Responsabilidad por defectos construcción
La responsabilidad por defectos en la construcción se establece de acuerdo con los intereses en la construcción de una edificación son muy diversos, por ello también el régimen de responsabilidad en la construcción es distinta, según el régimen de participación de los operadores en la misma.
Los vicios ocultos de un edificio o vivienda
Por vicios ocultos deben entenderse los defectos ocultos que tuviera el inmueble vendido, si la hacen impropia para el uso a que se la destina (vivienda habitual), o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella.
a) Los defectos o vicios ruinógenos. El significado de ruina se refiere al hecho físico del derrumbe o pérdida de la obra
b) Los defectos o vicios no ruinógenos. La LOE los regula en el art. 17.1 al tratar la responsabilidad anual contra le constructor por vicios de terminación o acabado.
Vicios que aparecen posteriormente a la entrega de la obra
Dentro del art. 1.591 CC se estableció el principio de que la recepción de la obra sin reserva producía la liberación de los agentes de la edificación en cuanto a la responsabilidad de los vicios que se manifiesten.
Aun así, está doctrina no ha sido expresamente recogida por la LOE, aunque la mayoría de los autores admite que la mera recepción de la obra no produce la liberación del contratista por los vicios ocultos.
¿Quienes participan en la construcción de un edificio?
En la construcción pueden participar los siguientes operadores:
- Adquirentes del inmueble, que puede ser el promotor del mismo.
- Los colindantes.
- Los Arquitectos, Aparejadores, Ingenieros, Proyectista, constructor, director de obra, director de la ejecución de la obra.
- Resto de trabajadores u operarios (delineantes, Jefes de obra, Oficiales de diversos oficios, trabajadores de cada especialidad)
La actuación de todo estos operarios puede dar lugar a diferentes realidades como son, retrasos en la construcción, daños en la construcción, defectos de construcción, daños a otros inmuebles colindantes o incluso daños personales y accidentes.
Responsabilidad civil en la construcción
La aprobación de la Ley de Ordenación de la Edificación (en adelante LOE), de 5 de noviembre de 1999 (BOE de 6 de noviembre) ha venido a establecer el régimen de la responsabilidad civil de los agentes que intervienen en el proceso de la edificación por vicios o defectos de construcción, que es acompañada de un sistema de seguros obligatorios de daños materiales o seguros de caución para garantizar el resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio.
El artículo 1591 del Código civil, establecía que, los agentes que intervienen en el proceso de edificación responderán de los daños materiales ocasionados en el edificio por vicios o defectos de su construcción, cuando se manifiesten en los siguientes plazos a contar desde la fecha de recepción de la obra:
Responsabilidad durante un año
Durante un año, el constructor responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras.
Responsabilidad durante tres años
Durante tres años, todos los agentes responderán de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos básicos de calidad relativos a la habitabilidad.
Responsabilidad durante diez años
Durante diez años, todos los agentes responderán de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga, u otros elementos estructurales que comprometan directamente la solidez o estabilidad del edificio.
Este artículo 1591 del Código Civil, fue derogado y sustituido en la práctica por el artículo 17 de la LOE que a continuación señalamos, en el que se establece la responsabilidad civil y el tiempo para exigir dicha responsabilidad:
Sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos, en el caso de que sean objeto de división, de los siguientes daños materiales ocasionados en el edificio dentro de los plazos indicados, contados desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas:
a) Durante diez años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
b) Durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad.
Responsabilidad del constructor
El constructor también responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del plazo de un año.
La responsabilidad civil será exigible en forma personal e individualizada, tanto por actos u omisiones propios, como por actos u omisiones de personas por las que, con arreglo a esta Ley, se deba responder.
Responsabilidad solidaria
No obstante, cuando no pudiera individualizarse la causa de los daños materiales o quedase debidamente probada la concurrencia de culpas sin que pudiera precisarse el grado de intervención de cada agente en el daño producido, la responsabilidad se exigirá solidariamente.
En todo caso, el promotor responderá solidariamente con los demás agentes intervinientes ante los posibles adquirentes de los daños materiales en el edificio ocasionados por vicios o defectos de construcción.
Responsabilidad del promotor de la obra
Sin perjuicio de las medidas de intervención administrativas que en cada caso procedan, la responsabilidad del promotor que se establece en esta Ley se extenderá a las personas físicas o jurídicas que, a tenor del contrato o de su intervención decisoria en la promoción, actúen como tales promotores bajo la forma de promotor o gestor de cooperativas o de comunidades de propietarios u otras figuras análogas.
Cuando el proyecto haya sido contratado conjuntamente con más de un proyectista, los mismos responderán solidariamente.
Los proyectistas que contraten los cálculos, estudios, dictámenes o informes de otros profesionales, serán directamente responsables de los daños que puedan derivarse de su insuficiencia, incorrección o inexactitud, sin perjuicio de la repetición que pudieran ejercer contra sus autores.
Responsabilidad del constructor por daños materiales
El constructor responderá directamente de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos derivados de la impericia, falta de capacidad profesional o técnica, negligencia o incumplimiento de las obligaciones atribuidas al jefe de obra y demás personas físicas o jurídicas que de él dependan.
Responsabilidad del subcontratista
Cuando el constructor subcontrate con otras personas físicas o jurídicas la ejecución de determinadas partes o instalaciones de la obra, será directamente responsable de los daños materiales por vicios o defectos de su ejecución, sin perjuicio de la repetición a que hubiere lugar.
Asimismo, el constructor responderá directamente de los daños materiales causados en el edificio por las deficiencias de los productos de construcción adquiridos o aceptados por él, sin perjuicio de la repetición a que hubiere lugar.
Responsabilidad del arquitecto o director de obra
El director de obra y el director de la ejecución de la obra que suscriban el certificado final de obra serán responsables de la veracidad y exactitud de dicho documento.
Quien acepte la dirección de una obra cuyo proyecto no haya elaborado él mismo, asumirá las responsabilidades derivadas de las omisiones, deficiencias o imperfecciones del proyecto, sin perjuicio de la repetición que pudiere corresponderle frente al proyectista.
Cuando la dirección de obra se contrate de manera conjunta a más de un técnico, los mismos responderán solidariamente sin perjuicio de la distribución que entre ellos corresponda.
Las responsabilidades por daños no serán exigibles a los agentes que intervengan en el proceso de la edificación, si se prueba que aquéllos fueron ocasionados por caso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o por el propio perjudicado por el daño.
Responsabilidad del vendedor de la construcción o edificio
Las responsabilidades a que se refiere este apartado se entienden sin perjuicio de las que alcanzan al vendedor de los edificios o partes edificadas frente al comprador conforme al contrato de compraventa suscrito entre ellos, de acuerdo con los artículos 1.484 y siguientes del Código Civil y demás legislación aplicable a la compraventa.
De esta forma, no son resarcibles conforme a la LOE muchos de los daños que sí lo eran con arreglo al art. 1591 CC, pues el Tribunal Supremo siempre entendió que las acciones de responsabilidad por ruina eran susceptibles de tutelar cualquier interés del perjudicado que hubiera podido ser menoscabado por el vicio o defecto ruinógeno.
Edificaciones que aplica la responsabilidad civil
El proceso de edificación, entendiendo por tal la acción y el resultado de construir un edificio de carácter permanente, público o privado, cuyo uso principal esté comprendido en los siguientes grupos:
a) Administrativo, sanitario, religioso, residencial en todas sus formas, docente y cultural;
b) Aeronáutico, agropecuario, de energía, de la hidráulica, minero, de telecomunicaciones (referido a la ingeniería de las telecomunicaciones), del transporte terrestre, marítimo, fluvial y aéreo, forestal, industrial, naval, ingeniería de saneamiento e higiene, y accesorio a las obras de ingeniería y su explotación;
c) Todas las demás edificaciones cuyos usos no estén especificados en los grupos anteriores.
Consideración de edificación
Tendrán la consideración de edificación, a los efectos de lo dispuesto en la LOE, y requerirán un proyecto según lo establecido en el artículo 4 de la LOE, las siguientes:
a) Obras de edificación de nueva construcción, excepto aquellas construcciones de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no tengan, de forma eventual o permanente, carácter residencial ni público y se desarrollen en una sola planta.
b) Obras de ampliación, modificación, reforma o rehabilitación que alteren la configuración arquitectónica de los edificios, entendiendo por tales las que tengan carácter de intervención total o las parciales que produzcan una variación esencial en la composición general exterior, la volumetría, o el conjunto del sistema estructural, o tengan por objeto cambiar los usos característicos del edificio.
c) Obras que tengan el carácter de intervención total en edificaciones catalogadas o que dispongan de algún tipo de protección de carácter ambiental o histórico-artístico, regulada a través de norma legal o documento urbanístico y aquellas obras de carácter parcial que afecten a los elementos o partes objeto de protección.
Daños que pueden ser resarcibles en la construcción
a) Daños por vicios o defectos que afecten a elementos estructurales y que comprometan directamente la resistencia y estabilidad del edificio.
b) Incumplimiento de los requisitos de habitabilidad
c) Daños por vicios o defectos de ejecución de elementos de terminación o acabado
Acciones que pueden ejercitarse por los vicios ocultos
a) Acción redhibitoria (de devolución del inmueble). En este caso, el comprador desiste del contrato, debiendo abonársela por el vendedor los gastos que pagó.
b) Acción quanti minoris. En este supuesto, el comprador elije rebajar una cantidad proporcional del precio pagado, a juicio de peritos.
c) Acción de daños y perjuicios. Si el vendedor conocía los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida y no los manifestó al comprador, tendrá éste, además de la posibilidad de entablar las acciones redhibitoria o quanti minoris, el derecho a que se le indemnice de los daños y perjuicios.
Plazo de prescripción de las acciones
1. Las acciones para exigir la responsabilidad prevista en el artículo anterior por daños materiales dimanantes de los vicios o defectos, prescribirán en el plazo de dos años a contar desde que se produzcan dichos daños, sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir para exigir responsabilidades por incumplimiento contractual.
2. La acción de repetición que pudiese corresponder a cualquiera de los agentes que intervienen en el proceso de edificación contra los demás, o a los aseguradores contra ellos, prescribirá en el plazo de dos años desde la firmeza de la resolución judicial que condene al responsable a indemnizar los daños, o a partir de la fecha en la que se hubiera procedido a la indemnización de forma extrajudicial.
Legitimación en las demandas por responsabilidad en la construcción
Legitimación activa (demandantes)
La tendrían todos los propietarios afectados por los vicios de la construcción y a los terceros adquirentes del edificio o parte de los mismos, si bien el comitente tendrá la posibilidad de demandar por responsabilidad contractual contra el responsable del daño.
Legitimación pasiva (demandados)
Por los daños sujetos a la LOE, estarían legitimados pasivamente, es decir, contra el que se demanda, con la excepción de los daños por defectos de ejecución que afectan a elementos de terminación o acabado, de los que sólo responde el contratista, todos los demás intervinientes (arts. 9 a 15 de la LOE)
Responsabilidad por daños a las personas o a otros bienes
La responsabilidad civil por los daños a personas o a otros bienes distintos de la edificación o construcción, se deberán exigir de acuerdo con lo dispuesto en el art. 1902 y ss del Código Civil, en aplicación de la doctrina de la responsabilidad extracontractual.
Fuente de información principal: Código Civil