ARRENDAMIENTO LOCAL NEGOCIO :: CONTRATO DE ARRAS

Breve estudio del Arrendamiento de local de negocio o traspaso de local de negocio de la Ley de Arrendamientos Urbanos anterior a 1994.

Los arrendamientos que regula la Ley de Arrendamientos Urbanos, es el de fincas urbanas y comprende el de viviendas o inquilinato y el de locales de negocio, refiriéndose esta última denominación a los contratos de arriendo que recaigan sobre aquellas otras edificaciones habitables cuyo destino primordial no sea la vivienda, sino el de ejercerse en ellas, con establecimiento abierto, una actividad de industria, comercio o de enseñanza con fin lucrativo.

Regula la ley de arrendamientos urbanos, asimismo, los subarriendos y cesiones de viviendas y de locales de negocio, así como el arrendamiento de viviendas amuebladas.

Los contratos anteriores a la LAU de 1994, continuarán rigiéndose por la ley anterior.

Quedan excluidos de la Ley de Arrendamientos Urbanos y se regirán por lo pactado y por lo establecido con carácter necesario en el Código Civil o en la legislación foral, en su caso, y en las leyes procesales comunes, los arrendamientos, cesiones y subarriendos de viviendas o locales de negocio, con o sin muebles, de fincas cuyo arrendatario las ocupe únicamente por la temporada de verano, o cualquier otra, aunque los plazos concertados para el arrendamiento fueran distintos.

Quedan excluidos de la Ley de Arrendamientos Urbanos y se regirán por lo pactado y por la leyes comunes, los arrendamientos de locales para casinos o círculos dedicados al esparcimiento o recreo de sus componentes o asociados.

Se excluye también el uso de las viviendas y locales que los porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios tuvieren asignados por razón del cargo que desempeñen o del servicio que presten.

Asimismo, quedan excluidos de la LAU y se acogerán a la vigente legislación sobre arrendamientos rústicos aquellos contratos en que, arrendándose una finca con casa-habitación, sea el aprovechamiento del predio con que cuente la finalidad primordial del arriendo. Se presumirá, salvo prueba en contrario, que el objeto principal del arrendamiento es la explotación del predio cuando la contribución territorial de la finca por rústica sea superior a la urbana.

El traspaso de locales de negocio, según la Ley anterior a 1994 consistirá, a efectos de esa ley, en la cesión mediante precio de tales locales, sin existencias, hecha por el arrendatario a un tercero, el cual quedará subrogado en los derechos y obligaciones nacidos del contrato de arrendamiento.(art. 29 LAU).

Se caracterizan por la aplicación, por imperativo legal, de la prórroga forzosa para el arrendador.

Si el arrendatario es una persona física, el contrato se extinguirá, en principio, a su fallecimiento o jubilación. En ese momento puede subrogarse el cónyuge, si realiza la misma actividad, hasta su fallecimiento o jubilación. A la muerte o jubilación del titular o su cónyuge subrogado puede continuar en el contrato un descendiente que realice la misma actividad, pero sólo hasta el 1 de enero de 2015.

En caso de que el arrendatario o su cónyuge traspasan el local, el contrato durará un mínimo de diez años, pero si el plazo hasta el 1 de enero de 2015 es superior, el contrato se extinguirá en esta última fecha.

Cuando la actividad que se desarrolle sea profesional, el contrato debió quedar extinguido el 1 de enero de 2000. Si el arrendatario permanece, puede resolverse por voluntad unilateral de cualquier parte, previo requerimiento a la otra.

Siguiendo con la casuística normativa, la condición de persona jurídica del arrendatario con lleva que el contrato quede extinguido, por mandato legal, el 1 de enero de 2015, siempre que desarrolle una actividad comercial. Para determinar el tipo de actividad, la norma remite a la clasificación de actividades establecida en la norma reguladora del IAE.

Cuando la actividad no sea comercial, el contrato quedará extinguido el 1 de enero de 2000, 2005, 2010 ó 2015, según la tarifa del IAE aplicable a la sociedad arrendataria en el ejercicio 1994. Si el local tiene más de 2500 metros el contrato, igualmente, debió quedar extinguido el 1 de enero de 2000.

La prórroga forzosa sólo es aplicable si las partes la acordaron. A falta de pacto de prórroga forzosa la duración del contrato será la fijada por las partes.

Si se pactó la prórroga forzosa es difícil resolver el contrato por extinción de plazo porque fue un acuerdo privado entre partes. Dependerá del criterio de cada Juzgado, pero la Ley prevé los antedichos plazos de resolución para contratos en situación de “prórroga legal”, sin referencia alguna a la prórroga voluntaria.

Se rigen por la Ley de 1994, que se caracteriza por la libertad de pacto, sin plazo mínimo de duración. Es aconsejable prever la renuncia al tanteo, retracto y adquisición preferente, pues, si nada se dice, el arrendatario podrá hacer uso de estos derechos.

Cumplido el plazo o sus prórrogas, si se ha llevado a cabo una actividad comercial de venta al público los últimos 5 años y el arrendatario ha notificado su voluntad de estar 5 años más por una renta de mercado, el arrendador vendrá obligado a indemnizar si no acepta la prórroga. En los demás casos, el contrato se extingue en el plazo convenido.

No cabe olvidar que, a veces, el arrendatario incumple con algunas de las obligaciones adquiridas, lo cual puede provocar la resolución. Dependerá de las cláusulas de cada contrato pero, de acuerdo con lo que habitualmente se pacta, el arrendador podrá resolver el contrato si el arrendatario, por ejemplo, domicilia una sociedad en el local sin notificarlo o amplía o modifica la actividad de modo unilateral.

Bien entendido que se está hablando de contratos prorrogados por la Ley anterior a la de 1994.

"1º.-Que el arrendatario lleve legalmente establecido, precisamente en el local objeto del mismo, y explotándolo ininterrumpidamente, el tiempo mínimo de un año.

2º.-Que el adquirente contraiga la obligación de permanecer en el local, sin traspasarlo, el plazo mínimo de otro año, y destinarlo durante este tiempo por lo menos, a negocio de la misma clase al que venía ejerciendo el arrendatario.

4º.-Que el arrendatario notifique fehacientemente al arrendador o, en su defecto, a su apoderado, administrador y, en último término, al que materialmente cobre la renta, su decisión de traspasar y el precio convenido.

5º.-Otorgarse el traspaso por escritura pública, en la cual deberá consignarse, bajo la responsabilidad del arrendatario, haber cumplido el requisito anterior y la cantidad por la que se ofreció el traspaso al arrendador.

6º.-Que dentro de los ocho días siguientes al otorgamiento de la escritura, el arrendatario notifique de modo fehaciente al arrendador o, en su defecto, a las personas que menciona el ap. 4º, la realización del traspaso, el precio percibido, el nombre y domicilio del adquirente y que éste ha contraído la obligación establecida en el apartado 2º.

La falta de cualquiera de estos requisitos facultará al arrendador a no reconocer el traspaso."(art.32 LAU)

Durante el plazo estipulado en el contrato, el arrendatario o subarrendatario, lo sea de vivienda o local de negocio, vendrá obligado al pago de la renta, y si antes de su terminación lo desaloja, deberá notificar su propósito por escrito al arrendador o subarrendador con 30 días de antelación, por lo menos, e indemnizarle con una cantidad equivalente a la renta que corresponda al plazo que, según el contrato, quedare por cumplir.

El art. 57 de la LAU dice que "Cualquiera que sea la fecha de la ocupación de la vivienda, con o sin mobiliario, y locales de negocio, llegado el día del vencimiento del plazo pactado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el inquilino o arrendatario, aun cuando un tercero suceda al arrendador en sus derechos y obligaciones. Se aplicará igual norma en los casos de extinción de usufructo, sin perjuicio de lo prevenido en el art. 114 causa 12ª."

EJEMPLO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO (ver completo)

En.......... a..…..de...........de..............

REUNIDOS

- De una parte y en concepto de arrendador, Don .............................mayor de edad; de estado civil……….; de profesión……… .domicilio…………….en ……….; D.N.I./N.I.F. núm……….

-De otra y en concepto de arrendatario, Don ......................................mayor de edad; de estado civil …………………; de profesión ……; con domicilio en ……; D.N.I./N.I.F. núm..............

Ambas partes se reconocen capacidad jurídica para celebrar este contrato; y

EXPONEN

I. Que Don........... es propietario de un local, sito en la planta baja del edificio núm............. de la calle de la ciudad de…………………………..con una superficie de XX metros cuadrados, que se describe del siguiente modo: .....................................................................................

II. Ambas partes contratantes han concertado el arrendamiento de dicho local de acuerdo con las siguientes,

CLÁUSULAS

Primera. Don........, cede en arrendamiento a Don……….. el uso del local descrito, por el plazo de XXX años, a contar desde el día de la fecha, en que dicho local se pone a disposición del arrendatario, quien lo recibe, así como las llaves.

Segundo. Una vez transcurra el plazo concertado, si ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a dicha fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato quedará prorrogado por anualidades sucesivas y hasta un máximo de ………años.

EL ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO