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Derecho
del propietario a la conservación de su propiedad
Según
establece el Código Civil, la propiedad es el derecho de gozar y
disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas
en las leyes. El propietario tiene acción contra el tenedor y el
poseedor de la cosa para reivindicarla.
El
propietario de un terreno es dueño de su superficie y de lo que
está debajo de ella, y puede hacer en él las obras, plantaciones
y excavaciones que le convenga, salvas las servidumbres, y con
sujeción a lo dispuesto en la leyes de Minas y Aguas y en los
reglamentos de policía.
El Tesoro
oculto pertenece al dueño del terreno en que se hallare.
La finaza
en los arrendamientos urbanos
En la Ley de Arrendamientos
Urbanos de 1994 (en adelante LAU), la fianza que el arrendatario
le entrega al arrendador como caución del correcto cumplimiento
de sus obligaciones se disciplina entre el artículo 36 y su
disposición adicional tercera. El primero advierte:
1. A la celebración del
contrato, será obligatoria la exigencia y prestación de fianza
en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta
en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento
para uso distinto del de la vivienda.
2. Durante los cinco primeros
años de duración del contrato, la fianza no estará sujeta a
actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue,
el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el
arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos
mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de
la prórroga.
3. La actualización de la
fianza durante el periodo de tiempo en que el plazo pactado para
el arrendamiento exceda de cinco años, se regirá por lo
estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto
específico, lo acordado sobre actualización de la renta se
presumirá querido también para la actualización de la fianza.
4. El saldo de la fianza en
metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del
arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde
la entrega de llaves por el mismo sin que se hubiere hecho
efectiva dicha restitución.
5. Las partes podrán pactar
cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario
de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en
metálico.
6. Quedan exceptuadas de la
obligación de prestar fianza las Administraciones Públicas, la
Administración General del Estado, las Administraciones de las
Comunidades Autónomas y las entidades que integran la
Administración Local, así como los organismos autónomos,
entidades de derecho público y demás entes dependientes de
ellas, cuando la renta haya de ser satisfecha con cargo a sus
respectivos presupuestos.
«Las Comunidades Autónomas
podrán establecer la obligación de que los arrendadores de
fincas urbanas sujetos a la presente Ley, depositen el importe
de la fianza regulada en el artículo 36.1 de esta Ley, sin
devengo de interés, a disposición de la Administración
Autonómica o del ente público que se designe hasta la extinción
del correspondiente contrato. Si transcurrido un mes desde la
finalización del contrato, la Administración Autonómica o el
ente público competente no procediere a la devolución de la
cantidad depositada, ésta devengará el interés legal
correspondiente».
Obligaciones del arrendatario:
1.ª) Abonar la renta
estipulada, sus actualizaciones, sus elevaciones asi como los
gastos asimilados o cualquier otro que se hubiera convenido (arts.
1555-1 C.C. y 17,18,19, 20 y, a sensu contrario, 27-2a LAU).
2ª.) Usar la cosa arrendada con
la debida diligencia destinándola a satisfacer su necesidad
primaria permanente de vivienda o la de su cónyuge o hijos
dependientes (arts. 1555-2 C.C. y 2, 7 y, a sensu contrario,
27-2f LAU) y devolverla al término del contrato (art. 1561 C.C.).
3.ª) Abonar los gastos de
escrituración del contrato salvo pacto en contrario (art.
1555-3º C.C.).
4.ª) Abstenerse de variar la
forma de la cosa arrendada (art. 23 LAU). 5.ª) Abstenerse de ejecutar obras sin consentimiento del
arrendador, tolerar la ejecución de las obras necesarias que
deba ejecutar el mismo arrendador y poner en su conocimiento
dicha necesidad (art. 1558 C.C. y 21 y 23 LAU)
6.ª) Soportar las obras de
mejora no diferibles a la expiración del contrato (art. 22 LAU).
7.ª) Comunicar al arrendador
las usurpaciones o novedades dañosas que un tercero haya
realizado o abiertamente prepare en la cosa arrendada (art. 1559
C.C.).
8.ª) Llevar a cabo las pequeñas
reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la
vivienda (art. 21-4 LAU).
9.ª) Prestar la fianza (art. 36
LAU).
En el caso de que el
arrendatario no cumpliese con lo pactado, el arrendador podrá
pedir la rescisión del contrato y la indemnización de daños y
perjuicios, o sólo esto último, dejando el contrato subsistente.
El arrendatario debe devolver
la finca, al concluir el arrendamiento, tal como la recibió,
salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el
tiempo o por causa inevitable.
El arrendatario es responsable
del deterioro causado por las personas y animales de su casa.
Son
obligaciones del arrendador:
1.ª) Entregar al arrendatario
la vivienda objeto del contrato (arts. 1554-1º C.C. y 9 LAU).
2.ª) Ejecutar las obras
necesarias para la conservación de la vivienda (arts. 1554-2 C.C.
y 21 LAU).
3.ª) Mantener al arrendatario
en el uso pacífico de la cosa arrendada durante el tiempo
pactado (arts. 1554-3 C.C. y, a sensu contrario, art. 27-3b LAU)
y no variar su forma (art. 1557).
4.ª) El saneamiento de la cosa
arrendada (art. 1553 C.C.).
5.ª) La exigencia de fianza
(art. 36 LAU).
Devolución
de la vivienda arrendadaCuando hubiese comenzado la ejecución de un
contrato de arrendamiento verbal y faltare la prueba del precio convenido, el
arrendatario devolverá al arrendador la cosa arrendada, abonándole, por el
tiempo que la haya disfrutado, el precio que se regule.
Las obras de mejora
en la vivienda
1. El arrendatario
estará obligado a soportar la realización por el arrendador
de obras de mejora cuya ejecución no pueda razonablemente
diferirse hasta la conclusión del arrendamiento.
2. El arrendador que
se proponga realizar una de tales obras deberá notificar por
escrito al arrendatario, al menos con tres meses de antelación,
su naturaleza, comienzo, duración y coste previsible. Durante
el plazo de un mes desde dicha notificación, el arrendatario
podrá desistir del contrato, salvo que las obras no afecten o
afecten de modo irrelevante a la vivienda arrendada. El
arrendamiento se extinguirá en el plazo de dos meses a contar
desde el desistimiento, durante los cuales no podrán comenzar
las obras.
3. El arrendatario
que soporte las obras tendrá derecho a una reducción de la
renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se
vea privado por causa de aquéllas, así como a la indemnización
de los gastos que las obras le obliguen a efectuar.
Plazo mínimo
duración contrato arrendamiento
(ART.9 LAU)
1. La duración del
arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta
fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento
del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos
anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima
de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al
arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la
fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas,
su voluntad de no renovarlo.
El plazo comenzará a
contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del
inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere
posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la
fecha de la puesta a disposición.
2. Se entenderán
celebrados por un año los arrendamientos para los que no se
haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado,
sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el
arrendatario, en los términos resultantes del apartado
anterior.
3. No procederá la
prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su
celebración, se haga constar en el mismo, de forma expresa,
la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda
arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla
a vivienda permanente para sí.
Si transcurridos tres
meses a contar de la extinción del contrato, no hubiera el
arrendador procedido a ocupar la vivienda por sí, deberá
reponer al arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda
arrendada por un nuevo período de hasta cinco años con
indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le
hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación o
indemnizarle, a elección del arrendatario, con una cantidad
igual al importe de la renta por los años que quedaren hasta
completar cinco.
EL DESAHUCIO
-- DESAHUCIO FALTA DE PAGO -- PRECARIO
El dueño de una vivienda, de acuerdo con lo establecido en
la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos podrá interponer una
demanda de desahucio para rescindir el contrato y exigir el
desalojo de la vivienda en alquiler. Estos son los motivos por
los que se puede interponer una demanda de desahucio:
-
Falta de pago de la renta u otras cantidades de cargo del
arrendatario.
-
Falta de pago o actualización de la
fianza.
-
Subarriendo no autorizado de la vivienda alquilada
-
Causar daños dolosamente en la vivienda u obras no
autorizadas cuando es requisito necesario el consentimiento
del
arrendador.
-
Realización en la vivienda de actividades molestas,
insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
-
La vivienda ha dejado de estar destinada de forma primordial
a satisfacer las necesidades permanentes de vivienda del
arrendatario.
-
Expiración del plazo contractual.
-
Incumplimiento de las obligaciones resultantes del contrato.
Antes de presentar una demanda de desahucio se ha de haber
requerido al ocupante o inquilino para que desaloje la vivienda.
EL DESAHUCIO POR ESTADO DE NECESIDAD DE
LA VIVIENDA El propietario de una vivienda, tienen
derecho a la rescisión del contrato de arrendamiento de la
misma, cuando por estado de necesidad propio, necesite la
vivienda para sí, no obstante este derecho, debe prevenirse en
el contrato de arrendamiento, después de la Ley de
Arrendamientos urbanos de 1994, debiendo para llevar a cabo la
resolución del contrato, comunicar al arrendatario de forma
fehaciente la necesidad de la ocupación, y dándole un plazo
suficiente para el desalojo de la misma. |