|
El Texto
Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos Ley 29/1994, de 24 de
noviembre, derogando la anterior Ley 40/1964, de 11 de junio, no
obstante mantiene en vigor para los contratos celebrados con
anterioridad al 9 de mayo de 1985, con las salvedades contenidas en las
disposiciones transitorias 2ª, 3ª, 4ª y 6ª de la referida Ley de
1994.
Los arrendamientos de Locales de negocio, se regulan igualmente por
la referida Ley 29/1994, son aquellos contratos de arriendo que recaigan
sobre aquellas otras edificaciones habitables cuyo destino primordial no
sea la vivienda, sino el de ejercerse en ellas, con establecimiento
abierto, una actividad de industria, comercio o de enseñanza con fin
lucrativo.
Quedan excluidos y se regirán por lo pactado y por lo establecido
con carácter necesario en el Código Civil o en la legislación foral,
en su caso, y en las leyes procesales comunes, los arrendamientos de
locales de negocio para la temporada de verano, o cualquier otra, aunque
los plazos concertados para el arrendamiento fueran distintos, así como
los arrendamientos de locales para casinos o círculos dedicados al
esparcimiento o recreo de sus componentes o asociados.
Los locales ocupados por la Iglesia Católica, Provincia, Municipio,
Entidades benéficas, Asociaciones piadosas, Sociedades o Entidades
deportivas comprendidas en el art. 32 de la Ley de Educación Física,
Corporaciones de Derecho público y, en general, cualquier otra que no
persiga lucro, se regirán por las normas del contrato de inquilinato.
El contrato de arrendamiento de Local de negocio no perderá su
carácter por la circunstancia de que el arrendatario, su familia o
personas que trabajen a su servicio tengan en él su vivienda.
El adquirente de la finca
arrendada quedará subrogado en los derechos y
obligaciones del arrendador, salvo que lo sea de buena fe, a título
oneroso, adquiera de un titular inscrito en el Registro de la Propiedad
sin advertencia sobre el arrendamiento y que inscriba su derecho.
Cesión del
contrato y subarriendo de local de negocio
-
Si en la
finca arrendada se ejerce actividad empresarial o profesional, el
arrendatario podrá subarrendar la finca sin el consentimiento del
arrendador, pero deberá notificarse de forma fehaciente al
arrendador en el plazo de un mes desde que se hubiera concertado.
-
El
arrendatario tiene derecho a una elevación del 10 por 100 de la
renta en vigor en el caso de producirse un subarriendo parcial, y
del 20 en el caso de cesión del contrato o subarriendo total de la
finca arrendada.
Indemnización al arrendatario del local de negocio
El rechazo a
renovar el arrendamiento de una finca en la que durante los últimos
cinco años se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al
público, ofrecido por el arrendatario con cuatro meses de antelación a
la expiración del plazo, por un mínimo de cinco años más y a precio de
mercado (se considera esta renta la que acuerden las partes; o, en su
defecto, la que determine el árbitro designado por las partes), le dará
a éste un derecho a una indemnización a cargo del arrendador.
La renta
en el contrato de arrendamiento
La renta, esto es, la cantidad que el inquilino abona al
arrendador por el alquiler del local, se pacta libremente por las
partes.
Salvo acuerdo en contra, el pago de la renta es mensual y debe
realizarse por anticipado dentro de los 7 primeros días de cada mes. En
ningún caso el arrendador podrá exigir el pago anticipado de más de 1
mensualidad de renta.
Por otra parte, el pago debe efectuarse en el lugar y por el
procedimiento que acuerden ambas partes (por ejemplo, en metálico, por
domiciliación bancaria, mediante ingreso en cuenta... etc.); si no se
acuerda nada al respecto, deberá realizarse en efectivo y en el local.
Por su parte, el arrendador está obligado a entregar al arrendatario un
justificante o recibo del pago, salvo que éste resulte debidamente
acreditado por otros procedimientos (por ejemplo, con el resguardo del
ingreso bancario).
Respecto a la actualización de la renta, la ley establece que,
durante los 5 primeros años de duración del contrato, la renta se
incrementará o disminuirá (lo que es bastante poco probable) de
conformidad a la variación que en su caso experimente el Índice de Precios
al Consumo (IPC); así, la renta se incrementará si sube el IPC o
disminuirá si éste lo hace.
La actualización de la renta se realiza transcurrido el año de vigencia
del contrato mediante una sencilla operación matemática que consiste en
multiplicar el importe de la renta por el porcentaje de IPC
publicado por el Instituto Nacional de Estadística correspondiente al
mismo mes en el que se celebró el contrato, por ejemplo, si el contrato de
arrendamiento se celebró en el mes de marzo del año 1.996, la renta se
actualizará en el mes de marzo del año siguiente, 1.997, multiplicando su
importe por el IPC correspondiente al mes de marzo de 1.996; en el año
1.998, la renta se actualizará multiplicando el importe de la renta
actualizada vigente durante el año anterior por el IPC correspondiente al
mes de marzo del año 1.997 y así sucesivamente.
Destacar que la renta actualizada será exigible a partir del mes
siguiente a aquel en el que el propietario comunique al arrendatario el
importe de la actualización.
La fianza
en el contrato
Salvo que las partes pacten lo contrario, a la firma del contrato, el
arrendatario está obligado a entregar al propietario una fianza en
metálico equivalente a 2 mensualidades de la
renta que se establezca.
La fianza es una garantía por los posibles daños y desperfectos
que el inquilino cause en el local (y que no deriven de un uso habitual o
corriente).
El importe de la fianza se debe devolver íntegramente al
inquilino cuando finalice el contrato siempre y cuando entregue el local
al propietario en perfecto estado. Si los desperfectos aludidos se
producen, del importe entregado en concepto de fianza se descontarán los
gastos de su reparación.
La fianza no puede destinarse al pago de mensualidades de renta.
Si la fianza no se devuelve cuando finalice el contrato, el inquilino
podrá reclamar no sólo la devolución de su importe sino también el
de los intereses que haya generado.
Por último, la fianza podrá ser actualizada como en el caso de
la renta, una vez transcurridos los 5 primeros años de duración del
contrato.
La cesión del contrato y el subarriendo
Si en la finca arrendada se ejerce una actividad empresarial o
profesional, el arrendatario puede subarrendar la finca o ceder
el contrato de arrendamiento sin necesidad de que el propietario preste su
consentimiento.
Sin embargo, el inquilino deberá comunicar al propietario que ha
realizado la cesión o el subarriendo, en el plazo de un mes desde que se
produzca y es conveniente que lo haga por cualquier medio que le permita
acreditar que lo ha remitido y su recepción, por ejemplo, por burofax, por
carta notarial... etc.
La cesión del contrato es la transmisión que realiza el
arrendatario de los derechos y deberes que comporta su contrato de
arrendamiento a una tercera persona, mientras que el subarriendo es
el ‘arrendamiento’ que realiza el inquilino de todo o parte del local que
él utiliza.
En estos casos, el arrendador tiene derecho a incrementar la
renta un 10 % si el subarriendo es parcial
(de una parte del local) o un 20 % si se produce la cesión o el
subarriendo es total (de la integridad del local).
Si se produce la fusión, transformación o escisión
de la sociedad que figura como titular del contrato de arrendamiento, el
propietario del local también tiene derecho a incrementar la renta en un
20 %.
Las obras en el local
Una fuente constante de problemas en los contratos de arrendamiento
suele plantearse con relación a las obras: cuáles puede o no puede
hacer el inquilino, quién debe abonarlas, qué obras debe realizar el
propietario de forma obligatoria, si tiene derecho o no a incrementar la
renta... etc.
Para solventar todas estas cuestiones debe distinguirse, en primer
lugar, entre dos tipos de obras: las necesarias o de conservación y
las mejoras.
Las obras de conservación
El propietario está obligado a realizar todas aquellas reparaciones que
sean necesarias para conservar el local y pueda ser
utilizado normalmente por el inquilino, salvo que el deterioro lo haya
causado éste o el local haya quedado destruido por causas de las que no es
responsable el propietario (incendio, inundación, terremoto...) El
arrendador no tendrá derecho a elevar la renta en estos supuestos.
Por su parte, el inquilino deberá abonar las pequeñas reparaciones
que exija el desgaste derivado del uso ordinario del local.
Si la realización de las obras de conservación del inmueble no puede
retrasarse hasta que concluya el contrato de arrendamiento, el
arrendatario tendrá que tolerarlas; si se prolongan durante más de 20
días, el inquilino tendrá derecho a que la renta se disminuya
proporcionalmente a la parte del local que no puede utilizar a causa de
las mismas.
Cuando las obras deban realizarse de forma urgente para evitar
daños graves e inmediatos, podrá efectuarlas el inquilino (siempre que se
lo comunique al propietario) y tendrá derecho a que éste le restituya su
importe.
Por último, si las obras de conservación han sido ordenadas por la
autoridad competente y su realización no permite utilizar el local, el
arrendatario podrá optar por suspender o extinguir el
contrato sin derecho a percibir ningún tipo de indemnización.
La suspensión del contrato implica que tanto el plazo de duración del
contrato como la obligación de pagar la renta, se detienen hasta el fin de
las obras.
Las obras de mejora
Las obras de mejora son aquellas que afectan a la higiene,
salubridad y comodidad de local y de los que lo utilizan.
Si la realización de las obras de mejora no puede retrasarse hasta que
concluya el contrato de arrendamiento, el arrendatario tiene que
tolerarlas como en el caso de las obras de conservación; si se prolongan
durante más de 20 días, el inquilino también tiene derecho a que la
renta se disminuya proporcionalmente a la parte del local que
no pueda utilizar a causa de las mismas.
En estos casos, el propietario debe notificar al inquilino con
al menos 3 meses de antelación, el objeto de las obras, su comienzo,
duración y coste previsible.
Una vez recibida esta comunicación, el arrendatario podrá desistir
del contrato en el plazo de 1 mes, salvo que estas obras apenas afecten al
local. Si el arrendatario opta por desistir del contrato, éste finalizará
en el plazo de 2 meses sin que en este tiempo puedan iniciarse las obras.
Si el inquilino decide soportar las obras tendrá derecho a una
reducción de la renta en proporción a la parte del local que no
pueda utilizar, así como a una indemnización por los gastos que las
obras le obliguen a realizar.
Por su parte, el arrendatario no puede realizar sin el
consentimiento del arrendador (expresado por escrito), obras que
modifiquen la configuración del local o provoquen una disminución de su
estabilidad o seguridad. En ambos casos el propietario podrá exigir que el
arrendatario reponga el local a su estado original.
La realización de obras de mejora por el propietario, una vez
transcurridos 5 años de vigencia del contrato, darán derecho al mismo a
incrementar la renta, salvo que las partes hayan pactado lo
contrario. El incremento no podrá exceder del 20 % de la renta vigente.
La venta del local arrendado: los derechos del arrendatario
Si el propietario de un local alquilado desea venderlo, está obligado
legalmente a ofrecérselo en venta al arrendatario en primer lugar,
indicándole el precio y el resto de las condiciones.
El inquilino, por su parte, dispondrá sobre el mismo de un derecho de
adquisición preferente o de tanteo y contará con un plazo de 30
días para optar por la compra.
Si el propietario no hace el ofrecimiento del local al arrendatario, lo
vende por un precio inferior al comunicado, o incumple cualquiera de los
requisitos, el inquilino podrá impugnar la venta y adquirir
el local en las mismas condiciones en las que el propietario lo transmitió
a un tercero; a este derecho se le denomina derecho de retracto y
el inquilino podrá ejercitarlo en un plazo de 30 días desde que se le
notifique la venta del local.
El inquilino no dispondrá
de los derechos de tanteo y
retracto cuando el local arrendado se venda de forma conjunta con los
restantes locales o viviendas propiedad del arrendador que formen parte
de un mismo inmueble, ni tampoco cuando los distintos propietarios de un
inmueble vendan a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales
que componen el mismo.
Por su parte, la persona
que compra un local que se encuentra arrendado, adquiere igualmente los
mismos derechos y
obligaciones que tenía el arrendador, por lo que está obligada a
respetar las condiciones del contrato de arrendamiento hasta que éste se
extinga.
Es muy frecuente en la práctica, la inclusión de una cláusula en el
contrato en virtud de la cual el arrendatario renuncia expresamente
a estos derechos. Esta cláusula será válida si el contrato de
arrendamiento se ha pactado por una duración
superior a los 5 años.
¿Cuándo puede resolverse el contrato? La extinción del contrato de
arrendamiento
La primera de las causas de extinción del contrato de arrendamiento es
el transcurso del periodo de tiempo; en segundo lugar, tanto
el propietario como el inquilino podrán solicitar la resolución del
contrato de arrendamiento en aquellos casos en los que no cumplan sus
respectivas obligaciones. Así:
El propietario podrá resolver el contrato si el inquilino:
-
No paga la
renta o la
fianza.
-
Subarrienda
o cede a un tercero el local y no lo comunica al propietario.
-
Causa daños en el local intencionadamente o realiza
obras sin consentimiento del propietario.
-
Realiza en el local actividades molestas, insalubres, nocivas,
peligrosas o ilícitas.
Por su parte, el inquilino podrá resolver el contrato si el
propietario:
En último lugar, el contrato de arrendamiento también podrá
extinguirse en los casos en los que se pierda la finca por alguna
causa de la que no sea responsable el arrendador y por la declaración de
ruina realizada por la administración competente.
La indemnización por la extinción del contrato
Si el contrato de arrendamiento se extingue por el transcurso del plazo
de su duración, y ésta ha superado los 5 años, el arrendatario
tiene derecho a percibir del arrendador una indemnización (siempre
que éste haya manifestado con 4 meses de antelación que no va a renovar el
contrato por otros 5 años más)
Generalmente esta indemnización se pacta pero si no hay acuerdo entre
las partes, la ley prevé el nombramiento de un árbitro para su
determinación.
Si el arrendatario, dentro de los 6 meses siguientes a la extinción del
contrato, inicia la misma actividad comercial en otro local, la
indemnización aludida consistirá en los gastos del traslado y los
perjuicios derivados de la pérdida de clientela.
Si el arrendatario inicia una actividad diferente en otro local o no
inicia ninguna actividad, y el arrendador o un tercero inician en el local
la misma actividad que antes había desarrollado el inquilino o una
similar, la indemnización consistirá en 1 mes de renta por cada año
que haya durado el contrato con un máximo de 18 mensualidades.
En la práctica, en las cláusulas del contrato de arrendamiento suele
incluirse la renuncia expresa del arrendatario a la percepción de
esta indemnización.
La subrogación en el contrato de arrendamiento
La subrogación es la sustitución de una persona por otra dentro
del contrato de arrendamiento de modo que el que se subroga adquiere todos
los derechos y deberes que poseía su anterior titular.
Las subrogaciones pueden darse tanto en la persona del propietario
o arrendador como en la del inquilino e implica un cambio en la
titularidad del contrato de arrendamiento a diferencia de lo que ocurre en
los casos de cesión o subarriendo:
-
En la persona del propietario: Se produce en aquellos casos
en los que, por ejemplo, el arrendador vende a
una tercera persona el local arrendado. En estos supuestos, el
comprador está obligado a respetar íntegramente las condiciones del
contrato de arrendamiento que permanecerá en vigor hasta que se agote su
periodo de duración.
-
En la persona del inquilino: La situación más destacada es su
fallecimiento señalando al respecto que no implica la extinción del
contrato de arrendamiento.
Así el heredero o legatario que continúe en el ejercicio de la
actividad comercial puede subrogarse en los derechos y obligaciones del
arrendatario fallecido hasta la extinción del contrato. Esta
situación no da derecho al arrendador a incrementar la renta.
La subrogación debe comunicarse por escrito al propietario en el plazo
de 2 meses desde el fallecimiento del arrendatario.
Las reclamaciones
En principio, todos los litigios judiciales que puedan plantearse
respecto a cuestiones relacionadas con el contrato de alquiler (su
duración, el incremento de la renta o de las cantidades asimiladas...
etc.) se tramitan en el
procedimiento civil ordinario, a excepción de aquellos que se detallan
a continuación y que se tramitarán por el
juicio verbal:
-
En los que se solicite el desahucio (la expulsión del inquilino del
inmueble propiedad del arrendatario) por falta de pago de las rentas.
-
En los que solicite la extinción del contrato por el cumplimiento de
su plazo de duración.
-
Las reclamaciones por la falta de pago de la
renta independientemente de la cantidad
que se reclame.
Excepcionalmente, el arrendador podrá ejercer conjuntamente en
el mismo juicio verbal la acción de desahucio y la de reclamación de
rentas siempre que el importe de estas cantidades no supere los 30.050,61
€ (500.000 Ptas.) En caso contrario, el procedimiento judicial aplicable
será el ordinario.
Debe tenerse en cuenta que los juicios de desahucio por falta de pago
de las rentas o cantidades asimiladas se archivarán si antes de la
vista, el inquilino paga al propietario o consigna notarialmente o en el
juzgado o tribunal, el importe de las cantidades que se reclaman en la
demanda y las que adeude hasta ese momento. Con este pago se detiene o
enerva la acción de desahucio.
Sin embargo, el inquilino no tendrá la oportunidad de enervar la acción
de desahucio si ya hubiese hecho uso de esta posibilidad anteriormente o
si el propietario le hubiese solicitado el pago de la renta por escrito
fehaciente (esto es, quedando constancia de la fecha de recepción y del
contenido del mismo, por ejemplo mediante requerimiento notarial, por
burofax... etc.) con al menos 4 meses de antelación a la fecha de
la presentación de la demanda.
(Fuente:iabogado.com)
ARRENDAMIENTO A FAVOR DE EXTRANJEROS: Los
beneficios que la Ley de Arrendamientos concede serán aplicables a
los inquilinos, arrendatarios y subarrendatarios extranjeros, siempre
que éstos prueben la existencia del principio de reciprocidad en los
países respectivos a favor de los inquilinos, arrendatarios y
subarrendatarios españoles.
 |
VIVIENDA
Arrendamiento de Vivienda