Servidumbre de paso para el uso de aguas: ¿Pueden obligarme a dejar pasar tuberías por mi finca?

En muchas zonas rurales y agrícolas de España, surgen conflictos por el paso de canales, tuberías o acequias a través de fincas privadas. La duda común es: ¿pueden imponerme una servidumbre de paso para transportar agua? ¿Qué derechos tengo como propietario? En este artículo te explicamos cuándo es legal, qué condiciones deben cumplirse y cómo defender tus intereses.

¿Qué es una servidumbre legal de paso de aguas?

La servidumbre de paso para conducción de aguas es un derecho que permite a alguien —normalmente otro propietario— hacer pasar por tu terreno tuberías, canales o acequias para conducir agua a su finca.

Está regulada por el Código Civil (artículos 552 a 564) y la Ley de Aguas, y puede constituirse:

Por título expreso (contrato o escritura notarial).
Por sentencia judicial, cuando se declare su necesidad.
Por ley, en casos concretos en que la finca dominante no tenga acceso al agua sin pasar por otra.

📌 La servidumbre de paso es una carga legal sobre la finca, pero también está sujeta a límites y compensaciones.

¿Cuándo se puede imponer una servidumbre de paso de agua?

Para que se pueda imponer legalmente una servidumbre, deben concurrir los siguientes requisitos:

Que exista una finca dominante con necesidad legítima de conducir agua.
Que no haya otra forma razonable de hacerlo sin pasar por tu terreno.
Que se cause el menor perjuicio posible.
Que se indemnice adecuadamente por los daños y la ocupación del suelo.

👉 No pueden obligarte si el paso de agua es evitable por otra vía menos gravosa.

¿Qué derechos tiene el propietario del terreno?

A negar el paso si existen otras alternativas razonables.
A recibir una compensación económica justa por la servidumbre.
A que se limite el paso a lo mínimamente necesario (no más tuberías o caudal del permitido).
A que se repare cualquier daño causado por la instalación o mantenimiento.

🛠️ Además, quien impone la servidumbre debe costear la obra e inscribir el derecho en el Registro de la Propiedad.

Casos frecuentes en los que intervienen nuestros abogados

Propietarios obligados a permitir paso de tuberías sin compensación.
Conducciones de agua instaladas sin consentimiento ni título legal.
Aumento del uso del paso más allá de lo autorizado (por ejemplo, compartir canal con otros).
Obras de riego o bombeo que causan daños a la finca sirviente.

📞 ¿Están usando tu finca para transportar agua sin tu permiso? Llámanos: 91 713 18 98

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