La reclamación por vicios ocultos
Nos referiremos a los supuestos de los que adquieren viviendas y locales y posteriormente a la compraventa ven que aparecen defectos o vicios ocultas en la vivienda comprada,
Posibilidades de accionar o reclamar
En principio, existe la posibilidad de demandar al vendedor basándose en la acción de vicios ocultos del art. 1484 y siguientes del Código Civil, ya que la obligación de sanear constituye una obligación del vendedor.
No obstante esta posibilidad, dados los plazos cortos para la reclamación por saneamiento, deja prácticamente inútil dicha reclamación.
La transmisibilidad de la reclamación al comprador de vivienda
La evolución de la doctrina en cuanto a la vía legal para que los compradores de viviendas y locales, una vez transcurridos los cortos plazos del saneamiento por vicios puedan obtener la reparación de dichos defectos o la indemnización correspondiente, deviene por la transmisión de los derechos reales sobre la cosa – art. 609 del CC- y por tanto adquieren por subrogación real los derechos que sobre la cosa tenía el comitente o vendedor precedente.
Por consiguiente, se permite que los compradores de viviendas, en los supuestos de vicios o defectos de construcción de edificios, puedan dirigir acciones indemnizatorias contra los vendedores, aunque no sean los propios constructores.
Acciones jurídicas que pueden ejercer los compradores
a) Las derivadas del saneamiento por vicios o defectos ocultos de la cosa vendida (art. 1484 y ss del CC), que se extingue a los 6 meses contados desde la entrega (art. 1490 CC).
b) La derivada de la responsabilidad del constructor por defectos en la construcción (art.1591 CC) prescribe a los 10 años de la conclusión del edificio o a los 15 años a contar de la aparición de los defectos.
Legitimación activa y pasiva para el ejercicio de la acción
Los compradores: Estos pueden dirigirse contra el vendedor aun no habiendo sido constructor para exigir el cumplimiento del contrato, consistente en entregar la vivienda higiénica y segura basándose no sólo en el art. 1101 sino además por los artículos 1091 y 1258 del CC porque el vendedor se oboliga a todas las consecuencias que sean conformes a la naturaleza del contrato, según la buena fe, el uso y la Ley.