Categoría: Derecho consumidores y usuarios

En esta categoría de Derecho de consumidores y usuarios, se reflejarán aquellas actuaciones en el ámbito legal que tengan que ver con los consumidores y usuarios, relacionado con la Ley de consumidores y usuarios y con todo aquello que legalmente pueda afectar, desde el punto de vista jurídico a consumidores y usuarios.

Plazos en el contrato de alquiler de vivienda 2019

plazos contrato alquiler vivienda 2019

Plazos del contrato de alquiler vivienda 2019

Libertad para las partes en cuanto al plazo

1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes.

Plazo mínimo de duración

a) Cinco años personas físicas

b) Siete años para personas jurídicas (Sociedades)

Prórrogas del contrato

La prórroga del contrato de arrendamiento de vivienda es obligatoria por plazos anuales hasta el plazo mínimo establecido.

“Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.”

El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si esta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.

Presunción de temporalidad de los contratos de alquiler

Se entenderán celebrados por un año los contratos de arrendamiento de vivienda para los que no se haya estipulado plazo de duración o este sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior.

Improcedencia de la prórroga forzosa

Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Forma de ejercer el derecho de reversión de la posesión

Para ejercer esta potestad de recuperar la vivienda, el arrendador deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, especificando la causa o causas entre las previstas en el párrafo anterior, al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

Recuperación de la posesión y vigencia del contrato de arrendamiento

Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar esta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar:

a) en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación,

b) o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor, entendiéndose por tal, el impedimento provocado por aquellos sucesos expresamente mencionados en norma de rango de Ley a los que se atribuya el carácter de fuerza mayor, u otros que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.»

Como comprar un piso

comprar un piso

Como comprar un piso o vivienda

(Primera parte)

1.- Pasos para antes de la adquisición de la vivienda

Comprobación en el Registro de la Propiedad

El Registro de la Propiedad, que es un organismo oficial y público, tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles.

Los títulos de propiedad, o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a terceros.

El Registro de la Propiedad será público para los que tengan interés conocido en averiguar el estado de los bienes inmuebles o derechos reales anotados o inscritos.

Para que puedan ser inscritos los títulos mencionados anteriormente, deberán estar consignados en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico expedido por autoridad judicial o por el gobierno o sus agentes, en la forma que prescriban los reglamentos.

¿Quién puede pedir certificados registrales?

La inscripción de los títulos de propiedad de una vivienda podrá pedirse indistintamente:

– por el que adquiera el derecho, es decir, por el comprador del piso;
– por el que transmita el derecho (vendedor);
– por quien tenga interés en asegurar el derecho que se deba inscribir;
– por quien tenga la representación de cualquiera de ellos.

Cada finca tendrá, desde que se inscriba por primera vez, un número diferente y correlativo.

Las inscripciones que se refieran a una misma finca tendrán otra numeración correlativa y especial.

¿Que datos figuran en la inscripción del Registro de Propiedad de un piso?

Toda la inscripción que se realice en el Registro de la Propiedad expresará las circunstancias siguientes:

– la naturaleza, situación y linderos de los inmuebles objeto de la inscripción, o a los cuales afecte el derecho que deba inscribirse, y su medida superficial, nombre y número, si constaren, del título;
– la naturaleza, extensión y condiciones suspensivas o resolutorias, si las hubiere del derecho que se inscriba, y su valor, cuando constare en el título;
– el derecho sobre el cual se constituya el que sea objeto de la inscripción;
– la persona natural o jurídica a cuyo favor se haga la inscripción;
– la persona de que procedan inmediatamente los bienes o derechos que pretendan inscribirse;
– el título que se inscriba, su fecha, y el tribunal, juzgado, notario o funcionario que lo autorice;
– la fecha de presentación del título en el Registro y la de inscripción;
– la firma del registrador, que implicará la conformidad de la inscripción con la copia del título de donde se hubiere tomado.

Cuando se trate de inscripción de contratos en que haya mediado precio o entrega de metálico, se hará constar el que resulte del título, así como la forma en que se hubiese hecho o convenido el pago.

Las arras o señal en la compra del piso

El artículo 1,454 vigente Código Civil español establece que, si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra-venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas.

Es muy importante a estos efectos, la buena redacción del contrato de arras o señal, donde se debe especificar claramente que la cantidad que se entrega se da en tal concepto y no es ningún otro.

También sería conveniente que se hiciera constar la obligación por a perder la cantidad entregada en el caso de desistir de la compra del piso, pero que conste también que el vendedor devolverá el doble de la cantidad en caso de que el culpable de que no se venda sea él.

Artículo que continuará con otros sucesivos de las demás características de ¿como comprar un piso o vivienda en España?

Comprobaciones urbanísticas

Es de relevancia también comprobar la situación y calificación urbanística del piso o vivienda que se vaya a comprar, sobre todo la que se encuentra en núcleos de población pequeños, para ver que lo que se compra como urbano, está calificado como urbano y no como oficina o incluso como rústico.

El Ayuntamiento donde se encuentre el piso o vivienda de la localidad es el que nos informará de los datos necesarios para poder describir el urbanismo de la finca.

Si se trata de una obra nueva, es importante solicitar al constructor o al vendedor las correspondientes licencias municipales de obras, donde figuren los planos de las obras a efectuar.

Hay que tener muy en cuenta los plazos de prescripción de las obras por los vicios ocultos que puedan tener las mismas, al cabo de unos años.

El abono del Impuesto de Plusvalía Municipal

No podrá inscribirse en el Registro de la Propiedad ningún documento que contenga acto o contrato determinante de la obligación de contribuir por el Impuesto de Plusvalía, sin que se acredite por los interesados haber presentado la correspondiente declaración por el citado impuesto.

El registrador hará constar mediante nota al margen de la inscripción, que la finca o fincas quedan afectadas al pago de dicho impuesto.

La nota se extenderá de oficio, quedando sin efecto y debiendo ser cancelada cuando se presente la carta de pago del impuesto y, en todo caso, una vez transcurridos dos años desde la fecha que se hubiere extendido.

¿Cual es el precio de la vivienda?

precio de la vivienda

El precio de la vivienda

El precio de la compraventa de vivienda puede ser cualquier que se acuerde por parte del propietario de la misma.

¿Como se fija el precio de la vivienda?

El precio de la vivienda libre normalmente tiende a fijarse de acuerdo con el precio medio del mercando inmobiliario, es decir por el mercado de la oferta y la demanda y de acuerdo con los parámetros correspondientes al lugar donde se encuentre, características, metros cuadrados construido o habitables, calidades, etc.

¿El comprador como sabe que es el precio real de la vivienda?

El comprador de una vivienda tiene derecho a saber cual es el precio exacto que va a abonar por la compra de la vivienda, que debe constar en el contrato privado de compraventa de vivienda y antes del mismo, incluso en el que deberá figurar en el contrato de arras.

¿Como saber si una cláusula del contrato de venta de vivienda es legal?

Desde luego un contrato de compraventa de vivienda, puede estar lleno de cláusulas que pueden suponer un incremento no deseado del precio de la vivienda y que el comprador debe conocer su legalidad o el abuso del derecho que supone una cláusula abusiva y que su conocimiento puede suponer la decisión al comprador de rechazar dicha compraventa.

Por ello siempre es conveniente que en una inversión tan importante como es la compra de vivienda, esté convenientemente asesorado jurídicamente.

Las cláusulas contractuales que permitan, por ejemplo, al promotor modificar el precio pactado, especialmente la posibilidad de elevarlo, serán nulas.

¿Y el precio de venta de las viviendas de protección oficial?

Las Viviendas de Protección Oficial tienen un precio máximo de venta por metro cuadrado útil, correspondiendo a cada Comunidad Autónoma su fijación. El actual Plan de viviendas de Protección Oficial sólo fija un Módulo Básico Estatal, en su artículo 9, pero también existen Planes en cada Comunidad Autónoma.

El módulo básico estatal es la cuantía en euros por metro cuadrado de superficie útil, que sirve como referencia para la determinación de los precios máximos de venta, adjudicación y renta de las viviendas objeto de las ayudas previstas en este Real Decreto, así como de los presupuestos protegidos máximos de las actuaciones de rehabilitación de viviendas y edificios, y en áreas de rehabilitación integral y renovación urbana.

El MBE será establecido por acuerdo del Consejo de Ministros, a iniciativa del Ministerio de Vivienda y propuesta de la Comisión Delegada del Gobierno para Asuntos Económicos, en el mes de diciembre suelen publicarse en el «Boletín Oficial del Estado».

El Consejo de Ministros, a iniciativa del Ministerio de Vivienda y a propuesta de la Comisión Delegada del Gobierno para Asuntos Económicos, podrá acordar un aumento del MBE aplicable a la Comunidad Autónoma de Islas Baleares y a las ciudades de Ceuta y Melilla, si su condición de extrapeninsularidad diera lugar a unos costes de construcción significativamente superiores a los del resto del territorio nacional.

¿Que pasa con la señal o entrega a cuenta de la venta de vivienda?

Es muy importante conocer cuando se entrega una señal  en los pactos de reserva de dominio, en el que se entrega al promotor una cantidad de dinero a modo de reserva de la vivienda, que características tiene dicha cantidad entregada como reserva. ¿Es una entrega a cuenta por la compra? ¿son arras?

Como regla general, si se llega a realizar el contrato de venta dicha cantidad se descuenta del precio.

Los problemas se plantean cuando el contrato no se llega a perfeccionar.

En primer lugar, parece que no sería procedente su tratamiento como contrato de arras ya que, en puridad no hay contrato aún, sino que nos situamos en el ámbito de las negociaciones previas.

Distinto es el caso en que, estos contratos de reservas que, en ocasiones, ya son verdaderos contratos de venta pese a su denominación, dichas cantidades se entiendan entregadas en un momento ya contractual; en estos supuestos cabe su configuración como auténticas arras confirmatorias.

Artículo de redacción de Tu-Abogado-Defensor

El botín del Banco Popular. ¿Quién lo ha hundido?

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El hundimiento del Banco Popular

Muchos accionistas se están preguntando a estas horas, el ¿como? es posible que un Banco como el Popular, con miles de accionistas y uno de los 5 primeros Bancos Privados de España se hubiera hundido sin que nadie hubiera informado de ello o se hubieran realizado las previsiones para evitar dicho hundimiento.

En este artículo elaborado por nuestro economista de cabecera se hacen una serie de preguntas sobre que ha pasado con el Banco Popular.

“El Botín del Banco Popular”

La semana pasada, un martes por la noche, de este canicular mes de junio, en algún despacho de la Unión Europea, los accionistas del Banco Popular Español perdieron TODA su inversión, sus ahorros, sus esfuerzos acumulados durante años y, quizás algunos, sus sueños o sus expectativas de un futuro más seguro.

Dicho de otro modo, un grupo de altos funcionarios decidieron aplicar el Mecanismo Europeo de Resolución Bancaria (MERB) para evitar un mal mayor: la huida masiva de depósitos del Banco Popular, pero, también, podría decirse que alguien (un reducido número de personas) decidió que esos esfuerzos, sueños, esperanzas,… de más de 255.000 accionistas no VALÍAN NADA. Corrijo, nada no, UN EURO VALÍA la entidad que antaño fuera la más rentable del mundo financiero (¡sí, de todo el mundo mundial!), la mejor valorada durante muchos años, una entidad netamente española, y que lo era, no por su tamaño, si no, que lo que aportaba valor añadido, lo que se valoraba, era su gestión.

Si a dichos socios propietarios del capital de la entidad les sumamos los poseedores de otros instrumentos híbridos, estos son, los bonos Contingentes Convertibles (denominados en el argot especializado de las finanzas COCOS; ¡y tanto que han resultado ser para sus titulares!) y otra deuda subordinada, y que rondan los 2.000 millones de euros, da como resultado que “la gran decisión” de salón-despacho adoptada por unas pocas personas ha afectado a un elevado número de otras personas, otros seres humanos que todavía se están preguntado principalmente dos cuestiones: una, por qué su inversión (sus esfuerzos, sus sueños, …) por la mañana del susodicho martes de junio de 2017 tenían un valor cierto y determinado y, sin embargo, por la noche había perdido TODO su valor: alguien ha decidido que no hay valor, donde unas horas antes, unos minutos anteriores, sí lo había. Y otra pregunta no menos desconcertante, es por qué nadie les ha preguntado, ni siquiera les ha dado la oportunidad de “poner en valor” su (posesivo) legítima posesión; al fin y al cabo, en una economía de mercado, no intervencionista, las cosas (bienes y servicios) valen lo que las personas (las que las poseen y las que aspiran a poseerlas) deciden (proceso de formación del precio) pagar por ellas.

A los accionistas del Banco Popular no les han dado la oportunidad de apostar (arriesgar, aventurar, …) por lo que les pertenece. No les han permitido equivocarse en sus propias decisiones, si no que han sido otros los que han tomado su decisión.

Porque el fracaso del Banco Popular también ha podido ser el fracaso de su Presidente que accedió a presidir la entidad para salvaguardar los intereses de quienes le van a pagar 1,1 millones de euros al año y quien sabe, si además terminará reclamando los 4 millones de euros que preveía su contrato al dejar el cargo ¡a los tres meses de su fichaje! !y luego dicen que los fichajes en el fútbol son caros!.

También se puede decir que es el fracaso de las autoridades de supervisión bancaria que bendijeron poco tiempo antes de la intervención la solvencia y, por lo tanto, la viabilidad de la entidad. Pero a los accionistas no les han dado la opción de equivocarse ya que podrían haber seguido apostando por su inversión a través de una nueva ampliación de capital y, así, reforzar su inversión, seguir apostando por su decisión.

En una situación como la que han sufrido los accionistas del Banco Popular lo más hiriente es la sensación de fracaso que invade el ánimo de quien decidió de buena fe. Pero no, ellos no son unos fracasados, los fracasados son los osados que decidieron por ellos, ellos son, si caso, los que pagan la fiesta. El accionista del banco Popular ha sido un valiente al que no le han permitido seguir siendo valiente.

Con motivo de la caída del Banco Popular, las redes sociales más populares se han inundado de los mensajes habitualmente irrespetuosos, injustos e hirientes para con la desgracia ajena: “Cosas que se pueden comprar con un euro” ha sido una de las comidillas que podían leerse en los mensajes intercambiados entre los usuarios de washap para referirse a la adquisición de la entidad por el Banco Santander.

Adquisición mayoritariamente aplaudida y jadeada por la mayoría del sector de la comunicación de la información económica. Agradecidos debemos estar los ciudadanos por la operación: ¡Gracias, albricias, salvados por ….! Han sido algunas de las laudes que han acompañado a dicha información. Sospecho que las alabanzas no iban dirigidos a los verdaderos donantes sujetos pasivos de la operación pergeñada en una noche de mes de junio: los accionistas del Banco Popular Español.

El pasado viernes, 16 de junio, una semana después de la intervención y de la consiguiente compra-venta o cesión por un euro del Banco Popular, la agencia de calificación de riesgos Moody´s señalaba que dicha adquisición (por 1 euro) no afectará negativamente a la solvencia de la entidad. Esto es, que aquí alguien ha comprado algo que no parece tan malo como lo pentaban.

Lo cierto es que el Banco Popular no ha sido intervenido y consiguientemente valorado por un euro por que no fuera viable o por que hubiera dudas sobre su continuidad o supervivencia futura (¡el banco era solvente, había chicha que comer!), si no, porque no tenía liquidez suficiente o, al menos, la necesaria para hacer frente a una “crisis de pánico” que empezaba a asomar ante la masiva retirada de depósitos de los clientes.

En la actualidad, las crisis de credibilidad (lo que cuenta no es si tienes o no dificultades reales, si no que cuando la gente/opinión pública piensa que tienes problemas es entonces cuando tienes un problema) de las entidades de crédito no son como las de las etapas ante-internet cuando se formaban masas de depositantes frente a las puestas de la entidad o de sus sucursales, más bien, las retiradas de dinero se efectúan mediante la operativa de la banca electrónica, silenciosamente, sin las crudas imágenes del pánico humano en blanco y negro de tiempos pasados.

Es en este momento cuando al accionista del Banco Popular se le plantea una tercera pregunta que, como las dos anteriores, no encontrarán respuesta satisfactoria: ¿Por qué alguien paga 1 euro por algo que no vale nada y además hay que darle las gracias?.

De acuerdo, lo habrá comprado con sus deudas y resto de obligaciones y, si caso, con las contingencias y riesgos ciertos pero indeterminados en cuanto al montante que pueden suponer y al momento en que acaecerán. Esto del tiempo es importante, ya que lo que realmente se compra es tiempo, seguramente el bien inmaterial más valioso de siempre.

El accionista del Banco Popular sabe, cuando toma su (propia) decisión de inversión, que la entidad se encuentra fuertemente provisionada, después de años de crisis que la normativa contable bancaria le ha venido obligando a detraer/apartar/separar recursos generados, año tras año, renunciando al cobro de dividendos, para cubrir el valor de determinados activos contingentes. El accionista del Banco popular no era ajeno a que buena parte de la inversión crediticia de la entidad se había deteriorado y, por lo tanto, procedía dotar provisiones contra los resultados de cada ejercicio.

Conviene señalar que las provisiones, como apunte contable, no suponen consumos, insumos, inputs, etc.. dentro del ciclo de explotación de la entidad aunque se cargan directamente contra la cuenta de resultados del ejercicio en que se dotan, si no que son recursos generados, reales, que son guardados por si hubiera que hacer frente a la pérdida de valor definitiva del activo al que se encuentran asociadas.

Como en las aventuras de piratas (y no va con segundas intenciones el género literario mencionado), las cuentas anuales de una entidad son el mapa del tesoro que, por otra parte, nos han garantizado que es auténtico, entre otros, los auditores, los inspectores del bde, las autoridades del test estrés, … y contienen un tesoro, en forma de provisiones, ya que, como los mapas, las cuentas también tienen sus recovecos, pues no siempre aparecen a primera vista los tesoros, pues pueden figuran restando el valor del activo o en partidas más complejas del pasivo no corriente.

Las provisiones son, por lo tanto, valores reales de la entidad. Y así lo han creído también la propia autoridad europea bancaria que ha aprobado al Banco Popular en todos los exigentes test de estrés aplicados entes de la intervención (el último en 2016).

Los accionistas del Banco Popular merecen que les expliquen si esas provisiones van incluidas en el precio de 1 euro pagado por el comprador y quien se quedará con los valores de los activos asociados a las provisiones en caso de que aquellos deterioros reviertan.

Ya hemos señalado que los exégetas de la City se han hartado de decir que la intervención del Banco Popular ha sido la mejor solución que se ha pergeñado para evitar la fuga de depósitos, sin embargo, resulta evidente que no ha sido la mejor solución para el accionista del Banco Popular y no queda claro por qué el Banco Popular suponía un riesgo sistémico y la banca italiana a la que se ha inyectado fondos públicos con el consentimiento de la UE no lo es, o por qué ese diferencial de criterios al no permitir posiciones bajistas en el caso de Liberbank.

¿Cuáles han sido los criterios seguidos desde ese despacho-salón que aplicó el MERB?.

Si era un problema de liquidez y no de solvencia, por qué no se le apoyó al Banco Popular como se hace (y se ha hecho anteriormente) con otras entidades, mediante los mecanismos de ayuda y protección existentes para este tipo de entidades. Pero sobro todo, por qué no se le dio la oportunidad al accionista de salvarse a si mismo.

El accionista el Banco Popular necesita y exige explicaciones y la información suficiente y adecuada que le permita responder a las preguntas que se le plantea y que nadie le responde. Al fin y al cabo, tiene derecho a equivocarse el mismo pero no a que se equivoquen por él, y menos aún que otros se equivoquen con su dinero.

Fdo. Emilio Barroso

Economista-Auditor

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Noticias clausulas suelo: Nuestro Abogado te informa

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Noticias sobre cláusula suelo

Dada la trascendencia que está teniendo el tema de las cláusulas suelo, tras la publicación en el BOE de 21 de enero de 2017 del tan deseado Real Decreto-ley 1/2017, de 20 de enero, de medidas urgentes de protección de consumidores, en materia de cláusulas suelo que, según parece va a posibilitar la solución del conflicto entre consumidores y los bancos en relación a los contratos de hipotecarios que contienen las denominadas “cláusulas suelo”, en este post, les iremos contando las noticias diarias sobre cláusulas suelo.

Noticias del día 9 de febrero de 2017 sobre cláusula suelo

El Consejo General del Poder Judicial propone especializar un juzgado por provincia a partir de junio para atender demandas por cláusulas suelo.

El Consejo General del Poder Judicial considera que las medidas propuestas contribuirían a aumentar la confianza del ciudadano en los tribunales ya que se pretende darle un servicio ágil y eficaz tras las demandas que puedan plantearse referidas a las cláusulas suelo.

Las medidas de refuerzo para atajar el problema de las cláusulas suelo judicializadas, también figura la designación de letrados de la Administración de Justicia (antiguos Secretarios Judiciales) así como dotación de funcionarios por parte de las administración de Justicia, así como la asignación de medios materiales.

Se verá realmente si tiene alguna virtualidad o si realmente se organiza la Administración de Justicia en este sentido.

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El sistema de Bankia ha arrancado el 3 de febrero de 2017

¿Que paso con los procedimientos judiciales en curso?

Según se indica el Real Decreto Ley aprobado por el Gobierno, los procedimientos judiciales que se encuentran en tramitación a la entrada en vigor de dicho Real Decreto, las partes de común acuerdo, podrán someterse al procedimiento establecido en el artículo 3, solicitando la suspensión del proceso, de conformidad con lo dispuesto en la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.

El Tribunal Supremo impone la retroactividad TOTAL de cláusula suelo

15-2-2017 – El Confidencial

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El Tribunal Supremo avala una Sentencia de cláusula suelo

Noticia de 17-2-2017

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