de 23 de noviembre.
ÁMBITO DE APLICACIÓN DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS:Los arrendamientos que regula la ley es el de fincas urbanas y comprende el de viviendas o inquilinato y el de locales de negocio, refiriéndose esta última denominación a los contratos de arriendo que recaigan sobre aquellas otras edificaciones habitables cuyo destino primordial no sea la vivienda, sino el de ejercerse en ellas, con establecimiento abierto, una actividad de industria, comercio o de enseñanza con fin lucrativo. Regula, asimismo, los subarriendos y cesiones de viviendas y de locales de negocio, así como el arrendamiento de viviendas amuebladas.  Modelo contrato arrendamiento plaza garaje
LA RENTA PACTADA
1. La renta será la que libremente
estipulen las partes.
2. Salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y
habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes. En ningún
caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una
mensualidad de renta.
3. El pago se efectuará en el lugar y por el procedimiento que
acuerden las partes, o, en su defecto, en metálico y en la vivienda
arrendada.
4. El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario recibo
del pago, salvo que se hubiera pactado que éste se realice mediante
procedimientos que acrediten el efectivo cumplimiento de la
obligación de pago por el arrendatario.
El recibo o documento acreditativo que lo sustituya deberá contener
separadamente las cantidades abonadas por los distintos conceptos de
los que se componga la totalidad del pago, y específicamente, la
renta en vigor.
Si el arrendador no hace entrega del recibo, serán de su cuenta
todos los gastos que se originen al arrendatario para dejar
constancia del pago.
Actualización de la
renta 1.
Durante los cinco primeros años de duración del contrato la renta
sólo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la
fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, aplicando
a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación
porcentual experimentada por el Indice General Nacional del Sistema
de Indices de Precios de Consumo en un período de doce meses
inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando
como mes de referencia para la primera actualización el que
corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de
celebración del contrato y en las sucesivas el que corresponda al
último aplicado.
2. A partir del sexto año de duración la actualización de la renta
se regirá por lo estipulado al respecto por las partes y, en su
defecto, por lo establecido en el apartado anterior.
3. La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del
mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la
otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración
aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna
certificación del Instituto Nacional de Estadística, o haciendo
referencia al Boletín Oficial en que se haya publicado.
Será válida la
notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del
pago precedente.
Gastos generales y de
servicios individuales.
1. Las partes podrán pactar que los
gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus
servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean
susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda
arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.
En edificios en régimen de propiedad horizontal, tales gastos serán
los que correspondan a la finca arrendada en función de su cuota de
participación.
En edificios que no se encuentren en régimen de propiedad
horizontal, tales gastos serán los que se hayan asignado a la finca
arrendada en función de su superficie.
Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar
el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. El pacto
que se refiera a tributos no afectará a la Administración.
2. Durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, la suma
que el arrendatario haya de abonar por el concepto a que se refiere
al apartado anterior, con excepción de los tributos, sólo podrá
incrementarse anualmente, y nunca en un porcentaje superior al doble
de aquel en que pueda incrementarse la renta, conforme a lo
dispuesto en el artículo 18.1.
3. Los gastos por servicios con que cuente la finca arrendada que se
individualicen mediante aparatos contadores serán en todo caso de
cuenta del arrendatario.
4. El pago de los gastos a que se refiere el presente artículo se
acreditará en la forma prevista en el artículo 17.4.
EXCLUSIONES DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS: Quedan excluidos de la Ley de Arrendamientos Urbanos y se regirán por lo pactado y por lo establecido con carácter necesario en el Código Civil o en la legislación foral, en su caso, y en las leyes procesales comunes, los arrendamientos, cesiones y subarriendos de viviendas o locales de negocio, con o sin muebles, de fincas cuyo arrendatario las ocupe únicamente por la temporada de verano, o cualquier otra, aunque los plazos concertados para el arrendamiento fueran distintos. Quedan excluidos de la Ley de Arrendamientos Urbanos y se regirán por lo pactado y por la leyes comunes, los arrendamientos de locales para casinos o círculos dedicados al esparcimiento o recreo de sus componentes o asociados. Se excluye también el uso de las viviendas y locales que los porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios tuvieren asignados por razón del cargo que desempeñen o del servicio que presten. Asimismo, quedan excluidos de la Ley de Arrendamientos Urbanos y se acogerán a la vigente legislación sobre arrendamientos rústicos aquellos contratos en que, arrendándose una finca con casa-habitación, sea el aprovechamiento del predio con que cuente la finalidad primordial del arriendo. Se presumirá, salvo prueba en contrario, que el objeto principal del arrendamiento es la explotación del predio cuando la contribución territorial de la finca por rústica sea superior a la urbana. Modelo contrato arrendamiento trastero 
TIEMPO DE DURACIÓN DE LOS ARRENDAMIENTOS URBANOS Durante el plazo estipulado en el contrato, el arrendatario o subarrendatario, lo sea de vivienda o local de negocio, vendrá obligado al pago de la renta, y si antes de su terminación lo desaloja, deberá notificar su propósito por escrito al arrendador o subarrendador con 30 días de antelación, por lo menos, e indemnizarle con una cantidad equivalente a la renta que corresponda al plazo que, según el contrato, quedare por cumplir.
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La Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994, del 24 de noviembre) se aplica a los contratos de arrendamiento celebrados a partir del 1 de enero de 1995.Los contratos realizados con anterioridad se rigen por diversas disposiciones legales que han sido modificadas por la ley vigente. Esta ley distingue entre "arrendamientos de vivienda", que son aquellos dedicados a satisfacer la necesidad de vivienda permanente del arrendatario, su cónyuge o sus hijos dependientes y "arrendamientos para usos distintos al de vivienda", categoría ésta que engloba los arrendamientos de segunda residencia, los de temporada, los tradicionales de local de negocio y los asimilados a éstos
La Ley de Arrendamientos Urbanos no es de aplicación a los arrendamientos de determinados tipos de vivienda, que son los que se enumeran a continuación: -
El uso de las viviendas que los porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios tengan asignadas como consecuencia de su cargo o del servicio que presten. -
El uso de las viviendas militares (pues tienen una legislación específica). -
Los contratos en los que a pesar de que se haya alquilado una vivienda, su objetivo principal sea el aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal. (Estos contratos se regirán por lo dispuesto en la legislación aplicable sobre arrendamientos rústicos.) -
El uso de las viviendas universitarias, calificadas expresamente como tales por la propia Universidad propietaria o responsable de las mismas. Las viviendas deberán estar arrendadas a alumnos matriculados en esa Universidad o al personal docente y de administración y servicios dependiente de la misma. La Universidad establecerá, asimismo las normas de uso de los inmuebles.
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OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR Y DEL ARRENDATARIO
Son obligaciones
del arrendador:
1.ª) Entregar al
arrendatario la vivienda objeto del contrato (arts. 1554.1º C.C. y 9
LAU).
2.ª) Ejecutar las
obras necesarias para la conservación de la vivienda (arts. 1554-2
C.C. y 21 LAU).
3.ª) Mantener al
arrendatario en el uso pacífico de la cosa arrendada durante el
tiempo pactado (arts. 1554-3 C.C. y, a sensu contrario, art. 27-3b
LAU) y no variar su forma (art. 1557).
4.ª) El saneamiento
de la cosa arrendada (art. 1553 C.C.).
5.ª) La exigencia
de fianza (art. 36 LAU).
Son obligaciones del arrendatario:
1.ª) Abonar la
renta estipulada, sus actualizaciones, sus elevaciones asi como los
gastos asimilados o cualquier otro que se hubiera convenido (arts.
1555-1 C.C. y 17,18,19, 20 y, a sensu contrario, 27-2a LAU).
2ª.) Usar la cosa
arrendada con la debida diligencia destinándola a satisfacer su
necesidad primaria permanente de vivienda o la de su cónyuge o hijos
dependientes (arts. 1555-2 C.C. y 2, 7 y, a sensu contrario, 27-2f
LAU) y devolverla al término del contrato (art. 1561 C.C.)3.ª)
Abonar los gastos de escrituración del contrato salvo pacto en
contrario (art. 1555-3º C.C.).
4.ª) Abstenerse de
variar la forma de la cosa arrendada (art. 23 LAU).
5.ª) Abstenerse de
ejecutar obras sin consentimiento del arrendador, tolerar la
ejecución de las obras necesarias que deba ejecutar el mismo
arrendador y poner en su conocimiento dicha necesidad (art. 1558 C.C.
y 21 y 23 LAU)
6.ª) Soportar las
obras de mejora no diferibles a la expiración del contrato (art. 22
LAU).
7.ª) Comunicar al
arrendador las usurpaciones o novedades dañosas que un tercero haya
realizado o abiertamente prepare en la cosa arrendada (art. 1559 C.C.).
8.ª) Llevar a cabo
las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario
de la vivienda (art. 21-4 LAU).
9.ª) Prestar la
fianza (art. 36 LAU).
Esta enumeración no
exhaustiva, además debe de tenerse en cuenta que el artículo 1255
C.C. permite establecer derechos y obligaciones siempre que no sean
contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público. Por su parte
el artículo 6 LAU dispone que son nulas, y se tendrán por no
puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del
arrendatario o subarrendatario las normas del Título II, salvo los
casos en que la propia norma lo autorice. Y el artículo 4.4 del
mismo cuerpo legal establece que la exclusión de la aplicación de
los preceptos de esta Ley, cuando ello sea posible, deberá hacerse
de forma expresa respecto de cada uno de ellos.
LA OBLIGACIÓN DEL
ARRENDATARIO DE DEVOLVER LA COSA
Según el artículo
1561 Código Civil el arrendatario debe devolver la finca, al
concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese
perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa
inevitable. Por su parte el artículo 1562 dispone que a falta de
expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la Ley
presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba
en contrario.
Plazo
de duración de los contratos de arrendamiento
1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.
2. Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior.
3. No procederá la
prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración,
se haga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el
arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco
años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en
primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los
supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial.
Si transcurridos
tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del
efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el
arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por
adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de
divorcio o nulidad matrimonial a ocupar ésta por sí, según los
casos, el arrendador deberá reponer al arrendatario en el uso y
disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta
cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales
existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los
gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el
momento de la reocupación, o indemnizarle, a elección del
arrendatario, con una cantidad igual al importe de la renta por los
años que quedaren hasta completar cinco, salvo que la ocupación no
pudiera tener lugar por causa de fuerza mayor.
(Redactado según Ley 19/2009 de 23 de noviembre (BOE 24 noviembre)
(Apartado 3, según la anterior Ley de 1994: No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se haga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí.
Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato, no hubiera el arrendador procedido a ocupar la vivienda por sí, deberá reponer al arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación o indemnizarle, a elección del arrendatario, con una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaren hasta completar cinco.
Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquél, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.)
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¿Qué pasa si el cónyuge arrendatario, sin el consentimiento del otro, desiste del contrato de arrendamiento o abandona la vivienda? |
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La Ley determina (art. 12) que el arrendamiento podrá continuar en beneficio del cónyuge si el arrendatario, sin el consentimiento de su cónyuge, manifiesta su intención de no renovar el contrato o desistir del mismo, esto es, manifestar su voluntad de renunciar al contrato. En este caso, para que el contrato se prorrogue en beneficio del otro cónyuge (que no había suscrito el contrato), el arrendador tendrá derecho a exigir a este último que manifieste su voluntad de renovarlo, en un plazo máximo de 15 días.
Si el arrendatario abandona la vivienda sin haber manifestado expresamente que su intención es desistir del contrato, o no renovarlo, el arrendamiento podrá continuar en beneficio del cónyuge que conviva con él en ese momento, siempre que en el plazo de un mes desde dicho abandono, el cónyuge manifieste (por escrito) al arrendador su voluntad de ser arrendatario. Si el contrato se extingue por falta de notificación, el cónyuge deberá pagar la renta generada hasta que devuelva la vivienda al arrendador.
Lo explicado en este apartado es de aplicación también a las parejas de hecho, independientemente de su orientación sexual, siempre que se haya convivido con el arrendatario de forma permanente durante, al menos, los dos años anteriores al desistimiento o abandono del mismo, salvo que hubieran tenido hijos en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia. |
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¿Que fianza puede ser exigida?La Ley indica que la fianza que puede ser exigida en el momento de la firma del contrato el inquilino está obligado a entregar al propietario una fianza en efectivo equivalente a una mensualidad de renta.
| ¿Cuál es la duración del contrato? |
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En principio, la duración del arrendamiento se pacta libremente por las partes contratantes. En caso de que en el contrato no se indique la misma, la Ley establece que se entenderá celebrado por 1 año.Plazo mínimo: No obstante lo anterior, la Ley establece un plazo de garantía de cinco años (art. 9). Eso significa que los contratos con duración pactada inferior a dicho plazo se prorrogan obligatoriamente para el arrendador por plazos anuales, a voluntad del arrendatario, hasta llegar a los cinco años. No se prorrogará el contrato si el inquilino manifiesta al propietario (con al menos 30 días de antelación a la fecha de extinción), que no tiene la intención de continuar en la vivienda alquilada. Excepción:
Sólo existe una excepción a lo explicado en el párrafo anterior, que se produce si el propietario-arrendador manifiesta expresamente en el contrato que necesitará ocupar personalmente la vivienda antes del transcurso de los cinco años, para destinarla a ser su vivienda permanente
o para sus familiares en primer grado (padres y los
hijos y cónyuge) en los supuestos de sentencia firme de
divorcio o nulidad matrimonial. Sin embargo, en este caso, si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato, el arrendador no ha ocupado la vivienda, ello permite al arrendatario exigir al arrendador:
(i) que se le vuelva a alquilar la vivienda por un nuevo período de hasta cinco años, indemnizándole por los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto, o bien
(ii) una indemnización por una cantidad igual al importe de la renta por los años que queden hasta completar cinco desde que se le obligó al desalojo.
Prórroga del contrato
de arrendamiento (art. 10):
Una vez transcurrido el plazo de 5 años, si ninguna de las partes ha notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a la fecha en que se cumplan los referidos 5 años, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales, hasta un máximo de tres años más. Durante estas prórrogas anuales el arrendatario podrá, mediante notificación al arrendador como mínimo con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, resolver el contrato.
Hay que destacar que la Ley no concede esta facultad de resolver el contrato al arrendador, por lo que una vez prorrogado el mismo tras el transcurso de los cinco años iniciales, queda el arrendador a expensas de lo que decida el arrendatario al final de cada periodo anual. |
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FISCALIDAD DE LOS ARRENDAMIENTOS URBANOS
RETENCIONES A ARRENDADORES
CUADRO O RESUMEN | | QUIÉN RETIENE | ARRENDATARIO O
SUBARRENDATARIO: | - ENTIDAD JURÍDICA.
- EMPRESARIO O PROFESIONAL.
NO RESIDENTE CON ESTABLECIMIENTO. PERMANENTE.
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|---|
| | QUIÉN NO RETIENE | | SOBRE QUÉ SE
RETIENE | RENTAS DE ARRENDAMIENTOS LOCALES DE NEGOCIO
Y SUBARRENDAMIENTOS LOCALES INDUSTRIALES
DE INMUEBLES URBANOS TERRENOS NATURALEZA URBANA |
| SOBRE QUÉ
NO SE RETIENE | | | CUÁNDO SE RETIENE | | | CÓMO SE RETIENE | - DESCONTANDO EL 15% DEL IMPORTE ÍNTEGRO DE LA RENTA.
- NO ES PRECISO QUE FIGURE EN FACTURA.
| | OBLIGACIONES | INGRESAR, MENSUAL O TRIMESTRALMENTE, LAS RETENCIONES EN EL MODELO 115. | | OBLIGACIONES FORMALES DEL ARRENDATARIO | - PRESENTAR UN RESUMEN ANUAL EN EL MODELO 180.
- EXPEDIR CERTIFICADO DE RETENCIONES.
| | ACREDITACIÓN DEL ARRENDADOR INSCRITO EN EL GRUPO 861 DEL I.A.E O SIMILAR | CERTIFICADO EXPEDIDO POR LA DELEGACIÓN O ADMINISTRACIÓN DEL DOMICILIO FISCAL: - ALTA EN GRUPO 861, SECCIÓN PRIMERA, I.A.E. O SIMILAR.
- SIN CUOTA CERO.
- VIGENCIA ANUAL, SALVO MODIFICACIÓN.
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EL
DESAHUCIO En materia de arrendamientos la Ley distingue dos tipos de procedimientos: El procedimiento
ordinario: este tipo de procedimientos será el adecuado para tramitar cualquier tipo de disputa entre las partes que no tenga como objetivo la resolución del contrato (el desahucio del arrendatario). Ej: la interpretación de una cláusula del contrato. El procedimiento
verbal: este se empleará para tramitar el desahucio del arrendatario, ya sea por falta de pago (con la posible reclamación conjunta de las rentas adeudadas) o por extinción del plazo del arrendamiento. Este procedimiento se tramita de manera más ágil y sencilla que el procedimiento ordinario.
Es importante destacar que
recientemente se ha producido una reforma de la Ley de
Enjuiciamiento Civil (mediante la Ley 23/2003,
de 10 de julio, de Garantías en la Venta de Bienes de Consumo,
que entró en vigor en septiembre de 2003) y más recientemente la Ley
19/2009, de 23 de noviembre que, introduce los denominados
DESAHUCIOS EXPRESS
en relación con los procesos arrendaticios aquí comentados.
Dicha reforma tiene como objetivo principal tratar de agilizar los
procesos sobre arrendamientos y, especialmente, los relacionados con
solicitud de desahucio. Una de las novedades de la reforma, que afecta tanto a la interposición de una demanda por los cauces del juicio ordinario, como a las interpuestas por los cauces del juicio verbal para el desahucio es la relativa al domicilio. La citada reforma permite que se designe como domicilio del demandado el de la vivienda o local arrendado, lo que facilitará enormemente las obligaciones de notificación,
así, en la reforma de la Ley 19/2009 se señala: A efectos de actos
de comunicación, podrá designarse como domicilio el que aparezca en
el padrón municipal o el que conste oficialmente a otros efectos,
así como el que aparezca en Registro oficial o en publicaciones de
Colegios profesionales, cuando se tratare, respectivamente, de
empresas y otras entidades o de personas que ejerzan profesión para
la que deban colegiarse obligatoriamente. También podrá designarse
como domicilio, a los referidos efectos, el lugar en que se
desarrolle actividad profesional o laboral no ocasional.
Cuando en la
demanda se ejercite una acción de aquellas a las que se refiere el
número 1.º del apartado 1 del artículo 250, se entenderá que si las
partes no han acordado señalar en el contrato de arrendamiento un
domicilio en el que se llevarán a cabo los actos de comunicación,
éste será, a todos los efectos, el de la vivienda o local arrendado.
Si la demanda
se dirigiese a una persona jurídica, podrá igualmente señalarse el
domicilio de cualquiera que aparezca como administrador, gerente o
apoderado de la empresa mercantil, o presidente, miembro o gestor de
la Junta de cualquier asociación que apareciese en un Registro
oficial.
Procedimiento para solicitar el desahucio
(La resolución del contrato de arrendamiento y, en su caso, el lanzamiento (desalojo) del inquilino del inmueble propiedad del arrendador) por falta de pago de las rentas o por la expiración del plazo de vigencia del contrato. Se trata de un juicio verbal en el que, además, el arrendador podrá ejercer conjuntamente tanto la acción de desahucio como la de reclamación de rentas y cantidades asimiladas que se le adeudaran, con independencia de la cantidad que se vaya a reclamar (anteriormente sólo se permitía dicha acumulación hasta una cantidad máxima de 3.000 Euros, y si la cantidad reclamada superaba esta cantidad, el juicio de desahucio se tramitaba por los cauces del juicio ordinario). Esta es una de las novedades más importantes de la ya citada reforma introducida por la citada Ley 23/2003, de 10 de julio, de Garantías en la Venta de Bienes de Consumo. En caso de que solamente se pretenda reclamar las cantidades debidas y no pagadas, pero sin pretender la resolución del contrato, el procedimiento judicial aplicable dependerá de las cantidades a reclamar: si éstas no superiores a 3.000 Euros, se tramitará por el cauce procesal del juicio verbal, pero si esta cantidad es superior, el procedimiento aplicable será el ordinario (ha de tenerse en cuenta que se viene admitiendo en la práctica, por parte de algunos Juzgados, la reclamación mediante un proceso monitorio de cantidades impagadas por el arrendatario si el valor de la cantidad reclamada no supera los 30.000 Euros).
Los trámites principales del proceso demanda de desahucio por falta de pago son básicamente los siguientes: Se inicia con la correspondiente demanda en la que se detallarán los datos identificativos de las partes en litigio, detallando los hechos ocurridos y las pretensiones del demandante (que se declare resuelto el contrato y que le sean abonadas las rentas que se le adeudan, en caso de que se haya acumulado también la acción de reclamación de cantidad). Con la demanda debe presentarse los documentos (contrato de arrendamiento, recibos impagados, extractos de movimientos bancarios si el pago de la renta estaba domiciliado, etc.) en que el demandante base sus pretensiones. No es obligatorio incluir razonamientos jurídicos ni las bases legales de la demanda, pero sí manifestar si cabe o no "enervación". Este término jurídico significa, dentro del proceso judicial de desahucio, la posibilidad de que el arrendatario ponga fin al mismo, siempre y cuando pague al arrendador el importe total adeudado, o bien consigne dicho importe (para lo que se puede optar por consignarlo en el juzgado o hacerlo por medio de un notario que levante acta notarial). En caso que se produzca la "enervación" del proceso el arrendatario deberá hacer frente a los gastos que con ello se hubiera ocasionado al arrendador. En cuanto a la cuestión de dónde presentar la demanda, esto deberá hacerse en el Juzgado del partido judicial en el cual esté ubicada la vivienda (es decir, si la vivienda está en Madrid capital, será en el Juzgado de 1ª Instancia de Madrid que por turno corresponda). Como novedad respecto a la designación de Abogado y Procurador en estos procesos, hemos de destacar que la Ley de Enjuiciamiento Civil (art. 33) permite la designación de Procurador y Abogado de oficio de forma inmediata a la solicitud de cualquiera de las partes en determinados casos, siendo uno de ellos el que se trate de un juicio de los relativos al proceso de desahucio. Esta nueva previsión normativa trata de agilizar el acceso de los ciudadanos a la Asistencia Jurídica Gratuita. Lo que supone la reforma que entró en vigor en septiembre de 2003 es que, cuando alguna de las partes solicite el reconocimiento del derecho a la Asistencia Jurídica Gratuita, el Tribunal dictará una resolución requiriendo a los Colegios profesionales el nombramiento provisional de Abogado y de Procurador, tramitándose a continuación la citada solicitud, con la mayor celeridad posible, ante la Comisión de Asistencia Jurídica Gratuita. En caso de que finalmente al solicitante se le denegase con posterioridad el beneficio de justicia gratuita, éste tendrá la obligación de abonar los honorarios correspondientes tanto al Abogado como al Procurador.
Contra la sentencia que en su caso se dicte, las partes podrán interponer recurso de apelación en el plazo de 5 días. Sin embargo, es preciso tener en cuenta que la normativa procesal (art. 449.1 LEC) establece que en los procesos que lleven aparejado el lanzamiento (procesos de desahucio) no se admitirá al demandado la posibilidad de recurrir si no acredita tener satisfechas las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deba pagar adelantadas. Además, estos recursos se declararán desiertos (el recurso se tendrá por no puesto y se archivará), cualquiera que sea el estado en que se hallen, si durante la sustanciación de los mismos el demandado recurrente deja de pagar los plazos que venzan o los que deba adelantar. El arrendatario podrá adelantar o consignar el pago de varios períodos no vencidos, los cuales se sujetarán a liquidación una vez firme la sentencia.
ENERVACIÓN DEL
DESAHUCIO
Conforme al
artículo 22.4 de la LEC cabe en todos los procesos que
supongan desahucio por falta de pago, aunque haya
acumulación y también se reclamen las cantidades adeudadas y
se aplique el artículo 438.3. Sólo es posible enervar si no
ha existido otra anterior con posterioridad al 1 de enero de
1995, cuando entró en vigor la LAU y
si no ha existido requerimiento previo con un mes de
antelación.
Representación
Procesal - Abogado y Procurador
Será
necesaria la intervención de Abogado y Procurador en todos
los juicios ordinarios, con independencia de la cuantía,
conforme a los artículos 23 y 31 de la LEC, sean viviendas o
locales.
Asimismo,
en los juicios verbales cuya cuantía exceda de 900 euros, o
que así pueda valorarse siguiendo la regla 9.ª del artículo
251.
En la
oposición del Monitorio igualmente es necesaria la
intervención de estos profesionales si la cuantía es
superior a los 900 euros, según lo dispuesto en el artículo
818 de la LEC.
Conforme al
artículo 32.5 de la LEC y aunque la intervención de estos
profesionales no sea preceptiva, se podrán incluir sus
honorarios cuando haya declaración de temeridad o el proceso
se esté tramitando en lugar diferente al propio domicilio.
En todo
caso, hay que tener presente, a efectos de costas, los
límites del artículo 394 de la LEC, por lo que hay que
intentar buscar siempre la declaración de temeridad.
DESAHUCIOS
EXPRESS
Se
introduce por modificación de la Ley de Enjuiciamiento
Civil, por Ley 19/2009 de 23 de noviembre (BOE 24 de
noviembre), que modifica el artículo 437 apartado 3 de dicha
ley, con el contenido siguiente:
Si en la
demanda se solicitase el desahucio de finca urbana por falta
de pago de las rentas o cantidades debidas al arrendador, o
por expiración legal o contractual del plazo, el demandante
podrá anunciar en ella que asume el compromiso de condonar
al arrendatario todo o parte de la deuda y de las costas,
con expresión de la cantidad concreta, condicionándolo al
desalojo voluntario de la finca dentro del plazo que se
indique por el arrendador, que no podrá ser inferior al
plazo de quince días desde que se notifique la demanda.
Igualmente, podrá interesarse en la demanda que se tenga por
solicitada la ejecución del lanzamiento en la fecha y hora
que se fije por el Juzgado a los efectos señalados en el
apartado 3 del artículo 549
DESAHUCIO POR
FALTA DE PAGO
La Ley
19/2009 de 23 de noviembre, ha modificado el artículo 22
apartado 4 e introduce el 5 en la LEC, en el sentido
siguiente:
Los
procesos de desahucio de finca urbana o rústica por
falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el
arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto
por el Secretario judicial si, antes de la celebración de la
vista, el arrendatario paga al actor o pone a su disposición
en el Tribunal o notarialmente el importe de las cantidades
reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el
momento de dicho pago enervador del desahucio. Si el
demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los
anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista
prevenida en el artículo 443 de esta Ley, tras la cual el
Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la
acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar
al desahucio.
Lo
dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación
cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una
ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiese tenido
lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el
arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por
cualquier medio fehaciente con, al menos, un mes de
antelación a la presentación de la demanda y el pago no se
hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.
5. La
resolución que declare enervada la acción de desahucio
condenará al arrendatario al pago de las costas devengadas,
salvo que las rentas y cantidades debidas no se hubiesen
cobrado por causas imputables al arrendador.
CUANTIFICACIÓN
DE LA DEMANDA
Si las
acciones acumuladas provienen del mismo título o con la
acción principal se piden accesoriamente intereses, frutos,
rentas o daños y perjuicios, la cuantía vendrá determinada
por la suma del valor de todas las acciones acumuladas. Pero
si el importe de cualquiera de las acciones no fuera cierto
y líquido, sólo se tomará en cuenta el valor de las acciones
cuyo importe sí lo fuera.
Para la
fijación del valor no se tomarán en cuenta los frutos,
intereses o rentas por correr, sino sólo los vencidos.
Tampoco se tomará en cuenta la petición de condena en
costas.
Sin
perjuicio de lo anterior, si las acciones acumuladas fueran
la de desahucio por falta de pago o por expiración legal o
contractual del plazo, y la de reclamación de rentas o
cantidades debidas, la cuantía de la demanda vendrá
determinada por la acción de mayor valor.
SENTENCIAS
CON ACUMULACIÓN DE ACCIONES EN PROCEDIMIENTOS DE
DESAHUCIO:
Condenas a
futuro.(Modificación LEC art.220)
1. Cuando
se reclame el pago de intereses o de prestaciones
periódicas, la sentencia podrá incluir la condena a
satisfacer los intereses o prestaciones que se devenguen con
posterioridad al momento en que se dicte.
2. En los
casos de reclamaciones de rentas periódicas, cuando la
acción de reclamación se acumule a la acción de desahucio
por falta de pago o por expiración legal o contractual del
plazo, y el demandante lo hubiere interesado expresamente en
su escrito de demanda, la sentencia incluirá la condena a
satisfacer también las rentas debidas que se devenguen con
posterioridad a la presentación de la demanda hasta la
entrega de la posesión efectiva de la finca, tomándose como
base de la liquidación de las rentas futuras, el importe de
la última mensualidad reclamada al presentar la demanda.
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ARRENDAMIENTOS URBANOS
