Cláusulas suelo hipotecas: Como reclamar la cláusula suelo

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La cláusula suelo de las hipotecas o préstamos hipotecarios es una condición puesta en el contrato hipotecario de los bancos, limitando el suelo del tipo de interés hipotecario. La reciente Sentencia del Tribunal de Justicia de la UE, de fecha 21-12-2016 anula la del Tribunal Supremo en cuanto que limitaba la retroactividad de la devolución de las cantidades a tres años.

CARTA RECLAMACIÓN BANCO CLÁUSULA SUELO

Las cláusulas suelo de hipotecas ¿Que son?

La cláusula suelo, es una limitación a la baja del tipo de interés de un préstamo hipotecario de entidad financiera, que se establece en una cláusula del citado contrato de préstamo hipotecario generalmente en los tipos de interés variable, limitando a la baja el tipo de interés.

En los citados contratos de préstamo hipotecario, no figura como tal cláusula suelo, sino que lo que aparece es la limitación a la que el interés variable del crédito hipotecario no puede bajar, por ello, el consumidor, con carácter general no conoce que su préstamo hipotecario, está sometido a esa cláusula suelo.

¿Son ilegales las cláusulas suelo en España?

¿A cuanto tiempo se debe retrotraer la devolución de la cláusula suelo?

Setencia-tjue-clausula-suelo

sentencia-clausula-sueloLas cláusulas suelo son legales en España, en tanto que las partes que suscriben un contrato de préstamo lo suscriben con conocimiento de lo que suscriben y con la capacidad suficiente para contratar dichos contratos de préstamo hipotecario, si bien el Tribunal Supremo en su sentencia de 2013, Sentencia anulada por la del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de fecha 21-12-2016, lo que ha establecido respecto a las cláusulas suelo es que el que las contrata debe conocer de su existencia y tener voluntad de contratación, es decir, tiene que concurrir y ser trasparente el contrato que contenga dicha cláusula suelo.

El Tribunal Supremo, en la Sentencia nº 241/2013 del Tribunal Supremo dice claramente que “las cláusulas suelo son lícitas siempre que su transparencia permita al consumidor identificar la cláusula como definidora del objeto principal del contrato y conocer el real reparto de riesgos de la variabilidad de los tipos.

Es necesario que esté perfectamente informado del comportamiento previsible del índice de referencia cuando menos a corto plazo, de tal forma que cuando el suelo estipulado lo haga previsible, esté informado de que lo estipulado es un préstamo a interés fijo mínimo, en el que las variaciones del tipo de referencia a la baja probablemente no repercutirán o lo harán de forma imperceptible en su beneficio.

Fija además como un elemento esencial para la licitud de estas cláusulas, la total y adecuada información al consumidor sobre el comportamiento previsible del índice de referencia, cuanto menos, a corto plazo.

La Sentencia nº 241/2013 del Tribunal Supremo dice claramente que “las cláusulas suelo son lícitas siempre que su transparencia permita al consumidor identificar la cláusula como definidora del objeto principal del contrato y conocer el real reparto de riesgos de la variabilidad de los tipos. Es necesario que esté perfectamente informado del comportamiento previsible del índice de referencia cuando menos a corto plazo, de tal forma que cuando el suelo estipulado lo haga previsible, esté informado de que lo estipulado es un préstamo a interés fijo mínimo, en el que las variaciones del tipo de referencia a la baja probablemente no repercutirán o lo harán de forma imperceptible en su beneficio.”

No es preciso que exista equilibrio “económico” o equidistancia entre el tipo inicial fijado y los topes señalados como suelo y techo -máxime cuando el recorrido al alza no tiene límite.

Más aun, son lícitas incluso las cláusulas suelo que no coexisten con cláusulas techo y, de hecho, la oferta de cláusulas suelo y techo cuando se hace en un mismo apartado del contrato, constituye un factor de distorsión de la información que se facilita al consumidor, ya que el techo opera aparentemente como contraprestación o factor de equilibrio del suelo”.

La Sentencia nº 139/2015 de TS, Sala 1ª de lo Civil, de 25 de marzo, pretende arrojar luz a este asunto; Por un lado apunta que, “a juicio del Tribunal el propio Fundamento Jurídico Séptimo de la Sentencia dictada por el Tribunal Supremo deja bien claro, igual que el fallo, que la no retroactividad se refiere a esa sentencia, no a otras que se dicten con posterioridad”, por tanto, interpretamos que no es una regla de aplicación general la no retroactividad.

¿Cuando es nula una cláusula suelo?

Según la Sentencia del Tribunal Supremo nº 241/2013 de 9 de mayo, antes citada, estaremos ante una cláusula suelo abusiva cuando, a la hora de realizar la contratación hubo una falta de transparencia por parte de la entidad bancaria, y por tanto, existe un consentimiento viciado, pero curiosamente, esta Sentencia del TS parece no respaldar la retroactividad de la nulidad de esa cláusula en aras al principio de seguridad jurídica.

¿Ha dicho algo el Tribunal de Justicia de la Unión Europea sobre las clausulas suelo de España?

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea, en un informe no vinculante, es crítico con la jurisprudencia española, en cuanto a la retroactividad de la nulidad de las cláusulas abusivas, manifestando que si una cláusula es nula, lo es desde el origen y se considera como no puesta (principio fundamental de la nulidad) y no temporalmente, como ha señalado el Tribunal Supremo.

¿Como detectar si tiene una cláusula suelo en su préstamo hipotecario?

En primer lugar se debe leer con detenimiento el contrato de préstamo hipotecario, con el fin de indagar si tenemos una hipoteca a interés fijo o a interés variable.

Habiendo confirmado que la hipoteca es a interés variable, encontramos la aplicación de este tipo de cláusulas en las escrituras del préstamo hipotecario.

Generalmente, para elaborar una afirmación taxativa, la aplicación de dicha cláusula no aparecerá bajo la denominación de “cláusula suelo”, sino que aparecerá, seguramente bajo el epígrafes como “tipo de interés”, “límites a la variación del tipo de interés”, “interés mínimo fijado” etc.

¿Se limita la posibilidad de reclamar por cláusula suelo a la vivienda habitual?

Por supuesto que NO. Cualquier préstamo hipotecario, bien sea sobre local, sobre garaje, nave o cualquier otro inmueble, por el cual se haya suscrito un préstamo hipotecario que contenga la citada cláusula será nula, siempre que se den los requisitos establecidos por el Tribunal Supremo, fundamentalmente la abusividad de dicha cláusula.

¿Cuanto dinero podría suponer si le quintan la cláusula suelo?

Según los cálculos efectuados, en una hipoteca de 150.000 euros a 200.000 euros, podría oscilar entre 2.180 euros y 4.500 euros anuales, aproximadamente, teniendo en cuenta que los perjuicios se podrían haber producido desde el año 2009, año en que los tipos de interés cayeron en picado.

¿Puedo reclamar al banco para que me quite la cláusula suelo?

En el caso de que considere que no fue informado convenientemente de la existencia de esa cláusula y haya comprobado que existe en su préstamo hipotecario, siendo conveniente que dicha reclamación, al banco con el cual ha suscrito la hipoteca, la realice por escrito, solicitando además la retroacción de los efectos y la devolución de lo cobrado de más, junto con sus intereses, en el caso de aceptación parcial por el Banco, consulte con un asesor jurídico.

Si el banco decide modificar su escritura de préstamo hipotecario, conllevará una serie de gastos, al tener que configurarla mediante documentos notariales, para su inscripción registral, una opción, podría ser realizar esa modificación mediante contrato privado entre banco y cliente modificando esa cláusula, si bien este tipo de contratos tiene una dificultad, sobre todo para cuando se quiera vender la vivienda o el inmueble, ya que aparecerá la constancia de la cláusula en el Registro de la Propiedad.

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