Categoría: Propiedad horizontal

Obligación del administrador de informar de los gastos de la comunidad

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Obligación de informar por el Administrador de Fincas sobre los gastos de la comunidad

Muchas preguntas se nos han formulado en el sentido de que el administrador o la administradora de fincas de la comunidad de propietarios no facilita documentación referente a los gastos de la comunidad cuando se le pide por parte de un propietario del inmueble.

Otra de las preguntas que nos formulan es que hay muchos vecinos que no pagan y que el administrador o administradora no denuncia.

¿Qué soluciones puede haber ante estos problemas?

El artículo 20 de la LPH establece las obligaciones del administrador, entre las cuales se encuentran, custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad, así como ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes y preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.

En consecuencia cualquier vecino tiene derecho a solicitar la documentación relativa a los gastos al administrador o a la administradora, teniendo éstos la obligación de exhibirla a cualquiera de los copropietarios.

En cuanto a la reclamación del vecino moroso

Así mismo, en virtud de artículo 9 de la LPH es obligación de cada propietario, contribuir, con arreglo a su cuota de participación fijada en su título de adquisición o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

En caso contrario, el artículo 21 de la LPH faculta a la comunidad a aprobar en junta la reclamación judicial de la deuda mediante monitorio, para ello será necesaria la previa certificación del acuerdo de Junta en que se aprueba la liquidación de la deuda con la comunidad por quien actúe como secretario (el administrador) de la misma, constando el visto bueno del presidente, debiendo notificarse fehacientemente con carácter previo.

El administrador de fincas o la administradora, en su caso, deberá proceder oportunamente tal y como establece el artículo 20. f LPH asumiendo la obligación de cumplir las demás atribuciones que se confi eran por la Junta, por lo que deberán convocar Junta ordinaria o extraordinaria, con el fi n de certifi car la deuda y notificar cumpliendo con las exigencias formales que establece la Ley previo al inicio de acciones judiciales. En dicha Junta deberán habilitar al Presidente a que otorguen poderes a favor de abogado y procurador para su reclamación judicial.

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Comunidad de Propietarios: El voto del vecino moroso

Puede votar el vecino moroso en la Junta de comunidad de propietarios

junta de vecino moroso
Todo vecino o propietario de un inmueble situado en una finca, en la que se ha constituido la correspondiente comunidad de propietarios, está obligado a contribuir, junto con los demás, al sostenimiento del inmueble, del cual hacen uso todos los propietarios del mismo.
En el momento que un vecino deja de abonar sus gastos comunes (limpieza de escalera, luz, agua, pequeños arreglos, conserje o portero, etc.,) está echando su carga sobre los demás comuneros, que no tienen obligación de soportar.
Ante ello, a la Comunidad de Propietarios, reunida en Junta General Ordinaria o Extraordinaria, pueden tomar la decisión de efectuar la reclamación por vía judicial, siempre y cuando no hubiera prosperado la reclamación amistosa, que en todas las comunidades de propietarios, debería imperar, como cuestión previa.
Una de las cosas que se debe conocer, es que el vecino moroso, no puede tomar parte en las decisiones de la Junta de Propietarios, pero para privar de voto a un comunero o vecino moroso, la comunidad de propietarios debe adoptar las siguientes actuaciones:
a) En la convocatoria de la Junta debe figurar una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago, con la advertencia de que ello le impedirá votar.
La mora se produce desde que existen deudas vencidas
b) Unicamente podrá participar en la Junta el vecino moroso, si ha pagado la deuda y ha dejado de serlo, o bien la ha consignado judicialmente, pero esa consignación nunca puede estar condicionada a que la Comunidad cumpla algún requisito.
¿Como reclamar la deuda del vecino moroso por la comunidad de propietarios?

Lo primero que debe realizar la Comunidad, es notificarle al vecino, la deuda que tiene con la misma, y en virtud de que, es decir, si la deuda es por el impago de cuotas ordinarias o extraordinarias.

Posteriormente, en la Junta de propietarios correspondiente, debe constar en el Orden del día, reclamación de deudas a vecinos morosos, así como ejercicio de acciones de reclamación y otorgamiento de poderes a nombre de Abogados y Procuradores, en su caso, para efectuar la reclamación correspondiente.

No obstante, la Comunidad puede actuar por sí misma, con la única actuación representativa de su Presidente, a través de un proceso que se conoce como MONITORIO, para lo que, de acuerdo con la Ley de Enjuiciamiento Civil, deberá reunir una serie de características, entre ellas, acreditar al legitimación o representación del Presidente de la Comunidad de Propietarios (libro de actas) o certificación del Administrador de la Comunidad, y también una certificación del Administrador de la sociedad donde conste la deuda vencida y exigible al vecino a demandar.

¿Que pasa si la comunidad de propietarios decide acudir con Abogado y Procurador en su reclamación?

Cuando en la solicitud inicial del proceso monitorio se utilizaren los servicios profesionales de abogado y procurador para reclamar las cantidades debidas a la Comunidad, el deudor deberá pagar, con sujeción en todo caso a los límites establecidos en el apartado tercero del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, los honorarios y derechos que devenguen ambos por su intervención, tanto si aquél atendiere el requerimiento de pago como si no compareciere ante el tribunal. En los casos en que exista oposición, se seguirán las reglas generales en materia de costas, aunque si el acreedor obtuviere una sentencia totalmente favorable a su pretensión, se deberán incluir en ellas los honorarios del abogado y los derechos del procurador derivados de su intervención, aunque no hubiera sido preceptiva.

¿El escrito del proceso monitorio donde se presenta?

Se presenta en el Juzgado de Primera Instancia donde tenga el domicilio el demandado.

¿Como es la demanda del proceso MONITORIO?

La demanda de proceso monitorio, es un escrito que encabeza el presidente de la comunidad de propietarios como representante de la misma, con una exposición de hechos, breves referencias jurídicas y el suplico, en el que se especifique claramente la deuda que se reclama y los conceptos reclamados.

Un modelo de demanda de Proceso Monitorio  (no completo) puede ser el que sigue:

AL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA DE…
D./D.ª ………………, mayor de edad, de profesión …………… con domicilio en ………………, calle núm. …… puerta ……, como Presidente de la Comunidad de Propietarios del núm. ……… de la calle ………… de ………… (se puede hacer constar Tel/Fax y e-mail, a efecto de notificaciones) como mejor proceda en Derecho, comparezco ante ese Juzgado y DIGO:

Que por la presente, formulo demanda de PROCESO MONITORIO, en reclamación del pago de cantidades debidas en concepto de gastos comunes a esta Comunidad de Propietarios, contra el vecino/a de la misma D./D.ª ……………… con domicilio en ……………, calle ……………, número ……, puerta ……, y ello en base a los siguientes

HECHOS

Primero.- Que el ahora demandado está en deber a la Comunidad actora la suma de ………… euros de acuerdo con la certificación adjunta de impago de la misma levantada en la Junta de Vecinos celebrada el ……… por el Secretario de esta Comunidad de Propietarios D. …………

En dicha Junta se autorizó al Sr. Presidente –o en su caso, al Administrador– de la Comunidad para reclamar judicialmente la suma debida.

Segundo.- Que el deudor ha sido notificado del acuerdo de la Junta de propietarios, tal y como dispone el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, habiendo sido infructuosas las reclamaciones del pago de la deuda.

No obstante todo lo anterior, nuestro consejo, es que en el mundo jurídico, siempre es aconsejable acudir a un experto jurídico.

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Artículo de:

José Luis González
Abogados comunidad propietarios
Abogado colaborador