Plazo de duración contrato arrendamiento
Gastos por averías en vivienda arrendada
Legislación
aplicable: Ley 29/1994, de 24 de
noviembre, de Arrendamientos Urbanos
Condiciones de
arrendamiento de vivienda
-- El aval
El arrendamiento de
vivienda no perderá esta condición aunque el arrendatario no tenga en
la finca arrendada su vivienda permanente, siempre que en ella habiten
su cónyuge no separado legalmente o de hecho, o sus hijos dependientes.
Duración contrato
de arrendamiento vivienda
1. La duración del
arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera
inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste
se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el
arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el
arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación
como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de
las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
El plazo comenzará a
contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a
disposición del arrendatario si ésta fuere posterior. Corresponderá
al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.
2. Se entenderán
celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya
estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio
del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos
resultantes del apartado anterior.
3. No procederá la
prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración,
se haga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el
arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco
años para destinarla a vivienda permanente para sí.
Si transcurridos tres
meses a contar de la extinción del contrato, no hubiera el arrendador
procedido a ocupar la vivienda por sí, deberá reponer al arrendatario
en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de
hasta cinco años con indemnización de los gastos que el desalojo de la
vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación o
indemnizarle, a elección del arrendatario, con una cantidad igual al
importe de la renta por los años que quedaren hasta completar cinco.
Si llegada la fecha
de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo cinco años
de duración de aquél, ninguna de las partes hubiese notificado a la
otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de
no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos
anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario
manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de
terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar
el contrato.
Al contrato
prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y
convencional al que estuviera sometido.
Desistimiento del contrato
por el inquilino
En arrendamientos de
duración pactada superior a cinco años, podrá el arrendatario
desistir del contrato siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco
años y dé el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación
mínima de dos meses.
Las partes podrán
pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el
arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una
mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste de
cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la
parte proporcional de la indemnización.
Desistimiento y
vencimiento en caso de matrimonio o convivencia del arrendatario
1. Si el arrendatario
manifestase su voluntad de no renovar el contrato o de desistir de él,
sin el consentimiento del cónyuge que conviviera con dicho
arrendatario, podrá el arrendamiento continuar en beneficio de dicho cónyuge.
2. A estos efectos,
podrá el arrendador requerir al cónyuge del arrendatario para que
manifieste su voluntad al respecto.
Efectuado el
requerimiento, el arrendamiento se extinguirá si el cónyuge no
contesta en un plazo de quince días a contar de aquél. El cónyuge
deberá abonar la renta correspondiente hasta la extinción del
contrato, si la misma no estuviera ya abonada.
3. Si el arrendatario
abandonara la vivienda sin manifestación expresa de desistimiento o de
no renovación, el arrendamiento podrá continuar en beneficio del cónyuge
que conviviera con aquél siempre que en el plazo de un mes de dicho
abandono, el arrendador reciba notificación escrita del cónyuge
manifestando su voluntad de ser arrendatario.
Si el contrato se
extinguiera por falta de notificación, el cónyuge quedará obligado al
pago de la renta correspondiente a dicho mes.
4. Lo dispuesto en
los apartados anteriores será también de aplicación en favor de la
persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma
permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con
independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años
anteriores al desistimiento o abandono, salvo que hubieran tenido
descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.
Enajenación de la
vivienda arrendada
El adquirente de una
vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del
arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato aun
cuando concurran en él los requisitos del art. 34 LH.
Si la duración
pactada fuera superior a cinco años el adquirente quedará subrogado
por la totalidad de la duración pactada, salvo que concurran en él los
requisitos del art. 34 LH. En este caso, el adquirente sólo deberá
soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso
del plazo de cinco años, debiendo el enajenante indemnizar al
arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta
en vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo citado de
cinco años, reste por cumplir.
Cuando las partes
hayan estipulado que la enajenación de la vivienda extinguirá el
arrendamiento, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento
durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años.
Muerte del
arrendatario
-- Subrogación del arrendador
1. En caso de muerte
del arrendatario, podrán subrogarse en el contrato:
a) El cónyuge del
arrendatario que al tiempo del fallecimiento conviviera con él.
b) La persona que
hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga
relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su
orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al
tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido descendencia en común,
en cuyo caso bastará la mera convivencia.
c) Los descendientes
del arrendatario que en el momento de su fallecimiento estuvieran
sujetos a su patria potestad o tutela, o hubiesen convivido
habitualmente con él durante los dos años precedentes.
d) Los ascendientes
del arrendatario que hubieran convivido habitualmente con él durante
los dos años precedentes a su fallecimiento.
e) Los hermanos del
arrendatario en quienes concurra la circunstancia prevista en la letra
anterior.
f) Las personas
distintas de las mencionadas en las letras anteriores que sufran una
minusvalía igual o superior al 65 por 100, siempre que tengan una
relación de parentesco hasta el tercer grado colateral con el
arrendatario y hayan convivido con éste durante los dos años
anteriores al fallecimiento.
Si al tiempo del
fallecimiento del arrendatario no existiera ninguna de estas personas,
el arrendamiento quedará extinguido.
2. Si existiesen
varias de las personas mencionadas, a falta de acuerdo unánime sobre
quién de ellos será el beneficiario de la subrogación, regirá el
orden de prelación establecido en el apartado anterior, salvo en que
los padres septuagenarios serán preferidos a los descendientes. Entre
los descendientes y entre los ascendientes, tendrá preferencia el más
próximo en grado, y entre los hermanos, el de doble vínculo sobre el
medio hermano.
Los casos de igualdad
se resolverán en favor de quien tuviera una minusvalía igual o
superior al 65 por 100; en defecto de esta situación, de quien tuviera
mayores cargas familiares y, en última instancia, en favor del
descendiente de menor edad, el ascendiente de mayor edad o el hermano más
joven.
3. El arrendamiento
se extinguirá si en el plazo de tres meses desde la muerte del
arrendatario el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho
del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la
identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y
ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los
requisitos legales para subrogarse. Si la extinción se produce, todos
los que pudieran suceder al arrendatario, salvo los que renuncien a su
opción notificándolo por escrito al arrendador en el plazo del mes
siguiente al fallecimiento, quedarán solidariamente obligados al pago
de la renta de dichos tres meses.
Si el arrendador
recibiera en tiempo y forma varias notificaciones cuyos remitentes
sostengan su condición de beneficiarios de la subrogación, podrá el
arrendador considerarles deudores solidarios de las obligaciones propias
del arrendatario, mientras mantengan su pretensión de subrogarse.
4. En arrendamientos
cuya duración inicial sea superior a cinco años, las partes podrán
pactar que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del
arrendatario, cuando éste tenga lugar transcurridos los cinco primeros
años de duración del arrendamiento, o que el arrendamiento se extinga
a los cinco años cuando el fallecimiento se hubiera producido con
anterioridad.
1. En caso de venta
de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición
preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en los apartados
siguientes.
2. El arrendatario
podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un
plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se
le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca
arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión.
Los efectos de la
notificación prevenida en el párrafo anterior caducarán a los ciento
ochenta días naturales siguientes a la misma.
3. En el caso a que
se refiere el apartado anterior podrá el arrendatario ejercitar el
derecho de retracto con sujeción a lo dispuesto en el art. 1518 CC,
cuando no se le hubiese hecho la notificación prevenida o se hubiese
omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, así como cuando
resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas
sus restantes condiciones esenciales. El derecho de retracto caducará a
los treinta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación
que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de
las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante
entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada.
4. El derecho de
tanteo o retracto del arrendatario tendrá preferencia sobre cualquier
otro derecho similar excepto el retracto reconocido al condueño de la
vivienda o el convencional que figurase inscrito en el Registro de la
Propiedad al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento.
5. Para inscribir en
el Registro de la Propiedad los títulos de venta de viviendas
arrendadas deberá justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos
casos, las notificaciones prevenidas en los apartados anteriores, con
los requisitos en ellos exigidos. Cuando la vivienda vendida no
estuviese arrendada, para que sea inscribible la adquisición, deberá
el vendedor declararlo así en la escritura, bajo la pena de falsedad en
documento público.
6. Cuando la venta
recaiga, además de sobre la vivienda arrendada, sobre los demás
objetos alquilados como accesorios de la vivienda por el mismo
arrendador a que se refiere el art. 3, no podrá el arrendatario
ejercitar los derechos de adquisición preferente sólo sobre la
vivienda.
7. No habrá lugar a
los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda
conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del
arrendador que formen parte de un mismo inmueble, ni tampoco cuando se
vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador
la totalidad de los pisos y locales del inmueble.
Si en el inmueble sólo
existiera una vivienda, el arrendatario tendrá los derechos de tanteo y
retracto previstos en este artículo.
8. El pacto por el
cual el arrendatario renuncia a los derechos de tanteo y retracto será
válido en contratos de duración pactada superior a cinco años.
Habitabilidad de la vivienda
-- Obras de saneamiento -- Obras de mejora
Cuando la ejecución
en la vivienda arrendada de obras de conservación o de obras acordadas
por una autoridad competente la hagan inhabitable, tendrá el
arrendatario la opción de suspender el contrato o de desistir del mismo
sin indemnización alguna.
La suspensión del
contrato supondrá, hasta la finalización de las obras, la paralización
del plazo del contrato y la suspensión
de la obligación de pago de la renta.
Ayudas al alquiler de la
vivienda
REAL
DECRETO 1472/2007, de 2 de noviembre,
por el que se regula la renta básica de emancipación
de los jóvenes (BOE 7 noviembre).
Para acceder a esta ayuda se establecen tres requisitos
básicos:
a) Tener una edad comprendida entre los 22
años cumplidos y hasta cumplir los 30,
b) Ser titular del
contrato de arrendamiento de la vivienda en la que residan con carácter
habitual y permanente.
c) Disponer de una
fuente regular de ingresos brutos anuales no superiores a 22.000 euros.
A estos efectos, se entenderá que tienen una fuente regular de ingresos
los trabajadores por cuenta propia o ajena, los becarios de
investigación y los perceptores de una prestación social pública de
carácter periódico, contributiva o asistencial, siempre que puedan
acreditar una vida laboral de al menos seis meses de antigüedad,
inmediatamente anteriores al momento de la solicitud, o una duración
prevista de la fuente de ingresos de al menos seis meses contados desde
el día de su solicitud.
d) Estar en condiciones
de acceder a una vivienda
e) Poseer la
nacionalidad española o la de alguno de los Estados miembros de la Unión
Europea, o del Espacio Económico Europeo o, en el caso de los
extranjeros no comunitarios, tener residencia legal y permanente en
España.
El disfrute de esta ayuda está limitado a un periodo
máximo de cuatro años y se dirige a remover los principales
obstáculos que afrontan los jóvenes que quieren
emanciparse: sobre todo, el elevado importe de la renta
de alquiler, y, adicionalmente, los costes de las garantías
que se les exigen, como son en todo caso la fianza y,
eventualmente, también el coste del aval.
Acreditación de requisitos.
En el expediente deberá
acreditarse el cumplimientode los siguientes requisitos:
a) Edad del
solicitante.
b) Nacionalidad española o la de alguno de losEstados miembros de la
Unión Europea o del Espacio Económico Europeo, o la residencia legal y
permanente
en España, en el caso de los extranjeros no comunitarios.
c) Una fuente regular
de ingresos, según lo establecidoen el artículo 2.1. A estos efectos:
1.º Si el solicitante
trabaja por cuenta ajena, es becario de investigación, o percibe una
prestación social pública de carácter periódico, contributiva o
asistencial, la acreditación se realizará mediante la presentación del
certificado de haberes del año en curso o de la resolución
administrativa correspondiente.
2.º Si la fuente
regular de ingresos del solicitante consistiera en actividades
empresariales, profesionales o artísticas, la acreditación de ingresos
se referirá al rendimiento neto de dicha actividad económica calculado
con carácter previo a la aplicación de las reducciones previstas en el
artículo 32 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la
Renta de las Personas Físicas, y de modificación parcial de las Leyes de
los impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no residentes y sobre
el Patrimonio correspondientes a la declaración presentada por el
solicitante, relativa al período impositivo inmediatamente anterior con
plazo de presentación vencido a la solicitud de la renta básica de
emancipación. Si el interesado no hubiera presentado declaración por no
estar obligado a ello, la acreditación de sus ingresos se efectuará
mediante declaración responsable, sin perjuicio de la posible
comprobación administrativa.
d) Vida laboral.
e) Número de la cuenta bancaria del beneficiario a través de la que se
efectuará el pago del alquiler y el cobro de las ayudas estatales, así
como de la cuenta bancaria del arrendador a la que el beneficiario
transferirá el pago mensual de la renta del alquiler.
f) Copia del contrato
escrito de arrendamiento, en el que se incluyan, al menos, los
contenidos a que se refiere el artículo 37 de la Ley 29/1994, de 24 de
noviembre, de Arrendamientos Urbanos. En cualquier caso, deberán hacerse
constar en el impreso de solicitud la referencia catastral de la
vivienda objeto de dicho contrato y el número del documento oficial de
identificación fiscal del arrendador.
g) Declaración
responsable acerca del cumplimiento de los requisitos establecidos en el
artículo 2.2 de este real decreto.
h) Referencia
catastral, en su caso, de la vivienda a que se refiere la disposición
adicional tercera
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VIVIENDA
Arrendamiento de Locales