La servidumbres de medianería
La servidumbre de medianería es aquella que existe o se constituye entre dos fincas que tienen en común una pared que las divide en fincas independientes.
Regulación de la servidumbre de medianería
Las servidumbres de medianería se regulan en los artículos 571 a 579 del Código Civil.
La característica de la servidumbre de medianería
Una servidumbres es un gravamen impuesto por un fundo (finca, casa, local, etc.) sobre otro, uno es el que se conoce como predio dominante, (el que impone la servidumbre) y el que la soporta, predio sirviente.
La genuina pared medianera es la construida de común acuerdo y costeada por los dueños de dos predios (fincas) limítrofes con intención de aprovecharse ambos, o, más frecuentemente, la construida a expensas de uno de ellos con autorización expresa o tácita del otro, o por autorización de la ley, en terreno que pertenezca por mitad de su anchura a uno y otro predio.
Es característica esencial, para que se pueda hablar de medianería, que el elemento material de separación sea común a ambos fundos (fincas), por lo que si las mismas cuentan con su propia pared o muro delimitador de su contorno, distinto del vecino, incluso cuando se encuentra el uno adherido al otro, no existe una situación jurídica de tal clase, ya que las paredes pegadas no son en modo alguno pared medianera, sino tan sólo paredes unidas, que es concepto completamente distinto.
El concepto de pared medianera
Comúnmente se entiende por medianería a la pared común a dos casas, así como medianeros los muros, paredes, cercas, etc.,
Las que estando en el límite de dos heredades pertenecientes a distintos propietarios, las separa o delimita, correspondiendo a una condición o situación de hecho, pero que puede convertirse en una relación de derecho, en la que son términos o elementos reales dichas paredes, muros, cercas, etc.,
Las que median entre los predios, y términos o elementos personales los propietarios de dichos predios limítrofes o colindantes, de tal modo separados, generándose ya la situación jurídica de medianería, que crea el derecho de los propietarios de aquellos predios, sobre las susodichas paredes, muros, cercas, etc., constituyéndose en copropietarios de las mismas, lo que ha de comportar una serie de derechos y obligaciones correspondientes a tal situación que se viene configurando como de copropiedad.
En consecuencia, no hay medianería, en su acepción jurídica, si no se da dicha copropiedad por parte de uno y otro propietario de los correspondientes predios limítrofes.
La presunción de servidumbre de medianería
La medianería supone el elemento divisorio entre dos predios que presta, por igual, servicio a ambos, con atribución indivisa del elemento medianero a cada dueño, generadora de una comunidad de intereses.
La presunción de existencia de la medianería o de su inexistencia se funda en la necesidad de regular situaciones de hecho carentes de título que acredite la servidumbre y ello, en virtud de tratarse de una servidumbre que nace de la exclusiva voluntad de los colindantes pese a estar incluida entre las legales.
Para el tercer adquirente, bastan la existencias de los signos exteriores para que venga obligado aceptar la existencia de la medianería cuando falta la inscripción en el Registro de la Propiedad correspondiente.
Se presume la servidumbre de medianería mientras no haya un título o signo exterior, o prueba en contrario:
En las paredes divisorias de los edificios contiguos hasta el punto común de elevación.
En las paredes divisorias de los jardines o corrales sitos en poblado o en el campo.
En las cercas, vallados y setos vivos que dividen los predios rústicos.
Las zanjas o acequias abiertas entre las heredades se presumen también medianeras, si no hay título o signo que demuestre lo contrario.
No existencia de servidumbre de medianería
No hay servidumbre de medianería cuando se entiende que hay signo exterior, contrario a la servidumbre de medianería, como en los siguientes casos:
- Cuando en las paredes divisorias de los edificios haya ventanas o huecos abiertos.
- Cuando la pared divisoria esté por un lado recta y a plomo en todo su paramento, y por el otro presente lo mismo en su parte superior, teniendo en la inferior relex o retallos.
- Cuando resulte construida toda la pared sobre el terreno de una de las fincas, y no por mitad entre una y otra de las dos contiguas.
- Cuando sufra las cargas de carreras, pisos y armaduras de una de las fincas, y no de la contigua.
- Cuando la pared divisoria entre patios, jardines y heredades esté construida de modo que la albardilla vierta hacia una de las propiedades.
- Cuando la pared divisoria, construida de mampostería, presente piedras llamadas pasaderas, que de distancia en distancia salgan fuera de la superficie sólo por un lado y no por el otro.
- Cuando las heredades contiguas a otras defendidas por vallados o setos vivos no se hallen cerradas.
- Hay signo contrario a la medianería cuando la tierra o broza sacada para abrir la zanja o para su limpieza se halla de un solo lado, en cuyo caso la propiedad de la zanja pertenecerá exclusivamente al dueño de la heredad que tenga a su favor este signo exterior.
En todos estos casos la propiedad de las paredes, vallados o setos se entenderá que pertenece exclusivamente al dueño de la finca o heredad que tenga a su favor la presunción fundada en cualquiera de los signos indicados.
Quién debe reparar la pared medianera
La reparación y construcción de las paredes medianeras y el mantenimiento de los vallados, setos vivos, zanjas y acequias, también medianeros, se costeará por todos los dueños de las fincas que tengan a su favor la medianería, en proporción al derecho de cada uno.
Sin embargo, todo propietario puede dispensarse de contribuir a esta carga renunciando a la medianería, salvo el caso en que la pared medianera sostenga un edificio suyo.
Si el propietario de un edificio que se apoya en una pared medianera quisiera derribarlo, podrá igualmente renunciar a la medianería, pero serán de su cuenta todas las reparaciones y obras necesarias para evitar, por aquella vez solamente, los daños que el derribo pueda ocasionar a la pared medianera.
¿Se puede alzar una pared medianera?
Todo propietario puede alzar la pared medianera, haciéndolo a sus expensas e indemnizando los perjuicios que se ocasionen con la obra, aunque sean temporales.
Toda obra nueva trae como consecuencia no sólo molestias sino que en la mayoría de los casos, daños y perjuicios a quien no tiene obligación de soportarlos. Por ello, el derecho a elevar las paredes medianeras implica de suyo la indemnización por los daños y perjuicios ocasionados al colindante. Este derecho a percibir la indemnización dimana de lo que de modo expreso indica el art. 577 CC.
Serán igualmente de su cuenta los gastos de conservación de la pared, en lo que ésta se haya levantado o profundizado sus cimientos respecto de como estaba antes; y además la indemnización de los mayores gastos que haya que hacer para la conservación de la pared medianera por razón de la mayor altura o profundidad que se le haya dado.
Si la pared medianera no pudiese resistir la mayor elevación, el propietario que quiera levantarla tendrá obligación de reconstruirla a su costa; y, si para ello fuere necesario darle mayor espesor, deberá darlo de su propio suelo.
Los demás propietarios que no hayan contribuido a dar más elevación, profundidad o espesor a la pared, podrán, sin embargo, adquirir en ella los derechos de medianería, pagando proporcionalmente el importe de la obra y la mitad del valor del terreno sobre el que le hubiese dado mayor espesor.
El uso compartido de la pared medianera
Cada propietario de una pared medianera podrá usar de ella en proporción al derecho que tenga en la mancomunidad; podrá, por lo tanto, edificar apoyando su obra en la pared medianera, o introduciendo vigas hasta la mitad de su espesor, pero sin impedir el uso común y respectivo de los demás medianeros.
Para usar el medianero de este derecho ha de obtener previamente el consentimiento de los demás interesados en la medianería; y, si no lo obtuviere, se fijarán por peritos las condiciones necesarias para que la nueva obra no perjudique a los derechos de aquéllos.
Fuente de información principal: Art. 571 y ss Código Civil